【原创】房地产行业 这几个城市已经库存告急了！

先来看几张图表，在严格的调控之下，各个地方因城施策的效果就是依然是让楼市局面异常混乱，同样是一线城市的北上广深，上海的去化周期竟然只有15周（图上的单位标错了，不是月，而是周），显然这个库存过低了。估计未来几个月上海楼市可能回温，如果没有新楼盘入市的话，价格再起来也不是没有可能。另外，杭州的库存也不高，所以要么继续严格调控，减少购房数量，要么就要赶紧推盘，这么下去，价格并不乐观。这都是限价惹出来的麻烦，限价让开发商捂盘惜售，造成了新房销售和二手房价格倒挂，从而带火了新盘，造成库存严重下降。未来如果不能及时纠正这个错误，房价还是会出现混乱。估计库存低的地方，会马上严格限购或者摇号。否则必然造成恐慌。

再看看价格的统计，一线城市今年回的比较明显，二三线城市比较给力。所以今年很多地方的朋友都觉得房价没跌，反而在一直涨。预计 2018 年，成交增速将 继续下滑，同比回落至零值以下；开发投资维持韧劲，增速相对平稳。预计明年，“房住不炒”定位 强化和去库存政策逐渐退出则对后者构成很大限制，商品房销售面积 同比增速或回落至-10%~-5%。也就是说，棚改和货币化安置还要继续搞，这个是明年房地产的主要推动力，那么也就意味着可能三四线还要涨，轮番的涨，棚改走到哪，哪就会涨！预计2018 年棚改货币化安置还能带来至少 2.76 亿平米的商品房销售，仅较去年稍有减少

另外，租赁房市场建设也在如火如荼的展开，而上海是最积极的一个，看来上海准备以后就玩租赁房了。他的租赁用地面积远超杭州和合肥，上海要完成“十三五”期间 70 万套的租赁住房新增供应， 则 2018 年需至少开工 14 万套。在套均面积 50 平米/套和 90 平米/套 两种规格下，对应的租赁住房开工面积分别为 700 万平米和 1260 万 平米。预估 2017 年上海住宅新开工面积为 1300 万平米左右，则建设 租赁住房将使上海现有住宅开工水平至少提升 50%。对北京住宅新开 工的贡献也在 50%以上。租赁住房因素对上海或北京总的房屋新开工 面积增速的贡献率约有 30%-50%。

这是未来几年租赁住房的指标规划，可见北京上海深圳是最重要的地区，所以综合来看，明年开始地产投资并不会减弱，只是从之前的商品房建设，切换到了租赁住房建设和棚改上来。地产投资并不会对GDP造成太多影响。所以那些人说房地产不行了，经济就完蛋的说法，完全站不住脚。租房的多了，可能对房价造成负面影响，一线城市房价大体还是回落态势，二线也基本会停涨，但三四线不太好说，棚改太多，而且不知道转到哪去，所以势必造成影响。棚改集中的地方，房价上涨的可能性更大。

齐俊杰读财报

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