EOD是什么？怎么干？
关键词：
城市更新 | EOD | 产城融合
低碳发展 | 产业升级 | 生态保护
本文聚焦于
城市开发建设相关领域的EOD
EOD*，无疑是近些年升温最快、政策密集、政企关注度高的开发模式之一。
自2016年，国发《「十三五」生态环境保护规划》提出探索环境治理与经营的开发模式，到2018年生态环境部86号文件明确提出EOD模式，再到2022年相关金融政策出台，短短几年间与EOD相关的政策文件已超过14部，可见国家对EOD的重视程度。*EOD：生态环境导向的开发模式，包含7大类生态环境分类——水环境综合治理、流域综合治理、矿山修复、环境综合治理、荒漠化治理、农村人居环境整治、固体废物防治（本文聚焦于城市开发建设相关领域的EOD）。
▼ 成都生态导向的公园城市建设 | 摄影@白桂祥
▼ 松山湖的生态环境建设
今年3月，《生态环保金融支持项目储备库入库指南（试行）》将EOD项目纳入到入库项目范畴，并提供金融支持。同时，文件还规定「EOD不得以土地出让收益、税收、预期新增财政收入等返还补助作为项目收益」。
这不仅意味着「卖地」对于EOD来说走不通；还意味着EOD走过了探索期，进入常态化监管状态；更意味着EOD项目越来越依靠自身实力，而不是财政补助。▼ 按照我国对EOD的不断深化定义，曾被认为是EOD代表的哈默比湖城，只能算生态住区
那么，当今时代发展背景下，EOD如何获得成功呢？
2021年，生态环境部在《一图读懂EOD模式与试点实践》一文中，已经给出了3个标准：融合，环境治理与关联产业融合，肥瘦搭配；一体化，从统筹到运维一体化实施；
反哺，收益平衡，减少政府投入。
由此，可以看出收支平衡，特别是依托「产业」的平衡，在EOD模式中越来越重要，只依赖碳汇指标、耕地占补平衡指标等指标交易的方式也走不通了。▼ 生态环境部公布的EOD核心要义及关联产业识别
纵观全球成功的EOD，无一不是满足以上3个标准，下面我们将通过3个案例，分别对EOD在城市中心、城乡结合部、新城区的不同战略与实施了解一番。
▼ 本文选取三种不同城市区位的EOD
在此之前，我们先搞清楚EOD的来龙去脉，才能真正的理解其发展的要点。
01
EOD是生态与经济的
一体化产物
MEASURE THE WORLD
说到EOD模式的来历，很多文章说它脱胎于「×」OD模式，如TOD（交通导向）、SOD模式（体育运动设施导向）、COD（文化设施导向）、HOD（综合医疗设施导向）等等，这种说法并不准确。
EOD是生态导向的开发，与低碳生态发展历程脱不了关系。虽然，生态保护运动在20世纪中叶的发达国家已非常活跃，但未能形成全球共识。1972年，联合国人类环境会议在斯德哥尔摩召开，各国就环境问题达成初步共识，联合国环境规划署（UNEP）就此成立。▼ 联合国人类环境会议的召开，使斯德哥尔摩成为积极发展低碳生态的城市之一
次年，第一次石油危机爆发，发达国家，特别是欧洲经济受到严重冲击。出于摆脱对化石能源依赖的能源安全考虑，欧洲国家开始调整产业结构、推动节能减排、大力发展绿色技术，众多制造业（特别是重工业）迁向具有成本优势、市场更广的亚洲等地区。
▼ 欧洲产业转移后，剩余的重工业进行了持续的无化石节能减排升级制造（来源：Wikipedia）
产业外移后，这些城市出现众多棕地（受污染的废弃土地），在退二进三、能源转型的双重作用下，通过生态修复、生态规划等方式，将这些区域「变绿」，成为这些国家发展的「主旋律」。
只不过大多治理，是只投入不产出的「公益」项目，也有很多区域想尽办法改变收支状况，但效果不佳。例如，德国鲁尔区在废旧炼钢厂上改造的北杜伊斯堡景观公园（1994年开放），可谓是环境治理的典范，平均每年游客超过70万人，公园尝试通过场地出租、商业活动、节庆举办等等方式实现收支平衡，但这些收入只占公园每年运营维护费用的41%，剩下的资金主要还是来自于政府。▼ 德国鲁尔区的北杜伊斯堡景观公园多元化的开发尝试
1997年，联合国通过《京都议定书》，旨在促进全球减少温室气体排放。其中，通过市场机制，建立温室气体排放权（减排量）交易的条例，也就是我们常说的碳交易，让环境治理不再是只投入不产出的「公益」。
不过，全球的碳交易市场在初始的很长一段时间内，未能形成有效市场规模，价格甚至一度接近免费（2007年，欧盟碳交易接近0.02欧元/吨）。针对环境治理的「怪圈」，美国学者霍纳夫斯基（Honachefsky）在其著作《基于生态的市政土地利用规划》（1999年）一书中，提出了EOD概念，希望「利用生态引导区域开发」，实现可持续发展。于是，很多国家开始探索EOD开发，如生态新城、生态住区、生态办公区等等。▼ 提出EOD概念的《基于生态的市政土地利用规划》一书中（来源：Wikipedia）
概括一句话，EOD是生态与经济动态平衡、一体化发展的产物。下面我们进入正文。
02
市中心EOD
算好城市发展「大账」
MEASURE THE WORLD
城市中心的EOD，流域治理类最为常见。此类开发普遍受到开发边界、用地性质的限制，通常以政府主导的城市绿色基建为主。
这其中，不乏亮眼的案例，如首尔投资9000亿韩元治理的清溪川，是城市环境友好的标签。但是清溪川河道早已断流，需要从汉江调水补给，一年的维护费用超过67亿韩元，等于汉江二十几条支流的一年维护费用总合。因此，清溪川也一直面临着，在经济上究竟为城市带来多少有效价值的争议。▼ 治理后的首尔清溪川
其实，这类「公益」型的EOD，价值兑现并不来自项目本身，而是体现在对城市中心提升的贡献。换句话说，公益型EOD是要算城市发展的「大帐」，而不是计算一亩三分地的「小账」。
美国斯坦福市中心的EOD开发，就是一个典型代表。1. EOD解决市中心割裂问题
距离纽约60公里的斯坦福市，是康涅狄格州第二大城市，同时还是美国大公司最集中的城市之一。
▼ 斯坦福市（来源：Flickr）
▼ 城市中心的弥尔河EOD（来源：Flickr）
斯坦福同样经历了「脱实向虚」的转型：城市经济曾以化学、仪表、造船业为主，1950年代开始衰落，城市中心出现大量废弃厂区。
1960年代，城市重建委员会成立，依托土地价格低，距离纽约近的优势，提出了「工作城市」的理念，力争成为纽约的卫星城。市中心开始大拆大建，从GTE世界总部到瑞士联合银行、苏格兰皇家银行等等企业总部纷纷入驻。随着商务配套的建设，到1980年代,没落的老城中心翻身成为了CBD，斯坦福也成为纽约的卫星城。▼ 城市老城区已变身CBD
与此同时，城市分割问题也越来越严重——以市中心弥尔河为界，东边的是城市CBD，这里的上班族下班后会沿着洲际公路四散而去，CBD成为「鬼城」；
河西面的是住宅区，主要以「本地失业，外地就业」的产业工人为主，而且住宅区生活配套齐全，他们不依赖CBD区域提供的配套。到2000年初，在本地工作的市民只有32.1%（2007年下降到29.2%），也就是说，CBD与住宅区各自发展「互不干预」。▼ 治理前的弥尔河，将城市中心一分为二
①. 城市中央公园
为什弥尔河会成为城市的分割线？
除了物理空间的因素，更重要的原因是，工业时代的污染，以及防止洪水而建设的河坝，让这里成为市民、白领心中的「灰色地带」避而远之，加上两个区域互动少等因素，城市中心一分为二。2002年，城市发展规划提出斯坦福不应停留在纽约卫星城的阶段，而是要做康涅狄格州的中心城市，做纽约至波士顿的东北经济走廊的核心节点，提出了「美丽城市」的发展理念。但城市割裂问题不解决，城市就没真正意义的「中心」，也就缺乏城市魅力，无论理念多美好，也只能是口号。▼ 治理前的弥尔河环境（来源：millriverpark）
于是，也就有了定位为「城市绿色拉链」（市中心至入海口长约2.6公里，2013年开放）的弥尔河EOD开发。开发分为三个阶段：
第一阶段：拆除水坝，恢复「野生状态」。通过生物工程技术，促进河岸原生植物生长，恢复1英亩潮汐湿地，适合溯河产卵鱼类产卵等等措施，恢复生态。▼ 恢复野生状态的弥尔河（来源：Flickr）
第二阶段：收购公园沿线的土地，以保障河岸空间的开放性，强化生态的「可视化」设计。通过石块、微地形、本土植物等等元素的组合，形成潮湿区、半潮湿区、城市高地三个不同的区域，适合鱼类、水禽、水獭等生物栖息，弥尔河成为了城市内的自然生态区。
▼ 精心设计的「自然环境」
除了重塑河道的生态，沿河还融入各类休息区、活动广场、儿童活动场等等空间，弥尔河升级为城市的中央公园。
▼ 沿岸公共活动空间（来源：millriverpark）
第三阶段：增加桥梁、道路密度，通往河道的道路进行步行友好改造，增加CBD、居住区到达弥尔河的便利性，增强两侧的联系。
到这里，大家或许觉得，弥尔河治理都是常见的操作，只是呈现的更自然，更多休闲设施而已，没什么特别过人之处啊？▼ 岸线设置的儿童活动空间
②. 做好生态运营
与大多数城市公益型EOD不同，弥尔河从立项之初，便成立非盈利组织Mill River Park Collaborative负责河道的管理运营。目的是将城市生态中心转化为活力中心，避免弥尔河成为一个「好看不能用」的形象工程。
河道改造之初，该组织先后邀请1500名居民参与河道生态恢复建设，使弥尔河治理成为全民关注焦点。▼ 参与弥尔河治理的市民（来源：millriverpark）
开放之后，Mill River Park Collaborative通过三个方面运营，让弥尔河成为城市真正的活力中心，进一步缝合城市。
其一是活动丰富：成立弥尔河健身俱乐部，在公共空间、大草坪、溜冰场等空间，举办的全民可参与的运动；组织丰富多彩的节庆活动、大型聚餐等等，吸引不同喜好的市民参与。▼ 依托公园组织健身活动的弥尔河健身俱乐部（来源：millriverpark）
▼ 河岸举办的大型户外活动（来源：millriverpark）
其二是与教育融合：公园与城市教育系统合作，针对不同学龄段的学生展开生态教育。
如5-14岁年龄段的「自然的小孩」主题教育，包括对本土生态链认识、野生动物认识等课程，还有多主题的弥尔河公园一日营活动。针对高中学生，展开为期一年的「弥尔河管家」学习，涵盖城市公园管理、环境保护运作机制等方面的内容。环境科学、可持续性发展领域的大学生则可来这里带薪实习。▼ 带薪实习的大学生（来源：millriverpark）
其三是平衡收入：弥尔河前期6000万美元建设费用，主要来自政府拨款和税收增量融资，而Mill River Park Collaborative的管理运营，政府每年只能提供30%的运营资助，机构需要自筹资金运行。
该组织主要通过企业和个人的捐赠，获得运营资金。因为弥尔河的重塑，大大提升了区域的价值，吸引到越来越多企业、人才来到这里，沿途写字楼、住宅租金水涨船高，成为最直接受益者。此外，公园通过「捐款留名方式」（350美元起，捐赠者的名字被刻在公共空间），吸引更多市民、企业参与捐赠。仅一年，该机构已经筹集到1500万美元各类捐款。▼ 弥尔河EOD大大提升沿线各类物业的价值，吸引到更多公司入驻
城市中心魅力重塑，提升了城市中心首位度，促进了城市总部经济的增长，也为城市「创造」了新机遇。
2. EOD+TOD推进中心城市建设
随着越来越多的企业将总部搬到斯坦福，以及越来越多来自纽约、布里奇波特（康涅狄格州第一大城市）等城市的年轻人，选择在斯坦福居住，这让很多开发企业看到商机。
城市政府将目光投向了生态治理已完成，但废弃已久、迟迟未开发的弥尔河入海口。结合入海口紧邻斯坦福车站的交通优势，提出TOD（以公共交通为导向的发展模式）的发展理念，吸引企业参与开发建设。于是也就有了EOD+TOD（企业投资）的「海港角」重建项目（约32公顷），被当时的纽约时报称为「美国最大和最雄心勃勃的重建工作之一」。▼ 弥尔河入海口的「海港角」EOD+TOD重建项目区位示意
2018年，海港角TOD一期完工，除了零售和办公空间，还包括2750住宅，吸引了大量年轻居民，并市新增1千多个服务业工作岗位，成为城市税收增长最迅猛的地区。
斯坦福的人口也超越哈特福德，成为康涅狄格州第二大城市，实现了区域中心城市的目标。▼ 「海港角」重建项目俯瞰（来源：Wikipedia）
总结来说，斯坦福市中心EOD站位城市发展需求，通过建设运营，提升城市凝聚力和品牌，实现了对人口、企业的吸引，是算城市发展「大帐」的逻辑。
城乡结合部EOD有何不同？03
城乡结合部EOD
区域协同枢纽
MEASURE THE WORLD
城乡结合部EOD，通常与文旅、商业、康养等主题结合，承担着城市旅游休闲配套需求。
比如伯明翰郊区的黑乡，在工业革命时期是英国主要的煤矿、焦化集中地，也是英国空气污染最严重的地区。如今治理后，成为19世纪风格的主题旅游小镇，是伯明翰的旅游标签。再比如，鲁尔工业区奥伯豪森市，将其与埃森市交界处的矿区，治理改造为欧洲最大的购物休闲区。▼ 旅游主导的伯明翰郊黑乡
▼ 奥伯豪森市在矿址上改造的购物中心
但是如今已进入拼都市圈时代，特别是大城市都市圈，郊区成为区域协同的「前哨」，仅靠旅游休闲已远远不够，区域协同成为这些区域发展的新命题、新挑战。
我们通过伦敦与周边小城镇接壤的下利亚山谷（Lower Lea Valley）EOD案例，看看他是如何成长为区域协同的枢纽。▼ 下利亚山谷俯瞰
1. 城市生态名片
利亚山谷（Lea Valley），是伦敦东部与周边卫星城们间的过渡带，也是伦敦大绿环的一部分，还是伦敦饮用水水源地。
▼ 利亚山谷中的13个水库组成伦敦水源地（来源：Wikipedia）
工业革命时期，利亚山谷南端的下利亚山谷，由于地处利河与泰晤士河交汇处，紧邻道克兰港区的水利优势+航运优势，成为工业聚集区，是化学、金属加工领域的重镇。
多环芬烃、氰化物、砷、铅等有害物质渗入土壤，甚至渗入地下40米深的地下水中，下利亚山谷一度被市民称为「毒地」。▼ 下利亚山谷位于利亚山谷中最南端
▼ 工业时代的下利亚山谷（来源：DEME官网）
制造业衰退后，下利亚山谷成为高失业率、犯罪率地区，成为城市发展的「边界」。
①. 借势城市大事件
2004年，《伦敦规划》立足于城市复兴的目标，提出优先发展「机遇性增长区域」，强化「开发地区」，后者指的是已建成地区的提升，前者则主要是指城市的「棕地」，下利亚山谷就是机遇性增长区域之一。规划中还提出建设6条城市绿楔，下利亚山谷也位列其中。
2005年，伦敦成为2012年夏季奥运会举办地。下利亚山谷成为伦敦奥运会场馆的主要承载区，除了近邻机场、火车的交通优势之外，更重要原因是：伦敦希望借助城市「大事件」的大投入（伦敦奥运会93亿英镑投入的75%在这里），推动如此大面积的EOD开发（约2.5平方公里）；借助大事件影响力，吸引社会资本参与EOD建设，获得可持续发展。▼ EOD开发前的下利亚山谷
环境治理的投入，下利亚山谷可谓是下了血本：通过换土工程（土壤淋洗法、生物降解、土壤稳定等），浇入「牛奶、植物油」促进细菌生长繁殖，提升土壤降解能力等治理工程，将毒地「清白」。
▼ 下利亚山谷的土壤治理（来源：DEME官网）
然后借助各类生态工法（以人为干预，协助生态恢复）恢复生态，如种植6200棵乔木、9500棵灌木、6300株球根植物、25万株湿地植物、77万颗草本及蕨类植物、650个鸟巢……治理后的下利亚山谷区域，吸引超过1000万游客，是城市热门的生态旅游区。
▼ 治理后的下利亚山谷成为城市生态旅游区
2. 区域新中心
如果只有生态，下利亚山谷别说区域协同，连「奥运低谷效应」（主办城市赛后出现场馆荒废、经济衰退现象）都很难摆脱。为防止这一现象出现，伦敦政府早在2010年就制定了「2012伦敦奥运会遗产计划」，探索后奥运时代，下利亚山谷如何从生态中心转型到活力中心。
2011年，《大伦敦空间发展战略》指出了伦敦外围区域发展方向——促进区域发展，通过经济、交通、生活品质的提升，形成多中心城市；规划还提出打造5条连接城市群的发展走廊，以带动整个大伦敦都市圈的发展，其中伦敦→斯坦斯特德→剑桥产业走廊的起点，位于下利亚山谷，其背后有对后奥运时代区域发展，以及促进都市圈发展的考量。▼ 下利亚山谷是伦敦→斯坦斯特德→剑桥产业走廊起点
①. EOD，要生态也要人气
利亚山谷公园管理局、伦敦遗产发展公司等分别负责区域的运营、开发，「后奥运时代」的下利亚山谷建设方向，由生态保护转向生态「好玩」。例如，生态环境植入儿童活动空间，结合地形设置攀爬冒险场所等方式，吸引亲子家庭。
▼ 各类儿童活动空间
为了打破生态只能看不能用，缺乏人气的现状，公园管理局还推出各色节庆活动：
有以美食、表演为主的东方节、自由节；也有突出合家欢的沙滩嘉年华；深受年轻人喜爱的无线音乐节；突出运动主题的Marathon、Bubble rush、彩虹跑等等，总之每位市民都能在这里找到适合自己的节日活动。当然，运动依然是区域不能扔的「品牌」：利用水道推广水上运动；借助地形打造城BMX极限运动场，甚至为极限运动打造地标——安赛乐米塔尔轨道塔，它不仅是世界上最大、最长的速降滑梯，还是伦敦最高的「自由落体攀岩」场（115米）。▼ 作为运动地标的安赛乐米塔尔轨道塔
②. EOD，要生态更要生活
下利亚山谷14个奥运场馆中的8个是临建，这些临建不仅可回收再利用，还能通过「二手出售」回本。例如篮球馆Basketball Arena，在伦敦奥运会结束后，出售给里约热内卢，在2016年奥运会继续登场。
建筑移除后「新增」的土地，吸引企业进行开发，以平衡前期投入。为了强化区域的居住特色，曾经瘫痪的水网被重新激活，比如连接利亚河的运河航道恢复后，沿岸建设餐馆、运动、休闲等设施，成为城市人群驾船短途旅行目的地。▼ 下利亚山谷内的企业开发项目
▼ 运河沿线的休闲配套
不断增加的居民，也给周边小城镇的转型带来机遇。
如下利亚山谷人口增加带来的溢出效应，让小镇沃尔瑟姆斯托成为深受中产喜爱的生活小镇；曾经的工业小城斯特拉特福，借助奥运契机推动大面积更新，建设了很多商业空间，力图通过发展商业推动城市转型，区域新居民们保障了后奥运时代的商业客流量。▼ 下利亚山谷居民的增加，为斯特拉特福大规模更新的商业区提供了消费支撑（来源：Wikipedia）
说了这么多，下利亚山谷绕了半天似乎还是依靠「土地财政」的EOD，区域协同只是体现在带动周边消费上吗？
3. 产业协同枢纽
前面说过，下利亚山谷是伦敦→斯坦斯特德→剑桥产业走廊（M11科创走廊）的起点。只是这条产业走廊状态还是「头重脚轻」——从剑桥「科技创新核」开始，沿着M11向伦敦方向一路衰减。
随着科技回归都市时代的到来，凭借环境优势，下利亚山谷实现了逆袭。▼ M11科创走廊示意
①. 科技创新协同
下利亚山谷地区优质的环境、特色的生活、方便的配套，吸引到科技企业纷纷来此聚集。
例如Here East数字产业园是英国最大的初创公司聚集区之一，伦敦市议会称其是「向世界展示伦敦科技创新领导地位的独特案例」。这里创造了3000个岗位（2017年），每年产值达3.4亿英镑。▼ Here East数字产业园，由奥运期间的媒体中心改建而成
新冠病毒爆发以来，伦敦市区的硅环岛区域受冲击严重，很多初创科技企业倒闭。而Here East数字产业园，凭借在3D打印、VR/AR、清洁能源等从技术到硬件的全方位支持，成为都市型制造业技术创新中心，入住企业比疫情前翻了一倍。
数字产业园，为M11走廊的电子科技、生物医药、尖端制造等领域，不断输送人才、企业和技术，M11也反过来成为数字产业园的技术应用市场。M11走廊的「科技化」发展，推动沿线城镇转型，如哈罗新城从食品加工转型先进制造、知识服务业。▼ 下利亚山谷的科技创新，提升了M11走廊创新力，推动沿线的哈罗新城转型
②. 区域发展协同中心
下利亚山谷完成从新市区向区域新中心的升级，这里现在被称为The SHIFT landscape包容性创新区——面积约2.3平方公里，有5个研发中心，5所大学，3个集聚区，约3万个家庭和4万个岗位。
除了科技，下利亚山谷还给周边的小城带来了多元化的发展机遇。如下利亚山谷东侧，苦于转型的斯特拉特福，在2014年获得投资，开始建设伦敦国际区（IQL，由企业Lendlease开发）。它是继金融城、金丝雀码头、伦敦塔桥城之后，伦敦都市圈第四大商务区，吸引联合国儿童基金会、金融行为监管局、英国文化协会等国际机构入驻，预计将提供2.5万个岗位。▼ 斯特拉特福建设中的伦敦国际区
可以说，作为城乡结合部的下利亚山谷EOD，通过环境引人，以人促产，摆脱对土地财政的依赖，成为区域中心，推动伦敦都市圈的城市们从点状发展，转向带状的城市群协同发展。
那么EOD新城，与城市中心、城乡结合部的EOD又有何不同？04
EOD新城
城市产业转型助推器
MEASURE THE WORLD
先说结论：EOD新城先要具备「自我造血」能力，活下来，再占据城市产业生态位「不可替代」的一环，才能有持续的「钱途」。
德国鲁尔区多特蒙德的凤凰新城EOD，就很好的诠释了这一规律。▼ 多特蒙德凤凰新城俯瞰
1. 不被看好的凤凰新城
凤凰新城距离市中心5公里，占地约2平方公里，前身是Hoesch AG（钢铁、采矿公司）的生产区凤凰城。
此前，凤凰城重工业生产已有160年历史，污染可想而知，「凤凰城的排放物，像裹尸布一样蔓延到整个地区。」 这是市民对该地区的评价共识。▼ 1980年代末的凤凰城（来源：ruhrgebiet-industriekultur）
1992年，Hoesch AG被克虏伯公司收购，业绩一路下滑，1990年代末，凤凰城陆续关闭生产。之后多特蒙德市政府收购该土地，准备通过EOD开发，竖立鲁尔区结构变革的典范，不过，外界普遍不看好凤凰新城。
此前，鲁尔区治理已经持续了几十年，大部分示范项目的投入和产出严重失衡，很多「成功」项目完全依赖财政补贴输血，凤凰新城2平方公里的面积，只会是巨大的财政负担。▼ 2000年初，停产后的凤凰城卫星图
市政府联合DSW21（交通公司）、Emschergenossenschaft（水务公司）以及开发企业，通过公私合营方式，也就是我们熟悉的PPP投融资模式开发新城。
凤凰新城花了数年时间研究发展战略与实施策略，最终凤凰新城决定分为两个区域，即凤凰湖（炼钢厂）和凤凰西区（高炉厂），并采取不同的开发策略建设。▼ 凤凰新城两个区域示意
2. 凤凰湖的「自我造血」
凤凰湖采用传统新城开发策略，名称中的「湖」，之前并不存在，是在移除炼钢厂建筑（2001年关闭）后，挖出来的景观。
之所以挖湖，一是土地污染太严重，治理成本过高，挖除方式更有效；二是，通过湖区的生态打造，扭转大众对此地的负面印象。▼ 凤凰湖区域EOD开发前后对比（来源：Wikipedia）
①. 「卖」生态环境
2005年，环境治理工程开始（包括湖区、水系），除了土壤修复，还结合植物群落设计，配套湖水磷处理厂等等方式，打造出一套市民「看得见」的生态系统。
▼ 治理后的凤凰湖（来源：Flickr）
2011年，湖区对外开放，水鸟超过40种鸟类，除了苍鹭、鸊鷉、海鸥、白鹭……还有濒临灭绝的小环斑鸻，凤凰湖先后获得DWA水发展奖、德国城市发展奖等奖项。
▼ 栖息在凤凰湖的鸟类，以及配套湖水磷处理厂（来源：Wikipedia）
次年，凤凰湖引入小型帆船、无动力运动艇等水上运动，成为城市的水上运动场，通过把「场子」做热，打响了生态湖区的「牌子」。
竖立新认知之后，凤凰湖开始「卖湖景」，先后建设2000多套住宅（包含保障住房）。选择邻近多特蒙德霍德火车站的水岸，建设办公和商业空间，实现职住平衡。如今这里已经有200多家公司（IT类公司居多），创造了2000多个工作岗位。▼ 凤凰湖的商务区（来源：Flickr）
②. 抓住转型机遇，注入产业
当然，企业来到这里除了环境、配套因素外，更为重要的是城市转型带来的机遇。以IT业的聚集为例，2000年，市政府联合蒂森克虏伯公司及当地80家企业联合发起「多特蒙德计划」，目的是借助旧工业区综合改造，推动城市产业转型。
▼ 多特蒙德计划的实施路径
电子物流集群、IT产业集群、微纳米产业集群，是城市三大产业发展新方向。
为了扶持这些领域的初创企业，特别是IT、微纳米领域，多特蒙德开办「Start2Grow」创业竞赛，每年有大约30家初创企业胜出。获胜企业，除了获得奖金和技术支持，政府还会为他们提供优惠的办公场所。凤凰湖办公区完工后，与政府展开合作，成为这些初创企业的指定办公区，以及承担创业竞赛所需的培训服务，逐渐形成IT产业聚集。▼ 凤凰湖IT企业聚集区（来源：Wikipedia）
3. 凤凰西区，城市产业新引擎
与凤凰湖不同，凤凰西区早在多特蒙德计划中，就被定义为都市型制造业区。凤凰西区并且希望借助高炉厂的工业遗迹（2005年）环境改造，打造一个多特蒙德的「北杜伊斯堡景观公园」，成为城市地标。
▼ 凤凰西区工业遗迹公园（来源：Flickr）
2007年，多特蒙德被国际微纳米技术联盟IVAM，评为欧洲三大微纳米技术（MST）集群之一，这是多特蒙德20多年深耕的结果。凤凰西区调整战略，瞄准微纳米技术集中发力，这也就有了之后的「凤凰科技园」。
①. 城市活力创新区
凤凰科技园并不是传统封闭的单调园区，而是有生活、有工作、有娱乐的活力区。这里的活力来自于，以高炉厂遗迹为核心的文化消费区构建。
高炉厂遗迹会举办Rock in den Ruinen等音乐节；保留的部分厂房，改造为多种文化空间（World of Walas集团收购改造），如沃斯坦纳音乐厅前身是高炉的鼓风机车间。还有的建筑被改造为商业活动空间，可举办艺术展览、喜剧节、商务会议等活动。▼ 高炉厂遗迹举办的Rock in den Ruinen音乐节（来源：Wikipedia）
▼ 旧厂房举办的文化活动（来源：Flickr）
▼ 旧厂房改造的商业空间（来源：开放地图平台）
此外，凤凰西区引入本土品牌伯格曼啤酒厂（唯一生产厂区），并提供酒吧和餐饮服务，丰富科技园的休闲功能。
▼ 伯格曼啤酒厂（来源：开放地图平台）
②. 技术转化应用中心
凤凰科技园并不是做微纳米技术的「全产业链」，而是聚焦该技术在制造领域的「技术转化」环节，重点发力。先后建设微纳米技术能力中心（提供原型制作及共享设备）和生产技术中心（培育相关制造应用技术公司）。
此外，凤凰科技园强调研发与制造业的深度融合，先期入驻25家企业中，主要聚焦机械加工、机器人、传感器等制造领域。▼ 园区内的多特蒙德生产技术中心
结合区域拥有研发与都市型制造业功能的优势，吸引了治理氮氧化物排放的Albonair，泵系统领域的隐形冠军Wilo等「专精特新」类制造业公司。这些制造业为区域提供了多元的岗位，解决制造业工人就业问题，作为「回报」，凤凰科技园在城市产业中的「不可替代性」也越来越强。
▼ 与研发紧密结合的制造业聚集区
通过凤凰新城的案例，我们看到凤凰湖通过生态驱动的新城打法，有了自我造血能力；而凤凰西区则是，瞄准城市文化地标和产业转型的需求准确出击，成为城市产业的组成部分。
05
EOD是环境驱动的城市发展
MEASURE THE WORLD
透过以上三个案例，我们看到EOD无论是在城市中心，还是在城乡结合部，亦是在新城区，产城融合、建设与运维一体化、产业反哺都是缺一不可的「标准动作」。
此外，三者的地理区位、发展战略、融资模式各有不同，但最终的成功，均不是由内部收支平衡能力有多强决定，而是取决于EOD与城市发展的深度融合，以及发展目标的重合度。可以说，EOD的破局之道，在城市，而不是自身。同时，这些案例也印证了，以环境驱动的「城-人-产」发展新逻辑，是城市走向未来的必选项。1/6图片工作室出品
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