南京开盘

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空了!南京大型商超要关了?

2022年3月底,北京中关村广场店的家乐福超市宣布停业,这家店2004年在北京落户,是家乐福在中国的第一家旗舰店,占地面积高达11600平方米,堪称亚洲最大的超市。
2023年2月7日
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猝不及防!南京主城红盘原价卖房!底气何在?

过了一个春节,南京楼市的风向突然大反转,一波数据表明:市场正在加速回血!1、这几天,官方接连出手,利好楼市!省政府的1号文发布,支持提取公积金付首付、买房补贴契税;南京多区提出“房票安置”……政策大礼包接踵而来,应接不暇!2、官方数据显示,新房成交量激增。据南京网上房地产统计,南京仅1月28日以来,认购与成交量超4000套,直接用数据证明买房热情。3、去年一直低迷的二手房,在今年也迎来了爆发式的反弹!新年第1月,南京全市二手房成交6674套(含高淳、溧水),环比上涨32.4%,同比也涨了6.8%;虽然历经春节长假,但二手房市场回暖趋势仍十分明显。从今年元旦至1月13日,短短不到两周时间南京共成交了8套千万级住宅。河西、南部新城、新玄武等多个热点板块中,一个接一个小区成交价创新高,比如星河天赋毛坯单价约4.8万/㎡、大名城紫金九号5.3万/㎡成交、中海桃源里5.4万/㎡成功卖出……4、房贷利率已到4.1%的低点,如今买房正当时!2022年5月份,央行曾发布重要信息:对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。按照最新LPR来算,4.1%(LPR-20基点)的首套房利率正是央行所通知的「最低点」,也是各家银行可以执行的最低利率!如今市场回暖势头正盛,一旦楼市再度火热,房贷利率作为调价楼市温度的重要手段,很可能在楼市火热期迎来上升,届时的买房成本便不再和现在一样低了。作为楼市“风向标”,每一次房贷利率的最低点都暗示着最佳的抄底时机,而当下的机会更是容不得丝毫犹豫!事实上,在过去的几年里,虽然楼市进入冰冻期,但大量的买房需求一直都存在。而在前期一直受政策捆绑严重的房地产市场,如今迎来爆发式的政策松绑潮,也将更大程度唤醒各方买房需求,从而大力激活市场。种种迹象都指向同一个真理:现在又到了一个全新的楼市拐点!而这样的机会稍纵即逝,根本不容犹豫。时代背景之下,高品质的房子还是市场的宠儿,这也是为什么,高品质的房子不仅原价卖房是常态,后面可能还会越来越贵。最近,燕子矶新核的都会紫京已率先表态:原价卖房!消息一出,立刻引起不少买房人关注,甚至有粉丝直言:“很多楼盘还在降价,都会紫京哪来的底气?”原因很简单,高品质的项目根本不缺认可度,也无需以优惠博眼球、争销售,因为好房子就像一个巨大磁场,不断吸引各路房票蜂拥而来!都会紫京作为由金地、金隅、卓瑞三大品牌房企打造的高端产品系,不仅自带优质会所、配备教科书级地库,同时高标精装、审美在线,原价卖房自然底气十足!这也是为什么,一些品质地段双优的楼盘争相收回优惠。而都会紫京作为3万+楼盘中的品质天花板,原价卖房也是意料之中。今天,笔者来到项目实地探访,发现春节假期后,项目热度直线飙升,售楼处人流如织,整个接待区一眼望去全是买房人,满满当当!据置业顾问介绍,项目每天售楼处从早到晚都是人人人人人!周末到访直接200+,关注度超越南京一大波楼盘。很多销售的嗓子都说哑了,直言客户太多,售楼处人气实在太旺!售楼处门前的停车长龙直接排了一路,堪称壮观!在现场,买房人对于当下的市场都比较看好,同时对于项目本身产品力非常认可:“现在房贷利率还很低,正是买房的好机会!”“都会紫京我之前就看了,后悔之前没下手,现在准备看好就定一套,再等后面楼栋可能价格更高。”“3万多的楼盘里面,我最喜欢这家,产品确实很不错。”“万万没想到,3万+的楼盘还有会所,令人眼前一亮。”……都说“大浪淘沙沉者为金”,而楼市里真正的神盘,从来不是牛市里的随波而涨,而是熊市下的逆势蹿红。要知道,都会紫京在2022年的冷淡市场里,持续活跃在楼市一线,逆势跑出独立行情!项目自2022年公开以来,凭借着硬核产品力获粉无数,随后多开多捷,更是一度创下单日热销3000万的惊人战绩,在2022年4-9月份连续拿下板块成交套数、成交面积、金额“三冠王”!(数据来源:参考南京网上房地产)一切结果都并非偶然,而是水到渠成的必然。直接点说,都会紫京由内而外的强大产品优势,便是它原价卖房、持续火爆的底气和支撑。今年回暖势头初现,也不代表所有楼盘都有勇气原价卖房,偏偏都会紫京做到了,为什么?因为哪怕原价卖房,都会紫京也是3万+楼盘里的品质天花板。最重要的是,都会紫京把很多专属4万+甚至5万+楼盘的标签,直接搬到了项目上,让很多买房人直呼惊艳!1、简洁利落的外立面,不再是4万+楼盘的专属。时下,外立面的审美已经成为越来越多改善客的重点考察项,毕竟一个漂亮的外立面不仅仅是业主的面子、开发商的诚意,也是城市风景线之一。但在3万+楼盘身上,我们能看到多少外立面的用心?恐怕极少。都会紫京却是个特例,目前在示范区已经能够看到未来外立面的样子:精致、简洁、大气。高端仿石砖,石材的纹理、颜色与品种相互映衬;通过搭配棕色金属网格栅,整体和谐共生,具有大气时尚的沉稳感。2、3万+楼盘的社区景观,一样可以做到度假式的归家体验感。一环一所两轴六园,十重意趣景观,缔造都心度假式花园。同时项目规划约2000㎡全龄大树聚场、360玩呗森林乐园、约400m风光漫跑环等,每个年龄段在这都能找到属于自己的一片活力生活天地。并且园区内引入金地专利微气候技术,科学排布的景观绿植,能对社区环境进行微气候调节。3、优质会所的加持下,都会紫京同样不输河西豪宅。单看一眼都会紫京的会所,是否会立即联想到各种河西豪宅?我们几乎不会在3万+的楼盘里看到会所,更何况是这样一个涵盖咖啡吧、酒吧、健身房、书吧的多功能会所。会所设计灵感来自曼谷湄南河四季酒店,极简的建筑线条、曼妙的枝叶、大面积的玻璃窗都透露着不费力的高级感。这也是为什么,都会紫京敢于原价卖房。因为哪怕恢复原价,它依然是同价楼盘中,更值得买的那一个。4、艺术感地库,正掀起一场产品主义革命!对于很多楼盘来说,车库是一个美学死角。毕竟在外人看不见的地方,多数房企都不愿花费太多精力。偏偏都会紫京的品质感是全方面的,哪怕是在鲜有人关注的地库也顶格做到更优。车库整体咖色的基调,顶部走线统一,看上去简洁大气。墙柱面在洁白的背景面上加以三种不同深浅的咖色点缀,组成极具美学意境的高级色系。每次回家,都有一种国际酒店的尊贵奢华feel。藏在这样优越体验感背后,是都会紫京不惜耗费普通车库2-3倍的成本,进行了里程碑式的升华。车行道地坪采用纹理面环氧,停车位地坪采用光面环氧,都会紫京也是区域首屈一指的车库地面采用环氧地坪的楼盘。在地库入户大堂等公区打造方面,皆采用酒店规格。浅灰色的仿石材砖与咖色金属装饰,庄重而不失典雅。会所入口处的匠心设计,提升尊贵感的同时更具人性化。高贵流畅的酒店式吊顶,强调主题的同时,使其与其他入户做了区分,归家礼仪再次拉满。对【都会紫京】感兴趣的朋友,欢迎扫描下方二维码,预约看房~除却外立面设计、园林打造、优质会所、艺术感地库,都会紫京所拥有的还远不止这么多。在买房人更关心的内部居住舒适度,都会紫京依然是坚定的产品主义。户型设计是都会紫京的一大亮点,尤其是建面约107㎡的三房户型,打造了更大的生活尺度感。【建面约89㎡三室两厅一卫】效果图建面约89㎡户型LDKB一体化宽厅,无墙垛设计,地面仿古瓷砖通铺,大大提升会客、就餐的空间伸缩性。样板间实景图|具体以实际交付为准
2023年2月6日
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突发重磅!南京楼市,传来一声巨响

重磅!南京发布一揽子政策,推动经济运行率先整体好转,其中多条政策利好楼市,加速“楼市小阳春”的到来。(欢迎扫码进入南京开盘交流群,谢绝中介、置业顾问~)今天,南京发布33条政策,坚持稳字当头、稳中求进,全面提振发展信心、增强市场预期,推动经济运行率先整体好转。其中关于“推动房地产市场健康发展”提出了三点:促进合理住房需求释放、保持房地产融资平稳有序、优化预售资金监管。划重点:1、对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。2、允许分区实施阶段性住房购买契税补贴优惠。3、支持提取住房公积金支付购房首付款,减轻居民首付资金周转压力。4、在充分尊重居民意愿基础上,适当拓宽房屋征收货币化安置渠道。5、用好用足金融支持房地产16条措施,鼓励商业银行加大配套贷款力度。6、贯彻落实新修订的《南京市商品房预售资金监管办法》,通过信息化手段强化商品房项目预售资金监管,保障资金专用于项目建设,确保预售楼盘如期交付。这次发布的政策非常生猛!第一,南京可提公积金付首付,周转首付压力。目前,已有不少城市允许购房者以及配偶提取公积金用于首付,其中多个城市明确直系亲属也可提取公积金助力买房人本人支付购房款或偿还房贷,实行“一人购房全家帮”。公积金付首付,有利于吸引潜在购房人群,支撑购房需求,从而达到去库存的目的。第二,减免契税、个税,利好换房改善的一波人。第三,拓宽房屋征收货币化安置渠道,此前房票安置的征求意见已公开,继溧水、浦口、六合之后,主城六区房票安置也要来了!全国已有20余城先后实行了“房票”安置政策,有效增加了买房需求,对于提振楼市来说有立竿见影的作用。第四,强化预售资金监管,确保项目如期交付。只有房子如期交付,市场才能恢复信心。在多重政策的组合拳下,我们相信南京楼市将稳中向好,市场信心逐渐恢复。不难发现,从去年到现在,政策陆陆续续在释放。前两天,江苏省1号文发布,涉及房产税、税费、政策、金融及房地产相关的内容,在房地产方面,明确提出根据实际情况调整公积金贷款政策,完善征收拆迁安置补偿方式,优化调整商品房预售资金监管政策,因城施策用足用好房地产调控政策工具箱等等。从各项举措来看,房地产依旧是“支柱产业”,恢复信心,扭转市场形势是非常迫切的,“稳增长、稳就业、稳物价,改善社会心理预期、提振发展信心,全力推动经济运行率先整体好转,实现质的有效提升和量的合理增长”,这就是今年的着力点。楼市不回暖,政策不会停。从南京的新房成交数据来看,很明显,前期政策已经传导到市场上了。1月28日,共认购商品房209套,成交111套;1月29日,共认购商品房277套,成交101套;1月30日,共认购商品房351套,成交311套;1月31日,共认购商品房407套,成交212套;2月1日,共认购商品房241套,成交450套;2月2日,共认购商品房233套,成交274套;2月3日,共认购商品房235套,成交273套。(数据截止到下午6点)节后复工以来,新房成交回归正轨,这样的数据非常亮眼,如果能够维持甚至超过,很可能将创下成交记录。今年,各行各业都在恢复中,可以肯定的是,2023年的南京,将迎来全面回暖。-END-南京
2023年2月3日
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不给提前还贷!利率要降?楼市又出炸弹……

2022年,楼市掀起了一股“提前还贷潮”,提前还掉高利率房贷,等于省钱,没毛病。但就在最近,不少提前还贷的人都遭到了拒绝,有人调侃:“拿着钱给银行,银行都不要。”(欢迎扫码进入南京开盘交流群,谢绝中介、置业顾问~)最近,有关提前还贷的话题再次冲上热搜,与年前轰轰烈烈的还贷潮不一样的是,不少人要提前还贷,却被拒绝了。“女子凑了120万想提前还贷要排队”这一话题引发众人讨论,这位女士买了套学区房,贷款近300万,房贷利率是5.5%,她与丈夫凑了120万,准备把尾款全部还清。然而,她打了十几个电话,还跑了银行网点,折腾了一个多月之后,还是没法还贷,要等到3月份之后。这120万能早还一天,就能少付一天的利息,省下一笔钱。不少网友在评论区表示自己遇到了同样的问题,有的已经排到4月初,有的已经排到7月份。“之前还可以线上还,10月后直接关闭线上通道,要去线下预约,预约后还要等半年一年,没有具体时间。”目前南京多家银行也调整了还款安排,设置了还款门槛以及违约金,买房人需要与客户经理预约排队,总之流程比较复杂。为什么要“提前还贷”?第一,从去年开始,首套房贷利率不断下调,部分城市首套房贷利率可以做到4.0%以下,这对于高利率买房的来说,真的非常扎心。更何况,提前还贷能够省下一笔钱,减少房贷压力。比如以下案例,从2022年3月到现在还了11个月,商贷共还款8.7万,但里面只有1.8万是本金,剩下全是还的利息。如果这个月提前还贷30万,选择月供不变,缩短年限,可以少还11年利息共75万,选择年限不变,月供减少,利息能少还30万,这对于一个普通家庭来说,是一笔不菲的费用。第二,理财投资没有带来稳定的收益,甚至在亏钱,还不如提前还贷。这也就能理解为什么“提前还贷遭拒”被吐槽。说白了,大众苦高存量房利率久矣。之前有很多买房人为了能够办到“4”字头的利率,以经营贷置换房贷,也就是说,先把自己房子的贷款还清,然后再办理营业执照,抵押再贷款,能省下不少。但这种方式有很多风险,需要警惕。中介违规操作给消费者带来违约违法隐患,个人征信会受到影响;中介为了牟利,可能会怂恿客户使用过桥资金来偿还剩余房贷,从中谋取高额费用;经营贷与房贷在还款方式、期限、贷款条件等方面有很大不同,如果借款人不能及时偿还本金,资金链有断裂的风险;转贷过程中,借款人的相关信息被透露,信息安全权可能被侵害。转贷,不能只看明面能省下多少钱,更要注意其中的猫腻和风险。就在昨天,经济日报发文:建议相关部门加快出台相关举措,有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。文章指出,部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大需要引起重视。官方终于出来谈存量房贷利率了,并给出了建议:1、引导银行适度降低存量房贷利率,逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差,进一步降低住房消费者的负担。2、加快引导5年期以上LPR下降,继续降低新增和存量住房贷款利率。降低存量房利率,这是从去年就开始说的事情,毕竟房贷利率一直在降,但是存量房利率没有动静。上一次存量房打折还是在2008年,当时正遇金融危机,金融管理部门出台政策,将房贷利率由基准利率的0.85倍扩大至0.7倍。一出政策,一些银行就宣布,符合条件的存量房贷利率,可以享受到同样优惠。这也是近20年来唯一一次存量房贷利率优惠。如今的楼市与当年相同又不同。相同的是成交价大跌,GDP放缓,不同的是,全国个人住房贷款余额相差甚大。关于存量房利率打折的问题,纠结点是在银行,39万亿的房贷,利率哪怕降低一个点,对银行来说,都会产生不利影响。其实换个思路,并不是所有存量房贷都需要打折,那些高点上车的可以适度降低,从而支持改善性住房需求。另外,5年期以上LPR继续下降,对存量房用户来说,也是好消息。如果买房人当初选择的是锚定LPR也就是浮动利率,并且指定1月1日为重新定价日,那么房贷利率就跟着上一年12月的LPR,银行基点不变。比如2022年,LPR直降35个基点,今年1月份符合条件的存量房用户就可以享受这个利好。有业内预测,今年LPR应该还会接着降,15个基点的空间还是有的,大家可以期待一下。另外,央行早就把降低房贷利率的自主权交到了地方手中,满足相应条件的城市就可以自行下调房贷利率。目前全国已有30+城将首套房贷利率降至4%以下,部分城市贷款利率已降至历史低位。就在前几天,郑州首套房贷利率降至3.8%,今天,无锡也有传言:首套房贷利率已经执行“3”字头了!后续有媒体跟进,了解到,暂时还未接到通知,但不排除有进一步动作的可能。毕竟在最近3个月房价持续下降的城市中,无锡赫然在列。总而言之,今年的政策将持续宽松,我们期待有更多的利好政策释放,以提振整个市场信心。至于是否还要提前还贷,手里有多余的钱且不是应急的、理财收益不及房贷利率的、30年等额本息利息才还5年的,这些人可以考虑提前还贷,反之,则慎重考虑。-END-南京
2023年2月2日
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7.2万/㎡成交!新房收回优惠!南京楼市爆发

2022年楼市出现过太多砸盘的消息,二手房市场面临着以价换量的困境。如今,政策组合拳发力,新年开端,二手房市场升温明显。多个小区房源涨价成交,有不少业主开始调价,楼市信心要回来了!(欢迎扫码进入南京开盘交流群,谢绝中介、置业顾问~)今天,笔者在二手房网站上看到,栖园北区成交了一套房源,户型建面约154.45㎡,总价高达1111.8万,单价约7.2万/㎡,创下小区最高成交单价记录。据了解,这套房是顶叠,实际使用面积较大,而且全新装修,所以价格较高。值得注意的是,如此高单价高总价的房源,成交周期竟然只有35天。而小区去年唯一成交的一套房源,历时半年多才卖出去,由此可见,二手房的成交速度也在变快。链家网站显示,北区目前只成交了6套房源,此前成交房源单价在5-6万/㎡左右。如今房价突破7万/㎡,实现了房价大跨越。栖园位于仙林,处在紫金山、栖霞山、青龙山的环抱之中,生态环境极佳,空气清新怡人,风景优美、被称为是南京的绿肺,是南京人公认的一块风水宝地。栖园作为仙林高档别墅社区,绿化率为40%
2023年2月1日
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房价一跌再跌!南京一小区4年多没能换掉物业,惹怒业主

2022年,南京陆陆续续有不少小区都换了物业,居住环境改善了,甚至有小区的房价涨了。但是,有的小区换物业却历经坎坷,筹备多年,眼看着房价一降再降,却难有进展,部分业主心碎不已。(欢迎扫码进入南京开盘交流群,谢绝中介、置业顾问~)江宁黄金地段的百家湖西花园,筹备换物业事宜长达4年多,中间一度被搁置,如今眼瞅着都快到最后一步了,可惜参与表决的业主数量和占有面积都不达到三分之二,一切可能功亏一篑。就在前段时间,业主怒了,直接发文:再不投票,指望谁出头挽救西花园?字里行间均是无奈、痛心。由于受yq影响,部分业主尚未及时参加业主大会表决,加上春节返乡原因,投票时间截止到2023年2月19日。虽说房价不由物业水平来决定,但小区的居住水平仍是影响房价的其中一个因素。百家湖西花园的挂牌单价呈下滑趋势,去年1月挂牌单价约2.8万/㎡,今年1月挂牌单价约2.7万/㎡。就在去年年底,小区成交了一套房源,是建面约140.4㎡的4室2厅,单价仅1.95万/㎡。同年9月,小区成交了一套同类型房源,单价约2.2万/㎡。小区房价3个多月下滑近3000元/㎡。翻看成交记录后,笔者发现,这套房的成交价已经回到2年前,房价跌跌不休。有不少业主认为,百家湖西花园硬件设施齐全、地理位置优越、交通便利,物业不作为,硬生生拖垮房价。2018年,小区召开业主大会,就“是否续签合和物业”进行投票,结果未能通过续聘协议,相关街道做出了“召开第二次业主大会对物业选聘方式进行的选择”的指导意见。2019年,前业委会成立了物业选聘小组,召开了“2019年第一次临时业主大会”,但因参与人数不达标,导致后续不了了之。后来,小区上一届业委会到期,重新选聘物业的工作被搁置,直到2020年,才有业主开始筹备新一届业委会。2021年下半年,新业委会成立,任期3年。2022年3月,小区召开2022年第一次业主大会,重新选聘物业的方式,是由业主大会公开选聘还是由政府平台公开招标。5月,业主大会唱票公告,授权业委会采取业主大会公开选聘物业服务企业,这才算是走完了换物业的第一步。7月,业委会发布了报名物业的名单,共14家,其中不乏像朗诗、银城这样的优质物业。9月,小区选聘物业“多进二”结果出炉,世茂和天润两家物业入选。12月,小区业委会发布投票通知,进入到最终选定阶段。如果最终参与表决的业主数量和占有面积都不达到三分之二,候选物业企业达不到相应票数,本次业主大会就会失败,彼时小区将会再次陷入秩序、环境、维修、管理混乱的局面。在业主投票过程中,业委会被告上法庭,大字报又满天飞,业主大会横幅、广告牌和指引牌皆遭到了破坏。百家湖西花园曾多次发文,痛斥环境及设施很差,比如电梯频频故障影响使用,房屋漏水影响居住质量等等。小区房龄虽然较大,但位于百家湖核心地段,且以多层建筑为主,相比其他的超高层,居住起来比较舒适。再加上房价较低,不到200万就能拿下一套小户型房源,性价比很高。希望小区换物业能够进展顺利,业主的居住水平得以提高。除了百家湖西花园,翠屏城也正在换物业的浪潮中挣扎。翠屏城作为禄口的超级大盘,光高层就有近6000户。小区体量大、人员众多,想要团结起来一起换物业并不容易。今天,博恩花园业委会发文:物业选聘“二选一”,2月6日开启投票。早在2021年3月,博恩花园业委会筹建组便正式成立。后因YQ原因,首届业主大会被推迟,最终在10月份得以召开。之后,小区便迅速开启了换物业的一系列准备工作。2022年7月底,物业选聘小组成员名单公示,标志着换物业的重要一步完成。9月,“五进二”结果公布,确定银城物业、保利物业作为本小区的业主大会选聘对象。翠屏城的原物业是万园物业,对于原物业曾经的种种不作为和奇葩处理方式,很多业主已经强烈不满。1、一场暴雨后,物业竟把别墅区积水往高层排整个翠屏城分为别墅区和高层住宅区,因项目地势较低,暴雨过后总是积水严重。在2020年6月底的一场暴雨之后,现场积水严重,不方便出行,很多学生和上班族都迟到了。但物业的做法却令人哭笑不得,居然将别墅区的积水排到了高层区,令很多高层区业主非常生气。2、物业擅自动用公共收益,业主发出最后通牒小区的公共收益应当透明公开,但原物业却擅自动用,翠屏城的业委会对原物业发出了最新通知,要求物业尽快移交小区公共收益。3、暴雨过后,小区围墙竟突然坍塌2022年7月份,一场暴雨过后,翠屏城的围墙突然坍塌,道路形成巨大的裂缝。在靠近围墙的半边路,大概有100多米完全坍塌,落差达到2米左右,看上去十分危险。原物业种种不作为,令众多业主忍无可忍,如今,物业选聘已经走到最后的投票阶段,顺利的话,小区很快就要迎来一个全新的物业了。西善桥的七彩星城也正在筹备换物业,但困难重重。2022年11月1日,业主发文,拟出3个议题:是否解除老物业不定期合同;如果同意,是否要开展选聘新物业;新物业进驻前,将授权小区管委会,向街道申请临时物业托管。不过,投票备受阻挠,解聘老物业之路并不顺畅,甚至一夜之间群众悬挂的近十条宣传物业选聘事宜的相关横幅遭人为破坏,小区消防值班室无人值守,监控大面积损坏,原业主宣传横幅变成了物业缴费宣传。至于为什么要换物业,业主也发文痛斥物业的不作为:1、目前并无有效合同,且合同条款没有细节,严重影响业主维护自身权益。2、物业拒绝移交公共收益和账户明细,甚至扬言业主亏欠物业数百万。3、小区环境脏乱差,门禁全年开放、停车乱、事故频发等。业主为了换物业心力交瘁,目前解聘老物业尚未取得结果,诸多问题还需要持续沟通。希望小区能够尽早推进换物业事宜,改善业主的居住环境。2022年,南京很多小区掀起了换物业大潮,业主纷纷发文庆祝。万科物业入驻尚东花园,短时间内,堆积已久的垃圾被清扫干净,车辆停放混乱的现象被整治,损坏的基础设施也在维修中,小区正式“脱胎换骨”。雅生活进场南大和园,统计出了1月份工程维修表,正在着手整修、出新中。上海永升物业接管骋望骊都,小区连换2次物业,致力改善居住环境。优质的物业能够让小区的环境更整洁,管理更有序,在一定程度上能够提振房价。翠岛花城:小区于2019年7月成功迎来万科物业,换物业之前,小区成交单价3.9万/㎡上下,换物业之后,小区房价在4.3万/㎡左右,甚至还有小户型房源的成交单价剑指6万/㎡。紫金华府一期:小区于2019年12月更换为银城物业,房价迎来上涨。换物业前,小区房源成交单价在4.1-4.5万/㎡左右,换物业后的成交价徘徊在4.8-5.1万/㎡左右。曾经,这些小区因更换新物业后,环境得到改善,从而房价上涨。但也有很多小区即便换了物业,房价并没有涨幅。一个小区的地段、配套以及本身的品质才是影响房价的重要因素,物业不过锦上添花。-END-南京
2023年1月31日
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业主血亏抛房!江宁神盘交付不到1年,卖出开盘价

小区才交付不到1年,就有业主亏本卖房!即便市场开始回暖,仍有很多小区难逃房价下跌的命运。(欢迎扫码进入南京开盘交流群,谢绝中介、置业顾问~)最近,笔者在二手房网站上看到,江宁科学园板块的都会四季西区(云逸都荟花园西园)成交了首套二手房,单价仅3万/㎡出头。该房源户型建面约115.58㎡,总价367万,成交单价31753元/㎡,成交周期37天,成交速度很快。业主原先挂牌价是400万,半个月调整到379万,后来由于业主急需用钱又降了12万,最终成功出手。据了解,这套房源不满两年,买家需要承担额外的增值税,大概在20多万。云逸都荟花园西园于2019年9月首开,均价约3.03万/㎡,2020年6月收官,均价约3.15万/㎡,项目几次开盘都要摇号,十分火爆。按照这个开盘价来算,并且加上这两年的税费、资金成本、时间成本,业主妥妥亏本卖房。目前云逸都荟花园西园有41套房源在售,挂牌单价在3.5-4.2万/㎡左右,不过4万/㎡以上的挂牌房源并不多。在建面约115㎡的挂牌房源中,这套总价426万的房源性价比最高,也是中楼层,与首套成交房源总价相差58万,可见那套房源的价格有多低。云逸都荟花园体量很大,分为东园和西园,目前东园有23套房源在售,挂牌单价在3.2-4.1万/㎡左右,普遍在3.5-4万/㎡之间,与西园相差不大。东园是由万科和仁恒开发,西园是由金地和华发开发,整体风格统一,户型和装修标准都是一样的,物业均为万科物业。2022年3月底,云逸都荟花园迎来首次交付,距今还不到一年的时间。今天,笔者实探了云逸都荟花园西区,绿化景观都很漂亮,确实是公园住区。大门直接敞开,虽然有门卫在,但并不管行人进出,东区和西区一样。据了解,目前不少业主还在装修期,后期全部入住后会进行管理。都会四季外立面为大面铝板设计,简约白加上深灰色,横竖之间层次分明,据悉,为了打造铝塑板加大面积玻璃窗(封闭阳台交付)高颜值立面,就追加了上亿成本。不过细看下来,部分铝板上已经出现发黑的痕迹,缺乏维护。侧面,金属质感的楼栋号,显得非常精致。新春佳节,小区内的树干枝丫上还挂着红灯笼,节日氛围拉满。小区内暂时还未实现人车分流,汽车都停在路面的停车位上,电瓶车也停在楼栋单元门前,其实不太像次新小区的风格。在小区的中轴景观线上,有一处会客厅、阳光草坪和水景。令人惊讶的是,喷泉竟然开着,水流也很清澈,已经超过了市场上大多小区。不过小区内水景不多,大多都是草坪绿化,绿化覆盖面积很广,几乎每栋楼前都有大面积的草坪。因小区体量大,在功能空间的打造上有很大发挥。小区内有好几处可供休憩的场所,基本都在绿植的围绕中,傍晚在这边散步休息,非常惬意。小区里还有一些休闲健身区域,单杠、双杠、乒乓球桌等等,设施齐全。儿童游乐设施更丰富,滑滑梯,秋千,木马等游乐设施一应俱全,搭配上色彩明艳的塑胶跑道,跑道上还设计了乐符,为儿童打造了一个童趣天地。另外,还有一个环形跑道,清晨和傍晚,年轻人都可以跑步锻炼。无障碍通道的设计,非常人性化。小区单元门很大气,不过私密性不高,很多单元门都大开着。地面部分砖块出现裂缝,有些翘起,希望物业能够及时维修。一旁的拖把直接搭在枝丫上,不太美观。在每个拐角处,都放置了垃圾桶,笔者发现,小区内的清洁人员很多,环境上维护得不错。整体来说,小区的绿化、环境上都没有大问题,如果安全性和私密性能够得到完善,那居住体验感将再上一层。在云逸都荟花园之前,科学园板块已有近5年没有新房入市,上一次开盘还是2014年的银城林茵里。板块内不仅新房稀缺,品质二手房也不多。云逸都荟花园凭借品牌+产品力+物业,注定要扛鼎科学园的改善人居。如今首套房的成交记录具备一定的特殊性,未来的房价走势还是需要更多的成交案例,从市场认可度中寻找一个相对准确的值。从挂牌房源来看,因房源不满2年,很多业主并不着急卖,部分业主挂的价格略高,大概是想试探市场的接受度和认可度。去年一整年,房价还在涨的小区屈指可数,新解禁的小区成交的首套房价格大多都不高,甚至可以说,基本都是亏的。这主要跟去年的行情有关,今年的市场走向肉眼可见要比去年更好。待小区满2年之后,加上周边没有新房供应,云逸都荟花园的房价应该会有上升的空间。但,这个空间不会太大。即便是在顶尖的河西南,也并不是所有的产品未来都能跑赢市场,未来有机会的项目无非“稀缺”二字,或是独一无二的地段,亦或是居住舒适度超高的洋房/小高层产品。所以当下买房,切勿追求投资升值,房价大涨的时代已经过去了。你觉得云逸都荟花园如何,欢迎在评论区留言~-END-南京
2023年1月30日
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港企接手!南京一知名烂尾楼,复活了

新的一年,一切都开始展现出全新的面貌。主城搁置多年的烂尾楼禾悦广场,也迎来了实质性进展,根据最新消息,项目工作人员将在半个月后进场。(欢迎扫码进入南京开盘交流群,谢绝中介、置业顾问~)最近,笔者在官方网站看到2023年南京公布的首批地名。其中,秦淮区的“禾悦广场”更名为“佰汇广场”!该项目已停工许久,此前传出被接手的消息,如今又正式更名,看来项目真的要“复活”了。今天,笔者实探了工地现场,发现围挡全部被更换。工地旁的小门换上了新锁,非常安静,监控室的门关着,不过里面停了一辆单车和汽车,应该有人出入。围挡皆是红色的背景板,上面一律都是“FROM
2023年1月29日
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重磅文件发布!南京,即将反弹

近日,江苏省政府发布1号文,楼市再迎重磅利好!2023年,市场该怎么走的大基调已经定下,释放出改善社会心理预期、提振发展信心的信号。楼市真的要起风了。(欢迎扫码进入南京开盘交流群,谢绝中介、置业顾问~)1号文中涉及到房产税、税费、政策、金融及房地产相关的内容,共有12大方面:持续加大财税支持力度、强化金融对实体经济的支持、加大援企稳岗力度、帮助企业减轻负担、降低物流成本、着力恢复和提振消费、积极扩大有效投资、促进外贸外资稳中提质、促进房地产市场平稳健康发展、大力支持防疫药品器械生产研发、着力提升医疗保障能力、优化提升政府服务。其中在房地产方面,共有7条相关内容:(1)因城施策用足用好房地产调控政策工具箱,调整优化限制性政策和土地出让政策,大力支持刚性和改善性购房需求,坚持“房住不炒”,认真落实居民个人换购住房个人所得税政策。(2)根据实际情况调整公积金贷款政策,完善征收拆迁安置补偿方式,优化商品房价格备案制度。(3)支持房地产业合理融资需求,加大建筑业金融支持力度,重点推进支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期政策落地见效。(4)用足用好国家专项借款,鼓励商业银行加大配套贷款力度,全力以赴保交楼,切实维护购房者利益。(5)持符合条件的房地产企业、房地产上市公司利用资本市场支持房地产市场发展的股权融资政策,开展再融资、并购重组及配套融资。(6)支持省内融资担保公司加入交易所债券市场民营企业债券融资专项支持计划,央地合作增信共同支持民营房地产企业发行公司债券。(7)指导并督促各地根据国家要求,优化调整商品房预售资金监管政策,在保障商品房预售资金使用安全和项目正常交付的前提下,合理释放监管额度内的资金,促进房地产企业加快资金回笼。从各项举措来看,房地产依旧是“支柱产业”,恢复信心,扭转市场形势是非常迫切的,“稳增长、稳就业、稳物价,改善社会心理预期、提振发展信心,全力推动经济运行率先整体好转,实现质的有效提升和量的合理增长”,这就是今年的着力点。去年,从中央到地方政府,从表态到松绑政策,应出尽出,调控力度不断加码。今年刚开局,央行、银保监会就发文,决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制,意味着部分城市有可能继续下调首套房贷利率。住建部也紧跟发言,对于购买第一套住房的,首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的,要合理支持,以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。住建部部长表示对房地产市场企稳回升很有信心,将用力推进保交楼保民生保稳定工作,着力化解房企风险,提高住房建设标准,合力整治房地产市场秩序。从年初开始,官方表态一个接一个,持续为楼市注入信心。就在春节前,南京出台了新政,继溧水、浦口、六合之后,主城六区房票安置也要来了!一旦执行,对于楼市有着至关重要的提振作用。可以预见的是,今年的政策还将持续加码,未来的利率、首付都可能接着降,改善性住房需求也可能迎来支持政策。在yq态势缓和的大环境趋势下,毫无疑问今年的楼市是稳步向好的。当房企逐步恢复元气,保交楼稳步推进,从根本上恢复信心,楼市复苏也就快了。当然,全力推动经济是今年的重中之重,包括但不限于楼市。YQ之后,南京正在加速回血,全面复苏指日可待,人间烟火气又回来了!春节期间,各大景点人流量爆表,由于夫子庙客流过大,地铁1号线、3号线部分站点临时跳站运行。据南京发布统计,全市共接待游客617.36万人次,同比增长33.1%,恢复至2019年的108.1%。实现旅游收入67.91亿元,同比增长36.4%,恢复至2019年的109.7%。来自全国各地的游客都在六朝古都相遇,它的历史底蕴和人文情怀,让不少人感受到家的温暖。南京作为全国GDP前10强城市,其经济实力不同小觑,德基的奢侈品店排起了长队,居民消费意愿正在回升。在2020年以前,看电影可以说是春节的刚需,自从yq爆发以后,电影院一度活下去。今年的春节档电影市场活力迸发。据初步统计,2023年春节档(除夕至正月初六,1月21日至1月27日)电影票房为67.58亿元,同比增长11.89%;观影人次为1.29亿,同比增长13.16%;国产影片票房占比为99.22%。国产影片集中上映带动观众观影热情,电影市场快速复苏。从各行各业来看,市场都显示出蓬勃向上的力量,南京展现了极其强劲的姿态,今年将稳步前进。在楼市方面,1月份的前两周,成交数据相当亮眼,新房认购量和成交量超千套,保持高位。二手房的成交量也保持上升趋势,居民买房意愿明显增强。从挂牌均价来看,皆是环比增长,业主的预期开始上涨,对市场的信心逐渐恢复。2022-2023年南京二手住宅周成交量及环比情况数据来源:我爱我家南京研究院,单位:套政策不断、利好频频、预期上调、信心恢复,我们有理由相信,2023年的南京,将迎来全面回暖。-END-南京
2023年1月28日
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重磅!南京出台新政

重磅消息!南京发布官方通知,六区或将实施房票安置,意义非凡!(欢迎扫码进入南京开盘交流群,谢绝中介、置业顾问~)今天,南京市城乡建设委员会发布关于《南京市国有土地上住宅房屋征收房票安置暂行办法》(征求意见稿)公开征求意见的通知。说白了,南京6区要实施房票安置了,目前正在征求意见中。划重点:1、核发采用实名制,核发对象为被征收人。被征收人可持房票为本人及其配偶、父母、子女支付购房款。2、房票有效期为12个月,自开具之日起算。3、被征收人购房成交价格不超过房票票面金额的,对新购房屋免征契税;购房成交价格超过房票票面金额的,对超额部分按规定征收契税。4、本办法适用的安置房或商品房是指全市范围内的安置房或由房地产开发企业自愿入驻房源库的房屋,原则上是现房或一年内可交付的期房,管理细则由市房产局另行制订。5、被征收人仅选择货币补偿且放弃申购征收安置房和保障性住房的持房票购买本市商品房的,给予被征收人房票面额使用部分不超过5%的购房奖励。6、本办法适用于主城六区国有土地上房屋征收项目,江北新区和新五区可参照执行。目前,南京溧水区、浦口区、六合、高淳、江宁已先后出台房票安置政策,或正在酝酿中。溧水:2022年6月18日,溧水对白马镇安置房(期房)实施自愿回购(现金)、“房票”安置。浦口区:2022年8月16日,浦口区发布关于《南京市浦口区住宅房屋征收房票安置暂行规定》公开征求意见的公告。六合区:近日,六合区推出了4项新政,新政实施范围在六合区内(不含葛塘、长芦、大厂街道),期限为一年,自2022年11月10日(含)至2023年11月9日,以办理房屋《不动产权证书》为条件,以《商品房买卖合同》网签备案和商品房认购时间为依据。高淳:在溧水推进房票安置政策后,有网友咨询高淳是否跟进,得到的答复是:“网友您好,对于您反映的房票安置问题,我区正在拟定房票安置相关政策,近期将公开发布。”江宁区:2023年1月,《江宁区拼经济促发展若干措施》发布,曾提及“探索房票安置”问题。目前不仅是全南京正在酝酿或推行,全国已有20余城先后实行了“房票”安置政策。很多人明白,「房票安置」对于楼市有着至关重要的提振作用。房票安置到底是什么意思?征收人比照货币安置、产权调换的政策,将计划安置的房屋转化为货币,以房票形式出具给被征收人,由被征收人自行向参与房票安置工作的房地产开发企业购买商品房。通俗点说,你的房子被拆迁后就不再按面积赔付安置房了,而是折算成等价的钱,再以房票形式出具给你,你拿着这个房票可以到实行房票安置的区域去买房。房票安置有什么影响?房票安置,一定程度上对于提振楼市有着立竿见影的效果。在2016年-2017年,棚改政策用得更多,也很像现在所说的房票安置。彼时楼市面临去库存的压力,用棚改货币化安置的方法加大了市场买房需求,也让一批人拆迁后得到了钱涌入楼市。简而言之,就是以合理的理由把你家房子拆了,然后不贴补你房子,而是贴补你钱,让你去市场上买房子。正如大家所经历的那样,很多城市也是因此才完成了“房价翻倍”。这样的政策对于楼市可以说是扭转乾坤般的作用。如今棚改政策变为货币安置,拆迁房子后以房票的形式将赔偿款给到你,也是变相地增加了买房需求。而需求一旦上来,楼市自然就会很快回温了。附政策原文:第一条
2023年1月20日
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情侣月入2.6万,月供9000元,还贷2年女生却想分手了

不少人已经回家过年了,每到过年,年轻人逃不掉的话题,就是相亲、结婚。相亲、结婚,又跟房子、车子、彩礼紧紧联系,当走进相亲市场,才知道人真的挺现实。(欢迎扫码进入南京开盘交流群,谢绝中介、置业顾问~)今天,笔者在微博上刷到一则帖子,声称:月薪2万6,突然很想找个南京有房有车无贷款的男朋友了。原因在于,女方买完房觉得日子过得不容易,不如直接找个有房无贷的男朋友来得轻松。根据女方自述,总结下来几点内容:1、【收入方面】女生每月到手1.5万,男朋友每月到手1.1万,年底男朋友预计拿提成2万+,她预计15万+,也就是说,女生年薪33万+,男生年薪15万+。另外俩人还有一些副业收入加起来目前每月1-2万。同时两个人还有存款加公积金最多50万。2、【月供方面】2020年底买的房,贷款195万,每月1.1万的房贷,前段时间借钱还了88万房贷,每个月可以省下2000元利息,目前每月还要还9000元房贷,考虑3年把88万还掉。3、【其他支出方面】房子还没交付,目前在租房,房租一个月2000元。交房至少要准备7万,装修+家电用6万搞定。4、在高点买的房,整个人很焦虑很累,有时候想分手找个有房有车无贷的男朋友。评论区直接“炸锅”了,有人认为,如果找个有房有车无贷的男朋友,房子也跟女生没关系了,现在虽然辛苦,但是有一半房子。从收入条件来看,女生是好一些的,有网友站在女生的角度考虑问题,换位思考,如果一个男生的女朋友没付出什么,那几百万的房子加她的名字,估计大多数男生都不会同意。有人为男生发声,两个人都一起买房了,估计在准备商量结婚,而女生这时候却想分手,重新找一个,有点不道德。有网友认为,俩人买房有点超出能力范围了,所以才觉得难,俩人背负195万的贷款还有利息,负债太高,分手再找也不好找。当然,也有人觉得俩人收入加起来2.6万,已经不算少了,一年收入就有31万,年底还有提成17万,另外加上副业,一年到手50万+,100多万的房贷没啥好焦虑的。从收入层面来说,其实俩人的工资都不算低。南京2022年社会平均工资为每月7828元,两人的工资都比平均工资要高。只不过,就两个人本身来讲,女生的收入水平比男生要高点。两方中工资高的一方,势必要为这个家庭的开支多花一点,比如说两个人月供+房租AA,男生一个月还剩5500元,而女生还剩9500元,再除去两人的日常开销,男生也剩不了多少。在一些必要情况下,女生肯定是要多拿出一点的。这种收入、支出不平衡首先就影响到了女生的心理。另外,两个人的生活压力真的大吗?目前有存款50万,每月工资加起来2万6,副业每月1-2万,月供+租金每月1.1万,其实眼下没必要这么焦虑。每个月的副业基本都能还上月供和租金,除了日常开销外的工资可以省下来做储备。年底交房,还有一年的时间可以奋斗,按照这样的水平,除去月供+租金,一年时间也能有30万进账。3年要还88万的房贷,可能确实有点压力,但毕竟手上还有50万的存款,每个月也都在工作挣钱,还没有到过不下去的地步。钱是永远赚不完的。慢慢加压,慢慢调整心态才是现下要做的。辛苦买房的又何止他们呢?南京不知道有多少年轻人在努力奋斗,就是为了留下来,在这里置业生活,为了这个目标,各自也都在乘风破浪。贷款买房和全款买房是个老生常谈的话题,全款买房的人认为贷款是一种累赘和负担,拿明天的钱来买今天的房。贷款买房的认为,与其全款买一套价值300万的,不如翘起杠杆买套价值500万甚至更高的房子,跟房子升值比起来,月供和利息不值一提。更何况,手中还需要流动资金,应对生活中的各种压力,所以,在市场上全款买房的人占比并不高。另外,如果要找一个名下有房无贷的男生,这个男生的房子大概率是父母置办的,毕竟一个年轻人很难掏出上百万的资金。此时,摆在女生面前又有了2个选择,第一,如果考虑结婚,势必要牵扯到房子,那女生如果不想承担房贷的压力,会不会希望男生的房子上加上自己的名字呢?可是这套房子可能是人家父母掏空钱包买的,这个动机本身就欠考虑。第二,如果女生不加名字,未来还是要买套房作为婚房,此时还是得面临买房还贷的压力。所以,找一个有房无贷的男朋友也有不同的烦恼和焦虑。说白了,这个女生想分手的来源点,一是男生收入比她低,无法在房贷上分担大部分,二是工作完全挤压生活时间,从收入水平和副业来说,女生留给自己休息的时间很少,久而久之,就会感觉疲倦。不过,男生又何尝不是呢?其实,在相亲市场上,有的女生要求男生有房无贷,同样有男生要求女生有房无贷(推荐阅读:90后新南京人年薪50万,征婚要求女方有房有车无贷,网友吵翻了),但他忽略了女性在家庭上所付出的价值不能仅仅用数字来体现。不少现代女性用心经营自己的事业,为了家庭牺牲自己事业的女性也不少。两个外地人,想在南京买套房真的很不容易,更别提全款了,有也很少。更多的是男女双方共同努力,每月一起还房贷,一边省吃俭用,一边努力挣钱,房子很重要,但经营一段婚姻,感情是最不可缺的。-END-南京
2023年1月18日
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房价重回6年前!楼市神话破灭了

砸盘,2022年的二手房市场关键词,无论是顶尖板块还是偏远区域,都难逃命运。即使去年一年出了不少政策,但这一轮行情目前仍没有太大的起色。(欢迎扫码进入南京开盘交流群,谢绝中介、置业顾问~)出人意料,热门学区房成交单价只有3万/㎡出头!最近,瑞金新村成交了一套房源,户型建面约71.77㎡,总价236.5万,单价约3.3万/㎡。这套房源的面积在学区房中算大了。就在2022年11月,小区成交了一套同面积段的房源,两房朝南,一房朝北,单价尚能卖到4.4万/㎡。相比之下,小区房价1个月降了约1万/㎡。根据以往成交记录,相同面积段,单价3.3万/㎡左右的房源还是在出现在2017年,房价倒退回6年前。笔者询问得知,这套房源是顶楼,业主诚心卖,所以价格很低。小区2021年成交价基本在5.5-6.5万/㎡,最高突破7.5万/㎡;2022年上半年的成交价在4.6-5.3万/㎡,下半年的房价更是断崖式下跌,基本在4.5万/㎡以上,不少都是3万+/㎡成交。这套成交单价突破7.5万/㎡的房源,建面约30.25㎡,面积很小,同时这套也是整个成交记录中单价最高的。在成交量方面,瑞金新村一直领跑整个秦淮区二手房市场,90天成交21套,基本都是以价换量的结果。小区拥有瑞金路小学和一中初中双学区加持,这也是小区好卖的重要原因之一。瑞金新村是上世纪八九十年代的老小区,由于之前环境较差、设施老旧等问题,虽然有学区加持,但因为环境原因以及学区优势弱于瑞金北村,所以瑞金新村的房价不如瑞金北村。但是当瑞金新村翻新后,环境明显改善,有了质的飞跃。在一众老旧学区房中,它算不错的了。老小区避免不了一些通病,比如门禁不严、电瓶车放在单元楼下等。但小区身处闹市区,周边配套齐全,烟火气十足,房价又回落,200万左右就能拿下一套小户型,性价比很高,对于一些有教育需求的家庭来说,是个很不错的选择。城东马群的中垠紫金观邸,成交单价创新低。小区最新成交了一套房源,户型建面约87.75㎡,总价260万,单价不到3万/㎡,创下最低单价的成交记录。这套房源最初挂牌价为260万,业主降了22万才得以成交。据了解,业主是着急买新房,所以价格让步较大。不到3万/㎡的单价,已经退回到4年前的水平。根据链显示,2022年中垠紫金观邸成交量较少,上半年成交单价在3.6-4万/㎡,下半年成交价在3万/㎡上下,成交房源均为80-90㎡的小户型,相比之下,半年房价下滑超5000元/㎡。小区位于马群,周围品质次新房较少。2020年1月,中垠紫金观邸推出最后的4、7号楼,共155套房源(除去67套人才房)销许,毛坯均价27825/㎡,90㎡、109㎡、129㎡,首付最低3成。当时共有54人才+2804组普通买房人报名,整体中签率5.4%,中签率偏低。当年千人摇号盘,如今也抵不过房价要跌回开盘价的现实。一方面,市场行情整体下行,马群非热门板块,房价下滑情理之中;另一方面,市场上声量不高,整体依靠地缘客,地缘客有限。中垠紫金观邸从2018年陆续交付,房龄很新,大门宽敞气派。小区大门前还有一个喷泉水景做摆设,大门处有保安值守,陌生人未登记无法入内。小区均为小高层,且楼间距较大,居住舒适度较高。外立面颜色采用米色和深灰色,低调不失大气。小区内的儿童活动区色彩鲜明,维护得不错。地面干净整洁,但绿化率不高,绿化带稍显简单。小区内还打造了了凉亭、中央水景等,水景清澈,应该是经常有人打理。虽然小区存在一些小毛病,但是瑕不掩瑜,整体来看,在板块内的品质还算不错,目前议价空间较大,刚需可选。作为相当抗跌的板块中的神盘,朗诗玲珑屿的房价一直居于第一梯队。2022年,在南京大部分小区房价都下跌的情况下,朗诗玲珑屿的房价相当稳定,甚至还逆势上扬。让人意外的是,小区最近成交的这套房源,建面约113.39㎡,总价452万,单价还不到4万/㎡。比较罕见的是,这套房挂牌将近3年才卖出去,业主前后降价48万。据了解,这套房位于顶楼,加上业主急卖,所以让步较大。根据链家显示,2022年小区成交单价基本稳定在4.5-5万/㎡,2021年小区成交价也相差不大,已经赶超河西一些小区。就在2022年11月份,小区成交过一套同类型房源,单价约4.9万/㎡。对比下来,两套房单价相差近1万/㎡,业主妥妥”砸盘侠“。要知道,朗诗玲珑屿上一次出现“单价不到4万/㎡”的大户型房源,还是在2017年。不过这套房属于个例,链家显示,目前小区在售房源100套,挂牌单价均在4.4万/㎡以上,业主的心态还是挺稳的。众所周知,百家湖的朗诗玲珑屿一直是很多买房人心中“神盘”一样的存在,楼盘因为科技住宅、区位等优势,二手房价格在同类型房源中属于佼佼者。整个朗诗玲珑屿共有17幢建筑,其中15幢为住宅,小高层3幢(9层),12幢高层(15-33层),还有基层社区中心和1所幼儿园。小区大门呈对称式,硬朗的线条让整个大门显得更加庄严和富有质感。进入小区之后,水景与绿化交相辉映,仪式感就出来了。小区停车场入口路面干净整洁。绿化中很多红色火烈鸟的雕塑增添了一分生动。楼栋外立面为暗黄色,简约大气。电梯间也比较干净明亮。——2023年已经过去两周了,这两周的二手房成交数据都非常亮眼。【成交量】第一周,南京全市二手房成交1814套(含高淳、溧水),环比涨幅超200%,交易量为2022年8月以来周度新高,成交量稳步上升。第二周,南京全市二手房成交2286套(含高淳、溧水),环比再涨26%,交易量创近一年来周度新高,春节前买房意愿明显增强。2022-2023年南京二手住宅周成交量及环比情况数据来源:我爱我家南京研究院,单位:套【挂牌量】第一周,南京二手房新增挂牌量1609套,环比上涨100%;新增挂牌房源均价34139元/㎡,环比也上涨1.9%。虽然挂牌量有明显回升,但仍低于去年均值,另外业主预期有所上涨。第二周,南京二手房新增挂牌量1554套,环比小幅减少3.4%;新增挂牌房源均价34718元/㎡,环比再涨1.7%。新增挂牌均价连续2周走高,业主开始调整心态,对市场信心逐渐恢复。2022-2023年南京二手住宅周新增挂牌量价情况数据来源:我爱我家南京研究院,单位:套、元/㎡无论从金融、政策还是市场上来看,今年的态势是向上的。在二手房市场中,能够第一时间感受到楼市冷热变化,如今不少业主开始涨价。接下来,对于真正想买房的,可以挑选性价比高的房源,尽快下手。2023年,楼市逐步企稳,将进入一个回温的行情。-END-南京
2023年1月17日
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降价40万!180!南京楼市疯狂探底

优惠活动,这对于过去的2022年来说,已经十分常见。但是脚步迈进2023年,仍有不少楼盘持续推出特价房源,从走势来看,上半年楼市以“去库存”为主,后续应该还会出现优惠活动。(欢迎扫码进入南京开盘交流群,谢绝中介、置业顾问~)今天,笔者发现老山脚下一盘推出了2套特价房,总计直降40万!一套是36栋的203室,户型建面约141.98㎡,原总价411.6万,单价约2.9万/㎡,折后一口价371.6,单价约2.6万/㎡。另一套是同一栋的205室,户型建面约141.98㎡,原总价404.5010万,单价约2.8万/㎡,折后一口价364.5010万,单价约2.6万/㎡。这2套房中的203室已被认购,205室还未售,可见降价是去化的最快途径。令人惊讶的是,这栋楼的底跃全部都卖出去了,要知道,底跃几乎是目前市场上最难卖的产品了。当然,这些底跃能卖出去也有一定的原因,一方面,价格给的够低,之前项目经常推出底跃特价房源,有的房源总价优惠100万,有房源单价仅“1”字头。另一方面,项目做得确实不错,容积率低至1.6,现房销售,豪宅定位,吸纳了不少周边的改善业主。该项目于2018年9月首开,到如今共推出1439套房,还有143套房未售,去化约9成,这样的成绩已经相当不错了。在如此的销售情况下,降价是为了更快回笼资金,无可厚非。稀缺的产品永远是楼市和买房人所缺的,在这个时代下,稀缺性成了买房人上车的重要因素,也是穿越周期的关键。除了定位改善的豪宅在“卷”,刚需盘更不能吝啬。东大成贤旁的花样年花好园,推出了一套精装准现房,户型建面约101.68㎡,原总价约284万,单价约2.8万/㎡,现总价约256万,单价约2.5万/㎡,直降约28万。花样年花好园在市场上已经很久没有声音了。项目于2020年8月首开,共推出586套房源,还有130套未售,去化近8成。其实销售情况还不错,跑的比较早,正好在楼市下行前推完了。2021年9月到2022年5月,花样年出售多次资产,以求回笼资金,不过效果不明显,自救之路困难重重。2022年5月,花样年集团,因欠下1.49亿美元的债务,收到了来自境外债权人的清盘呈请。房企暴雷,房子只能延期交付,先前就有业主爆料,定于2022年8月底交付的房源,没有任何消息。江岸区房管局回复:项目因资金链紧张导致停工,延期至2022年11月底交付。不过,市场上并未传来项目交付的声音。对于该楼盘而言,打折出售房源也很可能没有买房人接受。第一,地段偏远,第二,品质一般,并不具备竞争力。如果说这样的产品在市场上流速很慢,那底跃也能与之一拼。城东某盘推出了3套底跃优惠,总价直降180万左右!自从2016年限价开始,挖地下室就成为很多房企突破限价的方式。市场上没有底跃的项目越来越少了,不管是高层、小高层还是洋房,开发商统统要挖地下室。1楼连通负一楼,面积做大,可能达到两三百平,然后把单价做低,标准层单价做高,这样也不会突破限价的红线,反而能以高价把标准层卖完。这个结果就是1楼有个较低的单价,但实际很高的总价。我们就拿14栋102和202来算,按照销许单价来算,202的总价约641万,哪怕2楼也打折出售,但一般项目的低楼层房源只会让几十万左右。而102的折后总价也要754万,虽然多了负一楼,但是总价也相差了100万。在这样的差距面前,无可否认,2楼比底跃更好,如果底跃的总价能做到与2楼总价相近,才有可能卖出去。如今的2楼尚且都还没卖完,更何况底跃呢。降价,已经成了楼市高频词汇,就连河西、南部新城的部分楼盘都不能幸免。今天上午,国家统计局最新发布了2022年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。其中,2022年12月南京新房价格环比下跌0.1%、同比上涨0.3%,二手房价格环比下跌0.5%、同比下跌3.7%。根据克而瑞数据统计,上周南京商品住宅供应785套,环比大涨626.9%,成交1080套,环比下跌17.5%,成交均价32695元/㎡,环比上涨0.9%。上周,南京迎来12个项目入市,综合去化率31%,环比上涨19%,皓樾府位居首位。可见,市场虽有回暖势头但并不明显,能坚挺着的都是一些稀缺高端住宅。从元旦到现在,官方的表态和发声不少,今年的政策仍然是持续宽松。而今天的降息落空,让不少人失望,不过这可能跟1月初,央行出的“建立首套住房贷款利率政策动态调整机制”有关,这是一种定向降息的方式。不少专家表示,仍维持之前的判断:2023年会有降准和降息,但空间不大。这也是为了防止局部过热。宽松的政策背后是持续承压的楼市,官方的态度也表明了,2023年楼市回暖将是一个缓慢的过程。在回暖前期,市场上免不了会出现特价房、工抵房等,对于买房人而言,最重要的是选择,千万不能为了价差去选一个根本无法穿越周期的房子,那未来亏的钱也许比这个价差还要大。-END-南京
2023年1月16日
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比开盘价还低!昔日神盘2.8万/㎡成交!南京投资客亏惨

过去,在楼市遍地黄金的时候,房价一年涨1万/㎡,投资客转手就赚得盆满钵满。如今形势不同了,大多板块的投资客都高位站岗,尤其是江核,其二手房价再度探底,业主白折腾好几年。(欢迎扫码进入南京开盘交流群,谢绝中介、置业顾问~)今天,笔者发现江核2个热门次新小区释放了成交记录,一个是江与城,一个是绿地海悦。最近,江与城成交了一套房源,这套房户型建面约97㎡,总价323万,单价约3.3万/㎡。2019年,项目开盘均价约3.05万/㎡,加上利息、税费、时间成本,业主基本是亏本的,等于这三年白折腾了。据了解,这套房的业主不配合满2年过户,买房人要多缴5.3%的增值税近20万。除了这套房,目前在链家上还显示了4条成交记录,都是建面约97㎡的三房户型,价格比较稳定,单价在3.7-3.9万/㎡左右,价格相差不大,3.3万/㎡抛售的业主妥妥砸盘了。笔者咨询中介后了解,江与城其实还成交了2套房,一套是建面约88㎡的5楼房源,一套是建面约130㎡的顶楼房源,单价均在3.3万/㎡左右。不过中高楼层的建面约97㎡的房源总价在350-360万左右,折合单价约3.6-3.7万/㎡,这个价格比起前期成交的还是有所下滑。绿地海悦也新成交了一套房源,建面约111.55㎡,总价369万,单价约3.3万/㎡。绿地海悦曾是江核的超级热盘,开盘均价约3-3.1万/㎡,如今3.3万/㎡成交,肉眼可见的没挣钱。其实,绿地海悦的房价不高,从首套房到现在,价格就在3.3万/㎡徘徊。而且,从业主挂牌到成交,价格都降了20万左右,可见市场并不接受业主的高预期。不难预料,绿地海悦解禁时正是江核备受质疑的时候,整个江核的二手房价格都在下滑,投资客扎堆出售,自然难以卖出高价。于想在江核置业的买房人来说,当下确实是抄底的好机会,江核的市场基本触底。华润国际社区:近期成交价基本稳定在3.4万/㎡左右,偶尔也会出现3.1万/㎡的超低价房源,要知道小区2021年的成交价基本都在4万/㎡以上。正荣润江城:最近的成交价维持在3.6-3.9万/㎡上下,突破4万/㎡的成交房源较少,小区2021年的成交价均在4.5万/㎡以上,最高破5万/㎡。正荣润锦城:近期成交价稳定在3.4-3.7万/㎡,小区2021年成交价基本都在4万/㎡以上,最高破5万/㎡。雅居乐滨江国际:近期成交价稳定在3.3-3.6万/㎡,小区2021年成交价基本在4万/㎡,最高逼近6万/㎡。保利西江月:最近一套房源的成交价创下新低,单价仅2.7万/㎡,近期成交价稳定在3万/㎡上下。小区2021年成交价基本在3.6-4万/㎡。整体来看,这5个小区的房价在这1年中下滑了近1万/㎡。而2022年新上市场流通的次新小区,房价也并未达到当初的预期,有些房源的成交价和开盘价差不多。扬子江金茂悦的成交均价在3.7-3.9万/㎡之间;中海左岸澜庭的成交均价在2.8-3.4万/㎡之间。约2.8万/㎡的这套房是次新小区中成交单价最低的一套,比当初3.05万/㎡的开盘价还低,业主真的亏惨了。再看他们的挂牌量,5个次新小区共挂出349套房源,加上其他二手房,挂牌量超1000套,在售房源量仍在增加。今年,江畔都会上城、栖樾府、卓越大江等小区,将陆续交付或解禁,加入二手房挂牌大军。对于次新房来说,价格、房龄都有一定的优势,彼时,最初5个小区的市场份额将被再次挤压。价格下滑的原因,一方面在于买房人对江核失去信心,加上市场下行,所以很难卖出高价。另一方面,前期投资客扛不住压力,降价抛房,当小区有房低价成交,价格也不容易再上来。据不完全统计,2021年全年江核二手房成交146套,2022年全年成交205套,成交量上升了59套。一方面,不乏有入市不久的次新房补仓市场;另一方面,以价换量情况加剧,没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。当然,南京大部分小区都在面临这样的境况,就连尖端板块也不例外。河西南海峡城:成交价普遍在5万/㎡以内,有套房成交单价在4万/㎡以内,回到3年前五矿崇文金城:成交单价在4.7-5.1万/㎡上下佳兆业城市广场:成交单价普遍在4.9-5.5万/㎡之间鲁能公馆:成交量不多,基本在4.7-5.2万/㎡左右朗诗熙华府:成交单价在5.2-5.6万/㎡左右招商雍和府:今年的成交量很少,下半年仅一套成交,单价约4.3万/㎡正荣润峯:成交单价在5.3-5.7万/㎡左右,今年有6万+/㎡成交的,但不多升龙天汇:成交单价约4.8-5.2万/㎡整体来看,河西南的房价也回落约1万/㎡。大校场保利堂悦:成交量稳定发挥,价格在4.5-5.2万/㎡左右复地宴南都:整体成交价格和保利堂悦差不多,价格在4.6-5.3万/㎡左右大校场2个小区均价略有下滑,但幅度不大。新玄武中海玄武公馆:成交单价在4.8-5.3万/㎡左右中海玄武公馆凭借板块内的次新房稀缺,加上学区的支撑,房价下滑幅度在5000元/㎡左右。燕子矶融创玉兰公馆:成交单价在3.6-3.9万/㎡左右,2021年的成交均价都在4万/㎡以上。这些小区曾经都是板块内的佼佼者,房价都处于第一梯队,尚不能避免房价下滑的现象,一些非热门板块的老破小处境只会更艰难。那这些小区还能买吗?现在小区的成交价基本处于底部,是抄底的好时机,并且这些板块仍有发展潜力,对于刚需来说,是很不错的选择。如果是投资,还是谨慎下手,房价下滑后,很难抬头。-END-南京
2023年1月13日
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一拖再拖!河西商场再次延期,预计今年5月开业

近年来,商场延期开业已经司空见惯了,毕竟商业立足长线回报,前期的建设、招商、运营等方面都要投入资金,而后期的回报谁都无法预料。河西南一家商业体一拖再拖,本以为去年年底就开业,结果又推迟了,这家商场就是东南·邻里茂。(欢迎扫码进入南京开盘交流群,谢绝中介、置业顾问~)今天,笔者实探了东南·邻里茂,该商业体就在佳兆业城市广场的隔壁,也是河西首个综合性社区中心商业项目,开业后将方便周边业主的生活。东南·邻里茂目前是被围挡起来的,因为有些店已经开业,所以可以进入。项目幕墙施工已完成,但还未挂牌,墙面上啥都没有。一进门,玻璃上就贴着标示“牛总点由此上二楼”。顺着指向往里走,可以看到巴黎贝甜、星巴克中桌椅都摆放整齐,在做开业前的准备。奈雪的茶、肯德基已经开业。7-11正在施工中,看样子是在做收尾工作。从侧面的电梯上去,直达2楼牛总店,虽说已经开业,但没啥人吃饭。站在2楼看,还有不少工人正在施工,店铺入驻并未达到100%。中庭万花筒造型已经有一个就位,剩下的还未安装。1楼除了“门面”,里面还有周大福、宝庆银楼、达美乐披萨等,但大多店铺都是空置的,甚至里面的墙和地面都没有粉刷好。2楼的业态主要是教育、服务这方面,目前已有御颜堂、萌贝湾水育、秀子思维美术、悦洗发、读行猫双语亲子阅读馆(江苏首店)。其余没有牌子的店里施工进度比较缓慢。3楼目前只有小菜园、小辛家韩式快餐等,整体相当空旷。4楼有夹层,在4-5层将引进大华大戏院邻里茂影城,初步考虑设置8个影厅(含1个巨幕厅)和5个点播影厅。另外还有巨石健身,5楼和6楼也正在施工中。2017年9月20日,东南·邻里茂地块经过350轮竞价,由南京东南奥体置业有限公司拿下,江苏天时商业进行招商筹备,重点立足教育、养老、菜篮子、社区服务等民生需求。2022年3月,项目正在幕墙施工中,有消息称:2022年9月30日开业。2022年9月,项目没有如期开业,据相关消息,商场定于12月开业。就在刚刚过去的2022年12月,项目并无开业动静,直到现在,也只是零星店铺开业。最近又有传闻,项目预计今年5月开业。项目一拖再拖,让周边业主失望不少。东南·邻里茂总建筑面积约8万㎡,共规划建设地上8层、地下2层,将建成为集社区配套、商业、体育娱乐休闲为一体的社区商业综合体。在设计方面,东南·邻里茂规划打造了首层近6.5米层高的视觉空间,8000㎡挑高超10米的休闲运动体验空间。空间布局方面,项目设计了下沉广场、健康步道、球场运动空间、屋顶花园等休闲体验区,功能布局相当周全。根据相关消息,项目已与很多品牌签约,美食方面有:奈雪的茶、KFC、7-11、达美乐、小菜园、解牛、马记永、玛丽西典意式餐厅、花味烤肉、牛总店潮汕牛肉火锅、川味蜀厨纸包鱼、巴黎贝甜等。其他还有:巨石健身、屈臣氏、周大福、中国黄金、宝庆银楼、OPPO、HUAWEI、KAXUAN沙龙、起航佳卡丁车、瑞境泰SPA、明亮眼镜、阿布溜溜(轮滑)等。另外,东南·邻里茂还引进了大华大戏院、奥南首家星巴克宠物友好店、永辉超市、REAL
2023年1月12日
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基本卖光!今天河西南豪宅开盘,有人陪跑2次终于摇中

今天,河西南豪宅中北金基涵樾府在朗樾府售楼处迎来开盘,项目推出A-6号楼,户型建面约175㎡,全装修销许均价49918元/㎡,另有5500元/㎡装修包可选,首付6成起。52套房源共吸引98组买房人参与摇号,中签率53.1%。(欢迎扫码进入南京开盘交流群,谢绝中介、置业顾问~)早上10点多,买房人早早就到了现场,售楼处门口停满了车,有不少买房人正在讨论。【陪跑朗樾府2次,准备买涵樾府高楼层】笔者在现场遇到了一位女士,正站在朗樾府楼栋前“沉思”。据了解,这位阿姨参与朗樾府2次摇号,结果都没摇上。“我就住河西南,之前房子是小户型,准备换个大的改善一下,正好女儿回来也可以住。”“朗樾府2次开盘我都摇了,第一次200多号,进去的时候没有好楼层了,第二次150多号,进去的时候还剩低楼层,实在是不能买。我本身就是改善,房子肯定要选好楼层的,没有好楼层我宁愿不要。”阿姨准备买个20楼的,采光好,视野好。【老业主信赖金基品质,满足自住需求】金基的品牌有目共睹,老业主二次选择金基,一家三口前来选房。“我们原先就住的金基的房子,无论是品质还是维护,做得都挺不错的,就想着换房还买金基的。”据了解,他们前阵子刚把手上一套二手房卖掉:“现在二手房还是不好卖,我们挂了半年才卖掉,而且成交价要比挂牌价少十几万,真的难。”谈及涵樾府未来的发展,他们摆摆手表示:“现在买房子就是为了住,根本不能指望赚多少钱。这个楼盘均价都5.5万/㎡了,将来能卖到多少真不好说。”【最爱6号楼,水景尤为重要】笔者在现场还遇到了一位中年男士,正在看楼栋分布图,直言最喜欢6号楼。“说实话,如果这次推的不是6号楼,我都不一定报名。我本身比较喜欢水景,住在高楼层,往外看,前面没有遮挡,楼底下还有两条水域,视野和景观都很不错。”涵樾府的南侧和西侧,形成了双水系交汇的“半岛双水岸”,小区的水景加上外部的秦淮新河,使得整个社区更加安静舒适。截至开盘结束,据销售透露,项目基本卖光。涵樾府与朗樾府仅一街之隔,但在一些方面仍然产生了差距。朗樾府2次开盘,第一次推出94套房,吸引了338组参与摇号,中签率27.8%;第二次推出112套房,吸引了200组参与摇号,中签率56%。而涵樾府首开,52套房源共吸引98组买房人参与摇号,中签率53.1%。相比首开热度,朗樾府更胜一筹。笔者猜测有几点原因:1、朗樾府带包均价约5.3万/㎡,涵樾府带包均价约5.5万/㎡,虽然涵樾府单价较高,但是面积小,总价差不多,而朗樾府已经消耗过一批客户。2、河西南新盘供应量太多,颐和云台源筑、深业南湾上府、嘉璟峰、枫璟雅园都有房在售,未来颐居G71、奥体建设G72将陆续上市,买房人选择很多。3、接近年关,不少人在观望来年的形势。4、目前在河西南市场上,140㎡的户型流通较快,对于更高一级的改善客而言,175㎡的面积段可能满足不了需求,而195㎡的户型就正好。朗樾府开盘是8成首付,涵樾府开盘是6成首付,同一个地段,首付却降了,也能说明以上问题,但不排除年后市场回温,首付提高的可能性。毕竟河西南的地段价值不可撼动。中北金基涵樾府打造5栋26层住宅,采用三恒两舒科技系统。主力户型只有一个,建面约175㎡的四房两厅两卫。项目侧面采用干挂石材+金属线条,窗墙比达到了0.47。项目社区内打造了约6000㎡景观,其中包含了约800㎡中央水景。社区内部共打造了六大组团:浮光水院、碧光方亭、林畔水庭、林下绿洲、婉山水廊、童梦自然。项目打造约1100㎡的私享会所,涵盖了恒温泳池、健身空间、行政酒廊和水岸书吧等功能。对「涵樾府」感兴趣的朋友,欢迎扫描下方二维码,预约看房。【地段分析】涵樾府位于河西南,与朗樾府仅一街之隔。交通上,双地铁环绕,地铁2号线天保街站和S3号线高庙路站皆在家附近,自驾可通过江东南路、扬子江大道、绕城公路通达全城。商业上,河西南四大综合体——金地中心(已开业)、正荣中心(在建)、嘉华中心(在建)、4号综合体(规划)环伺,满足一切购物需求。教育上,项目南侧规划了2所公办小学(7/8#小学)、1所公办初中(4#初中),教育资源丰富。生态上,项目靠近秦淮新河风光带和鱼嘴湿地公园,自然资源禀赋不凡。【户型图】建面约175㎡四房两厅两卫【样板间】-END-南京
2023年1月11日
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突发!楼市传来一声巨响

年前真是热闹,就在官方频频表态之后,一线城市动了!楼市新一轮松绑又开始了,这一波来得更猛,一线城市的松动对于其他城市来说,具有风向标的意义。(欢迎扫码进入南京开盘交流群,谢绝中介、置业顾问~)就在昨晚,广州突然出手,释放重大利好消息,激动人心。广州楼市将在豪宅界定、首付、限购这三方面持续松绑,具体内容如下:第一,取消144㎡豪宅界定,144㎡以上住宅贷款按照普通住宅政策执行。第二,认房不认贷,只要还清房贷,二套房首付由4成变为3成。加上第一条内容,也就是说即使第二套房是144㎡以上也依然是3成首付。(原先是144㎡以上豪宅,还清房贷,需要7成首付)第三,增城、从化不限购区,当无房准入。也就是说即使增城有两套房,若是符合要求,还是可以3成首付买市区。虽然该政策还没有官方文件,根据广州一媒体求证银行,消息属实,广州某银行已经秘密执行。但就在今天中午,广州日报从四大国有银行获悉,暂时按照原有政策执行。“放开又收回”,这在过去一年里,我们见过不少,但也在一定程度上释放了广州松绑的信号。若是后续真正放开,对于一些改善客来说,是一大重磅利好,买房门槛大大降低。广州周边的城市在此之前就采取了行动,东莞在最近一个月里,连放两招。1、根据人民银行最新通知,1月6日起,东莞最新住房差别化信贷政策调整。●
2023年1月10日
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3.9万/㎡!5个月下跌超1万/㎡!南站房价大跳水

河西南跌破5万/㎡,江核跌破3万/㎡,过去一年,原有的房价信仰被打破,大多小区的房价回调到理性的水平。各大板块同处于一个楼市中,谁也不能置身事外,南站也是如此,令人震惊的是,南站二手房也跌破4万/㎡!(欢迎扫码进入南京开盘交流群,谢绝中介、置业顾问~)今天,笔者在中介朋友圈刷到一条二手房挂牌信息,绿地玉晖一套房源,户型建面约123㎡,报价488万,单价仅3.9万/㎡。南站,现在挂牌单价都不到4万/㎡了?绿地玉晖于2017年收官,开盘均价约3.4-3.5万/㎡,当年万科G46地块被拍卖,楼面地价达到27168元/㎡,彼时房价还在3.5万/㎡以内的南站爆火,引得不少人抢房。二手房网站上,即使是在行情下滑的2022年,绿地玉晖的房价也比较坚挺。就在2022年8月份,小区成交了一套建面约122.83㎡的房源,总价616万,单价约5万/㎡。小区建面约99㎡的小户型成交单价能高达5.3万/㎡,这对于当初开盘选房的人来说确实赚到钱了。相比之下,新挂牌的这套房源单价仅3.9万/㎡,不过小半年的时间,房价就降了超1万/㎡,这位业主实实在在砸盘了。除了绿地玉晖,中交锦致前阵子也成交过一套低价房源,建面约126.96㎡,总价453.5万,单价约3.57万/㎡。去年11月,小区成交过同类型房源,单价尚能维持在4万/㎡。结果邻居直接3.57万/㎡砸盘,小区业主的信心受到了打击。这2套房子都属个例,不具备普遍性,并不能代表整体趋势,不过也能说明一些问题。2021年,南站的二手房价格处于巅峰期,成交价1年涨1万/㎡,有小区成交价高达6.5万/㎡,直追河西。从2021年下半年开始,南站多个小区面临着价格调整。万科九都荟:2021年单价在6万/㎡上下徘徊,有房源直逼6.5万/㎡;2022年单价在5万/㎡左右,最高仅5.5万/㎡万科新都荟:2021年成交价在4.4万/㎡左右,最高成交单价约5.3万/㎡;2022年成交房源不多,链家仅显示一套,单价约4.9万/㎡万科都荟天地:2022年成交单价普遍在4-4.4万/㎡万科尚都荟:2021年成交单价基本维持在6万/㎡左右;2022年成交单价在5万/㎡上下万科大都会:暂时无成交,挂牌单价约5.4万/㎡,相比当初业主的预期,下降了不少旭辉铂悦秦淮:2021年成交单价基本在5万/㎡上下,2022年成交单价在4..4-4.8万/㎡之间盘点下来,我们可以发现南站的二手房价格确实下滑了,但是大部分小区还维持着4万+、5万/㎡的水平,暂时没有大批跌破3万/㎡的小区。南站房价为什么下滑?1、市场大环境的影响,楼市整体下行,房子回归居住属性,南站不可能独善其身。2、南站的交通、商业、教育资源都已经落地兑现,兑现初期房价已经经过了几轮大涨。3、过去yq期间,南站的客流量下降。4、南站的二手房不少,竞争力大,而且还要面临来自软件谷、江宁二手房市场的挤压。当然,南站的优势也不能忽略,其二手房价泡沫要比河西南要小一些。1、南站的新房不多,造就了二手房市场土壤相对肥沃的局面。2、房子回归居住属性之后,南站的配套齐全,为房价提供了有力支撑。3、“高铁+产业”的融合发展,促进区域不断发展。4、市场回温,首先是一线板块回温,南站又处于南部新城,毫无疑问的头部。2022年,是重新洗牌的一年。2022年,南京二手房成交71584套(不含高淳、溧水),同比2021年下滑34.8%,也是近4年来最低值,整体二手房市场降温明显。全年二手房成交价为31745元/㎡,同比下跌9.9%,回归2019年同期水平,一方面是因成交结构影响,学区房交易量下滑较大,对房价助推作用减弱,另一方面,市场持续下行,交易以价换量居多,也导致成交价不断走低。2015-2022年南京二手住宅成交量价情况数据来源:我爱我家南京研究院,单位:套、元/㎡去年一年,二手房市场成交量价可谓是惨淡,南站也是一样,笔者之前经常走访中介门店,有时候公寓卖得都比住宅多。房价回落,业主急售,部分人对于未来房价持悲观态度,认为区域价格被严重透支,未来大多小区的房价还会持续下行。另一部分人认为,目前的价格太低,市场回温后,房价会重回高点。虽然,南站片区内新房不多,仅嘉宏峰一盘在售,暂时只有交通置业南站G86待售,但是在短期内,很难出现供不应求的情况。另一方面,南站的价格回到正常水平,5万/㎡上下的价格能够得到市场认可,也符合南站的水平,价格一旦下滑,想再抬头不太容易。6万/㎡的单价,按照100㎡的房源来算,总价达到600万。而600万的总价在南京可选的范围实在太大了,更何况对于经历多轮周期的改善来说,他们更挑剔,只会往价值更高的板块走。南站地铁、商业、教育资源齐全,去哪里都非常方便,是一个下限较高的板块,这样的板块,在楼市调整中防守能力很强。-END-南京
2023年1月9日
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直降5000元/㎡!南京一盘“喊涨失败”

就在元旦前几天,各大楼盘纷纷发布收回优惠的海报,给人一种不买就亏了的感觉。2023年没过几天,一些楼盘又开始推出了特价房,优惠卷土重来。(欢迎扫码进入南京开盘交流群,谢绝中介、置业顾问~)最近,桥北的滨江雅园推出了一套特价房源,户型建面约115㎡,总价只要188万不到,折合单价约1.6万/㎡。根据网房显示,建面约115㎡的非一楼顶楼房源,单价在2.1万/㎡上下,也就是说这套特价房单价降了有5000元/㎡左右!当然,这也不是滨江雅园第一次推出特价房源了,2022年初,项目曾发过涨价的海报,遗憾的是,涨价失败,后续接连推出了降价房,涨价不过是噱头。就在2022年底,滨江雅园也顺势发了“年末抄底,优惠收回在即”的海报,如今优惠再次推出,毫无疑问,“收回优惠”就是营销手段,为了刺激观望的买房人尽快下手罢了。可以想象到,2023这一年里,滨江雅园将会持续它的优惠活动,直到清盘。项目于2021年5月1日首开,现已推出全部楼栋,共2446套房源。项目在2022年10月推出的4栋楼,销售效果一般。叠加起来,项目目前去化近5成,降价就是去化最快的途径。滨江雅园是北外滩水城的新组团,北外滩水城作为南京第一大盘,共有24个街区,销售周期长得离谱。滨江雅园共规划12栋住宅,其中8#楼27层,其余楼栋均为33层,户型建筑面积约88、115、117、127㎡,毛坯交付。其实,北外滩水城的价格在一定程度上能够衡量楼市的温度,因为拿地较早,成本低,所以价格能够跟着楼市的变化而变化。2016年,项目毛坯改精装,价格从13800元/㎡涨到19688元/㎡。2018年11月,项目推出2、4号楼开盘,精装均价更是达到了2.1万/㎡。2019年5月,项目推出16号楼,精装改毛坯,销许均价降至18600元/㎡。2021年5月,项目开盘,毛坯销许均价21525元/㎡,涨幅不大。楼市火热时,项目毛坯改精装,有了涨价的理由,楼市下行期,精装又改毛坯,降价抢跑,在任何时间都能收放自如。从长远的时间线来看,项目是涨价的,但是从近1年的房价来看,基本没啥波澜。偏远板块的楼盘受楼市影响尤为严重,在桥北这种以地缘客为主的板块中,购房需求有限,外来人口不足,想要回笼资金,降价是唯一的捷径。除了滨江雅园,还有一些楼盘在新春推出了优惠活动。江北某楼盘推出了一套限时特价房,这是一套户型建面约128㎡的四房,一口价332万起,最高优惠54万!根据网房显示,项目共推出了1689套房,还有109套房未售,去化超9成,基本进入清盘阶段。此时,推出特价房也在情理之中,用优惠推动去化,早点清盘早点回笼资金。其实,从2019年到2021年中,项目卖得一直都不错。只不过,到2021年底,由于整体市场环境原因,所以去化节奏慢了下来。好在,项目后续推出的是洋房,因其产品稀缺性,还有一些买房人愿意买单。河西南岸一盘也推出了几套特价房,就拿7-1104室来说,户型建面约88.91㎡,总价约273万,单价约3.1万/㎡。根据网房显示,这套房的表总价约304万,单价约3.4万/㎡,降了约3000元/㎡。项目于2021年底入市,一年多的时间,磕磕绊绊卖得也差不多了,去化近7成。不过项目还有楼栋没加推,等前期房源再消化一点,市场形势再好一点,加推压力也能小一点。另外,城东某盘开启了“新春无忧置业计划”:指定房产中介卖房,补贴1%卖房佣金;购买特定房源,仅需1成首付;特惠房源全城放送。目前的形势大家都心知肚明,楼市回温的势头并不明显,对于非热门板块的楼盘来说,分销已经是很常见了。在持续的压力面前,项目只能提高经纪人佣金,来促进销售。从2022年的全年数据来看,如今的优惠卷土重来并不是意料之外。据统计,2022年南京新房(含高淳溧水)共成交约6.4万套,相比去年全年成交10.5万套,下跌近4成,创下了近五年新低。而供应量方面,南京新房库存超7.7万套,处于高位运行。根据网房显示,2022年南京二手房累计成交约7.6万套,相比2021年成交的11万套,下跌了约30%。根据链家显示,南京目前二手房挂牌量直逼15万套,二手房市场的流通压力不小。二手房市场与新房市场息息相关,二手房流通受阻,新房市场自然会受到影响。目前看来,去年一年南京的新房、二手房市场一直处于低迷态势,2023年上半年的楼市关键词应该是“去库存”,在官方频频发声的基调下,今年的政策将会持续宽松。就在昨天晚上,央行、银保监会发文:决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制,新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。官方在利率的政策上给足了空间,奉行一城一策,也就是说,只要新房价格环比、同比连续3个月下降的城市,首套房贷利率就可能继续下调。宽松的政策背后是持续承压的楼市,官方的态度也表明了,2023年楼市回暖将是一个缓慢的过程。只要楼市还没有回暖,楼盘的优惠就不会结束。特别是一些非热门板块的项目,即使市场回温,加成也不大。因为买房人的逻辑都发生了变化,改善客会上车一线板块的热门楼盘,刚需也会在所需板块中挑选更好的产品,而无法穿越周期的项目很难入买房人的眼。所以笔者猜测,今年上半年依然会有不少特价房推出,随着生活恢复正常,下半年的楼市或许会趋于稳定。-END-南京
2023年1月6日
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一大波小区跌破3万/㎡成交!刚刚南京真实房价曝光

今天,笔者统计了南京10个区二手房最新成交数据,共计2810套房源。其中,单价最贵的一套是来自鼓楼区南师大西山一套建面约72.13㎡房源,成交价高达100762元/㎡,也是本次统计房源中唯一一套单价超过10万/㎡的。从成交数量来看,江宁>浦口>鼓楼>秦淮>建邺>雨花台>栖霞>玄武>六合>溧水。(*所有成交数据均来源于链家,未显示高淳的数据)南京各区成交单价TOP榜▼由于学区的关系,部分房源成交价格一直居高不下,比如南师大西山、游府新村等。还有是因为品质+地理位置好,成交价也非常高,比如奥体新城紫薇园。南京10个区具体房源成交数据如下:(欢迎扫码进入南京开盘交流群,谢绝中介、置业顾问~)鼓楼区成交价排名靠前的小区主要以名校学区房为主,面积越小,单价越高,从成交价来看,整体价格相较往年有所回落。其中,南师大西山成交了一套建面约72.13㎡的房源,单价突破10万+/㎡,也是本次统计房源中唯一一套均价超10万/㎡的房源。秦淮区成交价排名靠前的小区以品质豪宅和名校学区房居多,游府新村以71749元/㎡的单价排名第一。另外,像祠堂巷、王府园小区这类学区房,价格有所回落,但成交量不少,在市场上活跃度较高。建邺区成交价排名靠前的小区基本以品质豪宅居多。值得一提的是,奥体新城紫薇园成交了一套74242元/㎡,总价1280万的二手房,在建邺区排名第一。雨花台区房价高的小区基本集中在南站、小行、软件谷附近,南站属南部新城,又是交通枢纽,整体房价相对抗跌。小行靠近河西,能共享河西的顶尖配套,软件谷周边产业密集,有很不错的升值潜力。玄武区排名前列的仍然是学区房,另外像中海玄武公馆、紫金华府等品质小区的房价也不逊色。不过,如果既没有好学区支撑,又没有过硬的品质,房子就很难卖出好价格。栖霞区房价较高的除了别墅,就是仙林湖的一些小区,比如高科荣境、新城香悦澜山、星叶榆憬湾,仙林湖作为曾经的网红板块,也曾一度火热,仙林湖周边配套完善、风景优美、人文气息浓厚,客群也主要是一些地缘客。江宁楼市一直是南京楼市中较为特殊的存在,成熟宜居,生活方便。交通、商业、医院、学校、产业样样不缺。区域内房价较高的有万科金域蓝湾、朗诗玲珑屿、金辉金域蓝湾,这几个小区基本都分布在百九中芯,区位+品质+稀缺,无论是成交价还是成交量都非常可观。浦口区的高成交价依然在江核,正荣润江城上月稳定发力,成交量不减,价格有所回落。正荣润江城成交了一套建面约106.72㎡的房源,单价约4.1万/㎡,排名第一。-END-0000南0京0
2023年1月5日
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河西3.5万/㎡成交!房价腰斩!南京买这些房子的业主亏大了

“降价、抛售、急卖”几乎成了南京二手房市场的常态,哪怕是占领顶尖地段的河西也不例外。买房人越发明白,二手房价格已经回归理性,房子真正回归居住价值。(欢迎扫码进入南京开盘交流群,谢绝中介、置业顾问~)河西中部学区房嘉业国际城,房价再创新低!最近,小区成交了一套房源,户型建面约56.08㎡,总价196.8万,单价仅3.5万/㎡。就在去年5月份,小区成交了一套同户型房源,且还是中楼层,单价尚且能达到4.8万/㎡。短短半年时间,小区房价降了1.3万/㎡!嘉业国际城2022年的成交房源不多,在链家上仅显示5套成交,上半年的房价维持在4.5万/㎡,下半年形势直转之下,只有3万+/㎡了。嘉业国际城作为新城小学南校区+新城本部的学区房,曾经的房价一度高达7万+/㎡。2019年,小区的小户型成交均价在5.2-5.5万/㎡左右。到了2020年,小区成交了一套56㎡的小户型,单价超7.1万/㎡。整体小户型成交单价在6.9万/㎡左右。相比高点,如今的房价可谓是腰斩!2021年,小区仅成交了一套房,成交单价约5.2万/㎡。如今的房价跌回了4万/㎡以内,俨然已经回到了2016年的水平。除了禁止炒作学区房、教师轮岗、多校划片这阵风吹得学区房市场回归理性,本身小区也并不具备抗跌属性。嘉业国际城是住宅性质的公寓,70年产权,可以落户,可以享受教育资源,民用水电,交易也是正常的税费,与商业公寓有本质区别。但和普通住宅相比,住宅式公寓的公摊面积更大,一梯多户,人口密度大,居住体验远比不上普通住宅。对于很多人而言,住宅的保值增值性强,变现更快,从投资属性来说,更具备价值。而公寓的升值空间微小,租金回报率不稳定,转手困难,两相对比,谁更受欢迎一目了然。嘉业国际城在2008年前后建成,至今也有14年历史了,房龄较久。整体而言,小区的私密性和安全性存在隐患,在注重品质的当下,小区没有多少核心竞争力,房价下滑也是意料之中的事情。河西老牌豪宅星雨华府,成交价遭遇滑铁卢!小区最近成交了一套房源,户型建面约94.83㎡,总价440万,单价约4.6万/㎡。就在去年9月底,小区成交了一套同类型房源,户型建面约95.68㎡,总价466万,单价约4.9万/㎡。才过去不到3个月的时间,房价下跌2000元/㎡。这套房价格这么低的原因在于楼层和户型,位于2楼,采光会受影响,另外户型并不方正,阳台呈弧形。当然,整个小区的房价都出现下滑趋势。去年上半年,小区成交单价在5.6万/㎡上下,下半年就直线下降,而且成交量很少,基本在5万/㎡上下浮动。放到2021年,星雨华府小户型的成交单价即将突破6万/㎡,如今看来,一年房价下跌了有1万/㎡。星雨华府就在河西万达附近,位置绝佳,因其环境和品质,所以挂牌价仍然与隔壁的万达西地相差甚远。星雨华府建于2002年,虽然房龄已有20年,但整个小区风貌依然气派庄严,颇有气质。在阳光照耀下,外立面熠熠生辉,散发着独特的质感。小区绿化率高达50%,绿植随处可见,且维护得很不错。小区内部打造了景观中轴、瀑布群,生活其中,有种怡然自得的闲情雅致。由于小区为万科物业,所以在环境和公共设施的维护方面也比较到位。名校学区房瑞金北村,成交单价跌破4万/㎡!学区房房价下滑,甚至回到3年前,已经是常态化,但是瑞金北村的这套房子价格重回5年前。小区在12月中旬成交了一套房源,户型建面约76.67㎡,总价282.5万,单价约3.7万/㎡,还是位于高楼层。就在同月,小区刚成交了一套同类型房源,还是低楼层,尚且能卖到4.6万/㎡。两套房子成交单价相差近1万/㎡,业主妥妥砸盘了。学区房的小户型流通更快,所以去年小区70多平的成交房源不多,单价基本在4.5万/㎡上下。从整个小区的房价来看,其实小区去年的成交单价已经回落到了一定程度,所以也比较稳定。把时间线再拉长一点,小区2021年的小户型成交单价基本在5.5-6.5/㎡左右,如今市场回归理性,学区附加的价值被削弱,价格自然下滑不少。这种情况,即使是顶流学区房也要面对。瑞金北村的挂牌量不少,有199套在售,90天成交24套,以价换量居多。小区是瑞北小学+南京一中的学区房,价格下滑后,是秦淮区拥有高性价比的优质教育资源的小区。老小区的通病没办法避免,比如居住舒适度不高、环境维护不佳等,但对于一些有优质教育资源需求但经济有限的家庭来说,瑞金北村确实是个不错的选择。——根据网房显示,2022年南京二手房累计成交约7.6万套,相比2021年成交的11万套,下跌了约30%。根据链家显示,南京目前二手房挂牌量直逼15万套,二手房市场的流通压力不小。在如此高的供应量下,未来二手房市场仍然艰难,降价是趋势也是必然。2023年上半年,楼市整体的基调应该是“去库存”,只有二手房流通起来,新房市场才能有一个健康良性的循环。-END-南京
2023年1月4日
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报价4.86万/㎡!刚交付不到2个月,河西业主就亏本卖房

新房交付不到2个月,业主就坐不住开始亏本抛售了!河西南这一批新交付的小区未来房价能到多少?6万+/㎡?5.5万+/㎡?我想这是很多人关注的问题。(欢迎扫码进入南京开盘交流群,谢绝中介、置业顾问~)今天,笔者在网上看到颐和铂湾的一套房源正在亏钱急售,令人非常惊讶,毕竟颐和铂湾在2022年11月10日才交付。这套房户型建面约141㎡,报价685万,单价约4.86万/㎡。据了解,这套房位于3号楼低楼层,根据网房显示,3号楼低楼层的140㎡房源单价在4.47万/㎡以下,加上当时开盘的升级装修包2500元/㎡,这套房的买入单价在4.7万/㎡左右。4.7万/㎡的开盘价,4.86万/㎡的出售价,相比之下,业主并没有亏本。不过,当时开盘首付8成,加上这2年的资金成本和利息,业主也没赚钱。值得注意的是,颐和铂湾还在限售期,这套房要先付钱交房,满三过户。其实颐和铂湾之前就有房子挂牌出售,比如这套建面约134㎡的4房,报价700万,单价约5.2万/㎡。另外还有几套挂牌房源,单价在5.3-5.7万/㎡左右,相比开盘价,业主预期涨幅在1万/㎡上下,可以说符合当下市场。颐和铂湾于2021年1月份开盘,一次性推出4栋楼全部房源。328套房子共吸引了1873组摇号,全装修销许均价约4.43万/㎡,另有2500元/㎡升级装修包可选。项目原定于2022年底交付,但是在2022年11月上旬,提前50天左右交付了。颐和铂湾外立面为真石漆+石材+玻璃材质,风格现代简约。小区楼间距较大,采光和通风条件很好。景观采用了多样化的几何线条设计,富有美感。小区内室外会客厅、儿童游乐区、水景、绿植相得益彰,呈现出别样的趣味和色彩。入户单元门阔绰大气,门头金属镶边,品质感、高级感拉满。地下车库非常敞亮,门口设置了人脸识别、密码、刷卡三合一的单元门禁,保障安全性和私密性。颐和铂湾作为曾经热门的鸡腿盘,不少人都是买来投资的,如今低价抛售,出人意料又在情理之中。众所周知,河西南“星八客”的价格回落不少,曾经高点能卖7万/㎡,现在只能卖5万+/㎡,有不少房源成交价已经跌至4万+/㎡了。海峡城:成交价普遍在5万/㎡以内,有套房成交单价在4万/㎡以内,回到3年前五矿崇文金城:成交单价在4.7-5.1万/㎡上下佳兆业城市广场:成交单价普遍在4.9-5.5万/㎡之间鲁能公馆:成交量不多,基本在4.7-5.2万/㎡左右朗诗熙华府:成交单价在5.2-5.6万/㎡左右招商雍和府:今年的成交量很少,下半年仅一套成交,单价约4.3万/㎡正荣润峯:成交单价在5.3-5.7万/㎡左右,今年有6万+/㎡成交的,但不多升龙天汇:成交单价约4.8-5.2万/㎡目前河西南二手房的成交量相比之前有所上涨,以价换量居多,据了解,现在“星八客”能卖出去就是拼价格。老“星八客”前期已经猛涨过一轮,眼见从4万+/㎡涨到6万+/㎡,这其中少不了规划、学区、配套等原因,当买房逻辑发生转变,多个板块的房价泡沫被刺破之后,现在的价格水平是综合地段+产品力而形成的。对于现在入手“星八客”的买房人来说,平进平出的可能性较高。2022年,河西南已有深业龙湾上府、建发珺和府等几个次新房交付,鱼嘴金茂悦、鱼嘴润府、正荣滨江紫阙、海珀滨江也陆续有了成交,不可否认的是,次新房的成交价比当初预期要低一些。鱼嘴金茂悦:之前成交过一套房源,单价约4.7万/㎡鱼嘴润府:已有2套成交,单价约5.4万/㎡正荣滨江紫阙:成交单价在6万/㎡上下海珀滨江:成交单价基本在5.7-6.2万/㎡左右,上个月成交了一套房源,单价仅5万/㎡出头金地中心风华:成交单价普遍在5.5-5.8万/㎡,今年仅成交一套6万+/㎡的房源华侨城天鹅堡:成交房源不多,单价在5.2-5.6万/㎡左右我们可以发现,河西南次新房成交单价能够达到6万+/㎡的很少,房子真正回归了居住属性。另一方面,河西南早期的投资客很多,导致如今的挂牌量超高。据统计,河西南二手房挂牌量超千套,供大于求,自然难以卖出高价。颐和铂湾的二手房挂牌单价只有5万+/㎡,河西南的二手房还能重回7万+/㎡吗?基于目前的市场环境,谁都不敢轻易下定论。但根据当下的买房逻辑以及河西南的板块情况,笔者有一个大胆的猜测:“星八客”的房价继续下跌不太可能,次新房的房价基本定了,很难有上涨的空间。像嘉璟峰这样,小户型夹杂大户型的项目,未来在市场上流通时,房价未必能站到第一梯队。未来有想象空间的,可能会是星叶云墅、金基朗樾府这样的高端改善住宅。星叶云墅户型建面约220、280㎡,朗樾府户型建面约195㎡,这才是将来改善客会置换的房子。而更高一梯队的,就是滨江区域内的地块,葛洲坝G29和厦门国贸G70,业内预测上市房价将达7万+/㎡。当然前提是产品做得够好。河西南房价回落,除了市场环境的影响,利好被透支也是原因之一。1、河西南第一高楼在建,要说什么时候建成,应该没有人敢打包票。2、四大综合体中,金地中心已开业,正荣中心已经停工许久,利好变利空。3、地铁2号线西延已经到头,S3号线也经过。即便是在顶尖的河西南,也并不是所有的产品未来都能跑赢市场,未来有机会的项目无非“稀缺”二字,或是独一无二的滨江地段,亦或是居住舒适度超高的洋房/小高层产品。所以当下买房,切勿追求投资升值,房价大涨的时代已经过去了。-END-南京
2023年1月3日
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惊艳全南京!燕核千万级实景呈现,细节感十足

每一轮周期,都是一次洗牌。在当下的市场中,买房人更愿意买单的是全方位无短板产品:优越实景+会所+改善品质!近日,南京燕核期待已久的【颐和四季府】实景示范区真实绽放,代表“板块封面级作品”的生活现场将在这里上演。正如毕加索所说:你能想象的一切都是真实的。媲美河西!实景呈现带会所的项目太惊艳作为整个燕子矶目前唯一一家实景呈现带会所的项目,颐和四季府实景美翻了,买房人直呼:真改善!项目用材、审美可媲美河西、南部新城等高端改善住宅。1、约8m挑空美学售楼处颐和四季府售楼处在设计上,带来了与众不同美学质感。约8m挑空的售楼处,整体风格秉承“现代东方”美学理念,大量使用天然石材,内部氛围尽显典雅贵气。
2022年12月31日
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猛!3个月成交23套!南京最好卖的10个小区曝光

12月15日,国家统计局最新发布了2022年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。其中,南京新房价格环比上涨0.3%、同比上涨0.6%,二手房价格环比下跌0.3%、同比下跌3.6%。这是继9、10月新房价格环比两连降之后,南京房价首次出现回涨,且是环比、同比皆涨,但二手房房价环比、同比却双双下跌。今天,笔者整理了南京90天成交量TOP10的小区,最高成交23套!(欢迎扫码进入南京开盘交流群,谢绝中介、置业顾问~)据某二手房网站显示,南京主城范围内,90天成交最多的10个小区,主要集中在秦淮、浦口、江宁3个区,大多数小区房价不高,以刚需为主,整体以价换量效果显著。10个小区中,瑞金北村以3个月成交23套摘得销售冠军,朗诗青春街区、王府园小区分别摘得亚军、季军。另外,排名4-10名分别是:TOP4:瑞金新村,3个月成交20套;TOP5:保利梧桐语花园,3个月成交18套;TOP6:弘阳旭日上城二区,3个月成交18套;TOP7:滨江嘉园,3个月成交16套;TOP8:紫杨佳园,3个月成交15套;TOP9:银城蓝溪郡,3个月成交15套;TOP10:北外滩水城第十九街区,3个月成交13套。整理发现,这些成交量相对较好的小区,主要以刚需盘、学区房为主,在市场上的流动性较强。数据整理自链家1、瑞金北村
2022年12月30日
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一声叹息!南京这个老牌商业被爆搬空……

一声叹息!近日有网友爆料:南京鼓楼区苏果社区店五塘村店内部正在拆除搬空,准备关门闭店。(欢迎扫码进入南京开盘交流群,谢绝中介、置业顾问~)今天,笔者在某音上看到有网友发视频感叹:陪伴我们十多年的苏果社区店,就这么悄无声息的落幕了。经了解,网友所说的正是南京鼓楼区苏果社区店五塘村店。从发布的视频来看,超市内的很多货架上均已清空。发布视频的作者表示:关店原因是房租太高了,一年下来200多万,苏果想继续做下去,和房东谈不和,所以选择关店。对此,网友纷纷留言:“五塘和旭日新城都关了”、“到处关店”……根据天眼查显示,苏果超市五塘村店成立于2004年12月17日,至今开业已经近20年了,想必承载了不少80后、90后的回忆,令人感叹!微博上,也有网友表示:不知何故,自12月17日起,许多苏果超市关闭歇业,XX店整个关门打烊,缩短营业时间,给社区生活带来很大不便!门口上贴着告示:因门店内部改造,暂停营业,具体营业时间待定。给您带来的不便敬请谅解,谢谢。今年以来,南京老牌商业关店的情况不在个例,令人惋惜!前不久,湖南路苏宁环球购物中心发布通知:苏宁环球购物中心因经营业态调整,将于2022年12月5日起闭店施工,1-3楼闭店,4-11楼正常营业。该商场于2004年开业,那时,除了新街口,就数湖南路商圈最热闹,因此被称为南京“第二大商圈”。平时这里就人头攒动,车水马龙,到了周末更是人山人海。或许是建造年份太久、商场内店铺较多的原因,整体分布显得拥挤且凌乱,难免给人一种类似批发市场的既视感。商场里面的气氛也是冷冷清清,商场内所有商铺基本都在打折,1-3折……对此,有网友这般感慨:年少时的湖南路,回不来了,我的青春,也随之远去……另外,前不久知名品牌连锁店克莉丝汀,在南京的店铺同样全部关门,拖欠工人4个月工资、老板跑路,一大批消费者维权无果。有消费者表示:“我上个月刚充的卡,才用了一次,上面还有500多元呢,关门为什么不提前告知我一声,这不明显是欺诈吗?现在我们这边也联系不上店里面的人。”克莉丝汀工厂工作人员表示:老板跑路了!我们四个月工资都没发了,工厂上下200多号工人,现在上班的就保安、几个人事和财务,其他人一天来打个卡就回去了,我现在连工作服都不穿了。“整个克莉丝汀都瘫痪了。”-END-南京
2022年12月29日
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跳涨约2.1万/㎡!南京这些房子买到赚翻了

回顾全年的二手房市场,似乎都充斥了“砸盘、抛售”的声音,但是再萧条的市场也有人能稳赚离场,可谓占尽“天时地利人和”。用时间打磨的,终将被时间证明。(欢迎扫码进入南京开盘交流群,谢绝中介、置业顾问~)今天,笔者发现雨花次新房有成交了,昔日热盘翡翠天际成交了一套二手房,跳涨约1万/㎡。这套房源户型建面约112.7㎡,总价498万,单价约4.4万/㎡。最初的挂牌价为518万,业主让了20万才成交。翡翠天际于2019年首开,当时精装均价约3.5万元/㎡,3年时间,房价跳涨了近1万/㎡。如果按照这套房源的面积来算,涨了也有100万,业主显然是赚的。虽然,这套房是目前链家显示的首套成交二手房,但在今年9月,小区就曾有过房源成交记录,后来又被隐藏了。当时成交的房源面积约115.43㎡,总价555万,单价约4.8万/㎡,成交周期很短,仅35天。按照3.5万/㎡的开盘均价算,这套房也妥妥增值100万+。小区目前有23套房源在售,挂牌单价大多在4.5-5万/㎡左右,超过5万/㎡的不多。犹记得,当初城南板块内新房稀缺,翡翠天际首开就有2214组购房者摇420套房,中签率约19%,当天全部卖光。收官时,项目将首付比例提高至6成,买房人依然热情不减,开盘当天即卖光。翡翠天际与河西仅一街之隔,靠近安德门地铁站,地理位置优越,周边有花语江南、禹洲吉庆里等小区,花语江南还在限售期内,禹洲吉庆里的成交价在5万/㎡左右徘徊。翡翠天际打造了13栋13-20F住宅,整体居住舒适度高。安德门附近大多为老小区,像翡翠天际这样环境好、居住体验感好的次新房,其价值凸显无疑。不仅是翡翠天际,当年很多众人疯抢的热销盘让不少买房人尝到了甜头,三四年前上车的房子,现已成功涨价。1、融信世纪东方,3年多房价上涨1万/㎡仙林湖的融信世纪东方,目前链家上有2套房源的成交记录,都是小高层房源,单价均为4万+/㎡。户型建面约116.1㎡,总价501.2万,单价约4.3万/㎡;户型建面约122.85㎡,总价500.6万,单价约4.1万/㎡。2019年4月,项目首开小高层,开盘均价约3.16万/㎡,如今房价跳涨了1万/㎡左右!融信世纪东方靠近地铁2号线经天路站,西侧就是南京大学,人文气息浓厚,东侧有仙林湖公园和万达广场,周围有一众小区,居住氛围浓厚。小区外立面采用新亚洲风格,整个外立面以真石漆为主,辅以部分铝板,另外,1-2层外立面为干挂石材,使得整个楼栋凹凸有致,品质感十足。小区内部采用多重立体景观,营造户户有景的感官体验。同时,社区还配备下沉式庭院、感官花园环社区跑道、儿童游乐场等多功能活动空间,打造了一个全龄化的生活社区。2、胜科星洲府,4年多房价上涨2.1万/㎡江心洲的胜科星洲府,目前成交了2套房源,面积都是134㎡,单价约5.9万/㎡。项目2018年10月开盘,均价约3.8万/㎡,共计328套房,吸引了2238组买房人,平均7人抢1套。时隔4年多,小区房价跳涨约2.1万/㎡,业主赚翻了!胜科星洲府位于岛北,周围聚集着江心洲的富人小区,二手房挂牌价均在5、6万/㎡左右。小区以7层洋房为主,另外也有2栋10层、11层的小高层,户型面积95-165㎡。洋房的外立面是由干挂石材和真石漆组成,整个楼栋以浅麻色为主,建筑风格偏西式,经典雅致。小区的小高层主色调为灰色,外立面为铝板材质,整体风格更现代化,简约大气。项目精装交付带有地暖、新风、中央空调、净水系统,再加上银城物业,品质+环境都很有保障,非常宜居。几年前,很多人买房的根本诉求是:稳赚。但随着今年形势变化,限售放开后,一批次新房成交,有的小区房价比当初开盘价高不了多少。如今还在涨的小区,可以说是楼市中的佼佼者。笔者总结了这些小区的共性:1、在板块内充当改善角色,无论是胜科星洲府还是翡翠天际,都在区域内有一定的优势,能够吸引板块甚至全城的改善客。2、产品力过硬,这是当下房产保值的重要因素。高净值人群对人居体验有着更高的要求,楼市洗牌之后,优质房产更能卖出高价。3、尖端板块的稀缺产品依然有希望能跑赢通胀。当然,谁也不能拍着胸脯保证,如今买的房子在未来几年一定能赚的盆满钵满。这也是为什么现在投资客大幅退潮,自住客成为主流。市场逐渐回归理性,但这并不意味着房价暴跌,南京动辄5、6万/㎡的房子不可能跌到2万/㎡。从今年的开盘情况来看,根基深厚的板块,房价和认可度依旧坚挺。-END-南京
2022年12月28日
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砸100多万买房“被套”!限购放开后,他悔不当初

这一年来,南京楼市发生了翻天覆地的变化,从8成首付到3成首付,从不买包不卖房到买房送包,这样的变化足够让市场洗牌。前阵子南京再次放开限购,不少人直接后悔在南京买房,既踩在高点上车,形势又急转直下,对未来失去信心。(欢迎扫码进入南京开盘交流群,谢绝中介、置业顾问~)今天,笔者在网上看到一则帖子:南京限购放开,后悔在南京买房了。根据主人公自述:他把父母提供的和这几年赚的小一百万全部拿来买房了,买在江北,结果去年年底市场就冷了,以前8、5成首付现在全部卖不动了。这是他第一套房,本身自己是看涨的,现在形势掉头,比较焦虑了。他后悔有几点原因:江北暂时无法套现,房价抬头还需一段时间;踩在高点买房,要付出更多的成本;放开区域越来越多,而房子就买在这些区域中,以前需要够一够的门槛,现在直接不存在了。在他心里,放开限购=不好卖=被套牢=未来难涨,其实不全对。现在放开限购的地方确实不太好卖,但也是分产品的。比如南部新城,板块内有的项目依然卖光,大成汇文府几次开盘都是基本卖光,云尚紫薇的洋房产品也是一房难求。同理,没放开限购的地方也不再续写躺着卖的神话,而是凭实力见真章。城市一步步缩小限购区域,从一定程度上来说,至今仍被限购的,就是一个城市的“最有价值区域”。就当下情况来看,放开限购是楼市回暖的必要手段。激活市场需求,促进市场流通,让板块内挤压的库存能够释放。其实很多买房人都面临着相同的情况,只不过有些板块要比江北更稳健一点。南部新城:曾经8成首付一分不让,如今有盘装修包折后仅1500元/㎡,大部分项目首付只需3成起。河西:有项目首付8成销售不佳,悄无声息中把首付降到了3成。江核:基本都是3成首付,各家不定时推出一些特价房源,另外还有一些项目可以做到1成首付。百家湖:百家湖很少有出货,因其稀缺性一直是8成首付,百家臻园上市直接3成首付。还有一些偏远板块的项目,今年一直致力于降低首付门槛、降价打折来促销售。对于前期的一些业主来说,上车门槛更高,甚至成本更高。但立足长远来看,是不是说明这些板块危险了呢?答案显然是否定的。首先,政策在持续宽松中,无论是中央高层还是地方政府,都在为买房人创造更宽松的购房空间,对于一些楼盘来说,降低买房人的成本,与当下的大势是相一致的。其次,近一年时间内,这些板块内出让了不少地块,内部竞争加剧,但市场情况摆在面前,开发商不得不做一些妥协,这种妥协在市场回暖后将不复存在。那些真正难卖的板块,就算是装修包白送,也是卖不出去的。再次,从长远来看,这些板块都具备不可小觑的潜力,此时的蛰伏期就是蓄力期,未来的发展潜力仍非常可观。最后,整体市场环境恢复到理智平稳的状态,这是我们喜闻乐见的。就在昨天,东莞宣布全面取消楼市限购,外地客户可以随便买。东莞今年的楼市政策层层松绑,力度越来越大,到如今全面不限购,也是意料之中的事情。但需求端的不振,才是当下楼市最大的“堵点”。东莞,现在万事俱备只欠东风,下一阶段的关键词是“等风来”。当然,东莞放开限购,势必会分走一部分中山、珠海、惠州的客户。我们想象一下,东莞、佛山放开了,广深还有多远。纵观每一轮楼市反弹,都有一个共同点就是需求积累到位了,存到钱了自然就会上车。人往高处走,当初没钱的小年轻,等赚到足够的钱之后就会考虑买房,郊区的群体会往市区换,手上有一套的会买二套三套。等楼市反弹后,是否又会有一批人后悔:“我为什么没在放开的时候买房呢?我怎么不趁着利率低买一套呢?”我猜测,大概率会有的。其实,我们意识到风险的时候,其行情已经在往下走了,我们看到机会的时候,行情离顶部不远了。踩在高点买房固然会有一点焦虑,但人并不能完全预测接下来的形势,更何况我们身在其中。最重要的是,我们需要把眼光放长远,一时的得失不必太过在意。-END-南京
2022年12月27日
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开盘5个月0成交!南京这些楼盘太难了

曾经有些楼盘,能依靠着市场热度,卖个七七八八。现在市场下行,有些楼盘几个月都卖不掉一套。在这一轮周期中,大多项目都是平推入市,悄无声息地卖,没有热度,自然得面对去化艰难的困境。(欢迎扫码进入南京开盘交流群,谢绝中介、置业顾问~)轰轰烈烈地公开、造势,开盘后就毫无声音,这样的项目不少,汇通路的大观天下就是如此。从拿地到公开,作为常州黑牡丹在南京布局的首子,大观天下一开始确实收到了一波关注度,可惜,开盘就哑火了。今天,笔者翻看网房数据发现,项目自9月24日开盘,至今已有3个月,才成交2套房,认购16套房,去化1成。这与当初高举高打的宣传形成了鲜明的对比。大观天下在售5、9号楼,户型建面均为103、125㎡,销许均价约29989元/㎡,另有2800元/㎡装修升级包,首付3成。从它的首开情况来看,很显然,这一炮没打响,后续加推楼栋也将面临着较大的压力。大观天下难卖的原因有几点:1、板块内供应量充足,竞争激烈。新城铭著风华、万科紫辰光年、大观天下在售,均价在3万/㎡左右,总价300-400万。未来板块内还有G44、G45即将上市,届时卖房内卷更严重,价格战或许避免不了。2、区域内人流量不足,配套尚处于起步阶段。汇通路北接栖霞区,南抵江宁区,虽然有着导入科研产业+优质居住人口的梦想,但它目前的客群还需从仙林、城东的地缘客中去挖,不过,仙林今年也有不少新盘上市,消耗了一波。3、300-400万的价格区间,目前在南京能选的区域不少,燕子矶、浦口城南中心、城北兴智,这些板块的热度也并不比汇通路低。4、黑牡丹首进南京,买房人缺乏参照物。当下买房人十分看重品牌及其溢价水平,黑牡丹初来乍到,又没有标杆作品作为对比,买房人对产品存在一定的担忧。虽然板块存在一些问题,但与同档板块相比,它的地铁优势十分突出,其次南外仙林的进驻也为板块的发展添砖加瓦。无独有偶,当下的市场上,0成交的楼盘也有不少。1、桥北老盘,开盘1个月0成交江北的润富花园,前阵子突然拿证销售,均价约2万/㎡,快一个月的时间,项目一套房都没卖出去。润富花园是苏宁环球为支持政府拆迁工作在江北开发的中低价商品房。小区体量比较大,共约27栋楼1200多户。润富花园紧靠3号线天润城站,周围相当成熟,烟火气很浓。项目在户型方面,有建面约90、96㎡两种,并不是当下流行,不过96㎡的户型还算可以。润富花园拿地已久,土地使用年限是2003年—2073年,产权缩水19年,这基本是老盘不可避免的问题。桥北的新房难卖,二手房不涨反跌已经成了心照不宣的事实。滨江雅园、荣锦瑞府正面临着同样的困境。这些项目有几个共同点:老盘、产品力不够硬核、处于偏远板块,而现在是靠产品力逆袭的时代,当这些buff叠加在一起后,项目并不吸睛,只能在漫长的周期中寻找机会。2、河西老盘,开盘5个月成交为0河西中的爱达鸣嘉,今年7月,项目领证推出48套房源,建面约103-212㎡,销许均价约3.6万/㎡。如此低的价格,又处于绝摆位置,可是销售情况却不尽人意。项目开盘5个月了,目前仅28套认购,无成交,令人诧异。项目难卖不外乎以下3点原因:1、这批房子产权只有50年,土地年限从1993年到2043年,也就是说,还有21年产权就到期了。2、爱达鸣嘉只有1栋楼,1-3层是商业,4-11层是住宅,两梯六户,毛坯交付,整体居住体验感一般。3、户型让人难以接受。3.6万/㎡的价格,最小面积总价也要接近400万,这个总价区间有其他可选择的产品,即使地段比不上河西,但产品力绝对完胜。冰封的市场中,难卖的房子比比皆是,开盘当天就能卖完的已是凤毛麟角。这些项目在地段、产品力等方面都或多或少有些不足,在市场火热期,这个不足也许会被掩盖,而在下行期,则会被放大。这也说明,买房人越来越挑剔了。这也就倒逼市场作出改变,今年以来,南京的产品确实升级了。1、带会所的楼盘越来越多了,开发商努力提高配置,提升业主的居住幸福感。2、不少开发商对外立面进行了升级,比如增加石材的面积、将真石漆换成铝板一体板等。现在市面上高端住宅基本采用铝板+玻璃幕墙的外立面。3、户型迭代。不少项目的户型在既定的面积内尽可能做出横厅、宽厅,阳台的开间做到最大程度。由此可见,南京市场正在回归产品主义,光靠地段、概念卖房的时代已经过去了,只有不断升级的人居产品,才能赢得市场。目前南京新房库存高达7.7万套,去化周期预计超13个月,销售压力肉眼可见。一部分是市场环境所致的库存积压,另一部分是难以流通的落后产品。这些产品未来还有机会吗?很难。每年都有新房流入市场,随着时代滚滚向前,产品只会越来越前端,自住所需的质量、品质成为关键性因素。这样的产品,未来在二手房市场上也能跑得更快。希望开发商能够拿出更多的诚意,做出更好的产品。-END-南京
2022年12月26日
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密集加推,再次卖光!保利这个项目凭什么逆市飘红?

现在的南京,街上路上人流量大幅减少,市场又在经历新一波洗礼。坦白说,这个时间点开盘,开发商需要底气,也更考验楼盘的含金量。但无论环境如何变幻,强者恒强的马太效应从未改变,而南部新城红盘琥珀云台便是最好的案例:项目密集开盘,依旧逆势热销,难以想象就发生在当下楼市淡季的2022年!售楼处现场图很多人不禁疑问:琥珀云台凭什么逆势飘红?大浪淘沙沉者金。事实上,琥珀云台这样占位城市核心,产品力品牌力双管齐下的楼盘,想不火都难!毕竟这个时代下,套路与画饼早已不得人心,唯有过硬的产品才能在市场洪流里屹立不倒,持续火爆。寒流席卷而来,ta依然活跃在楼市一线,热度爆表!真正的神盘,从来不是牛市里的随波而涨,而是熊市下的逆势蹿红。12月21日,琥珀云台刚加推双滨水楼ONE
2022年12月22日
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盯紧!江北终极改善,马上开盘

懂行的人都清楚,稀缺、高品质的改善盘才能真正穿越周期,经久不衰。但在历史悠久的江北,纯粹的终极改善,一直缺席!直到江北主城区府芯的公馆大平层龙湖·央颂出现,迅速卷起一场改善热潮,引得江北富豪纷纷出动,一时间热度爆表!为什么龙湖·央颂的号召力如此强大?江北主城稀缺地段、全城罕见的改善大平层产品、南京首个豪门范儿的公馆风社区、顶级物业服务水平……众多标签层层加码之下,龙湖·央颂天生自带光环,深刻诠释什么才是江北终极改善!实际上,龙湖·央颂这样的终极改善项目,除了能在当下惊艳全城,还会是未来数年霸占塔尖地位的藏品级大宅。最新消息:龙湖·央颂销许已下,首开在即,72套公馆大平层注定要靠抢。江北主城只有一个!终极改善还是绕不开主城稀缺的区位,是专属终极改善的首要标签。新城千千万,但主城只有一个。这也是为什么,江北主城区府板块耗时3年多才等来了一座龙湖·央颂!铺开地图,龙湖·央颂周围集结了浦口区政府等8大政务机关,高级烟火气就在这里!区位示意图立于主城核心,龙湖·央颂近享与生俱来更为丰盛的生活配套:交通上,项目周围长江隧道、扬子江隧道、五桥、江北大道等多条交通干道环伺,想要绿色出行,沿着地铁10号线便可轻松畅达全城。地铁10号线龙华路站教育资源上,金陵中学、中华中学教育集团等优质学校已入驻,书香浸润。商业配套上,6大商业综合体:10万方的江北虹悦城、13万方的龙湖雨山路天街、大润发、金浦购物中心、宝隆时代广场、金盛田广场共同构建江北主城“新街口”。虹悦城环境资源方面的优势尤其突出,有“江北明珠”之称的老山、70亩求雨山文化公园、30亩凤凰山公园、7.5公里城南河滨景观带通通围绕周边,负氧离子浓厚。凤凰山公园龙湖·央颂所在,的确太核心了。南京首座公馆大平层!改善大宅标准全维度升级不仅仅是主城地段,能称得上「终极改善」的项目,必须是全维度的优秀。作为全球第4座、南京首个“颂”字系产品,龙湖·央颂以美龄宫为范本,打造南京首个“精奢公馆大平层”。实景图重金打造下,从进门到景观,豪门范儿无处不在!第一重豪门范儿,来自高门大墙所营造的尊贵与隐秘。约4.5米高的保加利亚灰高墙围院,搭配约42米长的“星空顶”,豪气十足!中央水景映衬下,归家仪式感立刻拉满。实景图第二重豪门范儿,源于龙湖基于对南京文脉的理解,把经典艺术搬进家园。松石绿色的奢石背景墙,灵感来自美龄宫琉璃瓦,充满庄严复古格调。随手一拍,便是一幅逸趣横生的油画。实景图旁边的户外会客厅,定制锻打金属帘幕、复古琉璃灯,内设民国风下沉吧台。步入其中,令人梦回民国庭院。实景图第三重豪门范儿,便是深刻骨子里的金陵文化共鸣。风景画廊不仅融入南京传统手工艺品“金陵折扇”文化艺术,之中还糅合了高雅的主题挂画,赋予更深的文化韵味。实景图当然,龙湖·央颂所塑造的意境还有很多:以欧式古典庭院为原型的大草坪、参考美龄宫打造的月台水系、异域风情法式花园、首个复古森系龙小湖乐园……实景图我们不得不赞叹:龙湖·央颂简直太懂南京,又太懂改善客了。只有大户型!改善氛围足够纯粹楼市里,面积做小注定算不上真改善。龙湖·央颂在户型和总价段上,直接把改善氛围维护得死死的。很多人不知道的是,光户型方案,龙湖团队前前后后就打磨了约200版。效果图如此打磨下,项目所呈现的建面约128、150㎡大平层产品力尤为出圈。【建面约128㎡户型三房两厅两卫】【建面约150㎡
2022年12月21日
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直降100万!单价约2.7万/㎡!南京这里房价到底了

临近年底,各家开发商正在冲刺kpi,虽说市场有回暖迹象,但真正回温还需要一段时间,所以收回优惠、提高首付暂时是不存在的。目前的市场上依旧充斥了打折、降价的声音,尤其是江核,想要恢复信心,道阻且长。(欢迎扫码进入南京开盘交流群,谢绝中介、置业顾问~)今天,笔者发现江核某盘推出了特价房源,优惠100万,这力度只在偏远板块见过。这套房位于6栋204室,楼层一般,视野和采光可能会受影响,当然,这也应该是降这么狠的原因之一。该房源户型建面约129㎡,原总价约447万,单价约3.4万/㎡,折后总价约360万,单价约2.8万/㎡。要知道,这个价格可是清盘优惠才会有的。根据网房数据显示,该房源还未认购。笔者查询网房发现,项目目前推出5栋楼,其实卖得差不多了,未售房源基本集中在顶楼、18F、14F以及9F以下。5栋楼共576套房源,还有92套未售,去化超8成,另外还有一栋楼未加推。降价是卖房的捷径,既然磕磕绊绊卖得差不多,那一些低楼层房源打个8折,早点回款也无可厚非。江核另外一盘也推出一套优惠房源,户型建面约127㎡,原总价约431万,单价约3.4万/㎡,折后总价约345万,单价约2.7万/㎡,直降约7000元/㎡!这套房源位于1楼,旁边的102室已售,看来只要价格够便宜,还是有人愿意买。项目目前推出1162套房,还有337套未售,整体去化约7成。今年9月底,这两盘还传出了升级包可优惠2000元/㎡的消息,原先价格是3100元/㎡,也就是说,升级包只要1100元/㎡,真是让人大跌眼镜。不过从这两盘的1、2楼都有人认购,说明价格降到一定程度还是很有诱惑力的,毕竟江核新房带包已经4万+/㎡了,而特价房源带包不过3万/㎡。今年,应该是江核房价倒挂消失的第一年。目前江核各个子板块的新房基本都在打折,之前核中核一盘开盘当天就释放了巨额优惠,在表价的基础上打9折,均价约3.6万/㎡。这个开盘优惠力度,放在以往,想都不敢想。而去年土拍时,展望新房价格突破4.5万/㎡,如今看来,已经按下了暂停键。在二手房市场上,充斥了不少“砸盘”的声音,作为投资客重仓的板块,在短期内房价难以抬头,有的投资客及时止损,宁愿“割肉”卖房也不愿意冒被套牢的风险。从二手房的价格来看,显然江核的信心还没恢复。正荣润锦城最近新成交了一套二手房,是个小三房户型,简装且是低楼层,单价还不到3万/㎡。低楼层确实是价格低的原因之一,但是小区上个月同户型低楼层的成交单价约3.3万/㎡,可见房价一直在下探。不过个案并不具备普遍性。目前润锦城的成交均价在3.3-3.6万/㎡左右,润江城的成交均价在3.8-4.1万/㎡左右,雅居乐滨江国际的成交均价在3.4-3.8万/㎡左右,保利西江月的成交均价在2.8-3.3万/㎡左右,华润国际社区的成交均价在3.1-3.6万/㎡左右。这些二手房房价都出现了下滑,与新房价格持平,倒挂消失。绿地海悦目前仅成交了2套房源,单价在3.3-3.5万/㎡之间,与青奥板块的新房价格相差无几。扬子江金茂悦的成交均价在3.7-3.9万/㎡之间,江与城的成交均价在3.9万/㎡左右,其他小区暂无成交。再看他们的挂牌量,5个次新小区共挂出359套房源,加上其他二手房,挂牌量超1000套。即将到来的2023年,江畔都会上城、栖樾府、卓越大江等小区,将陆续交付或解禁,加入二手房挂牌大军。彼时,最初5个小区的市场份额将被再次挤压。对于次新房来说,价格、房龄都有一定的优势,没有成交其实是买家的出价还没达到业主的预期,以及对江核未来的担忧,才导致不敢上车,或者把价格压得很低。其实有不少人会问,现在江核的新房、二手房价格都在下降,是不是抄底的好机会?新房的房价还会不会降了?还记得之前推出清盘优惠的天宸江樾和云筑吗?打出85折优惠,单价约2.6万/㎡,轰动江核市场。后来,多个楼盘相继打折,但也没有低到这种程度,更何况如今的新房与二手房价格持平,可以说已经到底了。未来要上市的大多新盘都不设毛坯限价,产品和价格都有一定的想象空间。目前市场回温的迹象确实是有,根据网房显示,上周南京楼市共认购商品住宅1621套,认购量上涨约31%,成交855套,成交量下降约20.5%。可以看到迹象并不明显,笔者猜测,在短期内,江核的优惠并不会收回,因为当下的市场竞争压力依然很大。板块内目前主力在售楼盘超10家,储备地块有9幅,供给端相当充足。即使明年被挤压的买房需求释放,一下子也消耗不了这么多的新盘。对于江核来说,眼前最重要的是恢复信心。在政策方面,基于目前放开的环境来看,南京至少到明年2月份才能恢复正常生活,近期官方也频频表态,一直提出要确保房地产平稳健康发展,以及考虑新的举措,引导市场预期和信心回暖。有专家指出,明年上半年的房贷利率有望再一次下调。对于在江北生活工作的人来说,此时以及接下来的两个月确实是抄底的好机会。其实买房遵循一些定律,短期内涨得太快,向上的空间会很小,前期被透支;短期内跌得多了,即使行情没有立刻反弹,但再往下的空间也就没多少了。大家看到泡沫,意识到风险的时候,其实行情已经在往下走了,大家看到机会的时候,行情离顶部不远了。对于江核来说,没有“V”形反转,而是随着配套的落地,产业能级的提升,房价逐渐稳定,然后接着一步步攀升。-END-南京
2022年12月20日
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基本卖光!今天河西南豪宅收官,现场有人赶来捡漏

今天,河西南星叶云墅迎来收官,项目推出2、6号楼,户型建面约220㎡,销许均价48370元/㎡,另有5500元/㎡升级包可选。首付8成,验资819万元。50套房共吸引108组成功报名摇号,中签率46.3%。(欢迎扫码进入南京开盘交流群,谢绝中介、置业顾问~)放开后,南京的道路上有点空,但开盘现场聚集了一批兴致高涨的买房人。星叶云墅下午1点半开始签到,2点开始选房。一开始,还有一些买房人站在外面,没有进去签到,询问后才知道,里面人多,她们先在外面站会儿。【老城南人放弃汇文府和丹若园,对改善住宅要求高】一位男士独自来选房,他揺中了30多号,对楼层有要求。从现场情况来看,应该是能买到的。据了解,这位男士之前还揺过汇文府和丹若园,他很注重改善住房的纯粹性:“我觉得汇文府的起步面积有点小了,丹若园我当时选的时候,楼层就很低了,最后放弃了。”“星叶云墅就挺不错,低密且面积大,纯粹一点,我选个楼层高的,采光也不错。”【上次陪跑,这次成功上车】现场不乏有二次摇号的买房人,一位年轻女士上次揺了200多号,最后遗憾陪跑。“不过我倒没有着急,上次在现场的时候,销售就跟我说马上就加推,让我再等等。我就寻思着再等等,结果这次运气不错,揺中了20多号。”她表示现在河西南的低密住宅太稀缺了,而且舒适度高,这次栖霞建设的产品做的不错。现场买6号楼的人更多,2号楼两面临街,6号楼靠近公园,更安静。【采光很重要,买房人坚定要9楼以上】现场有买房人指着旁边的朗诗熙华府说:“以前河西南的产品不太行了啊,楼层高,楼间距小。这才下午一点,10楼以下的采光就被遮挡了啊。”随后指着星叶云墅说:“还是这种12-13F的低密住宅好,它的楼间距能明显看出来比五矿崇文金城要大,未来哪怕是下午3.4点,采光应该还不错。”据了解,这位买房人住在河西中,房子老了,想换个大的改善一下,因为住惯了河西,不想再去其他板块了。“我要9楼以上的,本身就喜欢住得高一点,采光好,通风效果好,视野也好。”据现场买房人透露,前15组买房人只来了7组,差不多一半。【河西坚守限购底线,区域价值坚挺】上周五,南京主城限购再放开,目前只有河西及主城部分区域还限购。现场有买房人认为:“其他还限购的区域基本没什么新房了,现在就河西有不少供应量且限购,价值妥妥的。虽然我这是终极改善,但谁都希望未来自家二手房价格更高啊!”签到外面还有两位男士针对未来河西是否会放开限购进行了探讨。两位的观点比较一致,都觉得河西不会放开限购,他们认为目前的市场是有回暖迹象,现在yq放开了,明年市场应该会有好转,而且河西大多项目卖的都还可以,所以应该不会放开限购。15:12,现场买房人全部进入选房区。就在接近开盘尾声的时候,有一位买房人姗姗来迟,拿着购房证明前来捡漏。截止到开盘结束,项目50套房基本卖光。两次开盘,两次基本卖光。在当下的楼市中,已是非常难得。星叶云墅作为千万级豪宅,它面对的圈层都是塔尖的。这一类人资金雄厚,受市场大环境影响较小。而且,他们非常清楚楼市周期,瞄准自己想要的果断出手。今天,河西南星叶云墅迎来收官,项目推出2、6号楼,户型建面约220㎡,销许均价48370元/㎡,另有5500元/㎡升级包可选。首付8成,验资819万元。项目规划打造6栋12-13F小高层住宅,户型建面为220、280㎡。项目打造六恒科技住宅,带下沉式会所,拥有恒温泳池、多功能健身房。外立面呈现现代典雅建筑风格,窗墙比达到了0.45-0.47,采光和通风效果好。项目的景观设计单位为国内知名的北京顺景园林,打造“一轴、双园”,形成“园中有院,院中有园,仪门贵隐,庭院深深”的景观空间。对「星叶云墅」感兴趣的朋友,欢迎扫描下方二维码,预约看房。【地段分析】星叶云墅位于朗诗熙华府和五矿崇文金城的中间,北侧就是嘉璟峰,周围成熟的居住氛围已经形成。图源:江苏土地在交通上,项目靠近S3号线高庙路站、2号线青莲街站,出行便利。在商业上,河西南金地广场已经开业,填补了板块内的商业空白,板块内还有正荣中心、嘉华国际中心、华侨城欢乐滨江等大型商业综合体。在教育资源上,南外河西初中第二附属小学和河西外国语学校均在附近。【户型图&样板间】建面约220㎡的四房三厅三卫建面约280㎡的四房两厅四卫-END-南京
2022年12月19日
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三地铁环绕!南京下一个“新”街口来了,纯新盘压轴公开

上周,南京楼市限购再次放松,叠加金融端、政策端的频频利好,不少买房人果断出手,楼市出现了一定程度的反弹。从上周六开始,看房人数激增,被积压的买房需求释放。12月12日,南京新房认购量达462套,成交量达640套,单日新房数据突破1000套。要知道,今年下半年,南京每月新房成交套数平均在4000左右,如今单日就超1000套,不得不说,回温的势头来得相当汹涌。大胆猜测,随着政策持续加码,复苏将是楼市接下来的关键词。就在最近,官方再次表态:房地产是国民经济的支柱产业,针对当前出现的下行风险,已经出台了一些政策,正在考虑新的举措,努力改善行业的资产负债状况,引导市场预期和信心回暖。未来一个时期,中国城镇化人处于较快发展阶段,有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。信号相当明确:楼市回暖,势在必行。有前瞻性眼光的买房人早就深知其中的逻辑,正在将优质房产收入囊中。种种迹象看来,现在确实是难得一遇的买房窗口期。但经历了这一轮楼市调控后,大家越发明白选择一家靠谱的房企有多重要。作为央企的保利,实力雄厚,无异于大浪淘沙之下给买房人的一颗“定心丸”。保利自2009年首进南京,至今已扎根江苏14年,并连续11年稳居南京市场排名前5,目前保利在江苏拥有超50000户业主。保利今年下半年连续公开了凤起云台、琥珀云台、保利文华、扬子江萃云台、枫璟雅园五个项目,皆在市场上掀起了热潮。如今,保利·燕璟和颂压轴登场,且位于燕子矶CBD门户位置,其重磅程度和热度毋庸置疑。燕子矶作为主城之中的新城,2011年被南京市政府列入城市建设重点打造板块,是主城区最后一块由政府统一规划、开发的土地,既保留了“老城记忆”,又按照规划大开大合进行兴建,这就是名副其实的鱼和熊掌兼得。坐阵金陵北,依山临江,这里犹如一张充满生机的画布,恢弘的未来正在加速兑现。图源栖霞视点众所周知,新街口是南京绝对的城市中心,而新街口以北,燕核CBD门户就是当之无愧的城北“新”街口。城市中心的定义,最传统直接的就是人流量的聚集。新街口坐拥南京城最发达的交通,新街口站共有24个出口,德基、中央、新百的商业群经久不衰,中华第一商圈的名声如雷贯耳。燕核CBD亦是如此。3条地铁线路环绕,15个地铁口汇聚,打通了燕子矶的发展血脉。其中其中1号线北延吉祥庵站设5个出入口,6/7号线万寿站设10个出入口,未来将与1号线北延/2/3/4/5/8/9/10/13/17/18/S2/S3等13条地铁实现换乘,畅达全城。另外,商业集群、名校资源进一步汇集人流,拉动了燕子矶的发展。让人深感安心的是,这样的规划已经逐渐落地,城北“新”街口正在冉冉升起。对「保利·燕璟和颂」感兴趣的朋友,欢迎扫码预约看房~保利·燕璟和颂正位于燕子矶正核,大多资源已经落地,所见即所得,无需等待。从鸟瞰图看,1号线北延吉祥庵站、南师附中晓庄中学、保利·燕璟和颂、招商花园城、燕子矶体育公园、万象综合体、燕子矶新城医院一路连缀,无所不包。考量地段的最高标准,莫过于以步行丈量城市。保利·燕璟和颂的周边聚集了燕子矶最好的配套,地铁、教育、商业、公园全配齐了。住在这里,就像生活在一座“都是步行街的微缩城市”,每个角落都能遇见惊喜。这种魅力的生活,只有住进去的人才能深切感受。首先就是地铁,从保利·燕璟和颂出发,约600米可至1号线北延吉祥庵站、6/7号线万寿站,1号线北延预计年内通车,未来可达新街口、南京南站、百家湖等多个区域;7号线未来可换乘13条地铁线,北段预计年内通车。另外,和燕路过江通道、红山路—和燕路快速化改造工程将于12月25日正式开通,燕子矶将迎来交通大爆发!和燕路过江通道几乎不分方位,全城的买房人都能买保利·燕璟和颂。其次就是生活消费,下楼即享约百万方商业体,出门向东即达约30万方招商花园城,约114万方万象天地(在建)也汇聚在此,向北可达约10万方体育公园(在建)。这样的商业集聚,正是代表着燕核CBD的门户地位!因为商圈所吸引的人潮终将会在这里聚集,源源不断的人群,将是燕子矶蓬勃发展的最强动力。保利·燕璟和颂的教育资源相当“奢侈”,推窗即是名校。项目与南外仙林分校(燕子矶校区)、伯乐中学、晓庄小学、燕子矶幼儿园,南京特殊教育示范学院一街之隔。此外,项目2公里范围内还有南师附中、燕子矶新城学校、泰晤士国际学校等二十多所知名院校。如此高密度的教育资源聚集区,戳中了无数虎妈猫爸的心,因为小朋友每天能自己上下学,出家门即校门,出校门即家门,安全感油然而生。地铁+商业+名校的配置有多能打,市面上的二手房价格,已经给了最好的答案。值得一提的是,燕子矶的生态资源也禀赋不凡。幕燕滨江风光带、明外郭百里风光带,金陵城的历史底蕴尽收眼底。图源栖霞视点在这新的宜居高地中,占据C位的就是今天正式公开的保利·燕璟和颂。与外部环境完美匹配的,是保利·燕璟和颂的产品设计,它至少有3个大招,能和市面上的其他楼盘拉开差距。●
2022年12月17日
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出手即惊艳!燕核红盘实景马上公开,颜值爆表

现在的市场,绕不过几个关键词:房贷利率落在低点、调控政策持续宽松、楼盘品质内卷严重……说现在是千载难逢的买房窗口期一点也不为过。但承诺再多,效果图再美,终归眼见为实!目前,燕核封面作品【颐和四季府】曝出新消息:12月17日,将正式公开实景示范区。笔者已经先睹为快,拿到了不少实景大片,简直太惊艳。颐和四季府营销中心实景图,非交付标准整个燕子矶内,做到像这样诚意满满又底气十足的楼盘,颐和四季府正是独一份的存在!媲美一线改善楼盘!今天,颐和四季府的实景示范区正式公开在颐和四季府的实景示范区现场,很多人看完直呼:“太美了!”
2022年12月16日
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1年涨2万/㎡!南京这些小区竟然还在涨

最近,政策端频繁利好房地产,购房需求得到释放,多盘摇号卖光,楼市正在走出低谷期。楼市风向转变,二手房相比新房市场更加敏感,不少业主已经开始连夜调价。不过,从整体市场来看,这一年中,大多小区房源都是以价换量,唯有几个小区走出了独立行情,以高成交价在市场上一骑绝尘。(欢迎扫码进入南京开盘交流群,谢绝中介、置业顾问~)今天,笔者统计了9个小区的成交价,在这一年的市场中,不负业主期望,逆势上扬。【中海凤凰熙岸三期】中海凤凰熙岸分为三期,各自独立,其中三期房价最高,挂牌均价约7.8万/㎡。三期今年仅成交了2套房源,都是大户型,成交单价均接近8万/㎡。去年,小区仅成交了一套小户型房源,成交单价约7.6万/㎡。时间线再倒回两三年前,大多成交房源的单价在7万/㎡左右。比起其他房价回到3、4年前的小区,中海凤凰熙岸三期的房价逆势而上,离不开城市中心的核心位置+优秀的教育资源+抗打的品质等多方面因素的加持。当然,整个小区的成交数据也非常亮眼,大多都是千万级房源。【奥体新城紫薇园】奥体新城紫薇园的位置不必多说,各项配套非常成熟,教育资源过硬,就在金陵中学实验小学和中华中学上新河初中的施教范围内。小区的挂牌价是奥体新城植物园七园之首,均价约7.2万/㎡,主要因为房龄更新,是植物园中唯一一个精装修小区,配备了三恒系统,所以价格更高。小区的在售二手房较少,只有12套,今年小区成交了3套房源,单价在6.3-7.4万/㎡之间。小区去年仅成交了一套房源,建面约143.69㎡,成交单价约7.2万/㎡。整体来说,小区房价相当抗打,一些好楼层精装房源的房价还在涨。【海玥名都】海玥名都位于寸土寸金的河西中部,较新的房龄加上过硬的品质,房价一直居高不下。而且,今年以来,市场分化加剧,豪宅成交量上涨,无论是价还是量,海玥名都都远超去年。根据链家的数据,小区今年的成交价都稳定在8万/㎡以上,户型建面基本在150-245㎡之间,除了这一套345㎡的大户型,单价相对较低。(由于去年没有该户型成交,并未放到一起统计)去年,小区成交房源并不多,链家显示仅有4套,户型建面约134-161㎡,上半年的成交价在6万/㎡以上,下半年的成交价在8.3万/㎡左右。很明显,就算在市场调整期,海玥名都的价格从未受到影响,相当坚挺。【华润悦府】华润悦府是金鹰附近房价较高的小区了,也是南湖三小和南湖二中的学区房。这一年来的房价相当坚挺,受市场影响较小。在链家网站上,小区今年仅成交了4套房源,单价在6-6.8万/㎡之间。其中今年2月份成交的这套建面约186.9㎡房源,单价约6.8万/㎡,相比去年成交的同类型房源,单价约6.2万/㎡,单价涨了约6000元/㎡。去年,小区成交了3套房源,户型建面约188、239、291㎡,成交单价约5.8-6.9万/㎡。核心地段+成熟的配套+学区,这些都是支撑房价的重要因素。【保利紫荆公馆】江心洲的保利紫荆公馆今年成交2套房源,成交单价均破6万/㎡。去年,小区仅成交了一套房源,建面约121㎡,单价约5.8万/㎡。前年,成交单价也都在5.5万/㎡,妥妥的逆势上涨。保利紫荆公馆算是江心洲上第一批品牌房企打造的项目,由7F和13F小高层组成,居住舒适度较高。【长发都市诸公】作为城南老牌豪宅——长发都市诸公,面积大总价高,今年成交了3套房源,其中9月份成交的这套140㎡的房源,单价约7.7万/㎡,创下小区成交单价新高。这也是在链家网站上,唯二达到7万+/㎡的房源,另外一套是2020年成交的一套建面约114.24㎡的房源,成交单价约7万/㎡。另外,小区最新成交了一套建面约208.76㎡的房源,单价约6.7万/㎡。今年6月,小区成交了同面积房源,单价约6.5万/㎡。去年,建面约208㎡的房源成交单价都在4.5万/㎡左右,一年时间,小区房价上涨超2万/㎡,核心竞争力妥妥的。在如今的楼市中,这种老牌豪宅的价值越发凸显。【朗诗玲珑屿】众所周知,百家湖的朗诗玲珑屿一直是很多改善客的“白月光”,百家湖核心+科技住宅+品质抗打,小区房价在百家湖一直是第一梯队。在链家网上,小区今年成交单价约4.6-5.3万/㎡,去年成交单价约4-5.3万/㎡,整体房价平稳,在楼市中相当抗跌。江宁楼市在南京楼市中一直是独特的存在,别的区域卖5万/㎡,别人可能会说一句“有泡沫”,而江宁卖到5万/㎡,只会有人说“稳健且不缺人买”。这就是江宁,成熟宜居,生活方便。交通、商业、医院、学校、产业样样不缺,当然这也让人有种江宁相对封闭的感觉。江宁核心地段的新房供应一直短缺,这也就自然而然地造就了次新房更为活跃、火热的场面。【中航金城1号】中航金城1号为中航科技城住宅作品,打造了近180万方的城市综合体。小区区位优越,位于南京核心区域,北接中山东路,南邻瑞金路,东靠龙蟠中路,西临解放路,毗邻新街口核心商圈。链家显示,小区今年仅成交了4套房,除去面积超大的305㎡,其余成交单价在6.4-8.1万/㎡。去年,小区成交了2套房源,面积都是185㎡,两套都是高层,单价约6.5-7.1万/㎡,非常明显,小区房价是上涨的。【金陵雅颂居】金陵雅颂居是正儿八经的城中小区,直线距离夫子庙地铁站约1.4公里,同时也在大光路小学、一中的施教区内。小区成交量、成交价都比较稳定,今年成交了3套房源,建面约185、260㎡,单价约6.4-7.7万/㎡。去年成交了2套房源,户型建面约186㎡,单价约6.6-7.5万/㎡,整体来说,小区抗风险能力较强。主城区的土地储备稀缺,小区品质历久弥新,中航金城1号和金陵雅颂居作为家喻户晓的高端楼盘,房价一直居高不下。笔者在统计数据的时候发现,绝大多数小区不再有明显涨幅,还有一些小区房价看似没有下跌,但高挂牌价没有成交,市场认可度不高。根据链家网站显示,目前南京在售二手房接近14万套(除去句容12484套),库存去化压力大。11月,南京全市二手房成交量7055套,环比上涨26.7%,同比小幅下滑6%。从成交走势来看,一方面因10月涵盖国庆长假成交基数低,导致11月涨幅明显;另一方面,市场让价空间进一步扩大,成交热度有所攀升。按照单月7000套的成交量,南京二手房消耗周期达19个月,未来一大部分小区以价换量的情况将会加剧。根据我爱我家南京研究院统计,11月二手房成交均价29968元/㎡,再次回归“2字头”,环比下滑1.9%,同比则下跌6.7%,房价进一步回落。2021-2022年南京二手住宅逐月成交量价情况数据来源:我爱我家南京研究院,单位:套、元/㎡高挂牌量下,房价下滑是可预见的结果。这些小区能够脱颖而出,都是凭借着自身独特的优势。另外,学区房作为楼市的常青树,曾经无论市场行情如何,学区房的涨幅都能领跑全市。如今,在房住不炒+教育均衡的大背景下,名校学区房价格较往年有所回落,顶级学区房也不例外。这也给买房人提出了一些警醒:1、小区最好位于改善板块,吸纳的不仅仅是地缘改善客,还有全南京的改善客,这样的区域更为稳固,房价也相对坚挺,比如河西、城中。2、区域内的供求关系平衡,房价不会出现大幅波动,内部的购买力能够很好地消化,比如江宁的次新房。3、过硬的产品力绝对是保值的重要因素,既能穿越足够长的周期,也能减少换房的频次。4、同时兼具居住和学区的房子,才更具有保值性。当然,很多买房人对这些也非常清楚,所以今年以来,好地段的豪宅房价屡创新高,而偏远板块的项目去化艰难,小区房价不涨反跌。虽然目前有不少业主涨价,但能不能成交才是最重要的。不可否认的是,现在的二手房价格确实到底,一些小区的房价想要抬头比较难,需要一定的周期。这一轮楼市调控,什么样的房子能买,大家已经心知肚明。-END-南京
2022年12月15日
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突发!南京这一楼盘停工,现场……

降价、维权、停工……让本就艰难的板桥楼市雪上加霜。前阵子,宋都柏悦府延期交付的信息席卷了板桥市场,如今宝能翡丽河滨也深陷停工风波,一批业主十分焦急。(欢迎扫码进入南京开盘交流群,谢绝中介、置业顾问~)最近,有粉丝爆料:板桥的宝能翡丽河滨已经停工一个多月了,没有工人上班。有业主向官方反映,官方核实回复:项目由于开发企业资金短缺等问题,已有部分施工班组停止施工,目前施工进度缓慢。随后,笔者前往现场实探,宝能翡丽河滨旁边就是板桥河,享一线河景资源。宝能翡丽河滨与宋都柏悦府仅一街之隔,走进发现,施工声音全都是从宋都柏悦府传来的,宝能翡丽河滨现场非常安静。宋都柏悦府沿着板桥河走,项目建设进度不一,外立面都没好,有的楼栋装了部分玻璃,有的楼栋脚手架还没拆。塔吊立着没有任何动静。内部非常脏乱,地面上堆了一堆杂物,看不到半个人影。工人宿舍紧闭着,感觉已经很久没有住人了。项目的绿化景观还没开始打造,有楼栋前的地面上堆了很多砖头。围挡上显示,项目开工日期为2020年10月28日,竣工日期为2022年8月30日,如今看来,竣工时间已经延期了。笔者询问其他项目的施工人员关于停工事宜,他们称:“停工好久了,开发商没钱盖房子了。”一边是热火朝天正在施工的宋都柏悦府,另一边是只有鸟叫声的宝能翡丽河滨,形成了巨大的差异对比。另外,官方也回复了项目关于交付的问题:该项目已被列入全市保交楼重点项目之一,区住建局正在协调和督促开发企业会同其金融合作机构江苏银行尽快解决资金回笼问题,确保正常的工程款进入监管账户,保障项目的后续实施,争取明年8月份竣工交付。区住建局作为属地职能部门,将持续关注和跟踪该项目的施工进度和监管资金使用情况,在职责范围内督促建设单位落实质量主体责任,严格按照施工图规范及要求进行施工,确保工程保质保量。板桥的新房市场上充斥着降价,二手房的价格不涨反跌,在市场下行期更是扛着巨大的销售压力。宝能翡丽河滨目前在售1-5号楼,户型建筑面积为93、120、132㎡,销许均价25898-27247元/㎡,两梯四户,精装修交付。项目2021年5月首开,至今为止推了503套房源,还有236套没卖完,去化约5成。据了解,宝能翡丽河滨目前有房源可享98折优惠,具体优惠可以到案场谈,项目有时候也会推出一些特价房源,总价优惠15万左右。宝能翡丽河滨位于城南板桥,周边有吾悦广场和花生唐广场,另外还有一些底商可供日常生活需求。项目附近有梅山医院,南京第一医院雨花分院等,可以为该地区居民提供基本的医疗卫生保障。莲花湖公园作为政府斥资3亿的生态项目,是板桥人民的精神桥头堡。在教育资源上,项目周边有金陵华兴实验中学,板桥中学等,社区在未来规划内将引入更多优质教育资源。交通一直都是掣肘板桥快速发展的原因之一,如今宁芜铁路正式开工,S2号线建设也提上日程,一切都在往好的方向发展。楼市经历了一轮调整,纵使最近有回暖的迹象,但也仅限于头部板块,像板桥这样的偏远区域,依然要遭受寒流的冲击。板块内在售项目不少,有宋都柏悦府、星叶欢乐城、锦绣云麓、中冶锦绣和鸣等,均价基本都在3万/㎡以内,供应量较大,而需求端方面,地缘客有限,难以支撑一轮又一轮的消耗。就在今年7月12日,板桥新出让了一幅G40地块,被颐居以底价拿下,楼面地价10478元/㎡,不设毛坯限价。该地块位于板桥新城东南组团,地块规模庞大,将保留现状工业遗产,通过修复、新建提供商业、社区公共配套,对房企的开发资质要求不低。于板桥新城而言,板块承接河西、软件谷的外溢客群,目前河西南岸的新房价格已经达3.5万/㎡,而板桥新房价格还在3万/㎡以内,拥有极大的价格优势。宝能翡丽河滨的停工,其实是意料之内。2020年3月11日,宝能集团长三角总部落户南京,落地三个项目。其一是燕子矶滨江总部集聚区,另外两个是宝能华东智慧供应链临空产业园与溧水健康科技城。但2年的时间,很多事情都会发生变化。今年3月份,南京溧水经济开发区管委会发布消息:投资方宝能集团遭内部投资的变化,以及房地产政策调控的影响,宝能已终止对溧水空港新城地块的投资计划。根据溧水健康科技城的规划,项目拟建设三甲综合医院、高端特色医疗中心、空港经济总部大厦、健康科创中心、创新人才公寓、高端生态住区等功能业态,总投资约160亿元,有望成为城市新地标。南京国际健康科技城效果图宝能在溧水的另一个项目,总投资24亿元,目前暂无新消息。宝能退出项目的原因,非常明显就是因为资金紧张。据了解,今年3月份,中炬高新(600872.SH)和韶能股份(000601.SZ)相继公告,公司大股东所持股票被申请强制执行,后者最终实控人都是姚振华和他的宝能系。其实,宝能的危机早在“宝万之争”中埋下,到了2021年,yq、房地产政策调控、融资集中到期多重因素叠加,高杠杆高周转的方式走不通了。好在,“三支箭”落地,让本来躺在“ICU”的房企“多喘口气”,据相关媒体报道,已有超90家房企通过不同方式获得融资支持,一些房企正在寻找机会。买房人最关注的项目交付问题,也利好频频,官方在这1年里,多次提出“保交楼”。就在上月,央行已出台2000亿元专项借款,支持已售住房的建设交付。2000亿免息再贷款,这个支持力度很大,对楼市将起到托底作用。项目能够交付,市场才能恢复信心,千万不要让买房人掏空6个口袋的钱都打了水漂。最后,我们希望宝能翡丽河滨能够早日复工,尽快交付。-END-南京
2022年12月14日
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南京文和友黄了?

2021年正式签约入驻南京,本来声称项目最快于2021年底开业,却陷入裁员风波,直到今年7月效果图才曝光。本以为项目还在持续推进,谁知竟有网友曝出项目停工的消息,掀起一阵风波,这就是南京的文和友。(欢迎扫码进入南京开盘交流群,谢绝中介、置业顾问~)最近,笔者在网上发现,有网友曝出:南京文和友项目战略调整,停止推进,人员随即遣散。评论区有位去年被裁员的网友爆料:“去年8-10月南京项目疯狂招人,审批不下来没有规划好,又疯狂裁员,今年不动工还是会大批裁员。”随后笔者前往现场实探,文和友位于夫子庙和老门东中间,人流量超级大。南京文和友是在原有的建筑上改造装修,原建筑就是长乐路的沃尔玛,2020年4月,陪伴了城南人19年的沃尔玛超市彻底关闭。目前沃尔玛已经被围挡起来,现场没有动工的声音。大屏下的玻璃已经破损,外立面在经年累月的风吹雨打下,也渐渐发黑。拐角处的汉庭酒店还在营业中,旁边围挡上贴着“门头正在升级”的字样。笔者绕着围挡走了一圈发现,围挡上没有任何关于施工的消息,也没有效果图的公示。走进去发现,原先的店铺里并没有人打扫和清空,全是杂物和灰尘,也没有开始拆改。在小办公室里,还有两个工作人员办公,对方声称是文和友的合作方,当被问及动工事宜,对方只说:“我们不清楚何时动工。”南京是继长沙、广州、深圳之后,文和友落地的第四个城市,项目选址秦淮区长乐路132号,位于夫子庙和老门东之间,雄踞黄金宝地。2021年3月31日,南京文和友由秦淮区政府和南京新工集团牵头引进,长沙文和友、诺亚新世纪、正和承邦联手打造,总投资5亿人民币。根据计划,南京文和友项目将以“南京文化、主题文娱、潮流时尚”主题为定位,运营后日均人流量将达到3万人次,带动区域近6000人的就业岗位,年纳税额超过5000万元。签约时,就有消息称项目最快将在2021年年底开业,不过最终却传来延期的消息。2022年的文和友站上了十字路口,一开春,文和友就被曝出大面积裁员的消息,裁员范围主要涉及长沙文和友拟启动的沉浸式剧场项目和南京文和友,有部门被裁人数超60%。据界面新闻报道,2021年底,南京文和友的定位改为“六朝文化”,团队之前的工作全都白做,员工收到的裁员理由为“项目暂停,人员要优化”。从延期开业到身陷裁员风波,文和友遭遇的“寒流”来得又快又猛,就在大家担心南京文和友能否开业时,效果图曝光了,似乎给大家吃了颗定心丸。快半年过去了,项目还是没有动工的迹象,开业也没有任何消息,无疑让人心凉了半截儿。不过在裁员之时,对于南京文和友,文和友表示该项目在正常进行中,其中某些模块需要调整。从曝出的效果图和定位来看,很明显南京文和友在初期已经有了两方面的调整,第一,超级文和友改为南京文和友;第二,定位从明朝文化改为六朝文化,以南京文化+主题文娱+潮流时尚为主题。这背后的转变令人深思。文和友这一超级IP,从长沙火到大江南北。长沙文和友的火爆,是源于老长沙的市井魅力。2020年,文和友走出长沙,开始了全国化布局的第一站——广州;2021年,深圳文和友亮相,一时间文和友刷爆社交媒体,市场声量达到巅峰。本以为能够成功复制长沙文和友的路线,结果后续的发展却让人惊讶。广州、深圳两地的客流量断崖式下跌,本地知名商户离场,“高开低走、开业即巅峰”的标签被固上了。当然,作为想在未来5年内,在全国20个城市开20家的文和友,自然知道该反思问题所在。文和友CEO认为:“我们在广州吃的最大的亏,在于想做广州当地文化的同时,又舍不得把湘菜丢掉,这是我们最大的反思和最大的挑战。”“舍不得丢掉湘菜”,这很正常,毕竟这是成功的模式。经过复盘和调整,文和友开始“自救”。广州文和友logo中的超级改为了广州,城市标签的味道更浓厚。广州文和友调整产品结构,把小龙虾换成海鲜产品,加强与本地食客间的链接,重新装修成更接地气的“华文巷”,并定期举办海鲜品鉴会,意图吸引更多的本地人。深圳文和友也经历了变身,其本土化得更彻底,直接把招牌换成了老街蚝市场,主打的小龙虾也变成了生蚝。连拓两城,文和友简单复制不行,积极融入本土也受阻,令人扼腕。很明显,TA暂时还在折腾,没有摸索出一套适用于长沙以外城市的“文和友模式”,笔者猜测,这也是南京文和友延期开业的原因之一。当然,文和友作为顶流,和一些网红餐饮一样,曾经也走上了盲目的激进扩张,如今,正在承受所带来的阵痛。文和友曾喊出“餐饮迪士尼”的口号,就被贴上了“文旅餐饮”的标签,文旅+餐饮,其新鲜感是有限的,尤其是对于本地人来说。因为一年拍个一两次就够了,吃的也没有什么特殊性。对于外地人来说,打卡+吃饭,满足新奇感,这也是能在长沙火爆的原因。长沙作为国内新兴的网红城市,旅游接待人数在湖南省内一骑绝尘,客源流量稳定。而广深两地,这两年yq反复,本地人没兴趣,外地人进不来,自然难掩窘境。另外,文和友还有两点急需解决的问题:1、目前越来越多的地产商开始打造自己版本的复古街区,文旅+餐饮形式的文和友在未来将面临众多的竞争对手,当进到一个城市,TA对城市的理解不如当地地产商,只是复制外貌,其突出性也会被削弱。毕竟文和友依靠的是城市的公有财产而不是私产,没有代表性的象征,很难破局。2、如何平衡文和友原生的长沙文化与当地城市文化之间的矛盾感,只有这个问题解决了,才有可能继续开拓下一个城市。南京作为六朝古都,名胜古迹的数量可以说是不计其数,悠久的历史文化深入骨髓,处处都充满历史底蕴,复古的建筑也有不少。南京文和友的选址其实无可挑剔,旁边就是夫子庙和老门东,街巷的人流量不少,来这游玩的外地人也很多。南京文和友如何承接上金陵城的古韵,战略怎么调整,我们拭目以待。-END-南京
2022年12月13日
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喜大普奔!南京16条地铁传来新进展,一波人身价要涨

最近,笔者发现地铁1号线北延线的几个站点亮了!12月9日,栖霞视点官微发布:地铁1号线北延、地铁7号线北段今年年底正式通车,结合来看,这两条地铁开通的脚步真的近了!另外,「南京开盘」整理了目前南京16条在建/规划地铁线路最近进展,汇总情况如下表。(欢迎扫码进入南京开盘交流群,谢绝中介、置业顾问~)【最新动态】地铁1号线北延即将开通运营。【线路简介】地铁1号线北延线南起地铁1号线迈皋桥站,北至二桥公园站,线路全长6.54km,全线设5座地下站,分别为晓庄站(与7号线换乘)、吉祥庵站、燕子矶站、笆斗山站、二桥公园站。1号线北延线路站点只有5站,是原有地铁1号线的北延线路,该线路计划将于2022年建成。作为燕子矶新城的一条重要地铁线路,地铁1线北延将方便燕子矶居民的日常出行,改善燕子矶板块的交通环境。【沿线房价】【最新动态】4号线二期已经开启首个盾构施工区间,此次开启掘进的定向河北站至珍珠泉站盾构区间双线总体为南北走向,定向河北站作为始发站,沿浦乌路、花园路敷设,沿途下穿浦镇大街隧道,然后到达珍珠泉站,盾构区间全长1057.847米。【线路简介】4号线二期是连接江南和江北的一条主要线路。线路长约9.7km,全线均为地下线,设站6座,分别为珍珠泉站、定向河北站、浦珠路站、浦江站、中央商务区站、滨江站。4号线二期将有助于完善江北新区轨道交通骨干线网,为江北交通服务水平提供助力和改善,直接带动区域的发展。地铁4号线二期将穿过江北核心区的中央商务区,目前地下空间正在建设中。4号线二期工程预计2026年通车。未来,4号线将继续延伸,从珍珠泉北站北延设野生动物园站,最终接入南京北站。【沿线房价】【最新动态】地铁5号线整体建设进度约63%,北段60%,南段68%。夫子庙-通济门右线始发,南北段各有一条盾构贯通。此前,南京地铁官网发布地铁5号线相关招标公告,共涉及4个标段。招标的范围,也就是之前传出分段开通的“5号线南段”,根据传闻,南段预计明年开通。【线路简介】5号线起于江宁区的吉印大道站,终于鼓楼区的方家营站,穿越江宁东山副城、南部新城、夫子庙地区中心、五台山体育中心、北京西路行政中心、山西路-湖南路商业街和滨江商务区!线路全长37.4公里,其中换乘站足足有14座,妥妥的南京地铁换乘之王!2016年开工以来,工程受到文物保护方面的影响,工期达到7年,原本定于2023年通车,至今来看是实现不了了。不过若是分段开通,南段率先跑起来,将打通江宁内部尤其是东山片区的地铁网络。整体通车后将改善南京城区交通压力,进一步完善南京整体交通结构,有利于城市发展。【沿线房价】【最新动态】地铁6号线3标岗花区间左线顺利始发,标志着该线所有标段全面进入盾构施工阶段。【线路简介】南京地铁6号线北起栖霞山,南至南京南站,线路全长28.040公里,全部为地下线。全线共设车站19座,均为地下站,其中换乘站8座。预计2024年建成通车!地铁6号线途经南京市栖霞区、玄武区、秦淮区、雨花台区、江宁区五个辖区,建成后将与机场线贯通运营,充分发挥禄口机场、南京南站、长途东站等对外交通枢纽的运输效益,有利于完善南京市整体交通结构,极大地缓解南京城市中心区的交通压力,具有显著的社会效益、经济效益和环境效益。【沿线房价】【最新动态】地铁7号线福建路封顶,还剩两站未封顶,5条盾构未贯通,整体建设进度77%,北段预计将于今年开通。【线路简介】7号线是南京地铁线网中一条东北至西南走向的线路,起讫站点分别是西善桥站和仙新路站。7号线标志为草绿色,全长约36公里,共设站点27座。其中换乘站13座,与现有的2、3、4、10号线、S3号线、在建的5号线、规划的1号线北延线、2号线西延线、6、8、9、13号线、2号线西延都有换乘站点,是当之无愧的“换乘王”线路。此外,地铁7号线采用全自动驾驶技术,将成为江苏省首条无人驾驶的地铁线路。7号线北段的起始点为仙新路站和幕府西路站,这10个站点均位于城北,途径尧化门、燕子矶、幕府创新区等板块。北段今年开通,将改善城北的交通路况。【沿线房价】【最新动态】地铁9号线红山新城-红山路站区间始发一条盾构,这也是9号线的第5条盾构。【线路简介】地铁9号线一期东起丹霞路站,沿红山南路、建宁路一路向西,至下关站后转南进入河西新城,南至滨江公园站。二期工程将向南延伸至新城大街站。线路全长19.7公里,均为地下线,途经玄武区、鼓楼区和建邺区,是主城内部联系河西中部、下关与新庄组团的一条重要线路。建成后,将改善下关的交通现状,推动沿线建设。9号线一期工程已于2020年3月8日正式开工,预计2024年通车,工期为5年。因9号线未来将与南京地铁线网中的12条线进行换乘,所以也被称为“换乘王”。【沿线房价】【最新动态】地铁10号线二期01项目完成共青团路站二期二阶段交通导改,并完成站点西侧施工场地围蔽,标志着最困难的共青团路站已全面转入车站工程施工阶段。【线路简介】地铁10号线二期西起安德门站(不含),东至石杨东路站,途经秦淮区、雨花台区、江宁区。线路全长13.33公里,均为地下线。全线设10座车站,均为地下站。建成后,10号线可与3/S3/5/6/12/13号线实现换乘,将与一期共同串联起江北新区、主城与南部新城,加快南京东部地区的发展。10号线二期已于2020年6月18日正式开工,进入实质性施工阶段,预计2024年通车。【沿线房价】【最新动态】全线20座车站已有17座开工建设,其中8座车站开始主体结构施工。铁11号线首台盾构机“工匠号”在绿水湾站~行知路站右线区间大里程端行知路站顺利始发,这标志着地铁11号线工程正式进入区间盾构施工阶段。【线路简介】地铁11号线一期工程整体呈西南-东北走向,南起马骡圩站,北至浦洲路站,线路全长约27km,全线设车站20座(其中换乘站7座),其中高架站1座,地下站19座,最大站间距3.56km(马骡圩站至石塘路公园站),最小站间距0.61km(新马路站至浦东路站),平均站间距约1.4km。设车辆段1座,控制中心1座,主变电所2座。采用A型车、6辆编组,设计时速80km。工程建设期5年。11号线一期于11月30日开工建设,预计2026年通车。这是贯穿江北新区南北走向的一条骨干线路,串联江北中心板块、三桥创新板块和桥林制造板块,拟设置20座车站,与7条线路换乘,是江北当之无愧的“换乘王”。目前,南京江北仍然有很大的过江需求,五桥开通后,打通了江北的任督二脉,将五桥的热度推上一波高潮。江北换乘王11号线同样承担着分流过江压力的重要责任,同时对于提升江北的交通服务水平,带动江北新区的发展有重大意义。【沿线房价】【最新动态】地铁3号线三期秣周东路站~和风路站区间正式开启盾构掘进施工。随着“开拓号”盾构机刀盘缓缓转动并向前缓慢掘进,标志着3号线三期工程首台盾构机开始始发。【线路简介】作为南京第二条过江线路,南京地铁3号线一期工程由江北的林场站穿越长江至南京南站,二期工程由南京南站延至江宁区的秣周东路站,此次的三期工程均为地下线,共设2座地下站,分别为和风路站和秣陵街道站。▲地铁3号线南延伸线路图地铁3号线三期全线位于南京市江宁区,三期项目北起秣周东路站(已建),沿双龙大道西侧向南延伸,下穿云台山河后继续沿道路向南至正方大道规划和风路路口,设和风路站,出站后继续沿双龙大道向南,至双龙大道与正方大道交叉口,设秣陵街道站。今年2月,在《南京市2022年经济社会发展重大项目计划中》提到,3号线三期预计2024年竣工。【沿线房价】【最新动态】今年1月,“江宁发布”提出要适时启动12号线前期工作,强化地铁对于江宁各新城的覆盖。但至今为止,项目暂无新消息。【线路简介】根据前期规划,地铁12号线全长约29千米,共设置16座车站,途经栖霞区和江宁区,东起金马路站,由仙林副城向南进入麒麟新城,再向西经过东山副城,西至牛首山站。在《南京市栖霞区国土空间规划近期实施方案》中,地铁12号线将经过龙潭街道、西岗街道,龙潭街道属于龙潭、西岗街道属于仙林湖,也就是说12号线站点可能有变!南京地铁12号线是南京地铁线网中一条东北至西南走向的线路,通车时间未定,标志色未定。【沿线房价】【最新动态】宁芜铁路扩能改造工程全面开工建设。【线路简介】根据规划,线路总长14.3公里,中华门至古雄站并入
2022年12月12日
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突发!南京主城限购放开

南京主城区,限购终于要放开了?(欢迎扫码进入南京开盘交流群,谢绝中介、置业顾问~)就在刚刚,有消息传出,南京又出了一种新的购房证明:南京市产业聚集区购房资格。购房证明上显示:该证明仅限于购买产业聚集区(建邺区江心洲生态科技岛、秦淮区南部新城、玄武区红山新城、鼓楼区幕府创新城)商品住房和二手住房。据了解,在原限购区已有两套房的家庭,额外还可在江心洲、南部新城、红山新城、幕府创新城再购买第三套。图源:南京F哥加上之前放开的区域,现在的南京只有河西以及主城少部分板块限购了。此前,南京放开限购都是按区划分的,如今把限购4区的产业聚集区单独拿出来,确实是第一次见。一方面,放开限购的区域越来越多,重点区域比如南部新城已经跟上了,说明市场形势依旧严峻。另一方面,官方已经盖章了,南部新城、红山新城、江心洲、幕府创新城就是南京的产业聚集区。目前南京仅存的限购区域:河西,鼓楼除幕府创新城以外的老城、滨江区域,玄武老城,秦淮老城区,可以发现,这里面除了河西,其余区域基本没什么新房,也就是说,河西还坚守着限购的底线。而放开的区域我们一个个来看:1、南部新城南部新城今年的供应量很大,目前有12盘在售,6盘待售,内卷成麻花。周末走进南部新城,一路上都有小蜜蜂招呼,放在1、2年前真的很难想象。细看板块内的在售楼盘,金陵华夏中心因限高问题不得不停下脚步,金地大成雅境仅剩少量房源在售,汇文府前期房源加推已售罄,其余楼盘均有不少房源可选。从时间线来看,从去年底“四叶草”入市之后,后来者似乎就步上了后尘,有的开盘卖个6成,有的直接平推入市,首付也慢慢从8成降到了3成。面对多盘竞争的局面,不少楼盘已经开始“自救”,首先起步面积做小,企图吸纳更多客群,接着装修包打折,降低买房成本。可惜效果不太明显,一方面市场环境如此,很少有项目能不受影响,另一方面供过于求,买房人观望情绪浓厚。南部新城作为一线板块,兼顾南京主城的稳定性和新城的成长性,南京市不动产档案馆、中芬交流中心、神机营文化公园、中国第二历史档案馆、南京博物院故宫馆等一系列文化地标,在不久的将来都会拔地而起。这样的黄金区域,未来市场回暖,也定是转热的领头羊。2、江心洲目前江心洲有6家楼盘在售,富人岛在市面上的热度慢慢低了下去,能当天售罄的楼盘也屈指可数,面临的销售压力较大。今年,江心洲迎来利好,江心洲岛北公办中小学确定为:金陵中学附属初中、金陵中学附属小学,但在当下的市场中,学区的落定并不能刺激区域内的房价,原因大家都心知肚明。江心洲的板块价值不可否认,因地段、居住属性多方因素成就的房价也不容质疑,学区对于它来说,更多是锦上添花。目前全岛只有一个江心洲站,只有仁恒置地广场这一个大型商业体,没有什么办公楼,想去医院还得过桥,难以满足生活需求。这对刚需来说,都是比较大的问题,但是对于改善客来说,这些确实是优点。不过我们都清楚,这样的改善客能有多少,还要被河西中、河西南的新房吸掉一批,留给江心洲的就更少了。江心洲最大的价值所在,是叠墅、洋房这样的低密住宅,妥妥繁华中的静谧。虽然市场淡了,但若是江湾世纪加推,想必热闹非常。3、新玄武新玄武目前仅有招商局中心·臻境在售,户型建面约143、181㎡,销许均价约4.4-4.5万/㎡,还有4600元/㎡的升级包。作为新玄武的最后一块宅地,其稀缺性不言而喻。项目的销售成绩也非常亮眼,在市场中走出了独立行情。新玄武站在玄武区的肩膀上,起步就是高点,整个板块围绕打造“玄武新中心”目标,进行老城区改造升级,重新展现出蓬勃的生命力。对于招商局中心·臻境来说,放开限购,能吸引到更多的高端购买力,于买房人而言,也多了选择。4、幕府创新城幕府创新区仅有长江悦府一盘在售,户型建面约110、135、143、168㎡,销许均价约4.1-4.2万/㎡,另有2200元/㎡的升级装修包。幕府创新区承载了主城鼓楼再发展的澎湃之心。南京鼓楼区委区政府已明确:将幕府创新区作为鼓楼当前和今后一个时期,创新发展试验区域。幕府创新区将打造成为“长三角一体化发展的
2022年12月9日
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一年跌9000元/㎡!南京一批邻居气哭了

临近年底,南京二手房降价潮还在持续蔓延,哪怕是江核、仙林、河西区域的二手房,同样未能幸免。最近,南京又有小区业主降价成功卖房,降幅一个比一个狠,令其他房东胆战心惊,隔壁邻居差点气哭!(欢迎扫码进入南京开盘交流群,谢绝中介、置业顾问~)曾几何时,江核靠着高规划和投资客,在楼市的浪潮中留下了浓墨重彩的一笔。当市场逐渐回归理性,投资客褪去,不少神盘跌落神坛。最近,江核热门小区——【正荣润江城】成交了一套二手房,户型建面约86.76㎡,3室1厅设计,成交价仅36711元/㎡,总价318.5万。要知道,2021年正荣润江城二手房的成交价在4.5-5万/㎡,如今36711元/㎡的成交价,算是跌惨了。翻阅以往成交记录发现,去年小区类似面积段的房源成交价在45270元/㎡,短短一年多的时间,跌了约9000元/㎡。南京楼市火热期,正荣润江城曾以5.1万/㎡的成交价,创下小区单价新纪录,也成为当时整个江北的二手房的单价天花板,瞬间在整个市场上引起强烈关注!市场变幻莫测,如今“跌回原形”。正荣润江城位于江北核心区,一直是区域的二手房明星小区。小区有12栋高层,累计1982户,目前物业公司为正荣物业,物业费1.9元/㎡/月。从实景图能看到,目前小区整体保养较好,绿化层层叠叠,还带有水景和儿童娱乐休闲区,且楼间距较大。小区内绿化丰富,还有水景可供观赏,环境优美。另外,楼间距比较开阔,采光通风性好。相比其他小区,小区的入户大堂、电梯品质感十足。小区内配有很多娱乐设施,儿童小型游乐场、羽毛球场、网球场应有尽有。无独有偶,前不久,江核昔日摇号盘——金樾府成交了首套二手房,价格同样不如预期。金樾府于今年1月份正式交付,如今过去了10个月。最近,小区成交了首套二手房,户型建面约100.88㎡的房源,3室2厅设计,高楼层(19层),成交总价为324万,单价为32118元/㎡。据中介透露:该房源业主准备在上海买房,所以比较着急出手,当初开盘均价约3-3.1万/㎡,算上税费和利息,基本是亏本卖,这套房子业主不含车位。因不满两年,还有增值税5.3%。该房源业主原挂牌价330万,实际成交价324万,中间降了6万,成交周期也比较短,2个多月便成交了。值得一提的是,小区在售房源中,同类型房源挂牌价约3.7万/㎡,两套房源之间相差了约5000元/㎡。当然了,就如中介所说,在售房源看中了还是有议价空间的,但具体愿意降价多少还得看房东个人。2019-2021年上半年,南京楼市一片火热,投资客纷纷涌入江核板块,但凡开盘,大批买房人疯抢。彼时,单价3万/㎡出头,金樾府、启迪水木滨江、江畔都会上城、润辰府、花语熙岸府、卓越大江、江与城、中海左岸澜庭、风华国际等一众当红新盘同台竞技。现如今,为了积极配合“房住不炒”的大基调,江核过于魔幻的滤镜正在消失。今天,笔者在二手房网站上看到,仙林神盘——【高科荣境】一套建面约93.54㎡的房源,3房2厅,以总价358万成交,折合单价为38273元/㎡,创下了小区同类型房源中的历史新低。而就在今年上半年,小区同类型的房源二手房成交价在45333元/㎡,大半年时间跌了约7000元/㎡。据中介透露:该套最新成交的房源,价格之所以这么低,一是市场太差,其次,这套房靠最北边一排,很多人都觉得远了。“房东这个价格也卖了很长一段时间了,目前没有这个价格了,这种市场情况可能还要在持续一段时间。现在大家都在看跌,手里没钱,我们这边几乎每天都有新的急卖的业主,价格不断刷新之前的底价。很多客户都是砍得很多,怕今天买了,明天又便宜了!”(仅代表中介个人观点,非平台观点)而不看不知道,一看吓一跳,原来该新成交房源成交周期长达842天,中间基本没调价,这也从侧面说明,该房源受市场环境影响比较小,主要在于房子价格基本到底了。高科荣境外立面以浅米色和红褐色为主,配上深棕色的线条,富有质感。各单元楼的入户大堂比较宽敞大气,外立面也做的干净整洁,一旁还放着两个垃圾桶。整体看下来,路面都挺干净,别说垃圾,落叶都基本看不到。整个小区给人的第一感觉,就是绿化做得很不错,里面到处都是郁郁葱葱的绿化带。南京最火的置业板块,非“宇宙中心”河西莫属。河西,一直以来都是买房人关注的重点,今年以来,不少摇号盘均跌落神坛。河西【融侨中央花园】成交了一套户型建面约126.52㎡的房源,还是中间楼层,3室2厅设计,成交价仅47582元/㎡,总价602万。而在去年1月份,小区类似面积段的低楼层房源,都以54806元/㎡成交了,短短1年多时间,降了约7000元+/㎡。而小区最近中间楼层的房源,成交价基本也都在5.7万/㎡左右,值得一提的是,上述最新成交的房源也是近一两年内首次跌破5万/㎡。今年9月份,小区成交了一套中间楼层的房源,户型建面约147.03元/㎡,4室2厅,成交价63253元/㎡。目前,小区正在出售的房源有146套,近三个月仅成交9套,近1个月内有118次带看。目前,融侨中央花园二手房挂牌价在5.2万/㎡左右,与一街之隔的华新城璟园相比,价格差了近2万/㎡。融侨中央花园建成年代2009年,容积率1.7,绿化率33%,小区物业为南京银城物业服务股份有限公司。小区周边交通比较方便,地铁2、10号线元通站,步行10分钟左右可乘坐,通达南京各个区域。目前,小区沿街有社区商业,超市、小吃店等一有尽有,基本生活需求能够满足。但早些年开发的小区,都避免不了的物业、户型设计等不足的情况,落后于现在的商品房,有利有弊。另外,融侨中央花园物业在之前进行过更换,现物业为银城物业,目前小区内部环境维持的也比较好。年代久,房龄老,是融侨中央花园一大“弊端”,这也导致二手房价格一直上不去,中介工作人员都感叹:“这么好的位置,这个价格真的有些可惜了”。——当下,从二手房挂牌价高低大致可以看出房东的心态,房价挂得高的,基本都不急于卖,比如小区成交价在4万/㎡左右,差不多的楼层,房东挂了4.7万/㎡。而对于大多数买房人,观望情绪依旧浓厚,很多人觉得可能还会降,生怕今天买了明天又跌了。在房住不炒的大基调下,房子将逐渐回归居住属性,想必哪怕是河西、江核、仙林,也不会有例外。未来,想要靠买房子赚钱,恐怕只会越来越难了。-END-南京
2022年12月8日
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优惠100万!南京这些板块太难了

从二三线板块的新房降价,再到一线板块的升级包打折,“降价”二字仍然充斥了整个市场。于刚需而言,降价房源固然可以捡漏,但切勿被降价迷住了眼。(欢迎扫码进入南京开盘交流群,谢绝中介、置业顾问~)今天,笔者看到栖霞山一盘正在打骨折,价格相当有诱惑力。项目共推出2套工抵房,一套底跃,建面约124㎡,一口价170万;一套标准层房源,建面约88㎡,一口价175万。根据网房显示,建面约124㎡的底跃总价在270万左右,算下来,优惠了100万,堪称跳水价。而这套建面约88㎡的工抵房位于2楼,网房数据显示,2楼88㎡的房源总价在230万左右,一口价175万,相当于优惠了55万。该项目是去年4月首开,至今共推出了440套房,还有192套未售,去化近6成。这个数据已经超过市面上很多楼盘了。不过,既然降价打折,也就代表了项目在该板块内存在着一定的销售压力。栖霞山作为一个内循环的板块,有固定的地缘客群,所以消耗房源也比较慢。不难发现,去年,从燕子矶到兴智,一波强劲的开盘浪潮自西向东传递,但声波到最后却被一座丘陵山脉挡住了。栖霞山有2大被束缚的命门,一是在建的6号线,底站是栖霞山站,正对山门,毫无疑问这是为栖霞山旅游度假服务区服务,但是山那头的房地产核心开发区却被遗漏了。二是来自南侧仙林湖板块的夹击,仙林湖板块人文底蕴深厚,且开发已久,早已跑在前头,栖霞山明显落于下风:短期无地铁通达、刚需圈层固化、重大城建利好尚未落地,买房人及房企对其预期都不足。国际邮轮母港示意图值得一提的是,在今年南京土拍中,栖霞山挂出了G37地块,被栖霞建设以底价拿下,原本供应量不小的栖霞山再次迎来新成员,一下子内部竞争激烈度再提升。对于地缘客来说,板块内部竞争激烈不失为一个好消息,毕竟在这样的环境下,有利于产品力的提升,买房人的选择范围更大。除了栖霞山,还有不少板块降价幅度大,但上车还是要再三斟酌。最近,桥林一盘推出特价房源,优惠幅度达到40万以上。这套3号楼204的房源,建面约105㎡,一口价总价约167万,单价约1.6万/㎡。根据网房显示,这套房源的销许单价约2.1万/㎡,总价约215万。相比之下,这套房优惠了近50万,实实在在地降价。板块内除了该楼盘,其他项目也正面临着以价换量的困局。总价从“2”字头降到“1”字头,少说也是30万的降幅。自2019年开始,桥林就开启了房地产开发的时代。拓荒盘水沐云筑和时光泊月前后开盘,均价2万左右。接棒者金地时代艺境毛坯限价2万/㎡,最终销许均价约2.2万/㎡左右。后来,龙湖G99、葛洲坝G101、厦门国贸G102强势入场,以“4站河西+低密产品”的优势来吆喝小年轻们安家置业。3月15日,浦口区官宣:南师大教育集团正式签约落地桥林地铁小镇,龙湖天玺(G99)顺势喊出“首付60万起,地铁学府洋房”的口号,国贸璟原(G102)紧随其后,江悦兰园(G101)也加快节奏入市了。目前,桥林还有2盘待售:越秀G100地块:2020年12月出让,拟建5栋26-27层高层住宅,毛坯限价2万/㎡。金基G56地块:今年7月出让,毛坯限价2万/㎡。毛坯限价从2020年的2万/㎡,到2021年的2.45万/㎡,再到今年的2万/㎡,很明显,高举高打的桥林在市场下行期,捉襟见肘。虽然这边早已通了地铁,但人气不足,且板块内有7盘混战,短期供大于求,多盘只能靠极其有限的地缘客群+分销来支撑。在这样的市场环境下,桥林新房出货不易,打折促销成为卖房必备手段。当房价跌了,卖地收入少了,基建的速度也会变缓。桥林新城的前途,还得再等等。像栖霞山、桥林之流,都是南京偏远区域,有几个共同点:1、新房供应量充足,但人气不足,供大于求,供求关系失衡,短期内难以扭转局势。2、各项利好迟迟不落地,而这些利好已经被房价透支。除了这两个板块,还有禄口、桥北、板桥、江宁滨江、龙潭等区域一样面临着导入人口不足,新房难卖常年打折的僵局。存在即合理,这些板块的客群除了地缘客还有一些初来乍到的年轻人,也正是有这些板块的存在,刚中刚的人才有了安身之地。不过在有些年轻人看来,选择这些地方,不如买一套市中心的二手房,小一点破一点又怎样,既方便又繁华。楼市下行期,想买房的人应该抓住这个机会上车一二线板块,尽管现在连南部新城、河西南的部分楼盘都开始推出优惠,不可否认的是,它们的价值远比偏远板块要来得更高。有人会问:降价还会持续多久?虽然11月的新房、二手房市场均出现了回温,11月南京全市共成交新房4564套,相比10月份的3179套,涨幅高达近44%;11月南京全市二手房成交量7055套,环比上涨26.7%。2021-2022年南京二手住宅逐月成交量价情况数据来源:我爱我家南京研究院,单位:套、元/㎡市场回温,收回优惠,上调首付,这确实是市场逻辑,但这是放在往年。新房、二手房的成交数据是一个信号,这个信号代表了市场将进入相对稳定的阶段,在新一轮周期中,确实有楼盘会收回优惠,但也仅限于头部板块的一些项目,偏远区域的楼盘打折只会是一种常态。目前大家买新房,看的是产品、地段、利好和潜力,买二手房,看的是产品、配套,但偏远板块占不了这么多,要说利好兑现,现在一线板块的重大基建进程缓慢,更何况是边缘区域。别让降价迷花了眼。-END-南京
2022年12月7日
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买别墅送公寓!房价腰斩被套牢!这类房子千万不能买

南京楼市出现重大变化,曾经的不买包就不卖房,如今已变成,4000+元/㎡的升级包折后1000+/㎡,又或者买房送包。楼市风向变得太快,现在买房能赠送的东西太多了,但你听过,买房子送公寓吗?(欢迎扫码进入南京开盘交流群,谢绝中介、置业顾问~)最近,笔者发现汊河的鹭港花园推出“买别墅送公寓”的优惠活动,买别墅送公寓,听上去确实非常诱人。从地铁3号线林场出发,开车15分钟就能到滁河,河这边是南京江北,那边就是滁州汊河。鹭港花园就在滁河边,与南京仅一河之隔,靠近宁滁线的汊河镇站,未来2站即可到达南京北站。宁滁城际铁路西起京沪高铁滁州站,途经滁州市区、苏滁产业园、来安县、南京市浦口区,接入南京北站,宁滁城际铁路跨越苏皖两省,以滁河为界,分为南京段和滁州段。宁滁城际铁路全长55公里,项目总投资约150亿元。其中南京段工程约8.15公里。据了解,鹭港花园一套别墅总价只要300多万,送的公寓就在站旁,一套价值30万+,出行也十分方便。鹭港别墅是香港金太阳集团继花费13亿打造红太阳装饰城后又一项目,占地500亩,总建筑面积约15万平米,分别为地中海、南加州、托斯卡纳风格的独栋别墅。项目靠近滁河,拥有良好的自然生态环境,独享近4万平米的天然水域,别墅建面约266-747㎡,每户赠送院子150㎡以上。这个总价在南京买不了大平层,却能在南京旁买套别墅,还送公寓,对于在江北工作的人来说,确实有点诱惑力。买别墅送公寓看上去是块“肥肉”,其实可以说是个价值陷阱。汊河作为环江北都市圈,确实受江北辐射影响大。2015年江北新区刚刚批复之时,汊河因地理位置和低房价,结结实实火了一把。在2017-2018年都市圈楼市巅峰期的时候,南京一批投资客涌入,汊河再一次成为“香饽饽”,房价也水涨船高。汊河楼市走进南京人的视野始于碧桂园,在它之后,金地、华夏幸福、雅居乐、明发等房企纷纷拿地,企图分一杯羹。彼时,宁滁城际的动态不断曝光,“地铁一响,黄金万两”的口号屡试不爽。紧靠江北新区+低房价+地铁利好,怎么看都是投资宝地,无数投资客渴望在房价暴涨前夕上车,赚个几十万。汊河红极一时,房价也从5000元/㎡上涨到超1万/㎡,有盘精装均价达到了1.3万/㎡,甚至有买房人称,房价过2万/㎡指日可待。可惜,经过阶段性狂欢之后,房价攀升速度过快,提前透支了利好,且供大于求,市场回归理性后,房价开始下跌。在2018年高点买入的投资客,亏得血本无归。目前的新房在售价格基本在6000-10000元/㎡左右,二手房房价在7000元/㎡左右,两者相差不大。而二手房曾经顶峰时的价格达到1.5万/㎡,说腰斩毫不为过。有业主曾在dy卖房:在汊河地铁口明发北站有套超级特价房,业主以9000+元/㎡购入,好楼层,如今仅5800元/㎡抛售。比起降价卖房更让人绝望的是,降价都卖不出去,完全被套牢。曾经有买房人爆料:“自从买了汊河新城,肠子都悔青了,10800元/㎡购入,现如今7000+元/㎡卖不出去,被套牢了。”汊河从风光无限到一蹶不振,主要有几个原因:1、对江北的依赖性太强,江北一旦发生变化,这些环江北楼市的郊区根本无力控制,受影响较大。2、2020年初,yq爆发,汊河拒绝外地车和外地人进入,这一举措让大家真正意识到就算两个区域靠得再进,始终不是一个城市,在南京工作、汊河买房的人就是回不了家。3、潮水褪去后,没有产业支撑,没有人口流入,利好还未兑现,本身缺乏发展潜力。在楼市中,别墅一般不作为投资品,城中的别墅是藏品,在市面上很少流通,流通速度也比较慢,因为面积大总价高,比如长发都市诸公,一年都卖不了几套房子。郊区的别墅更难卖,江北老山脚下的西华龙樾,经常推出特价房。项目自2019年11月开盘,截至目前,才卖了3成左右。新房的销售如此艰难,可以想象未来到市场上,二手房的流速有多慢,当然,买这类别墅的人,基本都是自住,且是终极改善。都市圈别墅更是举步维艰。句容茅山区域内有不少别墅,比如康缘养生谷、万福山庄、雅居乐山湖城、高德庄园、茅山湾一号等,总价只需200万起。一般来说,别墅因其稀缺性及品质,价格应该是比较抗跌的,可惜句容大多别墅几乎没有涨幅。2017年,茅山半岛在售联排别墅,均价22000元/㎡。如今二手房网站上的联排精装别墅,单价不到2万/㎡。由此可见,如果仅仅是投资,别墅不建议,郊区、都市圈别墅更是不要碰,别墅适合的人群有二:1、已经退休的中老年人,这类人渴望回归自然,喜欢清静,别墅作为终极改善产品以及所处的特殊位置,其品质和居住舒适度都有一定保障。2、手里有钱、不计得失的人,都市圈的别墅一般可以改造成民宿出租,凭借旅游景点带人群,赚取租金。但这两类人群终究是少数。南京城,有源源不断的年轻人口流入,打拼,对于他们来说,别墅并不是首选。另外,买别墅送公寓,看着像是买一套送一套,但说实话,你已经在一个区域内买了一套别墅,公寓自然是选择出租的,发挥它的价值,也能让自己觉得赚了。可惜,公寓本身就不是一个值得投资的产品,南京的公寓跌跌不休,租金回报率不稳定,更何况都市圈的公寓呢?笔者认为,即便选择公寓,也要综合各方面来考虑:1、位于主城的地铁上盖公寓,更能聚集人流量。2、必须拥有商管公司统一运营的大型自持商业。3、尽量处于CBD核心地段,周边有较为庞大的办公楼或酒店,拉动租金的涨幅。无论是选择哪种公寓,业主都要做好长期持有的准备,如果抱着投资的心理,那就一定要依靠稳定的租金获得收益。稳定的租金除了受市场大环境的影响,更依靠产品力,不仅要小而精,更要占据城市的优势地段,拥有一站式的生活配套。很显然,汊河的公寓并不具备这几点要素,虽在宁滁城际旁,但站点还未建成,人流量不足,缺少大型商业,这样的公寓别说租金不稳定,能不能租出去都是个问题。于南京人而言,在都市圈买房,大多是为了安放肉体,迟早有一天,肉体会跟着灵魂在南京安家。南京现在也有50万左右的公寓,其地段、品质等各方面都高于都市圈。众所周知,现在降薪的企业越来越多,大家收入出现下滑,普通人揣着为数不多的积蓄,在南京买房,一定要精挑细选。哪怕在南京买个老破小,也不要去都市圈买别墅。因为,你来了南京,说明你想留在南京。-END-南京
2022年12月6日
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全城瞩目!河西中部顶豪马上加推楼王,注定要抢!

历史不止一次地论证,核心地段永远掌握着城市最优质的配套,把控着前沿的发展方向。前不久,河西中部重磅项目【越秀南京和樾府】首开120套房当天即基本卖光,以最直接的数据证明:河西最纯粹成熟的核心,始终占据顶流位置,同样也是在大环境下,逆势而上的一股清流。最新消息:首开即爆火的越秀南京和樾府预计12月中下旬加推楼王,瞬间又要掀起一场新的买房热潮!首开中签率约55%!河西C位顶豪开盘即热销11月30日,越秀南京和樾府推出4、5号楼,共计120套科技住宅,户型建面约143/175㎡,全装修均价5.58万/㎡,另有升级装修包5400元/㎡。这首开的120套房,瞬间引得219组买房人报名摇号,中签率仅约55%,南京久违的火爆开盘场面终于又来了!开盘当天,现场人流如潮,买房人大多目标明确:只买河西中部。而越秀南京和樾府的到来,不仅填补了河西中部的供应端空白,项目无可挑剔的产品力和实力过硬的品牌背景,更是让现场很多人笃定:一定要买到!“我住河西住习惯了,其他地方我也不看,只考虑这里。”一位家住西提国际的阿姨十分肯定地说道。“我看过很多项目,越秀南京和樾府的装修、户型设计都很不错,这次来我就想买套175㎡的改善一下。”现场有位大叔云淡风轻,脸上荡漾着期待。最终,在此起彼伏的选房声中,越秀南京和樾府首开的120套房基本卖光,如此热销成绩也让项目一炮而红,后面的买房难度系数只会越来越高。对于项目的热销,很多人表示:并不意外。为什么?在实力国企越秀地产的操盘下,拥有河西正中+TOP产品系+纯粹的圈层氛围+高标精装+科技住宅等无数标签的越秀南京和樾府,当之无愧是2022年的超级热盘。热销原因一:越秀地产TOP级产品体系“和樾府系”,重新定义豪宅标准有些人不太了解,越秀地产到底是怎样一种存在?创立于上世纪80年代的广州市属龙头国企——越秀集团,拥有以房地产、金融、交通基建、现代农业为核心的“4+X”现代产业体系,位居中国企业联合会发布的“2021中国跨国公司百强”第12位。依托于集团的越秀地产已成立39年,是全国最早成立的房地产综合开发商之一。截止目前,越秀地产的脚步遍布粤港澳大湾区、华东、华中、北方、西部五大区域,先后开发200多个高品质住宅项目,服务超100万业主,拥有40多个优质商业物业。示意图在广州,越秀地产素有“造城者”之美誉。广州江南西商圈、流花商圈、天河商圈、广州二沙岛、直至广州目前CBD所在的珠江新城商圈,都有越秀地产的身影。甚至以天河体育馆为中心的天河商圈,越秀地产就开发了整个商圈1/3以上面积。尤为著名的是,跻身全球十大超高层建筑之列的广州国金中心IFC西塔,便是越秀地产的作品之一。广州国金中心IFC西塔每当夜幕降临,华灯初上,这里五光十色的夜景更是让人迷醉。正因有如此雄厚的国企背景与实力,越秀地产的每一次创作,都足以震撼市场。深圳越秀·和樾府,择址深圳尖岗山低密豪宅区,其高低错落的建筑铺排、约248米超长水景中轴、无边际泳池等一系列细节震撼深圳市场,并在2021年12月底获评地产界“奥斯卡”的广厦奖。深圳越秀·和樾府广州越秀·万博·和樾府,自诞生起便光芒万丈,持续霸屏2021年12月-2022年2月广州市热销TOP1(资料来源:中指院),五期放风价7万/㎡。广州越秀·天河·和樾府,位于广州顶流中轴天河段,约15.8米的景观视野、约2.2米进深宽的阳台、尺度惊艳的景观园林……每一个细节都让这个放风价超10万/㎡的豪宅显得“超值”。广州越秀·天河·和樾府今年,越秀地产再次荣获“2022优质中国房地产企业大奖”,截至目前,越秀地产已连续7年获此殊荣。现场图而由越秀地产独资操盘的越秀南京和樾府,出自越秀地产TOP级高端产品系——和樾府系,项目热销自然是意料之中。对【越秀南京和樾府】感兴趣的朋友,欢迎扫描下方二维码,预约看房。热销原因二:精工立面+超大花园式景观+高标装修!产品力拉满正因有如此强大的品牌背景,在外立面、窗墙比、园林景观等“炫耀型元素”上,越秀南京和樾府一样具备充足的辨识度,瞬间气场全开。为了保证更好的舒适度,整个社区只打造了6栋住宅,松弛的排布下,楼栋南北向间距均约大于40米,同时沿着景观轴依次排列,达到一种「in
2022年12月5日
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一声叹息!新街口地标商场,第11次流拍

新街口地标商场,再次流拍,这已经商场自拍卖以来,第11次流拍了。这个商场就是一禾广场,可能名字并不为人熟悉,但它就在中央商场、莱迪广场旁边,处于城市繁华地段。(欢迎扫码进入南京开盘交流群,谢绝中介、置业顾问~)今天,笔者在法拍网上看到,一禾广场无人出价,又流拍了。一禾广场,就是建于1997年的东宇大厦1-5层商业部分。今年7月27日,商场第1层成功拍卖,以5754.4760万起拍价成交。此次流拍的2-5层房产的起拍价分别是:5217.1117万、4958.3051万、5256.99万、3227.4653万,加起来共约1.9亿元。如此高的总价,以及现在商业运营的不易,流拍也是意料之中。值得一提的是,目前,该大厦一层部分区域和二层租赁给一家火锅店,三层则租给一家KTV,四五层出租经营一家酒店。此外,还有部分区域处于空置情况。资产评估报告显示,一禾广场的所有人为南京广亦禾投资管理有限公司。拍卖的理由很简单,这家成立于2010年8月的公司,因不能清偿到期债务且财产不足以清偿全部债务,亦无和解或重整可能,符合宣告破产条件。这2年,yq断断续续,商场的运营举步维艰,不少实体店扛不住压力,濒临倒闭。新街口的人流量不比以往,更何况是本就没多少人顾客的一禾广场。今年3月,笔者曾经实探过商场,一楼除却临街的瑞幸咖啡尚在营业,其余店铺已全然撤离。当时的2、3楼全部封锁,基本没有店营业。目前在大众点评上,搜索一禾广场仅出现5家店,其中只有魅KTV、瑞幸咖啡、漫心酒店尚在营业中。从法拍网的实景图来看,大红的宣传图与搬空的店铺形成了鲜明的对比。空空荡荡的商场中,连一个人的身影都看不到,颇为寂寥。电梯门上的红色横幅证明着一禾广场曾真正营业过,但如今的场景却显得十分落寞。之前笔者去实探时,KTV是关着的,毫无人气。但今天笔者打电话询问发现,KTV正在营业中,但生意一般。漫心酒店也还开业着,不过大堂灯光都没怎么开,比较昏暗。从大众点评的评价来看,顾客对其地段评价很高,靠近地铁口,附近都是商场,对于酒店的服务,各执己见。在购物方式革新和城市发展变迁的浪潮推动下,属于一代人的记忆,正在逐渐消逝。一禾广场前身是宝庆尚品。当年,宝庆银楼VS宝庆尚品这个长达六年的官司大战谢幕,最终「宝庆尚品」商标被裁定无效,宝庆尚品也淡出人们视线。后来,南京广亦禾的母公司租赁东宇大厦经营,并于2009年12月对大厦一至五层外立面及内部楼梯走道进行了部分改造,这便是一禾广场。2018年9月至2019年8月,南京广亦禾筹资1285万元再次对该大厦进行装修改造,涉及空调、隔油、烟道、电力增容、电梯、室内外装饰等。事实上,一禾广场前后多轮改造,耗资巨大,但前期的投资并没有收到相应的反馈。大众点评中最近的评价还是去年2月份,彼时商场人流量就很一般,很多店铺已经闲置关门了。不难理解,在繁华的新街口商圈,莱迪广场、中央商场、新百等商场,竞争激烈,就连新百这样非常成熟的老牌商场,也明白居安思危的道理,重新招商来吸引更多的客群。而一禾广场,既没有新百那么大的体量,也没有招揽人气的品牌,自然落得下风。如今,一禾广场2-5层已经经过了11次拍卖,起拍价也从最初的4.5亿到如今的1.9亿,但仍无人接盘,令人唏嘘。不过我们也很清楚,新街口商圈比较饱和,可以说是不缺商业,再加上如今商业运营有一定的难度,市场大环境如此,流拍也属正常。时代的本质在于新事物的涌现和旧事物的消亡。一禾广场的落幕更像是一个旧时代的落幕,它在这波革新与升级中,并没有赶上趟。我们希望一禾广场能够迎来新的主人,让它得以重生,但不得不承认,商圈存在新旧更替,正因此,才能不断给城市注入新鲜的力量。-END-南京
2022年12月2日
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难以置信!豪掷2250万在这里买房,实探发现......

在南京二手房“跌跌跌”的常态下,南京竟有小区房价创新高了。谁呢?仙林老牌豪宅——【南大和园】。果然,人类的悲喜并不相通呐。(欢迎扫码进入南京开盘交流群,谢绝中介、置业顾问~)在南京,向来有“东富西贵”之说。今天,笔者在二手房网站上看到,南京仙林老牌豪宅——【南大和园】成交了一套二手房,户型建筑面积约375.38㎡,单价约59940元/㎡,直逼6万/㎡,总价高达2250万。翻阅以往成交记录发现,该房源成交单价和总价均创下小区历史新高。据中介透露:事实上,南大和园该套成交房源一共有4层,精装修,装修费花了大几百万,具体多少钱不方便透露。该房源负一楼是100多㎡的一个地下室,面积不算在里面,一楼有院子,二楼主要是卧室,三楼有露台。该房源做到了5房,其中有4个房间均是套房设计,这样阔绰的空间,特别适合一大家人居住。据二手房网站数据显示,该房源挂牌至今已有474天,成交周期较长,原挂牌2300万,实际成交价在此基础上降了50万。值得关注的是,就在刚过去的9月份,小区同样成交了一套建面约375.85㎡的类似房源,成交价为51886元/㎡,总价1950万。价格上,这套房源和上述新成交的房源有约8000元/㎡的价差,总价相差约303万。经了解,其实这套房源为毛坯,相比之下要便宜不少。算下来,300万左右的装修费也差不多。楼市下行期,二手房降价是常态,就连南京房价塔尖的河西业主都屡屡砸盘抛房,这样的高成交只在少数,何况还是流通性较差的别墅。不过这也从侧面说明,仙林富豪的购买力还是很强的。仙林,整体居住环境低密,周边有着人文荟萃的氛围。下面,请跟随笔者的镜头,一起走进南大如园看看吧。虽已立冬,秋意未尽。进入小区,首先映入眼帘的是南大和园大片的银杏树,金黄色的叶子铺满了整个地面,小区被点缀得雍容华贵,显得格外漂亮。金黄色的银杏叶成片成片,有大有小、形态各异。行走在漫天金黄的银杏叶雨中,既能让人开启元气满满的一天,又能洗去一天的疲惫,定格住美好瞬间,不负时光。南大和园位于江苏省南京市栖霞区仙林大道168号,紧邻南京大学仙林校区,小区人文气息浓郁,环境优美,交通便利。南大仙林校区地铁站1号口出来,只要两分钟,步行140米,就能到达南大和园。小区打造了低密度洋房+别墅产品,以及部分南大公寓,楼间距较大,采光基本不受影响。小区绿化率约45%,容积率约1.2,总户数3200户,体量较大。别墅区在小区的最里边,紧靠桂山,进入里面还需要再次刷卡,私密性更强。笔者只得在小区外面观摩一圈。南大和园建成至今已有16-17年,最初,小区作为南大教职工的福利房以单价4000元/㎡出售给南大的老师,如今10多年时间过去,房价翻了10多倍。虽说小区已有10多年的房龄,但整体小区到处都是郁郁葱葱的绿植,品类繁多,仿佛一个小型森林公园。笔者路过时,一位别墅区的阿姨和我分享了她们家为什么选择仙林南大和园的别墅:1)周边有足够好的教育资源;2)生活方便;3)出行便捷;4)环境好,空气清新。小区学校有南外附属幼儿园和金陵中学仙林分校。社区内一些小型商超,业主不出小区,基本生活用品也能买上。小区内设有垃圾分类环保屋,周遭显得非常干净。小区一处角落有小亭子,亭子里摆放着桌椅,碰上个天晴日,大概率能看到业主们围桌在这里下象棋、聊家常……小区体量比较大,里面设有楼栋指示牌,很是贴心,亲戚朋友来玩耍也方便找。和园社区党群服务中心。社区还有多个社区儿童活动区、老年专属活动区,小朋友可以在这里享受童年的乐趣,老年人也可以在这里锻炼身体。小区外,有大大小小的商铺,黄焖鸡、膳当家、鸡蛋灌饼、螺蛳粉、水果店、炸串店……路过这里,或许你也会忍不住想要驻足停留,然后来一碗炸蛋螺蛳粉。人文荟萃,殷实富庶,是一座城市的底色。说起仙林豪宅,南京各大媒体不约而同地会想要把河西和仙林拿来对比,可能也会有人发问:有这钱,为什么不买河西的房子呢?先说仙林,它最大的优势在于优越的自然环境,清新的空气、视觉的愉悦、历史文化中的帝王之气,人文底蕴浓厚。南京大学、南京师范大学、南京邮电大学等十余座高校林立,散发着浓郁的学术气息,书香气息扑面而来。步入校园,就能沉浸在知识的海洋里,感悟油墨芬芳,体会蓬勃朝气。而河西则是南京的繁华的代表,汽车、商业、娱乐设施、人群、摩登是其关键词,这也意味着更加方便快捷、更加繁华的现代城市生活。——现在买房,不仅仅是资产配置的最优化,更是一种最佳生活方式的选择。随着时间的推移,楼市的底层逻辑将逐渐回归”居住属性”,适合自住才值得入手渐渐成了新共识。或许,在某种程度上,买在这里的业主只是觉得:南大和园不仅能熨平生活的烦恼,也能穿越漫长的周期。-END-南京
2022年12月1日
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基本卖光!今天南京2大豪宅首开,有人全款拿下280㎡

今天,河西中越秀和樾府、河西南星叶云墅一齐迎来首开,销许总价最高1700万。越秀和樾府首开4、5号楼销许,共120套房源,建面约143、175㎡,全装修销许均价55800元/㎡,另有5400元/㎡升级装修包。首付8成,验资541万元。120套房源共吸引219组成功报名,中签率54.8%。星叶云墅首开1、3、4、5号楼,共102套房,建面约220㎡、280㎡,销许均价48221元/㎡,另有5500元/㎡升级装修包可选。首付8成,验资799万元。102套房共吸引236组成功报名,中签率43.2%。(欢迎扫码进入南京开盘交流群,谢绝中介、置业顾问~)星叶云墅早上9点开始签到,虽然今天温度骤降,但有不少买房人早早就到了,路两边停满了车。根据一房一价表,项目最贵的一套房源总价约1700万,买房人非富即贵。因防疫要求,选房人需持24小时核酸阴性证明,出示行程码、健康码,填写健康承诺书,审核相当严格。笔者发现,今天现场买房人的年龄层在30-40岁左右,基本都以自住改善为主。【90多号老夫妻弃号!准备和女儿去摇仁恒江湾世纪】一对老夫妻一起来选房,老两口住嘉业阳光城,女儿住仁恒江湾城,这次摇中了星叶云墅90多号。他们想买建面约280㎡,到选的时候,只剩5楼以下了。“我们也不是没有房子住,想买这个就是想和女儿他们一起住,然后云墅的品质和装修不错,改善肯定不远差楼层啊,毕竟上千万的房子。”据了解,她们之前还摇过仁恒江湾世纪,“我女儿摇过好几次了,一直没摇中,仁恒的品质、江心洲的环境我是很喜欢的,就是房子太大了,打扫起来累。所以我们也摇了云墅试试。”“仁恒江湾世纪马上就加推了,今天云墅没买上,接下去就去摇仁恒了。”【90后年轻夫妻全款拿下一套280㎡】笔者在现场遇到了一对90后的年轻夫妻,非常有气质。他们买了楼王的9层,采光、景观视野相当好。据了解,他们是全款付的,买了280㎡。在他们看来,既然买了这个盘,要买就买最大的,省的以后再置换了。【一次都没看过直接报名!100多号男士选到3楼】一位100多号的男士成功选到280㎡的3楼,他比较着急,他老婆之前就看了一次,他没看就直接报名了。“我从2年前就开始看房,从江北看到大校场再到河西,云墅是低密楼盘,住着很舒服。因为我有套江宁的洋房,居住舒适度高。”在河西南,12-13F的项目非常稀缺,可以说是独特的优势。【没有报名!准备等葛洲坝G29】笔者在现场遇到了一个在门外徘徊的买房人,看起来并没有报名。据了解,他之前看过汇文府,但是最后觉得金地物业一般,所以放弃了。“我只是来看看开盘,我已经准备等葛洲坝G29了,网传流出的户型是248、298㎡,也挺大的。我主要更看中那个地段,周边的项目也都不错。”现场280㎡户型卖得更快,12点左右,280㎡还剩底跃,220㎡还剩十多套。截止项目开盘结束,本次首开房源只剩底跃未售。与此同时,越秀和樾府也正在激烈选房。在开盘现场,笔者发现河西中的客群占据主流。不少人认为:“住过河西就不想再去其他地方了。”在如今的市场中,摇号盘已是凤毛麟角,云墅、和樾府的开盘现场,印证了南京的改善人群实力依然强劲。越秀·和樾府是越秀TOP产品系,全国第5座和樾府,整个项目打造6栋高层住宅,户型建面约143、175㎡,两梯两户,均为四房设计。越秀·和樾府打造六恒科技住宅,恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静、恒智,豪宅标配。项目联袂AAI国际建筑事务所、罗朗建筑景观设计所与木君建筑设计MDO三大设计院,其中AAI国际建筑事务所曾参与海玥名都的设计,呈现大师级景观与建筑规制。外立面采用大面积玻璃幕墙+全干挂铝板,以灰色+银白色+香槟色为主,通透大气,窗墙比极高。南向大门面宽达59米,相当阔绰。景观设计方面以《金陵四季图》为设计蓝本,提取水、谷、涧、林、溪、丘、光、影等自然要素,通过,层、林、图、锦四大手法进行场景的设计。大门入口处就是约1000㎡的会所和下沉庭院,会所内设有书吧、健身房、泳池等,庭院中还有一棵挺拔的罗汉松。穿过中庭,就是连廊和一大片水景,水景旁有可休憩的地方,观景品茶。楼间距约40米,两栋楼的中间还设置了“山林客厅”、“颐养秘境”、“嘉林漫享”、“林中谈趣”等多个主题景观。另外,社区内的乔木、香樟、乌桕等树木皆是全冠移植。对【越秀南京和樾府】感兴趣的朋友,欢迎扫描下方二维码,预约看房。【地段分析】河西中的土地资源非常紧缺,项目生来就具备极高的稀缺性。该项目靠近地铁10号线中胜和小行站,同时中胜也是在建地铁7号线的换乘站,交通优势十分明显。项目东侧就是金洲苑小区,一街之隔就是交付不久的保利云际,西侧紧靠着龙湾天街,居住氛围比较浓厚。在配套上,项目靠近明基医院、金奥缤润汇,国际博览中心、河西中央公园也在不远处;同时靠近小行,可共享区域内的各项资源。在二手房市场上,周围的万科金域缇香、仁恒G53的挂牌均价皆在6万/㎡以上。【户型图&样板间】越秀·和樾府打造了143、175㎡两种户型,全四房,两个户型都做了样板间。建面约175㎡的4房2厅3卫入户门现代极简,非常大气,质感十足。进门处打造了入户玄关和壁龛,里面可以放置鞋和衣服,方便出门和归家。玄关的右手边是一个套房,配备独卫,适合老人居住。房间做了飘窗,保证采光和视野。值得说道的是,与市面上一般套房的暗卫不同,这是个明卫,还带有飘窗。客厅开间约6.2米,沙发后面可以打上一排酒柜,相当有格调。公区的墙面采用硬包和木饰面,地面采用大理石,整体更有质感。双阳台设计,开间约9.4米,堪称“跑道”。窗户三玻两腔+断桥铝合金材质,全封闭,大气美观。厨房有一个亮点:内嵌式冰箱在交付标准内,中西双厨设计,推拉移门很好地隔绝厨房的动静。餐厅打造了北飘窗,南北通透。南次卧与南向阳台连通,采光和通风条件很好。次卫打造了飘窗,镜柜旁设有壁龛,方便收纳。北房间也打造了飘窗,可做书房使用。最令人惊喜的就是主卧270℃的全视角飘窗,早上拉开窗帘,阳台就能照射到床上,起身就能看到窗外的风景。而且空间也很大,可以放下两个衣柜。主卧双台盆+浴缸设计,配有淋浴间,并没有为了做大横厅就压缩主卧、主卫的面积。建面约143㎡的4房2厅2卫143㎡同样打造了玄关柜和壁龛,功能性这块抓得死死的。左手边是个南向次卧,预留出了储物空间。客厅开间约5.1米,给了三代同堂的足够的活动空间。阳台开间约7.8米,站在阳台上,河西中部的景观尽收眼底。厨房米白色橱柜+深色台面,相得益彰。南向次卧与阳台连通,通透十足。北向房间打造了飘窗,可做客房和书房使用。次卫主卫套房设计,带衣帽间和独立卫浴,大面积飘窗采光面很广。主卫2021年11月26日,河西南G112地块经过13轮摇号触顶,最终被栖霞建设以总价12.9亿元竞得,楼面地价34971元/㎡,毛坯限价46350元/㎡,刷新了河西南的毛坯限价。项目规划打造6栋12-13F小高层住宅,户型建面为220、280㎡。项目打造六恒科技住宅,带下沉式会所,拥有恒温泳池、多功能健身房。外立面呈现现代典雅建筑风格,窗墙比达到了0.45-0.47,采光和通风效果好。项目的景观设计单位为国内知名的北京顺景园林,打造“一轴、双园”,形成“园中有院,院中有园,仪门贵隐,庭院深深”的景观空间。对「星叶云墅」感兴趣的朋友,欢迎扫描下方二维码,预约看房。【地段分析】星叶云墅位于朗诗熙华府和五矿崇文金城的中间,北侧就是嘉璟峰,周围成熟的居住氛围已经形成。图源:江苏土地在交通上,项目靠近S3号线高庙路站、2号线青莲街站,出行便利。在商业上,河西南金地广场已经开业,填补了板块内的商业空白,板块内还有正荣中心、嘉华国际中心、华侨城欢乐滨江等大型商业综合体。在教育资源上,南外河西初中第二附属小学和河西外国语学校均在附近。【户型图&样板间】建面约220㎡的四房三厅三卫建面约280㎡的四房两厅四卫-END-南京
2022年11月30日
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8个月房价下滑超1.1万/㎡!一批小区跌麻了

“还贷压力大、急着置换新房、价格就这么高了……”二手房交易越发难了,卖家“割肉”降价,买家觉得还没到底。由于观望情绪依然浓厚,二手房的供应量在不断增加。据某二手房网站数据显示,目前南京在售二手房已超15万套,降价“内卷”正在上演。当下,“降价、抛售、急卖”几乎成了南京二手房市场的常态,哪怕是宇宙中心河西也不例外。(欢迎扫码进入南京开盘交流群,谢绝中介、置业顾问~)最近,五矿崇文金城成交了一套建面约82.95㎡的房源,小户型房源正式跌破5万/㎡,同时也创下小区成交单价新低。这套房源位于高楼层,户型不错,两房和客厅均朝南,卫生间和厨房均有窗户。最终成交总价396万,单价约4.8万/㎡。这套房当初上架时的挂牌价为440万,前后降价44万,降幅还是挺大的。10月份,小区成交了一套同类型房源,中楼层,成交总价415.5万,单价约5万/㎡。9月份,小区成交了一套同面积房源,位于低楼层,成交总价430万,单价约5.2万/㎡。连着3个月,每个月都成交一套建面约82㎡的小户型房源,单价也从5.2万/㎡到5万/㎡再到4.8万/㎡。当然,小区其他户型的房源成交价也在下滑,可以说,小区房价一个月下降2000元/㎡。比起去年上半年的市场,一年半的时间,小区房价下滑约1.8万/㎡,令人唏嘘。正因为小区价格回落,成交量也就上来了,现在对于河西南“星八客”来说,就是拼价格。小区体量较大,人口居住密度较高。外立面以砖红色为主,识别度较高。小区内部绿化覆盖率高,地面干净整洁,路旁还摆放了椅子可休息。娱乐休闲设施非常齐全,篮球场、儿童游乐设施一个不少。不过小区内的水景快要干涸,缺少打理,水中的泥沙也没有及时清理。整体来说,小区楼下就是底商,生活非常方便,烟火气浓厚。另外五矿崇文金城的A、D、E三区是中介力荐的。我们可能要见证河西南“星八客”跌破4万/㎡了。最近,海峡城云璟湾成交了一套建面约87.14㎡的房源,位于高楼层,总价362万,成交单价约4.2万/㎡。这套房源最初的挂牌价为380万,单价约4.4万/㎡,一开始的价格其实并不算高。在历史成交记录中,小区上一次成交同类型房源,还是在今年3月份,彼时的市场稍微好一些,单价达到5.3万/㎡。不过8个月的时间,小区房价下滑了超1.1万/㎡,距离3万+/㎡已经不远了。笔者询问中介成交价这么低的原因,中介非常诚恳:“近期有些房子的成交确实只能到这个价格了。一般降到4万/㎡左右的房子楼层没问题,很快就能卖掉。”在链家网站上,目前云璟湾只有2套房源的在售单价在4万/㎡以内,不过都是大面积,总价高,还是低楼层,估计很难出手。根据链家数据,海峡城云璟湾90天仅成交2套房源,整个海峡城90天也只有7套成交,算不上多。作为河西南的拓荒盘,早在十多年前,海峡城周边还是一片空白。海峡城的房价一直垫底,直到学区落定之后,房价才有了抬头的机会,如今买房逻辑转变,房子回归居住价值,价格自然也有所回落。海峡城云璟湾房龄已久,从立面来看,保养得当,低饱和度的颜色不过时。从高空俯瞰,小区绿化覆盖率高,大片的中央景观花园赏心悦目。路面干净整洁,树木枝繁叶茂。景观雕塑、亭台一个不少,周围树木环绕,看着就心旷神怡。湖边,还摆放了桌椅,可供一些大叔闲来无事下下棋喝喝茶,就是湖水缺乏清理。河西中的银城西堤国际最近成交了一套房,建面约107.76㎡,高楼层,总价555万,单价约5.2万/㎡。该房源挂牌价570万,前后降了15万,历时近8个月才成交。今年6月份,小区成交了一套同类型房源,总价615万,单价约5.8万/㎡。相比之下,4个月小区房价下跌约6000元/㎡。翻看小区的成交记录,小区2017年的成交单价就达到了5.1万/㎡,房价赫然回到了5年前。随着市场下行,业主的预期也逐渐走低,去年11月小区挂牌均价约6.5万/㎡,如今挂牌均价仅6万/㎡,一年间挂牌价下滑约5000元/㎡。2016年之前买房的业主,如今倒是没有亏,只是赚得少点罢了,而2020-2021年,踩在高点上,花7万/㎡价格买到的业主,如今再想卖,真真是血亏啊。银城西堤国际的房龄已超10年,周边高端住宅云集,奥体中心、江苏大剧院、中央商场皆环伺,居住氛围浓厚。小区物业为银城物业,门禁严格,外人一律不可随意入内,小区安全性很高。整个银城西堤国际小区总共有52栋,小区以小高层、高层为主,小区建设为国际休闲风情特色的大型居住社区。而一期共计有14栋住宅楼,地上建筑面积约12.1万方。小区外立面主色调为浅米色和深褐色,经典而具有现代休闲风格。虽然保养得还不错,但立面久经风霜,有发黑的痕迹。银城西堤国际作为河西早期的高档小区代表,内部绿化率约45%,各区均布置儿童乐园和健身设施,生活氛围浓厚。在居住体验上,每户的窗墙比很高,还有部分业主还将窗户改为大面积落地窗,可见小区不少业主对居住要求较高。小区内楼栋以两梯三户、一梯两户为主,两房都是双卧朝南客厅朝南户型,采光较好;三房从115平到144平等多种户型可选。不过老小区的问题大多相同,水景没有人清理打扫,水质早已发黄,并不具备观赏性。——虽有不少政策密集出台,但二手房的市场情况不容乐观。上周,全市二手房成交量1617套(含高淳、溧水),环比下滑5.8%,其中主城9区成交1528套。从成交走势来看,二手房交易量有小幅回落。2022年南京二手住宅周成交量及环比情况数据来源:我爱我家南京研究院,单位:套上周南京二手房新增挂牌量1671套,环比下滑9.2%;新增挂牌房源均价34003元/㎡,环比下跌2.1%。从挂牌行情来看,挂牌量价近3周连续回落,目前大环境下业主信心不足,观望情绪较为浓厚。2022年南京二手住宅周新增挂牌量价情况数据来源:我爱我家南京研究院,单位:套、元/㎡目前仍然是买方市场,接下来2个月是买房的好时机,特别是河西这样聚集财富的区域,有不少人年底需要资金,不乏有抛房的个例,有捡漏的机会。整体而言,河西作为尖端板块,发展潜力和空间仍然很大。曾经的7万/㎡如今趋于理性,居住属性增强,未来的产品也更值得期待。-END-南京
2022年11月29日
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首开即遭疯抢!南部新城正核爆款洋房马上加推,期待值拉满

全城瞩目!南京重磅楼盘即将加推,还是南部新城正核洋房。坦白说,南部新城的宏伟蓝图早就深入人心,而在寸土寸金的南部新城,如果能兼得低密洋房+高标精装+六恒科技系统+国企打造+优质物业的项目更是备受青睐。可惜的是,相比汹涌的需求,南部新城洋房的供应实在捉襟见肘,这也使得每套洋房都是吉光片羽的存在,也是市场当之无愧的限量珍藏版!现在,南部新城必摇盘——云尚紫薇曝出猛料:项目即将加推D6号楼,全是洋房,只有16套,想买还是要靠抢!不仅如此,12月还会应市加推建面约140㎡及172㎡的小高层产品。前不久项目首开的171套房源已几乎售罄,称其为「大校场核心区最值得期待的楼盘」丝毫不为过。▲云尚紫薇效果图首开即热销!云尚紫薇一炮而红时代更迭出,风起云涌时。回想云尚紫薇的首开,简直轰动全城,呈现了南京楼市久违的火爆市场!10月15日,奥体建设·云尚紫薇重磅推出171套房,直接吸引了300组多买房人争相报名,注定僧多粥少。现场气氛火热,气势难挡,以实绩证明了南京楼市10月里最亮眼的一抹「奥体红」!▲云尚紫薇开盘现场图开盘当天,现场人流如织,很多人直言看中南部新城正核的位置,同时对云尚紫薇的低密度优势赞不绝口。▲云尚紫薇开盘现场图一位买房人选到了心仪的房子,激动地脱口而出:“太好了!买到了!”有成功选房的买房人表示:“项目位置太核心了,又是地铁上盖,更何况还是市场难得一见的洋房,非常符合我的要求。”“比起其他板块,我觉得南部新城很好,去哪都方便,房子还是低密度的,根本可遇不可求!”一位小哥哥笑着说。目前,首开的171套房源已经几乎全部卖完。在不温不火的楼市大环境下,云尚紫薇硬是跑出了自己的独立行情。而对于项目这样的首开佳绩,很多业内人士并不意外。为什么?毕竟凭借南部新城正核的地段、奥体建设品牌吸引力、低密六恒科技产品力等多个品质标签,云尚紫薇的热度根本减不下来!▲云尚紫薇现场图对「云尚紫薇」感兴趣的朋友,欢迎扫描下方二维码,预约看房。无可挑剔的正核地段+低密优质产品!热盘基因早已刻在骨子里分析一个热盘的诞生,要看买房背后的底层逻辑。随着房子回归居住本身,买房人看中的便是“房企品牌+地段+产品”等多维度的综合评分。再看云尚紫薇,项目集合了南部新城正核、主城稀缺低密住宅、地铁上盖、六恒科技社区、国企打造等诸多优势于一身,将热盘基因深深刻在了骨子里。【大校场正核+地铁上盖!繁华尽在眼前】要买就买核心地段,这是众多买房人心中笃定的信念。对于兼顾主城稳定性+新城成长性的南部新城来说,真正的核心当属全新CAZ中央活力区,汇聚经济、文化、生活的核心资源与优势,不仅拥有主城的繁华烟火,也会在未来继续蓬勃向上,属于它的未来几乎看不到上限!▲南部新城效果图妙就妙在,这片区域紧贴着机场跑道公园,却又一定程度上保留了恰到好处的距离,维持着住区应有的私密性和宜居度。云尚紫薇正择址于此,享受繁华尖端的城市配套:商业配套上,项目自身规划多业态商业街,同时,约27万方比肩全球的商业新旗舰(金陵华夏中心商业)、约12万方的购物中心(金地中心),通通环伺周边。交通上,作为地铁上盖项目,云尚紫薇与5号线(建设中,信息来源:南京地铁)神机营站几乎无缝衔接,同时区域内还贯穿3号线(已通车)、10号线二期(建设中,信息来源:南京地铁)、6号线(建设中,信息来源:南京地铁)、13号线(规划中,信息来源:南京地铁)、16号线(规划中,信息来源:南京地铁)多条地铁线,地铁出行即可畅达全城。教育和医疗资源上,项目靠近南外高中部,同时区域规划小学8所、初中7所、高中1所、保留小学2所(仅为周边配套,具体学区以当地教育部门划分为准);南部新城医疗中心已经对外开诊,南部新城医疗综合体——银城G63项目正在建设中。【获奖无数!南京这个老牌国企备受认可】提起奥体建设,老南京们并不陌生。作为河西集团直属企业的奥体建设,已经在河西打造了不少知名小区,并且获奖无数!奥体新城项目被省建设厅评为“江苏优秀住宅金奖”;
2022年11月28日
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5900元/㎡抛售!房价再次腰斩!南京投资客崩溃

曾经最高卖到1.3万/㎡,前阵子降到6900元/㎡左右,如今再降价,均价5900元/㎡起,降无止境,当初1.3万/㎡买入的投资客后悔不已。都市圈有多难,新房持续降价已经能说明问题。今天,笔者在中介朋友圈看到句容某盘大降价,单价仅需5900元/㎡,还是精装修送车位和家具大礼包。项目上次降价还是8月份,当时10楼以下的成交价在6400-6800元/㎡,好楼层的价格在7500-8000元/㎡左右。如今单价已经降到了6000元/㎡以内,笔者咨询中介得知,目前单价在5900-6500元/㎡左右,一楼单价约5900元/㎡,6500元/㎡能够买到很好的楼层。一楼:6400元/㎡——5900元/㎡;好楼层:7500-8000元/㎡——6500元/㎡。相比之下,降幅达500-1000元/㎡。不知道这价格对于当下买房人有多大的诱惑力,但是对于2017-2019年1.1-1.3万/㎡买到的业主来说,估计要奔溃了。该盘体量极其庞大,开发超10年的超级大盘容纳了近10万户业主,未来规划人口约30万,人口密集程度之高。2016年,南京出台限购限贷政策,大量投资需求被腰斩,于是大家把目光转向了周边的句容,不限购,房价又低,南京3万多一平,句容还不到1万一平,是天然的投资沃土。很快,在投资客的滋养下,楼市火热非常,开发商也纷纷拿地,一时间风光无两。在2016年底到2017年初,宁镇扬一体化被被列入了工作重点,接踵而来的利好让大家对句容的预期也水涨船高。短短两年时间,句容的房价从7000元/㎡涨至1.4万/㎡,在房价暴涨之前入手的人都净赚几十万。2017年,句容因楼市太火爆出台了限购政策,这也是句容楼市由盛转衰的重大转折点。从2018年下半年开始,房价涨幅大大缩减,甚至很难再进一步。再到如今,楼市下行,句容的房价已经回到了2015年的水平,还没及时套现的买房人可以说是净亏几十万。除了新房,句容二手房的价格也跌麻了。最近,目前碧桂园凤凰城凤鸣苑成交了一套114.52㎡的房源,成交单价约5021元/㎡。今年6月,凤鸣苑成交了一套同类型房源,单价约6072元/㎡。也就是说,半年时间,房价跌了1000元/㎡。当初的宝华市场可谓是一片火热,如今恒大雅苑的挂牌均价约9193元/㎡,成交单价在7500-9000元/㎡。1年前,小区挂牌单价约1.1万/㎡,相比之下,一年前挂牌价跌了约2000元/㎡,业主预期也逐渐下降。项目当年开盘价约7000-8500元/㎡,如今的二手房价格已经跌的和开盘价差不了多少。仙林悦城目前挂牌均价约8984元/㎡,1年前小区挂牌均价约1.1万/㎡,这一年间房价跌了约2000元/㎡。四季金辉目前挂牌均价约1万/㎡,1年前挂牌均价约1.15万/㎡,一年间房价下跌约1300元/㎡。句容几乎所有二手房都面临着房多客少的困境,价格一降再降,不少业主宁可亏本也要把房子卖掉。都说短期看政策,中期看土地,长期看人口。目前句容已经解除限购,但是市场并没有什么起色,看看宝华这些小区的挂牌量和成交量,光这四个小区的挂牌量就超1700套,近90天成交量却不到60套,高挂牌量下想要成交只能牺牲成交价。二手房难以流通,新房的销售也举步维艰。2018年-2021年的上半年,句容新房销售分别是6417套、10499套、7457套、9084套。而今年上半年新房成交套数仅3143套,和去年上半年相比,大跌65%,这也几乎是近10年来句容上半年的最差成绩。图源水印楼市冷热的根本在于人口的流入,有人口流入才有购房需求。2020年,句容市常住人口约63.9万人,与2010年第六次全国人口普查相比,句容市增加21560人。10年过去了,句容新增人口才超2万人,这其中不仅有外来人口还有自然增加人口,由此可见,句容是一个高度“内循环”的城市,购房需求较为稳定。高库存量,低需求量的结果就是成交量价齐跌。句容的市场信心已经受到了重创,想恢复极为艰难,对于一些高位接盘的买房人,与其与市场僵持,不如放低预期,尽快处理手中空置的资产。句容毗邻南京,接受南京的利好辐射,自然而然会有人涌入,但是涌入的量有多少,能支撑多久,这不仅看句容的发展,也得看南京的进程。只有南京发展成熟了,吸收了足够的人口,才会慢慢溢出到周边,那个时候的市场也更加稳定。而周边能否接得住南京溢出的人口,就要看,周边城市的利好和居住水平是否能满足客群需求。而南京目前的形势是,内部要发展的地方实在太多了。数不清的新兴板块,遍地的核,嗷嗷待哺,但是今年南京的土地大部分是城投拿的,其实这就相当政府把土地从左手卖给了右手,保守估计,卖地收入恐怕要下降一半。我们都知道,土地财政是基建的重要来源,搞产业搞基建,样样都要钱。卖地收入下降,基建的进程就会变慢,城市的发展脚步也会趋缓。更何况,现在买房人也并不愿意把一大笔钱投入楼市。在这样的条件下,南京很难分出精力去建设都市圈。不过存在即合理,句容有其存在的价值和意义。在南京,房价3万/㎡已经成了价格洼地,但这对宁漂的年轻人来说,却有点残酷,一般的打工人几十年买不起一套。宁漂一族心中都有梦,他们在南京造梦追梦,安放自己的灵魂,在都市圈买一套房,安置自己的肉体。梦想是他们坚持的理由,繁华的CBD也是所向往的,也正因此,他们一步步从都市圈走到远郊,再走到市中心。于南京而言,都市圈的发展能够实现基础设施共建共享、优势互补、互惠共赢,从而提升自身的市域影响力,增强城市竞争力。于都市圈而言,与南京接轨,可以充分利用南京的教育、医疗、交通资源及其他公共服务资源等,为自身的发展提供动力。我们坚信,无论外界如何看待句容,它始终在时代的洪流中,铿锵前进。-END-南京
2022年11月25日
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7.4万/㎡、7.7万/㎡成交!南京楼市传来一声巨响

近期,南京市场风起云涌,信号频频,从官方再到市场反应,楼市持续宽松的势头明显。如你想在南京买房,欢迎扫描以下二维码,添加总编微信,拉你进群。二手房作为楼市的试金石,总能第一时间感知到市场的变化。尽管市场尚充斥着“抛售、降价”的声音,但并不能忽略市场上高价成交的房源。河西中豪宅,奥体新城紫薇园成交了一套二手房,户型建面约172.41㎡,总价1280万,单价约7.4万/㎡。这套房创下小区成交单价、总价新高,在平静如水的市场中掀起了波澜,据了解,紫薇园的业主比较惜售,挂牌房源较少,172㎡的大平层出售得更少,所以比较抢手,成交价也更高。雨花老牌豪宅,长发都市诸公的成交单价再次刷新。小区挂牌房源和成交房源都不多,9月份成交的这套房源,总价1085万,单价约7.7万/㎡。这也是在链家网站上,唯二达到7万+/㎡的房源,另外一套是2020年成交的一套建面约114.24㎡的房源,成交单价约7万/㎡。除了这套房源,小区上个月还成交了一套建面约208.76㎡的房源,单价约6.7万/㎡。很巧的是,在今年6月,小区成交了同面积房源,单价约6.5万/㎡。在如今的楼市中,小区房价还能逆势而上,核心竞争力拿捏得稳稳的。另外,河西多个豪宅小区站稳8万+/㎡,市场动荡,但它们凭借地段、产品的稀缺性,在楼市中走出了独立行情。二手房成交代表着市场的真实购买力,从中更能看出目前买房人的逻辑以及市场真实情况。河西、城中依然是买房人愿意买单的板块,小区周边的配套也非常齐全。这些小区在板块内扮演着“改善自住”的角色,拥有一定的特性。比起之前半年的成交周期,现在不少房源几天就能成交,部分买房人下手更快了。当然,这些小区情况并不代表南京普遍市场,不过可以说明,品质高的次新小区房价相对稳健。当二手房市场开始流通,自然会与新房市场形成良性循环,逐步向好是毫无疑问的。有人卖掉二手房,自然会去重新摇新房,南京近期的新房市场也表现不俗。根据克而瑞数据统计,上周南京新房供应量环比上涨238%,成交面积达12.95万方,环比上涨28.8%,成交均价43026元/㎡,环比增幅达到52.5%。整体来看,10月南京共有30家楼盘开盘,其中有8个摇号盘,分别是万科·朗拾、金地大成汇文府、金基朗樾府、琥珀云台、云尚紫薇、水沐和瑞园、深业南湾商都、江尚紫薇,其中最低中签率约23%。截止目前,11月共诞生了7家摇号盘,热门选手基本集中在河西、百九中芯这样的一线板块。就拿上周来说,金基朗樾府、万科·朗拾、颐和南园·悦庐、百家臻园都收获了相当亮眼的成绩。金基朗樾府:200组摇112套房源,中签率约56%,基本售罄。万科·朗拾:373组摇120套房源,中签率约32.2%,基本售罄。颐和南园·悦庐:349组摇56套房源,中签率约16.1%,基本售罄。百家臻园:538组摇146套房源,中签率约27.1%,当天全部售罄。而共有产权房壹城观泓1357套房更是吸引了5193人报名,中签率26%,当天全部卖完。虽然在今年,摇号盘已经变成了一种稀有物,但对于这些盘来说,早在开盘前就已经有十足的底气,热门板块的市场正在以肉眼可见的速度回温。对于买房人来说,不是不买房,而是在哪里买房。而众多摇号盘的诞生已经说明了答案:地段+产品均好的项目才能让买房人自愿买单。想回到两三年前遍地是黄金的楼市,现在已然不太可能。在这一轮周期中,我们不能否认大多楼盘依然处于降价打折也没人买的境地,但也要承认,改善级豪宅不缺市场。楼市是政策市,市场反应都是因政策而变化。就在昨天,官方齐发声,字里行间都是支持刚性和改善性住房需求,维护房地产市场平稳健康发展。央行、银保监会:因城施策实施好差别化住房信贷政策,支持刚性和改善性住房需求。官方强调,要保持房地产融资平稳有序,稳定房地产企业开发贷款、建筑企业贷款投放等。推动“保交楼”工作加快落实,维护住房消费者合法权益。对于“保交楼”,央行已出台2000亿元专项借款,支持已售住房的建设交付。人民银行行长提出,房地产业关联很多上下游行业,其良性循环对经济健康发展具有重要意义。目前央行已经配合有关部门,“一城一策”用好政策工具箱,降低了个人住房贷款利率和首付比例。2000亿免息再贷款,这个支持力度很大,对楼市将起到托底作用。外汇管理局:金融部门出台了多项金融支持政策,保持房地产融资平稳有序,坚决阻断、弱化风险外溢,稳定市场预期和信心。官方接连发声,不外乎两点:1、推动“保交楼”工作尽快落实,维护住房消费者的合法权益,尽快恢复市场信心。2、因城施策,用好政策工具箱,降低个人住房贷款利率和首付比例,支持刚性和改善性住房需求。对于房企来说,接下来的日子会比之前好过许多。对于买房人来说,是否会降低房贷利率依然需要重点关注。昨天,央行公布了最新LPR报价利率,1年期LPR为3.65%,5年期以上LPR为4.3%,与上月没有变化。再加上央行、银保监出台《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》,重申将首套住房商业性个人住房贷款利率下限不低于LPR减20个基点的规定,阶段性放宽至2022年底,到期将自动恢复。所以中介纷纷摇旗呐喊,房贷利率即将上调。但是,结合近期重要会议对于房地产的提法,有专家猜测,为了促进市场进一步回暖,不排除在12月过后春节之前,继续降息或降准,保持供需两端的宽松政策,毕竟降低房贷利率是推动房地产市场企稳回暖的关键。——有人说,市场情况还不明朗,还要再观望一段时间,但是对刚需来说,利率几乎到底,有的新房有优惠,有的二手房性价比超高,所以仔细挑挑房子,适时上车是可以的。有不少人已经认清现实,楼市回温只存在于热门板块,分化将会越来越明显。当然,房价大涨的时代已经过去了,如果是掏空钱包,提前预支收入,去买一套超出自己承受范围的房子,建议谨慎一点。-END-南京
2022年11月22日