大离谱！河西、江核惊现2字头？

最近的二手房市场，真的谈不上乐观。

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一波曾经的高房价信仰连连倒塌，整个就一大离谱！

海峡城一套148㎡三房，居然成交价417万，也就是单价2.87万/㎡。不谈巅峰的5万/㎡、6万/㎡，现在居然连3万/㎡都没卖到。

要知道，2016年海峡城收官的精装价也要3.22万/㎡，这价格竟然连2016年都不如了？不可否认的是，海峡城作为河西南的拓荒盘，很多人是在2012年以1万多入手的，想降价，尚有空间。扎心的是，那些高点上车的邻居们咋办？5万/㎡买的大冤种好不容易说服自己降到4万/㎡，可那些资深老业主能降到2万+……这对比，直接整破防了。值得注意的是，这套房的官方成交记录还没出来，只是坊间有人在传，如果是真实成交，很多人笃定，这套房很可能是一楼这种抗性楼层。我感觉也有可能为了省钱，买卖双方达成了君子协议。

燕子矶仁恒公园世纪，134.75㎡，房主报价620万，最终580万成交，单价43043元/㎡，而且580万是包含车位和储藏室的。2020年开盘价4万/㎡，5成首付，不说了，亏！

万象天地九悦，燕子矶前几年火热的洋房项目，当年开盘均价3.6万/㎡。现在传出了首套成交：一套124㎡的2楼，433万成交，折合单价不到3.5万/㎡，又是亏！

华润国际社区，9月份成交价站稳2.9万/㎡……目前已刷新历史最低价。

不过，大家也不用太焦虑，就像前几年的高成交一样，如此超低价的成交，也是孤例，也有很大的特殊性，但跟高房价鼓舞房东挂高价一样，现在超低价成交击垮的是每个房东的信心。二手房的价格底线在哪，在接连的低价成交轰炸后，我们都被整没底了。

再跳出这个层面去看，其实无论那些低成交有多特殊，或者干脆就是假的，关键是看客们的态度变了！大家已经从震惊到麻木，再到坦然。如果放以前，这些情况我们一定一眼断言是假的，但现在很多人开始相信，说明什么？预期在一步步下降，我们以为某盘再低也能卖个4万/㎡，结果出来个3万/㎡，那么好了，下次再出来个2.5万/㎡成交，我们也不觉得奇怪了。

当情况已经足够差，也无所谓更差。这就是残酷的破窗定律。

价格低得离谱，那么二手房的问题到底出在哪？

1、曾经一波投资客，如今成了砸盘侠。

如果当年没有倒挂的诱惑，当初的买房需求一定大大缩减。直接点说，那会买的不是房，是赚钱的彩票，买房的人们，很多都不是真要住，而是要赚钱。住房需求不一定人人有，赚钱需求可以说每个人都需要。好了，现在价格下探，曾经指望赚点钱改善生活跨越阶级的那批人，只有降价！仓皇出逃！

2、接盘侠告急

如果说，大批量的挂牌量，能消化倒罢了，问题是现在接盘二手房的人有多少？据我爱我家统计，南京9月份的二手房成交量是6641套，是今年以来的最低值。但今年9月份，政策高发，各种利好政策应出尽出，结果收获了全年最差成绩。

2022-2023年南京二手住宅成交量价情况

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：元/㎡

3、库存还在涨

现在，南京显示的二手房挂牌量已经登上18万套的峰值，并且还有继续上涨的态势。按照今年半年消化近5万套的节奏，这样的挂牌量还够消化近2年。弱弱说一句，这个数字我前天看还是182190，现在都变182553了，这才过了几天就多了363套。

4、客户有限，新房还在抢二手房客户

新房二手房，本是同根生，政策不一样，相煎何太急。买新房，房子新，品质好，有补贴；买二手房，房子旧，没补贴，还有高额税要承担。如果不是急着住、急着上学，相信很多人都直接选新房，二手房的客户被新房大大分流。搞到最后，二手房能拼的就剩价格了。

尤其是看中新房等着二手房房款交首付的人，他们着急整合资产，急于卖房，价格可能都没那么重要，重要的是抓紧卖掉。

但就任由二手房这样下去吗？

显然不能。

新房终有一天也会变成二手房，如果二手房失去流动性，很多人没办法把手里房子卖掉，就没办法买新房，到时候不止二手房难，新房只会更难。房子只有流通起来，才能越来越值钱。

但这也说到另一个问题，整个城市的发展已经在收缩，新进的购买力很难消化目前的二手房库存量，供求关系的矛盾还亟待解决。

最后说点好消息吧。

南京网上房地产数据显示，截止10月9日下午18:23，今年南京（含高淳、溧水）一共卖出了77279套二手房。比起去年全年的71584套，提前并超额完成任务。

当然，这也得益于每个以价换量的房东。换句话说，只要降降价，想买房的人还是大有人在。网上也有网友自嘲：“房子在降价我肯定不买，买房前我也是这么想的。”或许，深刻在国人传统里的“不能居无定所”，也是房子的另一种信仰和可靠。

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