放风价被砍1万/㎡！南京两大豪宅“降标”，或将被限价？

河西有2家备受瞩目的老地块熬成了新盘，一个是河西中部的碧瑶花园，还有一个是苏宁檀悦。

前者喊话要上市喊了几年都没开盘，后者原本放风价6.4万/㎡，如今有小道消息传出：放风价可能降至5.5万/㎡。

加上现在两大楼盘外立面都被“降标”，很多人猜测，这是不是要被限价的节奏？

近期，原本放风价6.4万/㎡的苏宁檀悦传出小道消息，预计价格5.5万/㎡，放风价立刻被砍了1万/㎡！据此前消息：售楼处预计近期公开。

与此同时，苏宁檀悦还公布了外立面变更批示。

原香槟色金属百叶调整为咖色外墙涂料，米白色石材调整为香槟色金属漆。12#、13#原屋顶构架取消。

调整前后图示如下：

黑白图看上去没啥大区别，笔者特地从网上找了几张图供大家参考对比。（具体外立面以楼栋为准）

香槟色金属百叶▼（网络图片，仅供参考）

咖色外墙涂料▼（网络图片，仅供参考）

外立面“降标”，最直接的影响就是造价成本减少了，相应的，价格张弛空间就有了。也不是说变更后的外立面不好，毕竟现在市面上外立面运用广泛的就是真石漆、涂料等，而是比起变更前的效果显得普通了些。

根据规划，苏宁檀悦住宅由E0102地块和D0405两幅地块组成，共计16栋楼。

项目住宅总户数为892户，将打造苏宁旗下最高端系列，户型面积段159、189、239㎡，全精装高配置。

项目备受关注，不仅是因为地段和产品，更是因为琅小科睿小学和汇文初中的学区预期。

▼项目原外立面效果图

▼项目原外立面效果图

据此前实探，地块内暂未有成型的楼栋出现。另一边，项目售楼处已经盖好，未来将是幼儿园。

现在，河西单价最高的楼盘只有葛洲坝南京中国府。而中国府之所以能够批的如此高的价格，约4.5万/㎡的地价成本是非常大的助推器。

但你看看苏宁檀悦，没有高昂地价的推力，现在改口卖5.5万/㎡可能是真的。

对比深圳之类很多一线城市的豪宅项目，基本都是品质+好学区，而满足这一点的楼盘在南京来看不太多。

如果5.5万/㎡价格批下，虽然价格不低，但毕竟学区预期摆在这，加上二手房已经6.3万/㎡，5.5万/㎡依然很香。

现在这突如其来的外立面降标，和放风价被砍，很可能是“限价”使然。当然了，楼市本无限价，只是被限的楼盘多了，才有了限价一说。

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无独有偶，前不久碧瑶花园的外立面也出现变更。

具体是27-30#由原深黄色面砖调整为深黄色真石漆，原黄色面砖调整为黄色真石漆。

鸟瞰图变更前后效果图▼

笔者查阅相关资料后可以得知，真石漆是由彩砂，乳液，助剂等一些物质合成，造价成本比瓷砖低很多。

施工方面，瓷砖存在着很大的安全隐患，施工方法繁琐，施工不当很容易引起瓷砖脱落砸伤人事件的发生。真石漆质轻则不易整块脱落，即使脱落也不会造成重大事故。

就外观来说，外墙面砖分缝都比较小，而真石漆通常是按照石材的大小进行分缝，且表面的质感和肌理和花岗岩非常接近，整体的外观效果，真石漆要比瓷砖显得大气、厚重。

所以，碧瑶花园的外立面其实变得不太明显，真石漆也是不少楼盘的流行立面。

碧瑶花园三期售楼处▲

前段时间，碧瑶花园传出小道消息，预计于今年下半年上市。但“要上市”这句话从2018年就开始了，至今一直未能如期开盘，从前被戏称为“西瓜盘”，如今被戏称为“鸽子盘”，好不好卖都备受调侃。

对于碧瑶花园的价格部分，很多人颇为好奇。

前几年，不少人预测碧瑶花园的价格或许在4.5万/㎡。如今，河西不少楼盘价格水涨船高，在这样的背景下，碧瑶花园是不是可以维持在4.5万/㎡似乎又没那么笃定了。

不过，就华新城的先例来说，碧瑶花园想突破4.5万/㎡恐怕不容易。

华新城固然不能神话，但比起华新城的倒挂空间、品质等因素，碧瑶花园还是普通了些，自然也就没有太大的理由卖得比华新城贵吧。

诚然，外立面不是评判一个楼盘品质的唯一标准，但外立面漂亮的楼盘通常品质不会差。

就河西南来看，单看外立面，胜出者是正荣润峯、升龙天汇一期。前者是全铝板的外立面，曾被称之为“小仁恒”，后者为全干挂到顶的外立面。

正荣润峯

升龙天汇一期

在价格上也体现得非常明显，据河西楼市统计，正荣润峯的成交均价基本维持在5.2万/㎡上下，最高成交单价甚至达5.8万/㎡，基本进入河西南二手房第一梯队。

图片、数据来自河西楼市

在河西中部，纯新盘海玥花园的保加利亚全进口石材外立面，已经向世人宣示它的“昂贵”，尽管至今开发商仍对价格避而不谈。

在南部新城的南站板块，绿城深蓝是区域内唯一的干挂石材外立面，虽然最近风波不断，但就项目品质而言，还是不错的。

另外，还有去年收官的大名城·紫金九号，项目楼面地价近3万/㎡，并且是于2016年拿的地。当时业内还曾如此描述它：“亏本了还不降标，外立面依然是全干挂石材。”

还有软件谷的世茂城品，外立面主材采用了浅香槟金色一体板和深灰色一体板的组合，随手一拍就是大片。

如今在二手房市场上，小区的挂牌单价约5.1万/㎡。

外立面不是楼盘的全部，但如果定位豪宅，外立面总归要下点本的。只是，如果价格不能如愿，只能忍痛“割爱”了。

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