让别人也节哀
上个月月初，碧桂园开了一场非常简洁的年会。管理层对2022年的业绩做了个简单的回顾，就把等着学习杨主席新诗的包叔晾在一边，匆匆撤退了。
碧桂园还是宇宙第一房企。但湖面上一些细微变化已经发生。在过去一年里，碧桂园只拿过4次月度销冠，比前年少了一半，而保利七次折桂。最后排名里，今年还不太想当第一名的央企，在距离碧桂园不到100亿时，猛烈地踩了刹车。
年会的冰度渗透到全集团。几天后，忙了一年的凤厂员工发现，碧桂园从上到下，停发年终奖，人员优化也在持续。
碧桂园2022年的权益销售额同比下跌三成多。他们还不是最惨的。2022年的房企排行榜，100家房企销售额同比下降了四成多。融创、富力同比都下降了六七成，销售额只有400多亿的恒大更不用说了。
50强房企里，有两家房企实现了销售额正增长。一家是张新面孔：国企越秀。它以1269亿销售额杀入行业前20。
另一家是我们的老朋友万达。2022年，万达销售额同比增长55%，从82名一跃至行业第33名。
上一次万达排名跻身前35名，还是在2017年。那一年，王健林还是中国首富。
都说三十年河东，三十年河西。但这个时代，“三年河东，三年河西”可能更恰当。你看才六年时间，中国房地产业已经是几个轮回了。
2022年的胡润百富榜里，王健林家族时隔五年，以1000亿再次成为：
地产首富。
地产只映衬出了万达的一角。1月12日，万达商管集团公布业绩。2022年商管收入553亿，其中收租就收了500亿。
这一年，龙湖经营性收入为234亿，华润置地租金收入是184亿元，新城商业运营收入大约100亿。中国开发商里最以商业闻名的三家加起来，租金收入也就跟万达差不多。
而另一位以商业地产闻名的大佬，潘石屹三年前去国万里，已经很久没回来了。
商管集团公布业绩的第二天，万达集团在北京低调召开年会。这场年会依然只是工作会议，没有晚宴。
现场参会的朋友回忆，老王瘦了很多，也苍老了很多。他说碰到2022年民营企业难上加难的一年，万达还能发工资、奖金，还能开年会，已经很难得了。会议最后，他说：
很长的黑暗隧道已经看到了亮光，希望各位努力完成业绩，明年年会我们一起喝酒。
新年新诗可能还是学不到，嘹亮的《假行僧》似乎还有希望听得到。
1
六年前，老王红光满面，告诫迪士尼“有万达在，迪士尼20年别想盈利”，并以人生导师的超然之态，告诉年轻人目标不要太大：
先定个小目标，挣他一个亿。
未几，遭遇滑铁卢，银行一夜之间对其关门。最终不得不忍痛贱卖资产，在含有摔杯声的“谈笑风生”里，完成交易。
六年后，当年摘了老王桃子的人——孙宏斌和张力，一个暴雷了在苦苦自救，另一个不仅暴雷了，还在伦敦被警方逮捕。
前几天，有传言说曾经的白衣骑士、段子手孙宏斌，终于等来了自己的白衣骑士。他在与国企越秀在谈超过200亿的战略合作。
包叔打听了下，应该还是一个烟雾弹。
而在今年万达的年会上，只言片语中，那个傲娇的首富，心气似乎又回来了。
老王在年会上说，以前日子好，万达的本事体现不出来，很多同行还不服气。三年疫情冲击下，尤其是2022年的超强冲击，全国大型实体服务企业：
除了万达，没有一家能完成目标。
撑起万达两千亿营收的两根柱子，仍然是投资和商管。不过仔细比较能发现，老王已经悄悄完成了收入结构的调整。
2020年万达1400亿的营收里，主耕房地产的投资集团贡献了八百多亿。到了今年，这个数字降到了500多亿。
商管集团的营收却从400亿猛增到553亿，与投资集团基本持平。投资集团新任总裁黄国斌，在年会上明确强调了2023年的计划：
不再拿地。
2017年之后，包括恒大、融创和富力等房企还在加杠杆，老王却一直在去杠杆。六年来，他几乎没有怎么拿地了。
到2023年，万达多年攒下的土地储备，终于要消耗殆尽。
包叔写过，去年万达集团有一大笔债务到期，是万达投资贡献的真金白银。一些万达投资的合同，也要改为和万达商管签约，增加商管公司的收入。
但现在，万达地产协助商管为集团补充现金流的历史任务似乎快完成了。
万达地产的朋友说，现在一个城市公司都不一定有一个重资产项目了。一个在万达内部广为流传的猜测是，万达投资的两个区域将在2023年合并，甚至取消。
万达敢在2023年不再依靠房地产，当然是商管集团业绩太好了。去年全国商业中心租金收缴率不到50%，而万达公布的数据据说是：
100%。
2
过去两年的年会，老王一定会提及商管上市的事。今年，却没有再提了。
2021年10月，珠海万达商管第一次向港交所递交招股书，五个月后失败；第二天，万达继续提交招股书，又是六个月，再次失败。
根据对赌协议，万达商管如果不能在2023年11月前上市，要回购腾讯、京东等股东上市前投资的340亿，还要拿出一大笔现金补偿。
对赌，一直是悬在老王头上的一把利剑。
万达商业去年管理了近500个商业广场。2023年，老王还计划再开业56个广场，商管营收要突破六百亿：
轻资产占比要超过60%。
按这个比例计算，到今年年底，轻资产的万达广场至少还得有210家。老王怎么做到这一点，大家都很好奇。
万达第一次上市失败后，有人说是因为有人向港交所举报，万达广场信托产品发生了逾期兑付，而万达没有及时公布这一重大事项。
2016年，万达商业和中信信托、民生信托、富力集团等签约了90个万达广场、共1050亿元的投资合同。未来三年，每年移交三十个开业的万达广场给对方。
第二年，民生信托成立了至信316，募资45亿要认购北海万达、雅安万达等5家万达广场的股权。
结果很快，有关部门就下发规定，强调金融机构不得参与具有滚动开发、集合运作、分离定价特征的资金池业务，有三年时间过渡。
三年后，至信316还没整改完，就暴雷了。
老王只能换其他的方式，找新的金主。这两年，很多地方富豪进入了万达的版图。
比如安徽六安的霍邱万达广场，老王的合作方从村镇道路改造到高速公路改建，从镇级卫生院装修到安置房工程，从河道治理到水利工程施工，这家不起眼的小公司：
参与了一切。
再比如泉州德化万达广场，合作方隆恩集团在全国茶叶生茶第一大县福建安溪，拥有全国最大茶业产业园。
正是这些地方豪强，将老王再次抬上了地产首富的轿子。有人统计过，万达轻资产和合作项目在三四线城市占比高达73%。五环外的有钱人，都被万达稳定收益，完成家族财富传承的招牌，吸引去了。
3
王健林上一次成为首富是2016年，家族财富高达2150亿。
那年，胡润百富榜前十里的地产老板有四位，姚振华排名第四，卢志强和许家印分列第九和第十。碧桂园的杨惠妍只能排在二十开外。
之后几年，许家印、马云分别代表房地产和互联网行业登顶。但到了2021年以后，富可敌国的人，成了大自然的搬运工钟睒睒。这是最不容易被污名化的行业了。
2022年，王健林再次成为地产首富，但他的财富已经缩水到了1000亿，整体排名降到了第32。当年排在他身后那三位搅闹商界风云的大佬，早已灯火下楼台，不是吃牛肉丸，就是自杀绯闻。
排在王健林之后的地产富豪杨惠妍，排名差点跌出前五十。最近关于碧桂园的传闻很多，尤其是保利开始和碧桂园切割风险了。央企的风险意识，一向是最敏锐的。
很多人好奇，三四线楼市艰难至此，碧桂园凭什么在2022年还是宇宙第一房企。
碧桂园一位地方高管给过包叔一个答案，他说碧桂园在三四线投入一点也不多，地货比轻松超过一比七，如此低的成本让他们有了大面积降价，甚至让他们大不了不干的底气。
而这份底气的来源和碧桂园一样，三四线的投资大多是合作当出了，碧桂园不给对方返本：
一直这样，今年变本加厉了。
不少人觉得，就算碧桂园能活过这一轮，在地方的口碑也被摧毁了。
《狂飙》里有句台词感叹，我们总是束缚着自己的手，战胜不讲武德的敌人。不管是房地产还是其他，没有什么比这几年的世事更不讲武德了,我们常常要为别人的错误买单，就算房子烂尾，大多数人也会继续还房贷。
但郁亮说得好，这是一场你死我活的战争。杨惠妍、王健林这样的人都是靠用魔法打败魔法活下来的。据说在万达业绩汇报时，商管领导向王健林报告自己在疫情期间偷偷开业的事，老王听了很开心。
借用《狂飙》里徐江的那句话说就是：
说屁话没有用，让别人也节哀。
2月5日，武汉把房地产行业列入困难行业名单，配套了放松限购、优化预售条件等帮扶措施。去年武汉楼市成交量几乎腰斩，房企的日子不好过，但政策出台后评论最多的其实是：
难道买不起房子的群众，就不困难了。
就像最近上了好几次热搜的年轻人报复性还贷，兽爷去年就写过这件事，甚至有内部人做起了帮人加塞排队的黄牛生意。
其实普通人只不过在合规的合同范围内，将需要自己承担的损失，转移给了大幅提高房贷利率，又大幅降低利率的银行。但对方却不太讲武德了，很多银行在提高还贷门槛，线上干脆关闭预约渠道，线下经常被告知额度已经约满。
让人欣慰的是，很多人已经学会让别人节哀。有媒体报道，现在年轻人找到了办法：先逾期一两个月，等银行来催收的时候表示想提前还贷：
保证秒通过。
眼看着，活下去已经非常不容易了，就不需要太讲礼貌了。