南京这10个小区，跌得最狠！

不知不觉，南京二手房的库存压力还在加码。

目前，链家显示的挂牌量已逼近18万套（含都市圈）。

实际上，这个数字一直都在缓慢增加。今年6月份这个数字还是17.5万套，5月底17.3万套……如果再往前推一推，今年2月份还15万套，2022年14万多，2021年11万，2020年超10万，2019年底还是9万多……不说了，横竖一句话：库存量与日俱增。

库存在涨，供求压力还在，一些局部供应量过高的房子，免不了要降价。可以放心地说，全南京绝大多数小区的房价，都在回调，无一例外，只有多与少的区别。

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今天，我们统计了南京近1年房价跌幅TOP 10的热门小区。请注意，这里的降幅是按比例计算，并非降下来的具体房价。就比如河西、南部新城一些明星小区，本身基数比较大，尽管降了4k、5k一平，但幅度还是比较小的，基本控制在10%以内。另外，这10个项目大部分有些年头了，可能近1年跌价，但从长远来看，一些早期业主还是爽赚。

*无学区的安置房暂不纳入统计

言归正传，在这个排行中，我们可以发现几点：

1、曾经红极一时的摇号神盘位列其中，说明整个市场的基本盘已经变了，买房逻辑也在发生深刻改变。

没有人可以准确预料未来，但房地产一定是和其他所有行业一样，会进化得越来越精细化、成熟化。怎么个成熟法？由从前的没房住，到有房住，再到住好房，最后好房+好地段俱佳……整个进阶过程就是越来越完美。

从这一点看，以前被疯抢的神盘什么特点？——无非就是便宜、有倒挂。产品品质、地段优势可以说很微小，在当时，只凭着“倒挂”可能就可以傲视群雄，开发商也不管什么产品打磨，反正呼啦啦卖总能卖完。但这个产品品质的短板在现在就被放大了，失去了“买到即赚到”的标签，品质一般、物业一般、开发商一般的三一般房子根本没人接盘。后面紧跟着就是当年投资客的踩踏式出货，眼看手里的房子在跌价，等不及就要套现走人。

世上没有永动机，也没有稳赚不赔的买卖，对于那些过时、品质不过关的房子，迟早会被淘汰。

2、没有足量人口流入，近郊远郊板块的二手房接盘是个大难题。

地铁小镇、江宁禄口、溧水……这些板块都有同一个特征：距离主城区较远。

为什么要发展近郊远郊，直接原因就是主城不够发展了，需要往外扩张，都市圈其实也是一样的逻辑。但现在大家都明白，现在的城市发展正在向主城收缩，这个趋势，与这些新兴板块所依靠的发展逻辑背道而驰。尤为现实的是，现在随着房地产市场回归平静，土拍也在回归平静，近郊远郊就算想发展钱袋子也紧张。

关键是，南京近几年人口流入每年就是六七万的水准，这个量级想发展外围板块，挑战不小。

这些板块本来与老城区有一定距离，但如果靠着外地刚需、投资客以及本地置换，还能维持基本的供求稳定，但现在，需求端率先垮了。

南京近几年人口流入停滞，投资客撤退，全靠本地置换，真的太难了。这些近郊区域原住民其实很少，看房子密度就能看出来。加上前期大量入场的投资客着急套现，想置换的着急卖房，供给端又加码，让本就失衡的供给天平雪上加霜。

3、和所有商品一样，房子变旧，价格也在打折。

很多人疑惑，为什么城东、九龙湖也会有房子降得这么多？

——如果设计落后、变老变旧，所有的商品都会贬值。

以前房子具备很强的金融属性，房子本身的地段价值大于一切，新旧对于房子的影响有但非常有限。现在不一样了，房子的金融属性已经磨的快没了，房子变旧变老，对于房价的影响正在慢慢变大。换句话说，如果产品进阶的速度更快一点，老房子的折旧速度也会同步加快。这和我们买苹果手机一个道理，比起其他手机，iPhone是相对保值些，但一旦新款接二连三上市，老款会越来越不值钱。

房地产进入存量时代，房子倒腾置换的频次降低，就越来越考验物业的水平了。一些项目可能外立面历久弥新，物业保养勤快，这样的小区保值性会很强。建设向服务转变，快钱向慢钱转变，我们要慢慢习惯这样的变化。

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