房价回到3年前！南京黑马板块……

现在每曝出一套成交，就是对板块价值的沉重一击。

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最近，小行的明星盘——仁恒城市星光曝出首套成交：

一套建面约99㎡房源，成交总价430万，折合单价约43435元/㎡。这套房原先挂牌价460万，最终降了30万才成交，可见如今二手房的议价空间比较大。

从房东角度来看，当初这套房肯定是挤破脑袋才抢到，光买入单价就要4.3万/㎡左右，现在这个净得价和3年前入手价差不多，只是中间的时间成本、机会成本、贷款利息全都亏掉了。

从买家角度来看，现在小行万科朗拾二期表价4.7万/㎡左右，整体均价4.5万/㎡左右。其中，99㎡户型优惠力度较大，单价3.9万/㎡起，均价4.3万/㎡上下，高楼层价格稍高一些。这套二手房的入手价，也跟时下的新房没啥价差了。同时，跟3年前的仁恒也差不多了。

卖家亏了，买家也没赚什么差价，小行仁恒的标杆还是立住了，尽管对比入手价没有什么明显涨幅，但现在能做到明面上持平已经非常不容易了。

实际上，很多人都说房价在回调，其实可以换个角度来理解，当各方面的消费都在缩减，一些东西的谈价空间变大的时候，房价的持平，也就是涨了。

小行之前的火爆逻辑，其实很简单。

近几年买房回归居住，那么一系列生活居住问题提上日程：

“周围有没有商场、菜场？”

“我上下班方不方便？”

“有没有地铁，已通车那种？”

“旁边有没有学校？”

……

当然，天下没有十全十美的人，天下也没有十全十美的房子，要买房，一定需要取舍。在满足上述一系列问题之后，可能随之而来会有一些缺点，比如城市界面较旧（要成熟配套那肯定新不了）、可能临近高架（毕竟你要求上下班方便嘛）……但这些问题重要吗？不重要，因为现在谁还买房投资，周围城市界面新或旧，高不高架，在生活便利面前不值一提。

在大家都不再为“大饼”、“规划”买单后，实实在在、睁眼就能看到的配套资源，才是真的香饽饽。

当初单价不到5万的小行，其实在同价位上无人能出其右。5万不到的价格，你买不到河西但你可以买到河西的配套，买到上班下班通勤就几公里的快速，买到去新街口去各个商场都非常近的便捷。但如果买其他地方，不好意思，这些拥有的方便都要大打折扣。

最关键的是，小行不像河西南、不像大校场，它并没有大片的土地可以开发，竞争对手除了零星几个新盘和为数不多的次新房，整体供需环境可以说比河西、大校场还要更健康。

就现在来看，小行的供应量其实不算多：

新房方面，万科朗拾还有少量底跃，可以忽略不计；万科朗拾二期全盘已推出，网房上显示还有152套房待售；纯新盘越秀天和总共就3栋楼。

二手房方面，林林总总挂牌量在471套，其中几个次新房的挂牌量也就200套上下。

这也是为什么，万科在小行卖房卖得风生水起，连名字都不愿意换，只要守着之前的基本盘就能活下去了。

那为什么小行仁恒城市星光没溢价成交？

——这几年板块质素没变，终归还是环境变了。

供应量虽然不算多，但需求量在减少，并且随着其他板块的一波降价操作，潜在竞争者在变多，需求量就更少了。最直接的表现就是，小行万科朗拾，6月首开卖光，8月加推还摇号，9月加推直接平推。热度肉眼可见地被消耗。

这也给现下所有的板块提了个醒：供应量太大，不会好卖；供应量少，相对好卖，但在现在还没回暖的市场里，每开一次盘，就是对购买力的一次大收割。说白了，现在韭菜们长得慢了，割太快影响热度。

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