封盘9年，房价准备涨2倍！南京这个老盘悄悄复出

过去几年里，巨大的倒挂空间让人来不及品位房子优劣，只得匆匆下手。

但如此局面在供应加大后逐渐终结，这也是为什么如今的老盘复出，尽管有些许倒挂，“日光”却不再出现了。

斗转星移，有的东西会在时光打磨后熠熠生辉，也有的错过机遇后，难寻出路。

今天，笔者在朋友圈看到一则海报：南京泰冯路地铁站纯新盘【荣锦瑞府】即将首开，毛坯交付，紧邻江北快速路。

这个楼盘正是老盘硅谷庄园三期，预计近期公开售楼处，放风价2.3万/㎡。

按照规划，三期将建13栋25F高层住宅，户型建面约89、112、115、135㎡。

相比已交付的一期二期，三期住宅有了明显变化：

1、颜值有提升

三期的效果图看上去更契合当下的审美标准。

冷调的外立面配色看上去质感提升了不少，加上水景与两侧的绿化，社区变得静谧而有氛围感。

看看一二期的古早效果图，没有对比就没有伤害。

2、户型有所升级

三期的户型图几乎没有什么槽点，115㎡和135㎡户型还打造了横厅设计，这在老盘中算是独一份。

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一期二期的户型设计就比较老旧了，就以115.13㎡户型来看，入户没有玄关，不是双卫，还有部分面积有明显的浪费。

但价格，却今非昔比了！

项目最近一次开盘需追溯至2011年12月，当时销许均价8200元/㎡左右，但彼时市场并不好，真正的入手价应该比销许价还要低一些。

姑且以9年前8200元/㎡的均价来算，现在放风2.3万/㎡的房价准备涨1.5万/㎡，涨幅几乎2倍！

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正如海报所宣传的那样，天华硅谷位于桥北，靠近3号线泰冯路站。

我们耳熟能详的天润城（2.2万/㎡）、都会诚品（2.8万/㎡）、龙湖春江悦茗（2.8万/㎡，已收官）、花样年花好园（2.8万/㎡）都扎堆在周围，但距离地铁还是天华硅谷更近。

但作为一个老盘来说，天华硅谷仍有无法改变的劣势：

1、产权缩水

官网显示，天华硅谷所在地块是在2003年被拿下，至今已过去超18年，产权也缩水超18年，如果加上预计2年多的拿房周期，房子到手可能只剩不到50年的产权。

2、后期溢价空间有限

对于陈年老盘来说，前期交付小区的溢价情况更有说服力。

在二手房市场上，天华硅谷的二手房均价在2万/㎡，尽管比起9年前约8000+的入手价涨了不少，但如今的房价已经基本进入平台期，上涨乏力。

放在桥北这样的刚需板块来说，买房人大多以价格为首要考虑因素，买房人可以直接买入2万/㎡的二手房，既省钱又省时间。

毋庸置疑，天华硅谷有其优势，也有着老盘存在的通病，但房子终归会被人买走的。

并且其非常早的拿地时间及地价低廉为苏宁环球的利润提供了强有力的保障。

和桥北的北外滩水城类似，天华硅谷庄园同样是一幅大地块。

项目是住宅和商业结合的综合性大型社区，项目占地约30.2万方，总建筑面积约60万方，容积率约1.6左右，绿化率高达41.2%。

与市中心的小幅地块相比，大盘开发的优势就是“地块大”，“拆迁少”，“矛盾少”。

在苏宁环球看来，大盘开发的规模效应，一方面可以集中资金、技术、人力，降低开发成本及相关费用；另一方面，通过大盘开发聚积人气、形成区位优势、提升整个周边板块的价值。

这一点在天润城、威尼斯水城的身上得到了强有力的印证：巨大的居住区内，商业、学校的配套兑现，就显得轻而易举了。

只是这个双刃剑的背后带来的，还有房价难涨、交通过于拥挤的弊端。

同时，这些土地多数在2002-2004年获得，成本相对低廉，尽管土地储备规模大，但从长期来说，在土地资源稀缺的前提下，苏宁环球业务模式的优越性在于锁定了土地成本。

资料显示，苏宁环球“南京天润城”占地4300亩，每亩价格不到45万元；“南京天华硅谷”占地492亩（折合328000㎡），每亩60万元，楼面地价只有几百元一平；“威尼斯水城”项目价格更低，每亩只有15万元的价格，占地4500亩，楼面地价仅140元/平米。

*tips：1 亩=666.67 平方米

根据2015年5月发布的《苏宁环球（000718）深度分析报告》显示，天华硅谷的楼面价十分低廉，约为当时最新拍出地价的1/50~1/17。

图片来源：苏宁环球（000718）深度分析报告

或许天华硅谷如今的上市并没有踩在桥北爆发的鼓点上，但或许2.3万/㎡的价格能够在漫长的周期中找到属于自己的可能。

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