65折卖房、3年才卖6套……这个板块被玩坏了？

这个时代下，经历阵痛的不止有房东，还有正在卖房的开发商。

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最近，禄口的新房又开始活跃在朋友圈。

蓝天慧融一套建面约78㎡的2+1户型洋房，一口价105万。折算下来，单价大概1.3万/㎡。

这波降价有多狠？

比起2万/㎡左右的原价，降幅达到7000元/㎡，相当于打65折，不是腰斩但也差不多了。对于新房来说，85折卖房基本是极限，也是划定的红线，现在降这么狠的理由只有一个，不降到这个程度真要烂手里了。

比降价更惨痛的是，降价了销量也不见起色。从2020年开盘至今，整个项目489套房，居然只卖了6套房？这成绩，搁谁心态都崩。

当然，为了卖房，禄口在降价的楼盘不止这一个。

云溪璟园：首付8万起，95㎡133万起。

红豆香江华庭：首付2万起，现房。好家伙，上面说首付8万，这边直接首付2万，就差不交钱直接让你还贷款了……

和昌绿地新悦湾，110㎡，一口价132万，折合单价不到1.2万/㎡。比起1.9万/㎡的原价，63折卖房。

很多时候房价只是结果，房价行不行，直接跟板块挂钩。

回想烈火烹油的2016年，禄口的新房均价还停留在1.2万/㎡左右，但铺天盖地的行情变化，也一样来到了禄口，很快，在巨量的投资需求下，禄口的房子开始供不应求，二手房均价很快爬至1.6万/㎡以上，低总价+高倒挂，投资风险小，回报率高，实在是太适合投资了。

2017年，1.2万/㎡的朗诗青春街区，卖光；

同年，红豆香江华庭所在地块，土拍火速触顶，摇号的房企就有17家之多，地价已高达12846元/㎡。

2019年，1.2万/㎡的翠屏城，收官的712套房当天卖光；

2020年，恒大林溪郡率先突破2万/㎡。

都说盛极而衰，2万/㎡的房价对于禄口而言，终归难以消化，突如其来的口罩，行情急转直下，加上前期新房、二手房的海量供应，一些投资客开始脱手套现，房价就成了牺牲品。2021年开始，禄口昔日的倒挂盘跌回开盘价，甚至跌破1万/㎡。

2022年，倒霉的高价地——红豆香江华庭拿证了，销许均价才1.95万/㎡，比地价只高出了6700元/㎡。懂点土建的朋友都明白，这个价格，等了这些年，还赚个锤子……

更悲剧的是，这个价格根本卖不动，每套房只好再打个74折左右才勉强维持销售，算下来，房价跟当年的拿地价几乎持平，更何况这还是项目苦苦等待5年、熬成现房的结果。

曾几何时，禄口板块容纳了不少来宁年轻人的城市梦想，也承载着不少投资客的升值期望，但如今回归现实的禄口楼市，则成了前期不少投资客的噩梦。

一句话，现在的禄口供应量，多到难以想象。

新房方面，老盘新盘一锅炖：超级大盘珠江四季悦城、碧桂园星语海、中国铁建栖云府、蓝天慧融花园、中骏融信承露园、红豆香江华府、中海云麓公馆、云溪璟园、云湖悦府。

二手房方面，自住投资一起卖：朗诗青春街区、翠屏城、招商依云郡、奥园金基天著尚居、蓝天星港、恒大林溪郡、和昌绿地新悦湾……关键是，很多项目体量巨大，都是大盘供应，都能算桥北2.0了。

事到如今，除了大行情的变化，前期禄口一波拿地的开发商，也不太靠谱。

恒大、绿地不谈了，禄口曾开发过玺禄苑的古早开发商天印置业早已破产，现在还挂着成批车位求套现。佳兆业在近日，证实了此前被香港法院提出清盘申请的消息，且聆讯时间也已经敲定下来了。实际上，佳兆业近几年频频与法院打交道，光是被法院强制执行的次数也已经上百了。

对于禄口这个只是靠地缘客内循环的板块来说，海量的供应量本就难以消化，前几年火爆的市场行情也只是时代下的缩影，很多人误以为是板块的热度，实际上只是时代的写照。

现在我们不吹不黑，认认真真来看禄口。

禄口位于江宁的南端，得益于禄口机场的辐射，也是空港新城的重要组成部分，有着重要的枢纽意义。2019年，禄口机场的旅客吞吐量就突破了3000万，并实现了7×24小时口岸通关保障，禄口机场的实力还是不容小觑。

只是，以禄口机场为核心的空港新城，版图铺得有点大了，不仅有江宁禄口，连溧水也划了一部分进来，前者28.39平方公里，后者24.78平方公里。

但对于南京鲜有的人口量来说，光一个禄口机场想左右都顾上，确实很有挑战。另外，两个行政区的组合板块，往往有协同性不太好的掣肘，这一点在南京很多板块身上都有体现，比如南站，比如地铁小镇。

在交通上看，别的不说，从主城去往禄口就要过一道收费站，这在心理上就给了重重一击，10块钱不是什么大钱，但一下子，禄口和主城的心理距离就远了不少。

禄口内部其实地方很大，但整个城市界面更像一个乡镇，内部没啥快速路，红绿灯也比较多，整体的车行体验不太好，对于板块发展来说，是个阻力。一个板块要发展，势必要加紧与主城和其他重要板块的交通，这一点从古至今都是如此。因为只有来往方便了，才能输送人口、输送产业，最终达到板块发展、房价稳固的根本。

更关键的是，禄口处于南京的边缘，这也与当下城市发展回到主城的方向背道而驰。

但时下的行情也让我们感谢禄口，总价百万，也让很多新南京人有了安家南京的选择。

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