别被“楼市回暖”骗了！广州人不得不知的3大真相

春节过后，楼市躁动异常，朋友圈充斥着这种买房紧迫和焦虑。

前有合肥、北京、深圳、南京...突发抢房战，后有8000万豪宅也被秒光！

广州似乎也亟不可待，竟然拍出了楼面价3.7万元／㎡+55%自持的标杆地块！

全国楼市开始回暖？

莫慌，别被假象蒙骗……

在房产销售的朋友圈里，楼市永远是火爆的。

在置业顾问的嘴里，涨价时刻准备着。

有理不在声高，越造势，越心虚。

楼市，到底是暖是冷？

楼市向来善于造势，擂鼓呐喊的旗手遍布大大小小的朋友圈，一呼百应，疯狂转发……

近期，最引起恐慌的，就是下面这几个：

THE ONE

看房热：南京3000人看房团，14条线路，65辆大巴挤爆南京72家楼盘售楼部。

实际上：只是某平台组织的例行商业活动，年年如此已有七年，被有心人充作造势的素材。

THE TWO

豪宅热：深圳湾瑞府开盘，千万级豪宅盘被“秒光”。

实际上：这不过是富人的游戏，与全国楼市没有任何关系。

THE THREE

抢房难：深圳福田传麒景苑，“连夜排队，上万批客户登记”，“房子没抢到坐在地上哭”……

实际上：中介比客户还多，空间狭小，为了营造无脑抢房的激烈，导致场面失控，最后被派出所要求停止销售活动。

THE FORE

地王频出：广州土拍以370676万元+55%自持成交，折合楼面价37465元/㎡。

实际上：地块本身条件优越，是规划重点区域的一线江景盘，而且是金融城首宗宅地，更是天河区时隔四年后的商住地开放，周边几乎无新盘供应，妥妥的物以稀为贵，而不是面包带动面粉涨价。

涨价、抢房、豪宅、地王！每一个字眼都是躁动的情绪，不止是这些重点城市，中介造势的风吹遍了大江南北……

楼市真的全面回暖了吗？

别被骗了！只是个别城市个别楼盘的出现松动，被中介轮番夸大，贩卖恐慌。

经过楼事君分析，各地偶有回暖，都逃不开这3大真相：

1、 政策松动：最主要的原因是2019年调控的主基调是：因城施策，给予地方更大的自主权，所以出现部分城市会松绑政策现象，但不意味着楼市触底反弹了。这些政策大多是针对“边角料”区域或者适当性放宽人才落户条件，隔靴搔痒，完全还没到放开限购限售限价的关口；

2、 单盘火热：个别板块，出现了供需紧张，或者有其他排他性的优势，短时间内激起市场反应，不具备通盘代表意义；

3、 地价高企：某些城市要入市的高价地块，都是热门板块、有合院叠墅洋房的高端产品，主打改善，地价断然不会便宜。

广州楼市回暖真相

广州的楼市也是一样，回暖未达，炒作更甚。

不信，我们可以看下2月广州网签一手住宅量价数据：根据广州中原研究发展部监控，2月广州网签一手住宅为3653宗，环比下跌53%，同比下跌34.8%。

虽然受去年楼市寒潮以及春节影响，2月份数据即使同比下降了，也不不具备十足的说服力。

值得留意的是，2月前两周（2.4-2.10）、（2.11-2.17）分别成交21、744宗，拖累2月整体表现。

什么意思？

我们可以对比2017/2018年春节假期后一周情况，过去两年，均能迅速恢复至1000宗以上水平；相比之下，今年节后一周“反弹”仅744宗，不但没有火爆，反而呈现出慢热状态。

二手住宅成交量也反应了慢热现象。

据阳光家缘中介网签数据线显示，2019年2月（1-26日）广州市（不含南沙、从化）中介网签量为1371宗，较1月同期（3090宗）环比大幅下滑55.6%，较去年春节同期（3132宗）大幅下降56.2%，整体成交能力明显不及去年。

买房时机何在？ 业内大咖解惑

广州链家研究院院长周峰

2月的新房成交量肯定不如去年同期，因为发展商在今年的推货目标会比较谨慎，不会太激进。目前广州楼市不能说全面复苏，只能说逐步回暖，要等3月上半月的情况出来，才可以判断。

不过，3月是楼市传统的旺季，有几重利好：其一是“满5年社保”客户将激增；其二是广州入户政策的落实，带来一定量的“新广州籍”潜在买家；其三是粤港澳大湾区规划出台，广州的投资吸引力大增。不论买卖抑或租赁市场，在这个月份皆有不错的表现。

中原地产广州项目部总经理黄韬

目前说回暖还是言之过早，因为每年过年以后都会出现小阳春现象，只能说是一种阶段性反弹，是市场的正常反映，不意味着全面回暖。

之前的楼市下行主要是经济环境压力大导致的，而不是真正的房地产政策主导的，所以在经济还没有稳定的情况下，楼市全面回暖的可能性不大。

至于大湾区规划属于宏观战略，落地还早，心理上的刺激比较大，对稳定信心是有一定作用的，但对楼市的影响还需要随着规划逐步落实才慢慢显现。

预测今年的房地产市场情况相对复杂，整体走势成交量有所小涨，成交价格可能上半年是先跌后稳，整体走势以稳为主，不会出现太大的波动。

撰文排版/覃覃