2019年3月20日，国联资产捐赠仪式在北大国发院万众楼举行。一个校友发了条微博：杰出校友王岩为母校捐款2000万元。二十六天后，这位“杰出校友”就被公安机关采取刑事强制措施。国联资产母公司叫易通贷，易通贷的实控人就是王岩。关于他的资料网上很少。他自称取得了北京大学、美国匹兹堡大学的硕士学位，曾在科研院所、投行等任职。易通贷是成立于2011年的网贷平台。当时凭远高于同行的13%利率，几年间就吸引了几万投资人上钩，吸纳资金200多亿元。这些钱有一些被王岩拿去买了几家城商行和典当行，还有一些被他转入了自己银行卡，用于挥霍，买房，买车，甚至给学校捐款。捐款时，易通贷受理立案已经40天，有八个月没有兑付出借人。然后，王岩等二十六名犯罪嫌疑人被采取刑事强制措施。王老板2021年出现在法庭上。这时易通贷还有5亿多未兑付资金。他自述会用名下房产来做假标、自融，自己个人还买了32颗珠宝。最大一颗值1个亿，还有一颗价值8千万：是迪拜王妃的。王老板的名字最后一次出现，是在最近，深圳两处房产的法拍公告上。2024年4月3日深圳香蜜湖第一生态苑一处洋房，及水榭花都一套豪宅，被法拍了。香蜜湖下叠洋房起拍价3091万，最终6417万成交了；水榭花都三期起拍价2046万，最终4126万成交。这两套豪宅之前的主人，都是王老板。12024年的春天，深圳楼市比去年要暖和一些。3月最后一个周末，深圳新房市场更是突然爆发，几个公开销量的项目，一个周末就卖了80个亿。久违的小阳春，马路上白衬衫又多了起来。他们指点江山，开口闭口一千万。比新房更活跃的，是法拍房市场。4月3日这一天，除了王老板这两套豪宅之外，深圳几大核心地段豪宅区，沙河、深圳湾，及华侨城，都有顶级豪宅被法拍了。2004年4月，一个叫刘伏生的老板，513万买下沙河高尔夫别墅，房本面积400多平米。这个序列号为A02的临湖独栋别墅，可能是深圳最独一无二的别墅了。地上两层，地下一层，10室3厅8卫，使用面积800平，四世同堂住在这里也不会显得拥挤。站在客厅透过落地窗望出去，自家花园外面，是一个占地两千多亩的高尔夫球场；穿过高尔夫球场，走上几分钟，便是海边的深圳湾滨海公园；窗外更远处，是深圳的地标：春笋。这个小区只有63套别墅，住户一直是这座城市的金字塔尖。刘伏生就曾是其中一员，他是凯欣达电子有限公司的老板。这家公司曾是深圳电子工厂中的领军者，他们宝安的工厂，曾是无数打工妹来深的第一站。从DVD起家后，凯欣达后来还陆续生产了数字电视、刻录机、机顶盒和手机等。刘老板买下沙河高尔夫别墅时，应该是他人生的巅峰：深圳电子一哥。但世事无常。2015年，刘总开始为自己公司一笔2.5亿的经营贷款进行了担保。这栋沙河豪宅，也在工商银行进行了首次抵押登记。到2019年时，担保金额已经增长至7.8亿了。但这两年，刘总的贷款开始还不上了。直到今年，银行终于把他这套豪宅拍卖抵债了。这套原值513万的别墅，经过了493次出价，最终以1.6亿成交。二十年间，价格翻了30倍。不管是总价还是单价，都打破了深圳住宅法拍史上最高纪录。除了这套别墅，刘总名下福田一套房产，罗湖三套房产，福田两处工业厂房，及宝安的厂房和宿舍楼也被查封了。当年深圳的电子一哥，只留下一个被限高的唏嘘背影。24月3号另外一栋被拍出1个小目标的豪宅，是华侨城纯水岸五期。纯水岸小区一共有1968户。其中别墅区占了一半面积，却只有219户。被拍的，是一套300多平米的联排别墅。这套别墅之前的主人，叫万丈青。他也是实业出身，做火花塞、电热塞等汽车零配件起家。像大部分深圳老板一样，攒够本金后，万老板也搞起了金融。2021年4月，万老板开始将自己名下这套别墅抵押给厦门国际银行，借出了9000多万贷款；没多久，他又将别墅二押，借了5000万。这次被拍卖，是被二押债权人起诉的。看得出来，万老板对这套别墅很不舍。别墅去年两次被挂牌拍卖，但前后两次，都因为万老板申请暂缓处分，很快下架。万老板还是无力偿还借款。今年，房子再度被摆上货架。在1.8万人的围观下，6位大佬轮番出价，经过39轮竞拍，破亿成交，单价：仅约27.4万一平米。仅27万一平米，因为作为深圳顶级别墅的王者，纯水岸五期在去年创下过单价50万+的成交记录。目前同户型一套挂牌2亿元，单价也是54.79万一平米。但一年过去，深圳顶豪王者纯水岸五期的市场价，就缩水了一半。缩水的不仅仅是纯水岸五期。前不久，深圳香山美墅花园一套4层别墅的拍卖，竞拍非常激烈。6名买家出价778次，最终以7857万成交。房子的主人，是易通贷王岩的同行——同样做P2P的李华军。李华军曾在银行工作，担任过股份制银行支行行长。2014年他创办了票据宝，号称要用票据融资，为中小企业服务，后来还曾获得人人网2000万美元投资。但票据宝还是很快变味，这个“人人网投资的理财平台”，很多产品年收益率接近10%，产品一发布，经常遭秒抢。但疯狂过后，是一地鸡毛。2020年，票据宝暴雷，5亿多本金无法兑付。李老板也和王岩一样，最终被刑事拘留。获得人人网投资没多久，李老板第一时间花了5463万，买下香山美墅花园这套别墅。这套别墅同户型最高卖过1.5亿元。但落入拍卖市场，成交价只有7857万元。坐了一轮过山车，深圳顶豪的价格，又回到五六年前。3王文明是在1997年创办自己的投资顾问公司的。搭上时代的东风，到了2008年，不惑之年的王文明，成为了香港上市公司华亿金控集团的实控人。一般敢叫“金控”的公司，业务都不简单。华亿金控也不例外，他们的主营业务，横跨了有汽车销售，代理，及证券保证金融资和证券买卖服务。王老板自己也干了私募。虽然业务很多，但华亿金控从2017年开始持续亏损。到了2019年，王老板用自己名下的豪宅鸿威海怡湾畔花园做抵押，向一家投资公司借了5000多万元。2020年，还不上钱的王老板被告上了法庭。债权人要求查封并拍卖他的豪宅来还债。成为被告的这一年，王文明突然去世。去年四年后的2024年，王老板名下的豪宅鸿威海怡湾畔花园还是被拍卖了，最终竞拍价是6111万。他妻子名下的北面云深处别墅，也被查封了。前段时间，罗湖怡景花园一套法拍别墅，也引起大家的关注。别墅本身平平无奇，但附件裁定书写着一句话：被执行人于2015年7月9日死亡。死去的房主，叫邹勇。他本身也是个亿万富翁，但他另外一个身份更被广为人知：“大师”王林唯一的关门弟子。这套别墅见证了他们的“师生情谊”，也见证了他们的反目成仇。师徒争斗最终以邹勇被绑架杀害，王林死于监狱的悲剧了结。不是一家人，不进一家门。殊途同归。4很多年前，经济学家张五常曾指着脚下南山区的土地说，深圳是未来的地球中心：科技知识的利润，是要跑到地价上的。深圳人听懂了张五常的话。他们后来在借钱买房这件事上，做到了全中国的极致。深圳房价也从2014年的均价2.6万一平，翻涨到2020年的6.9万一平，真成了：地球中心。在2020年其他城市都在防疫情，地球中心到处是秒光的豪宅；在大多数城市里能拿出1000万买房的是人中龙凤；在地球中心5000万买房的人，也只能蹲墙角排队。有段时间，深圳人都在研究如何用经营贷炒房。有媒体采访一个银行员工，他说：要是经营贷去炒房，风险还可控，就怕真去做生意……现在看，风口一旦过去，做实业也好，炒房也好，都是有风险的。法拍市场上这一套套豪宅，就是最好的证明。深圳这一套套法拍豪宅的故事，是深圳甚至中国经济环境的折射。一所所豪宅主人的置换，也是一个个家庭乃至一个个商业帝国的倒下和崛起的缩影。眼看他起高楼，眼看他楼塌了。钱的流失速度，远比积攒的速度更快。一不留神，就会踏入深渊。顶尖富豪尚且如此，普通人就更要留意了。但楼市再不被看好，顶豪依然不缺买家。沙河高尔夫别墅的拍卖成交确认书显示，买家名字叫钟菊清。资料显示，这位钟女士，和深圳同心俱乐部副主席林立的母亲同名。林立被称为深圳股神。他最著名的投资，是2003年5.2亿买了中国平安一批原始股。几年后，平安上市。林总的股票，翻了十几倍。珍爱包叔，顺手“在看”

这周一，万达集团董办发了一条消息，根据集团董事长指示，由张霖担任万达投资集团董事长兼法代：敬请知悉，不必回复。但是，两天后的周三，还是万达董办，又发了一条通知，说：同意张霖辞去文旅集团总裁职务；任命张春远为文旅集团执行总裁，负责文旅集团全面工作；同意李荣智辞去万达集团副总裁兼信科中心总经理职务;任命黄硕为信科中心总经理……万达的OA上，作为老王这两年最器重的爱将、万达的第三号人物，张霖的职位曾经长得快写不开了。但周三之后，他的名字还在，抬头只剩下一个：万达集团董事。刚刚，在万达集团的“龙兴之地”大连，一场重要的签约落下帷幕。太盟投资领衔中信资本、阿布扎比投资局、阿布扎比姆巴达拉投资公司、ARES投资集团，又一次解了万达的燃眉之急：他们带来了600个小目标。太盟在2021年就入股了珠海万达商管，算得上是万达的老朋友了。去年12月，珠海万达商管上市对赌期限将近，太盟和万达签署了一份协议，太盟将联合其他投资者，在其2021年的投资赎回期满时，经大连万达商管集团赎回后，对珠海万达商管再投资。此次签约正是对这份协议的兑现。王健林和太盟投资首席执行官单伟建都没有出现在签约现场。但各方高管悉数亮相。代表万达集团致辞的高管有三位，分别是万达集团总裁齐界、万达集团副总裁何其聪、万达商管集团总裁肖广瑞。周一还是商管集团总经理的张霖，没有再露面了。1张霖的名字第一次出现在万达官网，是2007年。当时他只是项目负责人；但2009年，37岁的他再次出现在官网时，已经升任为万达集团财务部总经理。2012年开始，张霖的名字开始频繁出现在万达官网上；在万达如日中天、老王张口就是小目标的年代，他经常陪老王见重要客人，由此步入了万达的权力中枢。2015年，老王曾被问过接班人的问题，他的回答是“现在是肯定有的，有好几个，要看谁在今后几年带队伍带的好”，那时普遍认为，齐界和张霖，是最可能的人选。之后的这些年，曲德君、刘海波等人被老王送了进去；丁本锡、陈平、尹海等人急流勇退；曾茂军、梁飞建等人也离职了。当年和老王一起拜年的十来个元老，走逃亡伤，现在就剩：齐界、张霖、肖广瑞三个人了。张霖对于首富的意义，就越来越重要了。万达旗下共有商管、文旅、投资三大产业集团。齐界担任集团总裁；肖广瑞是商管董事长；张霖同时是投资集团董事长、商管总裁，和文旅集团总裁。按职位高低，齐界是三人最高；肖广瑞的职位含金量虽然最高；但担子最重的，是张霖。2022年，他甚至还救急担任过万达电影董事长和法代。更重要的是，张霖是三人中最年轻的。现在，一切猜想都是幻影了。筹钱，上市，一直是万达近年来最重要的两个工作。除了卖掉多个万达广场外，万达还分两次，将万达电影的股权卖掉。虽然主管的文旅集团业务收缩、资产缩水，但张霖仍是王健林最倚重的高管。现在，万达高管的危险程度越来越高。失去老王的信任也就算了，还很容易因公司失信被限制高消费。万达体系内危险程度最高的岗位，就是前身是地产集团的万达投资集团。2020年，48岁的张霖接棒吕正韬，担任万达地产集团董事，而后成为法代。地产一直是万达的血库。这些年，万达虽然着力弱化房地产业务，但现金流压力仍然不小。2023年4月20日，万达地产集团被上海市第二中级人民法院强制执行，涉及金额超10亿元，被列为失信被执行人并被限制高消费。虽然在那之前一周，张霖就已卸任万达地产法代。但由于涉案项目是其在任期间出现的违约行为，张霖仍被牵连，被限制高消费。所以3月25日，当再次被任命为万达投资集团法代后，张霖在第二天就提出了辞任，并很快被批准。在万达效力了24年后，他在万达OA上的职务，仅仅只剩下万达集团董事了。老王在70岁的年纪，失去了最重要的一位接班人。2去年12月，万达商管最大的投资人太盟投资（PAG）表示继续加仓，并将引入新投资人。万达商管的上市对赌危机由此得以暂时缓解。但此番调整后，王健林的持股比例将从70%降到40%，虽然仍是大股东，但失去了绝对控制权。按照协议，新投资人将帮助万达改善公司治理。众所周知的是，号称“亚洲小黑石”的PAG不仅是投资者，其更感兴趣的是：控制权。今天签约之后，在商管万达的持股降到了40%，太盟等投资人股东总计持股60%。老王的话语权再次被削弱了，但他并没有其他选择。3月初，珠海万达商管50.72亿股的股权第二次被冻结，原因是“财产保全”，被执行人是其大股东万达商管。这部分股权曾在去年7月就被冻结过一次。中旬，万达商管新增一则162.05亿元的股权冻结信息，股权被执行企业，为成立仅两个多月的大连新达盟商业管理有限公司。还是3月，天津市蓟州区万达广场发生股东变更，万达商管退出。有媒体统计，去年以来，万达已累计出售14座万达广场。此时，关于珠海万达商管上市的进展，仍然没有明确消息。老王似乎仍然没有拿到“路条”。看上去，万达即将进入一个新的阶段。但老王身边的老战友，越来越少了。中信和太盟的意见，新公司独立是他们投资的前提。新达盟将脱离万达的管理体系，投资人会进董事会，影响决策权。普通员工更不用说，一位万达中层朋友说，现在集团人力不断给他们下指标，裁人，降本。他每天都能看到同事离职，裁员已经到了总监一级了。曾被看作成功上岸的万达，还是没能完全躲开这一劫。接替张霖的，是人力资源出身的张春远，曾负责被证明是失败业务的宝贝王。70岁的老王，身边可用的人不多了。去年11月，王思聪罕见地现身政务新闻中，一脸严肃的跟山东泰安领导会谈签约，穿着OffWhite的卫衣，脚上是Nike限量款球鞋。网友说，这可能是思聪最正式的一套衣服了。今年1月，思聪在三亚过生日的视频又刷屏了。烟火点燃，这位中国最著名的富二代，拿着话筒跟朋友说，自己许的愿望是身体健康：明年挣大钱。珍爱包叔，顺手“在看”

过去一个月，几乎整个长三角想买上海豪宅的富人，都去黄浦区看了一套房子。那是上海豪宅风向标翠湖天地一套三楼的房子，总价2100万，单价：15.8万。作为上海楼市的定海神针，太平桥高端系列住宅翠湖每一期，都遥遥领先，成为海派豪宅的代名词。2002年，翠湖天地一期雅苑以1.6万元单价开盘时，上海住宅均价不足5000，黄埔、卢湾、徐汇、静安四个市中心区均价不足八千。后来二期御苑、三期嘉苑入市，都创了上海房价记录。翠湖最近一次开盘在2020年，均价16万5，比起20多万的二手房，定价不高。可想要拿到资格，据说得交上千万的茶水费。最近三年，上海不少神盘跌落神坛，只有翠湖二手房价依然坚挺。去年翠湖三期还成交了一套低楼层房源，单价高达32万。今年年初，翠湖出现了历史总价最低的135平房源，单价仍有21万。这套15.8万的二手房，算是打破了翠湖的最低价记录，也击穿了上海豪宅市场的房价体系。挂牌不到一个月，连上海以外的富人都听说消息杀入上海，每天来看房的人高达：一二十组。这群帮上海楼市托底的客户们，多数是外地实业富商，他们买下这套特价二手房，不仅为了投资和自住，还想抵押给银行。现在上海房抵经营贷利率只有3点多，比按揭利率还要低。1击穿上海豪宅市场的翠湖业主是一位香港籍富豪，不懂国语。他穷尽毕生所学和大陆客户交流时，上海著名豪宅机构丽兹行发布了10月份的市场报告。这份报告论调极为悲观。丽兹行说今年上海的金九银十，是近五年来最惨淡，10月份二手房网签1.2万套，全市挂牌量高达23-25万套，按当前的去化速度需要一年半：当下的库存，是上海市场过去几十年前所未有的。比普通二手房更惨的是二手豪宅。10月份库存达到历史最高点，按现在的月均成交量计算，即时不再有新增挂牌，也需要两年半时间才能消化完这些房子。高库存带来的是豪宅大面积降价。根据丽兹行的成交数据，10月份上海成交的所有豪宅房源，比最初挂牌价降低了32%，比30天前降了17%：这意味着，当下只有降价幅度达到30%的房子，才可能被客户选择。和这份市场报告一起统计的，还有一份仅发送给客户的10月份成交房源一年降幅表。里面都是大家耳熟能详的名字：浦东星河湾一年总降幅27%、仁恒河滨城28%、绿城黄浦湾30%、西郊青溪花园39%……因为数据太过触目惊心，有上海自媒体站出来指责丽兹行：唱空没良心。包叔还是第一次知道，中介会唱空楼市。因倒挂而火热的上海新房市场，因为二手房价格急转直下，也不稳了。今年5月，杨浦滨江合生缦云开盘，触发积分81.69分，四个月后，二期再次开盘，认购率176%，已经无法触发积分。最近项目再次入市，不仅不要积分，不用抢购，开发商还选择了和中介合作：开启分销。更典型的新房市场在徐汇滨江。半年前，徐汇滨江是一片只有社保巨子能闯荡的江湖。去年入市的御江庭要92分，今年的百汇园106分，半年前的云锦东方入围积分高达118。但半年后，就在云锦东方附近，同为徐汇滨江板块豪宅的汇元玺和保利天珺入市，认购率都只有270%左右，保利天珺中建一度以为无法触发积分了，是最后两天通过销售积极邀约，才勉强触发：徐汇的信仰差点儿塌房了。2比起上海，北京市场似乎更惨一些。9月份认房不认贷政策带来的成交量上涨，迅速回落。十月份北京二手房网签刚刚过万，环比下降了25%。面对短短一个多月时间，暴涨的两万套库存，北京房东们的办法只有：降价。太阳公园一套去年5200万上架的房子，调整了五次，最近降到了4700万；朝阳公园附近老牌豪宅，一套今年三月能挂3000万的次顶层，现在卖2550万就能卖。小区内降价一两百万的豪宅随处可见。一家房企高层购入不到一年的房子，还一直挂着卖不掉。他说能卖掉就降杠杆还贷款。北京和上海的二手房都在砸盘。北京不同的地方在于，二手房把新房砸得开始降价了，这是上海还没上演的那一集。最近北京新房市场，一手豪宅的退房率变高了。从金舆东华、到中信城四期，到手的单子随时会飞。因为不断入市的低价二手房，给了新房不可能给到的折扣。改善新房也多了一大批特价房源。开盘均价8万5的崔各庄晓风印玥，拿出了一批单价6.9万的房源；后沙峪建发观云135平米的特价房，原来卖733万，现在卖659万；西红门橡树湾开盘单价6.2万，最新特价：5.7万。豆各庄沁园最便宜的一套是120平的二层，一口价580万，单价只要4万8，和之前的均价6万3相比，相当于打了七六折。因为附近的二手次新房富力又一城，挂牌均价都降到5.5万了。一位开发商说，降价的原因是为了年底冲刺指标，北京的客户基数足够厚，降价还是能卖掉房子。但其实不只是在北京，他们各地项目都根据市场情况，申请了部分房源折扣。有的效果不错，有的没有起色，甚至同一城市不同项目，折扣效果都不一样。我问他有发现什么规律？他总结了下，偏刚需的板块好一点，偏改善的板块效果比较差。刚需有结婚、孩子上学的迫切性，而改善看到房企在板块内争相降价，反而不着急买了：观望心态太浓。3一个多月前，认房不认贷刚刚出台时，市场还不是这样。当时开发商的幽怨是刚需不买房，没办法给改善腾出房票，于是二手房库存形成了堰塞湖。一家深圳的开发商告诉我：置换的热情还在，接盘的韭菜没有了。但短短一个多月时间，市场形式就再次发生了变化。刚需在开发商降价的大背景下，开始出手了，但改善客户却观望了起来。11月初，深圳柏奕府官微发布了一张声明，宣布取消当天的公证摇号程序，原因是从公示开始到摇号前的三天时间里：无意向客户登记。这可能是深圳龙华第一次出现0认购新盘。过去，龙华一直是深圳买房的热门区域，低生活成本、便捷的配套以及深圳中心的区位，被大家调侃为宇宙中心。一个又一个地王，短短几年间，龙华的房价就涨到了7字头。三年前，龙华新房供应8145套，成交了7290套，去化率90%。三年后，龙华成为深圳新房库存最大的区域。截至11月，深圳新房库存量已经超过了5万套，去化周期19个月。而深圳新房库存的五分之一就在龙华。柏奕府是两年前的改善项目。当年均价7.4万/平，这次开盘备案价最低打8.5折，还给4个点佣金。相当于，去年买的客户：直接损失100万。折扣力度放在去年挺大的，放在今年就很一般。今年，龙华的新盘都卷疯了。价格战打得如火如荼，85折是普遍折扣。和奕府、富基云珑府的案场折扣都低至85折。如果加上佣金、返点等，折扣最低至七七折。就在柏奕府开盘一周一前，龙华另一个项目和奕府宣布85折出售，并且给中介的佣金涨到8%。有人算了下，卖出一套，到手的佣金42万起。中原地产宣传佣金的海报上写着：卷王驾到，麻烦让一让，不想误伤。去年龙华很多新盘都还要加每平米三四千的装修费，今年基本送简装还打折了——因为二手房，也在降。前几天，龙华龙悦居一套63平米的两房成交了，它的价格让很多深圳人破防了。这套房子的指导价是527万；两年前，它的成交价在720万左右；半年前，它的成交价是468万；而最近，它的成交价是——300万。也就半年时间，这套房跌去三分之一；两年时间，跌了60%。统计局10月的数据，70大城市有56个城市新房价格下行，二手房有67个城市下行，创造了最近几年的记录。除了一线城市，现在很多城市已经没什么可以刺激的政策了。但改善需求最旺盛的一线城市，10月份北京、上海、广州和深圳二手住宅环比分别下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%：一线城市也蚌埠住了，信仰开始塌房。看完统计局的数据，有一喜一忧。忧的是8月末开展的救市政策，药效显然在快速消退。喜的是，统计局的数据跟房产市场一线的感受，之前有巨大的温差，现在：终于实现了神同步。411月22日，深圳调整了二套最低首付比例，不管是过去要七成首付的普宅，还是8成首付的非普宅，都降到四成。今年3月份前，经常有深圳的朋友问我，什么时候出政策？惨成这样该出政策了吧？这半年，他们已经不问了。房价跌破二手房指导价了，终于取消指导价；改善普遍降杠杆，终于认房不认贷；新房都卖不动了，终于降首付比例。这个矫枉过正的行业，爱总是姗姗来迟。这几天，政策又鼓励金融机构扶持房地产。监管机构据说还在起草一份房地产商的白名单，可能有50家国有和民营房企会被列入其中。金融机构也不容易。我们可以把马牵到河边，但是无法逼着它们喝水。我很喜欢有个企业家这两天写的一篇文章，标题是：政策的春风必须化雨。我们总不能一边掐着病人脖子，一边又说必须全力抢救病人。包叔说，他初中的时候，同学子姨生病了，他和同学去看她。他们问子姨，医生怎么说。子姨没有回答，旁边的护士小声说：Doctor。珍爱包叔，顺手“在看”

2016年年底，几位普华永道审计师到达恒大某省公司。熟悉四大的人都知道，审计师大都很年轻。这几个审计师也是如此，20岁出头，刚从重点大学毕业，他们受到了省公司级高管亲自出面的高规格招待，晚餐喝的是茅台酒：还去刘老根大舞台看了场表演。普华永道一直是恒大系上市公司的审计机构。这年7月，恒大凭借211亿美元的营收，首次跻身世界500强。他们来的工作之一，就是要确认下恒大的结转收入。地产业的朋友们都知道，开发商收到售楼款后不能算收入，只能在资产负债表中体现为合同负债。只有房子交付给业主后，才能结转为收入，这个周期要两到三年。恒大领导带着年轻人们挨个转项目，年轻人也很懂事，从不进建筑内部审查，只远远看一眼，发现楼栋外立面完工了，就会记个标记，确认收入。年轻的审计师们忽略了，他们眼前外立面完工的项目，是要精装交付的。30层左右的高楼，从外立面完工到精装交付：至少还有12个月的工期。他们参与的，是一个比1040阳光工程，更宏大的项目。1前天深夜，恒大一口气公布了2021年年报、2022年中报和2022年报三份财务报告。外界对恒大境况早有心里预期。其在3月份公布的境外债重组方案公告中，曾透露截止2021年底净资产为-1990亿。但眼前的财报，还是吓了所有人一跳。大家都记得许总说过，愿意把恒大交给国家。没想到，这哥们还真的是说到做到。今年年初刚接替普华永道担任恒大集团核数师的上会柏城会计师事务所，在财报中坦然，恒大净资产已经从2020年底3504亿，下滑到2021年底的﹣4731亿，又下滑到2022年底的：-5991亿。从2020年到2021年，一年时间，恒大蒸发了8000多亿资产。更重要的是8000亿资产中，有6643亿巨额会计金额，为以前年度收入集中调减体现，理由是轻飘飘的十二个字：企业自身会计处理方式变更。这十二个字，每个字价值553亿。恒大的解释是，2021年他们更改了收入确认政策——由客户接受物业时点改为，项目获得竣工证书或者业主占用。兽爷说，他从来没见过这么荒诞的理由：谁交了房还不去验收，是在等甲醛散味吗？但就是小小的标准改动，恒大的合约负债，一下子从1857亿，猛增到了9743亿元。去年在各地政府支持下，恒大保交楼了大约2000亿合约负债的房子。现在不仅一夜回到解放前，剩下的负债，还比初值暴增近四倍。这场赌气式的曝光，让恒大家底第一次清晰地展示在大家面前——总负债2.43万亿。在最后一刻，一辈子大手笔的许总又做了一个国家级的项目。2.43万亿，几乎赶上了如今发展势头迅猛的越南2022年的GDP了。广东拿出两年的财政收入，才能还完恒大的债。兽爷说，两万多亿，上坟烧这么多钱，阴间都得通货膨胀。一家头部民营房企老板说，这等于是给金融机构发了信号，恒大资不抵债的情况比想象中还严重。大家降低预期，该买单就买单吧：为最后一步抓人做舆论准备。一切虚假的根源，还要从恒大多年来建立的一种确认收入体系说起。首先声明，包叔不是结巴，这种体系名为：重重点工程。2恒大重重点工程内存在一种手续交楼的方式：即只要外立面完工，就算确认收入。但恒大项目多数为精装交付。外立面交楼后，其实至少一年的工期要进行。提前结转收入，是将尚有大量工程且未交付的楼盘，提前计提应付工程成本，同时确认存货成本。这么做的好处，就是在项目工程还未完工的情况下，完成了会计报表的处理。账面上看来，收入高、成本低，利润远超竞品。曾有恒大项目因提前确认收入，7个亿的工程费都没有列入报表，账面净利润一下子超过三亿元，把合作方吓得不敢接受分红。恒大的朋友说，低成本、高收入造成的怪相，就是对比同类房企，在销售差不多的情况下，恒大要多交大约三成的税。可以举例的是2016年的恒大和万科，那年恒大以3733亿销售额登顶宇宙第一房企，万科以不足百亿的差距排名第二。根据当年财报，万科总营收2405亿，利润总额392亿，扣所得税109亿后，得净利润283亿元。恒大在2016年总营收2114亿，利润总额368亿，净利润176亿。两家房企在营收相差无几的情况下，所得税扣除高于万科近百亿，为：192亿。负责编制恒大重重点工程的机构，是恒大管监中心。他们会倒排工期，到年底统计主体完工情况达标的项目，比如主体完工过10层，这些项目将成为第二年的重重点项目，要求在第二年年底前完成外立面完工。如果全国过10层的项目加起来，也不能完成提前结转收入的指标，管监中心就会下调标准，比如将完工7层的项目也纳入计划。这么做的代价，就是恒大年年都要压缩工期，以备确认收入。其中绕不开的一个环节，就是审计机构。每年12月，恒大都会将重重点项目名单交给普华永道，普华永道随即会派遣审计师核验。本该最严谨的上市公司审计环节，被恒大找到了漏洞。恒大想了很多办法考验年轻的审计师们。比如对审计师安排一条龙接待服务，比如恒大有众多分期入市的大型项目，后期没有完工，则带领审计师参观已经完工的前期项目，再具体点也不难办，假如要确认的10号楼没完工，恒大的人会带领他们审查1号楼：他们从不进去看。3一位亲历过恒大提前确认收入的员工，今天和包叔感叹，他当时就发现，这个雷早晚要爆：后续跟滚雪球一样，要用更大量的销售才能覆盖。在涉嫌收入造假的前提下，恒大经营一直保持着账面上的繁荣。从2011年到2020年的近九年时间里，恒大毛利润率长期稳定在25%到30%。这也让大量金融机构纷纷伸出橄榄枝。据21财经统计，从2011年到2015年，恒大负债率一直保持在75%左右，但从2016年开始，集团跟随着“三高”战略猛烈扩张资产负债规模，到2016年总负债就达到了1.16万亿，比前一年末增加了5434亿。仅2016年一年，就因和多家银行签订战略合作协议，银行借款比前一年猛增1284亿。除了庞氏骗局，没人敢这么干。因为恒大调减的6643亿涉嫌造假收入，大致相当于2018年到2020年累计营收的一半。但恒大已经没有办法停下来了。一旦无法用新一年的提前确认收入，覆盖上一年的收入，那这场骗局就会立时被戳破。更重要的是，一系列分红都建立在这份业绩基础上。据统计，2016年到2020年，恒大累计分红939亿。收益最多的，是持股恒大约75%股份的许老板。比如2018年恒大分红186亿：许老板自己分了140亿。包叔记得，就在2021年7月的暴雷前夜，恒大还在发布公告，试图讨论分红计划。在把恒大上交给国家之前，许总还是很恋恋不舍的。2020年底，那封著名的求助信曝光后，恒大便立即决定出售资产。这场行动早于后来被大家熟知的，和金茂、世茂等房企的洽谈，对象是一家万亿金融集团，恒大由一位副总裁负责执行，计划出售资产大约千亿。谈判中，金融集团已经深深感觉到了恒大的艰难。但在吃饭的时候，恒大为招待他们还是拿出了：50年的茅子。可惜，不是所有人都是普华永道。最终，这笔交易被金融机构否决了。珍爱包叔，顺手“在看”

1985年，一个尖锐的问题被经济学家刘树成提了出来：社会主义经济有没有周期？

1990年的春节，邓小平是在上海度过的。大年初一上午，当时的上海领导人照例去给他拜年，非常犹豫地说了一句话，改革开放政策让深圳飞速发展：可上海的经济却还是老样子。大家拜完年后，小平带着家人到户外看雪景，感慨地说，上海是我们的王牌......上海开发晚了，要努力干啊！随后，老人家竟开始自责：我的一个大失误，就是搞四个经济特区时没有加上上海。两个月后，中国最著名的社会学家、80高龄的费孝通来到上海，亲自做调研。回去之后不久，他向中央报送了一份报告：《关于建立长江三角洲经济开发区的初步设想》。费孝通认为，应该从更高的层次上来考虑上海，上海应该成为长江流域的贸易、金融、信息、科技、运输中心，成为长江三角洲和沿江地区的总调度室或总服务站。当费孝通把这条龙画出来，大家才意识到上海作为龙头的重要性。浦东新区的建设，不仅仅是这座城市自己的事情。2018年，上海领导在公开场合不无感激地说，长三角一体化的首倡者，就是费老。1设想是美妙的，但现实是残酷的。从上世纪90年代开始，长三角一体化的会议和论坛每年都召开，但大家发现，进展非常缓慢，但却每年都有新问题冒出来。说白了，江浙沪每座城市都想借别人的长处来补自己的短板，但同时都不希望自己的资源被别人白白拿去。30年的高速发展，成功地掩盖了这个矛盾。但一体化的难题，始终没有人来牵头解决。2019年11月，领导终于忍无可忍，以中央的名义，把江浙沪相交的三个城区拎出来，上海市青浦区、江苏省苏州市吴江区、浙江省嘉兴市嘉善县，成立了：长三角一体化示范区。示范区，就是要打个样给兄弟们看看。示范区做的第一件事，是从治理一个湖开始的。很多伟大的事情，第一步都是向大自然宣战。两万亩的元荡湖，四分之一属于上海青浦，四分之三属于苏州吴江。它充分体现了此前长三角一体化的现实尴尬。吴江这边的湖面上，有很多渔民的养殖围网，像人工设置的壁垒，将湖分为两半。苏州本地的渔民，根本不理会上海禁渔的指令。长三角一体化示范区挂牌成立，做的第一件事，就是将元荡湖的渔网网障拆除，渔民们亲手拆掉了自己的网，洗脚上岸。元荡湖的湖面因此完全打通，竟然达到了七八十平方公里——行政区将我们分开：但湖水将我们连在一起。人们改造了堤防、修复了岸线、改造了鱼塘和湿地、种植了沉水植物、改善了水体，元荡湖焕然一新。他们还决定修一座慢行桥——元荡桥，设计成了同心结的样子。元荡桥的审批上，由上海市水务局牵头实行一窗受理，对于不一致的审批要求，遵循就高不就低的原则。之前所有的隔阂障碍，一个个被拆除了。从此，从吴江到青浦，走路只有十分钟。包叔发现，目前四大行都没有青浦支行了，都是改名为：上海长三角一体化示范区分行。上海轨交17号线在往西延伸，元荡湖南岸的市民在家门口可以坐上海地铁。上海示范区线已经开工建设，未来与17号线实现无缝换乘。示范区成立一周年的那天，江浙沪三省民间自发举办了一次帆船比赛。浆板、游船也下了水，百舸争流。费孝通们画的那条龙，隐隐约约显现出来了。22018年7月1日，华为正式从深圳搬到东莞松山湖溪流坡村，40辆8吨的货车拉器材，40辆大巴拉员工，深圳人说，宇宙中心南山区三分之一的GDP被拉走了。就在当年，松山湖GDP增长超过60%，第二年就成为东莞GDP老大，房价就更不用说，到现在都保持着东莞最高。同样的事情，马上也要发生在元荡湖。元荡湖不远处，华为青浦基地正在建设中。2400多亩的华为基地，要容纳3万多人的研发人员，这还只是梦想版图的一部分，目前仅仅华为产业链上的企业，就确定要来19家。从智能汽车，到6G，从终端芯片到物联网芯片，青浦研发基地建成后，华为大概率会把上海金桥的研发基地，以及分散各处的办公场地，统一搬迁至新基地。没办法

4月21日，北京的天还是黄黄的，前晚刮了一夜的风。长安街上万达集团总部，进出的人心事重重。过去一周，万达年初发行的两支额度数亿美元的债券，被境外投资人疯狂抛售。彭博社说，这些票据一周内下跌了30%。同时，境外债券聊天室，到处流出着一条消息：万达商管一家子公司，打算延长其所有在岸信托融资。王健林在这天召开了集团高层会议，他确认了一部分的传言：万达商管上市遇到了困难。下午，六条董事长讲话精神迅速向下传达。最实在的是前两条，第一条说万达不会躺平，更不会破产。这样的话，过去两年很多房企都说过。第二条是：集团确实因商管上市拖延，遇到了阶段性困难。12021年，大连万达商业在排队六年回A失败后，对商管轻资产业务进行了重组，珠海国资委入股。万达商管在这年10月开始冲刺港股IPO，在连续两次失败后，于去年10月25日第三次递表。根据港交所规定，招股书有效期为六个月，但万达第三次招股目前仍未通过。也就是说，留给万达的时间只剩：四天。2021年和2022年的年会上，王健林每次都表达了万达商管必须上市的决心，只有今年的年会，老王没有提，因为他已经没有退路了。2021年夏天，大连万达商业和碧桂园物业、蚂蚁、腾讯等22家机构投资人签订了股份转让和对赌协议。对赌内容有两条，一条是利润，万达商管2021年到2023年的净利润，分别不能少于51亿、74亿、96亿。如果万达无法实现，就要零对价转让股份或者用现金补偿。这条对赌，万达在第一年就失败了。2021年万达商管净利润为31亿，不知道是不是做过什么补偿，那次对赌失败被轻轻放过了。万达后来在招股书中说，公司2021年完成了对赌要求。那么也就是剩下最后一条对赌内容了：万达必须在2023年12月前上市，否则要回购投资者手中股份。上个月，证监会向大连万达商业发了条问询函，其子公司万达商管如果年底前上市失败，得支付300亿股权回购款，要万达说清楚，上市进展和回购对万达短期偿债能力的影响。根据大连万达商业披露的2022年三季度财报，大连万达商业有3000亿负债，其中短期借款和一年内到期的非流动性负债，大概有285亿，万达账面上的325亿现金足够覆盖短债，但想回购股权，是不可能了。更重要的是，一旦这次再上市失败，万达商管可能没有再来一次的机会了。Debtwire这周发布的一份报告说，如果万达五月份前不能上市：有三笔总计13亿美元的离岸定期贷款，施贷方可以选择要求提前还款。很显然，老王对商管成功上市充满信心，这让他签订了很多没有退路的合同。2王健林的自信，来自于万达商管的优秀业绩——万达是一家年收租超过500亿的企业。2022年，万达商管收入553亿，完成了目标的99.6%、租金收入508亿，同比增长8%、商铺出租率98%：租金收缴率100%这样的业绩表现，谁看了都得说一声老王牛波一。业内人都知道这些数字有多伟大。万达商管的400多座万达广场，六成（267座）都位于三四线。万达招股书更直言过，三线以下城市人口消费能力可能不足，很多城市商业广场可能早就供过于求了。但就在去年全国商业中心租金收缴率不到50%的环境下，万达实现了100%的商业奇迹。老王也在年会上说了，全国商业中心平均租金收缴率在50%以下，而万达的出租率、租金收缴率几乎是行业水平的两倍。商管的商业奇迹，让老王欣喜若狂，他多次在内部会议上点名表扬商管，甚至号召其他高管，“都学学人家商管总裁肖广瑞”。但也许正是这些数据，让老王对公司实际情况出现了误判，他在今年年会上说：很长的黑暗隧道已经看到了亮光，明年年会我们一起喝酒。三月初，一条名为“说说2023年的万达商业”的知乎长帖，似乎打破了这些虚幻。一位自称万达商管的员工在文中指出了公司的极大罪状。最严重的指控则是，在管理层施压下，商管多项业绩造假。造假内容包括商户销售业绩、客流、空铺和短租，甚至连王健林在年会上引以为傲的直播业务，也是大量掺水的。文中提到的各种造假手段匪夷所思，比如万达广场的出租率怎么做到98%：四大区要对比空铺数量，只要系统里没有空铺就行，于是就怼钱到系统里，这些钱多数是从商户那边借的。当时正是冲刺IPO的关键期。这条帖子一出，就有不止一个万达的朋友告诉包叔，商管上市要费劲了，因为很多内容都是真的。据说，这篇帖子也令老王震惊，万达商管四大区域总裁和万达投资南北区域总裁，火速进京报到。不知道是不是帖子引起了监管部门注意，万达内部甚至有消息说，这次商管上市遇险，就是因为业绩数据被核查出了水分：销售、客流等。那篇帖子发出不久，万达的“定海神针”齐界，辞任了商管的董事长。3昨天的内部高层会议上，王健林要求：公司要全线转变战略策略，万达投资不再拿地，商管也停一停。此前雄心勃勃地归来，都按下了暂停键。他做好了最坏的打算，就像六年前一样。包叔的好友子姨曾经算过，从2016年9月1日，至2020年2月7日，老王曾经在《新闻联播》里消失了1223天。有那么些人曾经消失在《新闻联播》里，但还能回来的人没有几个。他也用了差不多同样的时间，重新回到了地产首富的位置。命运有时候挺讽刺的。1954年出生的老王，今年虚岁七十了。珍爱包叔，顺手“在看”

过去三十多年，香港的社会学家吕大乐教授，曾三次调研香港的阶级情况。他把香港人分为七个阶层，金字塔尖的两层是上层服务阶级；最低的是体力劳动工人；非体力雇员、小雇主、技术员和主管，被看作中间阶层。1989年那次调查，他发现塔尖的阶级中有超过三分之二的人，是从下面的阶级向上流动来的：更是有9.2%的塔尖人士，出身工人阶级。到了2006年，吕大乐再次做了调查。因为他听到越来越多的人开始说一个现象：中产阶级消失了。吕大乐的调查结果，其实不支持这种说法。回归前后的十年里，香港的金融、保险、地产的从业者，增加了十几万个岗位。但吕大乐确实发现了一个新情况：中产阶级的增长确实停止了。池子不再扩大了，新的水流进来，就会有人溢出去。中产阶级不是消失了，而是开始内卷了。1吕大乐调研完香港中产阶级的第二年，日本“战略之父”大前研一出版了《M型社会》，他给日本的中产阶级抛了三个问题：1.房贷的压力大吗？2.你想结婚和生儿育女吗？3.你对孩子未来的教育费用担心吗？如果其中有一个以上的答案是肯定的，代表已经在这波浪潮中，被淘汰到中低阶层而不自知。与日本、香港差不多同时，台湾也出现了“中产阶级消失了”的声音。2006年，台湾翻译出版了德国人亚历山大·勋伯格写的《穷得有品位》。从书名就能看出来，台湾的中产阶级也卷不动了。《穷得有品位》作者是德国贵族出身，自己也还保留着伯爵的封号。他经历了巨大的阶级落差，发现德国中产阶级开始焦虑了，就开始给大家做心理按摩，说：其实，我们每个人都将变穷。中产阶级钟爱的一切，最后都会陷入无止境的内卷。现在我们也感觉到了。拿手机来说，先是比赛处理器，手机的性能拉满后，又开始比赛手机屏占比，然后是摄像头的军备竞赛，现在正在进行折叠转轴的内卷。接下来，就看谁能第一个突破全息投影了。兽爷告诉我，上海迪士尼的33俱乐部，入会费已经从此前的十几万，一路涨到了50万，而且还要排队，因为限额已经满了。本来买俱乐部会员是为了不排队，但现在还是要先排队。要么提供别人给不了的品质，要么提供前所未有的价格，除此之外，根本没法留住中产阶级的心。几周前，保时捷公布了上市以来的第一个财报，总结起来一句话就是：2022年是保时捷历史上最赚钱的一年。他们的销售暴涨了27%，中国依然是最大的市场，这已经是连续第八年了，虽然在中国卖的车数量少了2%，但是收入增加了27%。为了回报中国人民的厚爱，保时捷决定——继续涨价，把利润率做到20%。不知道马斯克会不会哭死在厕所，自己吭哧吭哧搞技术，好不容易把特斯拉的利润拉高到15%，但保时捷动动嘴就行。不仅是保时捷。过去五年，宾利的个性化定制部门，业务量也翻了五倍。到了2022年，宾利全年的利润已经达到了7亿欧元。宾利总经理说，尽管有疫情，芯片短缺：但消费者在选装和定制产品上花的钱更多了。2今年初，有朋友带我看了福建泉州的一个项目，让我猜猜它的价格。这个项目做了很多反常识的东西，比如，他们把主入口主动向红线后退了十几米，在门前留出了一个广场。这样一来，业主回家的时候，就有了一个心情转换的空间，还有了五星级酒店的仪式感。至于入口，门长100米，工艺同样造价不菲。朋友说，这个项目公共空间的打造，从大堂，到园林，到水系，都是按照华尔道夫酒店的标准来的。再比如，项目很多地方用到了一种绿色花纹的石头，大堂的迎宾柜台，喷水池的边沿，还有屏风和景墙上，朋友说这款石头是有名字的，普拉达绿，是被某顶级奢侈品用在旗舰店里的：造价4000元/平米。更讲究的是项目的会所，会所里有行政酒廊、茶室和雪茄吧等，都是五星级酒店的配置。这个仪式感满满的项目，是龙湖在泉州开发的御湖境，它的售价仅仅是：16000元/平米左右。开盘当天，喜欢回老家起大厝的泉州人，很快就把房子抢光了，最抢手的是196平米的大户型。我问了龙湖的朋友，他们说这块地本来是要做传统小面积快销盘的，但集团看过之后，却觉得不太满意，要求重新做规划，将项目的骨架拉开、尺度打开，把产品力提到新的高度。去年，正是房地产最水深火热的时候。但那个曾经让绿城跑来学习的龙湖，却产生了危机感，开始反思，产品创新是不是能跟上客户的需求。火焰在龙湖心中升腾，很快，一场产品革新在龙湖内部轰轰烈烈展开。于是大家看到，2022年11月，龙湖推出了一条高端产品线——御湖境；三个月之后，又推出了另一条高端产品线，云河颂。而且两条产品线的气质截然不同，御湖境线条硬朗，身形挺拔；云河颂线条柔美，姿态优雅。兽爷谈场恋爱，三个月连手都牵不上，但龙湖能在三个月内连续推出两条高端产品线。这家公司的产品研发和供应链积累，比兽爷女朋友的心机还要深。龙湖研发部门的思路很清晰，他们将目光投向了顶级酒店和奢侈品，从最顶尖的产品中汲取工艺灵感。设计师们解构了大量的高端产品，从高端酒店，到汽车，到顶尖建筑，将学习到的东西，快速用在自己的产品升级上。比如，御湖境的线条，灵感就来自劳斯莱斯的前脸；他们还把劳斯莱斯的星空顶，用到了地下光厅。华尔道夫这样的顶级酒店，同样是龙湖学习的对象，他们把华尔道夫最精髓的穹顶天花和艺术画壁的设计手法，用到了御湖境的会所和大堂里，甚至连电梯厅，也用的是华尔道夫的解决方案。产品革新那团火焰一旦点燃，似乎就无法熄灭了。上海的朋友告诉我，龙湖在松江御湖境立面所用的弧形铝板，是需要定制的。而安装更是麻烦，因为弧形与直线交接难度，和普通铝板安装不是一个数量级。要确保弧形的每个角度跟直线完美对接，就需要从选材到加工，再到安装：精度要求都是毫米级。3前两年，故宫博物院把宫里地上铺的砖，送去了国家建筑工程质量监督检验中心。检验中心用扫描电镜扫了砖的表面，发现放大一千倍后，砖的表面仍然致密，腐蚀性物质根本进不去；放大一万倍后，才出现了一些微小的缝隙，宽度不到1微米。它们在故宫的地上，已经铺了整整600年。这种故宫专用的砖，是苏州产的御窑金砖。制坯要8个月，焙烧要130天，一块金砖从采泥到出窑，要历时一年的时间，产量极低。2013年，御窑金砖才真正逐步走向民用，但产量依然很低。烧砖师傅会把自己的名字刻在砖上，相当于签了责任书。成本这么高的砖，被龙湖用在了云河颂会所的影壁上。类似的传统工匠，龙湖找到不少，成都云河颂把不少漆器放在了会所，门庭的金属花纹，用了唐、切、锻、拼、錾等传统手工工艺。从御湖境到云河颂，龙湖喊出了一个口号：不止精工，更是艺术。西安云河颂门口的两棵迎客松，是从山东泰安找到的，8米的树冠本来就很少见，这两棵树更是罕见地形态对称，为了把它们运到西安，还要把15立方的土壤一起运来。迎客松中间，是一个重达15吨的汉白玉雕塑，是艺术家手工雕出来的，成为了项目的身份符号。手工艺制品能带来仪式感，确实不是工业品能比的。为了做好下沉式会所的庭院，龙湖的研发团队收集研究了全球各地有特色的庭院，最终选择日本京都的琉璃庭院。他们快速解构琉璃庭院的设计思路，做出了一个草木郁郁葱葱、院内光影缤纷的龙湖庭院。在西安云河颂下沉庭院的中央，就放了一棵琉璃光树，叶片由7位非遗匠人手工烧制，从烧制叶片到将叶脉串起，七位传承人共历时500个小时，一共有331枚叶片：每片叶子代表一户业主。这些年，“诚勤朴慎”已经逐渐刻进了龙湖的骨子里。这四个字来自于一家民国时期就创办的纺织实业公司。龙湖确实把地产做成了实业。做高端产品，就一定要追求工艺，在工艺之上，更把艺术之美，带给消费者。高端的住宅产品，本来就应该是这样的。不倚靠地段而沾沾自喜，更不会因为限价而趁机折腰。《工艺之道》里说，只有具备了服务之心的器物，才能被称之为器物。前两天，住建部部长呼吁房地产借鉴汽车产业，像造汽车一样去造房子，他的意思是，希望房地产追求工业化。但汽车和汽车是不一样的，大多数可以在流水线上装配，但少数也需要手工定制，需要精心打磨，需要和使用者产生情感连接。御湖境和云河颂，显然是走了后一条路。那个靠着产品从西南一路杀到京城的龙湖，似乎也在两条产品线的研发中，找回了少年感。过去的三个月，西安的大唐云河颂不到两百套房子吸引了1000多人抢购；泉州的御湖境成了现象级的项目，晋江每卖出2套房子，就有1套是御湖境；北京的御湖境，一直霸占着顺义豪宅销售榜首的位置……市场的反馈给了龙湖更大的底气。龙湖的朋友说，他们已经准备好了更高端的住宅产品，只等拿到更合适的地块了。珍爱包叔，顺手“在看”

2015年，碧桂园一位区域总裁提出辞职。按照碧桂园的同心共享计划，区域内新开一个项目，区域总就得强制跟投80万。这位30多岁的区域总不像明星刘森峰，还没搞到过多少钱，一个项目接一个项目地刷卡，都快揭不开锅了。在顺德碧桂园大道1号，莫斌和杨惠妍特意挽留了他。碧桂园的2号和3号人物你一言我一语，劝这位靓仔别走。年轻的区域总心动了，决定回家再想想。刚回到家，他手机又弹出一封公司的新邮件：亲，又有新项目开盘，按照同心共享计划：您得继续跟投。一切都发轫于2012年10月。杨国强想到了能让自己名垂青史的主意——成就共享计划。项目一年内实现现金流回正，高层和操盘团队就能拿到项目税后20%的利润。为了让共享计划落地，他创造性地提出了：567法则。这就是后来成为金科玉律的高周转法则。对于中国房地产来说，这项发明不亚于发动机加上了涡轮增压。一年多后，碧桂园大约三分之一的项目满足了条件，第一批六个项目发放了成就共享奖金——8028万。大家都眼红了，后来一天卖一个亿的江苏区域总刘森峰说，2013年，所有人都拼了命。2014年，碧桂园又在成就共享的基础上，设计了同心共享计划。项目会拿出15%的股权，由集团到区域的高层强制跟投，现金流回正后结算。碧桂园前CFO吴建斌说：杨国强找到了一把打开金矿的万能钥匙，可以给公司带来取之不尽的财富。2019年，碧桂园公布的权益销售额为5522亿。有人说，那年凤厂全口径销售额其实突破了一万亿。一万亿是个什么概念？当今世界GDP不到一万亿人民币的国家，还有130多个。参与双享计划设计的吴建斌曾说过，这个机制的隐患受“环境”影响极大。（如果）环境不好，仍按照环境好时的计划来铺排工作，就会造成大面积实现不了“成就共享”的惨痛局面——存货增加，现金流紧张。这是一个十分可怕的未来。现在，这个“十分可怕的未来”，真的来了。13月30日，碧桂园召开了2022年业绩会。这次年报，碧桂园罕见地没有公布毛利润率。2019年到2021年，碧桂园的毛利率从26%，一路下降到了17%。去年碧桂园为了抓回款，基本放弃利润，打折卖房子。在收入下降17%的情况下，毛利润跌了三分之二。碧桂园的朋友估算，有8成区域亏损，再降价，碧桂园就有点承受不起了。这也就是莫斌在业绩会上说的：2022年，碧桂园在利润表上付出了巨大的代价。今年一开始，碧桂园集团就把利润放到了考核指标的一位，为了防止资产负债表也付出巨大代价，一项重要的权力被收归集团：资产定价权。去年，碧桂园公司核心净利润26亿，股东应占利润，则亏损了60亿。从盈利26亿到亏损60亿，其中大部分差距就是项目计提的减值。从这一点来看，三四线的房子是真的不值钱了。碧桂园也在努力转型一二线城市。但内部很多人确实也对转型没什么信心。包叔有位朋友在碧桂园一个比较优质的区域当领导，他说，按照目前全区域的现金流看，2023年能完成保交楼就不错了。至于一二线拿地，碧桂园产品力真的不够。但二小姐自己对转型很懂，她说碧桂园有两大核心竞争力：产品力和成本力。这是可以说的吗？从今年一季度的数据来看，宇宙房企行业老大的位置，今年应该是保不住了。当然，杨老板一直也没那么想做老大。但更难受的，是这家长期专注于三四线城市，收割棚改和城镇化政策红利的房企，已经失去了它的主要市场。有头部房企最近发了个研究，说中国的一线城市和三四线城市正在“九一分化”。综合实力排名前10%的城市，占掉了全国60%的房地产市场，而且这个比例仍在不断提升。剩余

随着一枚黄色乒乓球滚落，3月24日下午，人头攒动的第一拍卖厅响起掌声。这是北京市政务服务中心。大家羡慕地齐齐回望，挤在最后一排不起眼角落里的两位黑衣男子一跃而起，对视一眼，激动地击掌。他们刚刚摇中北京土拍史上单场参拍企业最多的地：42家房企报名的朱辛庄0028地块。年初越秀拿到的旁边一块地，楼面价是三万七，并要配建4.5万方现房。这次的0028地块离地铁更近，只要三万五，还没配建。总价也不高，这对还有点钱的中小房企很友好，他们测算后很震惊：利润率有15个点！报名阶段，42家房企就把价格顶到上限。有四分之一的房企是初次进京，比如上海大华，海南恩祥、明芳地产……明芳地产的项目基本都在邯郸。和它一样参拍的邯郸房企还有万腾、万浩、邯郸合金……过去两年，河北房企日子都不好过，几家龙头房企先后暴雷。邯郸去年出让土地数量比前一年少了近100宗，新房成交量下降了55%。进京似乎是当下更好的选择。去年北京高端住宅全年成交量同比大增66.9%，中国楼市最近两个月的阳春，也是从北京上海点燃的。但搞钱这件事，当大家都看明白后，它就早已变成一片红海了。0028地块拍卖现场，不少投资人带着红口罩，有的还身披红色战袍；有家外地房企的北京负责人，特意去集团总部出差。他前几次拿到好地，都是在老板身边；还有公司的北京负责人在土拍前，去了趟雍和宫：烧香。房改都二十五年了，很多人的投资，仍然是一门玄学：不知道怎么干好的，也不知道怎么干黄的。1上周，包叔去了一趟广州，听保利发展的朋友讲，在去年楼市信心最差的时候，所有人都不投资了，他们仍然坚持招拍挂拿地，帮一些地方解决现实的困难。一年后再看，他们当时拿的地，现在利润率，是15个点——现在大家哄抢的朱辛庄地块，利润可能也就这个点。保利发展是有自己严格的投资纪律和方法的。大部分企业不会把自己搞钱的方法写出来，就算写出来，也不会对外发布，比如掌握了最全楼市数据的链家。保利发展会写出来，而且每年都毫无保留地放在他们的《房地产行业白皮书》里，每年年初对外发布。昨天，他们发布了今年最新一版白皮书。这是一本基于数据的房地产行业操作指南。不管是企业还是个人，看完后都会有收获。包叔觉得大家有空去雍和宫烧香，还真不如花点时间多做做研究。如果实在没条件做研究，最简单的事，就是站在“巨人”的肩膀上。2去年年底，一个网红经济学家发布了2023年的中国经济的十大预测，第一条重磅研究，就是房地产步入存量分化时代。他说自己分析了美、德、日等发达国家近百年的数据，认为自己有了一个大发现——应该跟着人口流动去买房。未来70%的城市面临人口流出和房子过剩，只有20%左右的都市圈城市群人口流入。我们将会首次见证房地产的分化式复苏。其实关于城市分化这件事，保利早在2019年的白皮书就总结出来了。那一年他们就开始说，中国人口进入质量时代后，城市会抢夺人才，人才迁移又会改变城市格局。所以四年前，保利便提出了最优百城的概念。前年，保利又说，房地产行业虽然整体周期波动比较平滑，但有的城市依然能独立周期大波段运行。他们在白皮书里，进一步提出了城市超级分化的观点。他们都说对了。从前年开始，上海和北京，都走出了自己的超极分化行情。到了去年年初，地产行业正经历史上最严调控。保利去年白皮书的核心观点，是政策叠加效应将导致市场向下击破箱体：出现超跌。他们用自己的来访数据举例，2021年上半年，周度盘来访80-100组，下半年周度来访50-60组，断崖式下跌。他们预测因交易萎缩带来的房地产税费锐减，及土地出让金腰斩，将给政府财政收入带来压力：恐影响城市的建设投入，甚至累及到公务员和事业单位员工的薪酬绩效。白皮书发布两个月后，有媒体报道沿海多地公务员薪资下调，幅度约两三成。也是在行业最低谷时，保利呼吁实现三稳。房地产行业是我国的支柱产业，对GDP的贡献率为6.8%，将上下游50多个行业增加值合计，对GDP贡献率接近20%——房地产还有需求支撑，还有发展空间。去年年底，主管部门开始对外强调稳房地产的重要性，其依据，几乎和保利说的一样。房地产的需求在哪里，保利那时也说了，虽然商品房进入减量时代，进入高质量发展时代，但人口、产业正在加速向大中城市聚集，人口增量城市还在发展。为了给大家指条明路，保利连自己大本营广州的投资需求都直接划出来了：广州中心四区聚集了46%的就业人口，以其为圆心，天河属于一线，从化属于四线。在今年，保利在白皮书中总结提炼了更加精准的现象：结构性长牛。3前段时间，有个认证为海康威视员工在社交媒体上问，现在该不该在杭州买房。他说自己是河南人，今年22岁：家里存的50万定期到了，家人问他要不要在杭州买房。下面的回复，一片嘲笑。但很多人不知道的是，杭州贝壳统计过，200万以内的二手房，占到杭州成交量的36%。小红书上有篇办公室竟然组团买老破小的贴文，文中介绍了办公室5个同事集体从远大新换到老破小的经历，几万人围观了这个帖子，大部人都说：老破小真香。与此同时，杭州最贵的公寓，前几批推出的房子都已经销售一空。现在他们封楼了，准备涨价10%。几天前，保时捷公布了上市以来的第一个财报，总结起来一句话就是：2022年是保时捷历史上最赚钱的一年。他们的销售暴涨了27%，中国依然是最大的市场，这已经是连续第八年了，虽然在中国卖的车数量少了2%，但是收入增加了27%。消费的另一端，是另一番景象。2022年，中国卖出去了500万辆新能源车，其中，A00级车型占到了

1912年8月12日的深夜，教育部科级干部鲁迅又一次被邻居的叫嚷吵醒，说的还是闽南话，听又听不懂，骂又不敢骂，只能写7日记诅咒他们：半夜后邻客以闽音高谈，狺狺如犬相啮，不得安睡。这样的事，让北漂的鲁迅很苦恼。半年后，他终于找个机会，换了个房间。房间朝东，采光不好，院子里还有一颗大槐树，房东告诉他，曾有个女的吊死在这里。但和隔壁的吵闹相比，起码难得清静。之后几年，鲁迅天天埋头读书、写公众号，倒也安静。直到1918年，他的《狂人日记》一夜之间十万+，鲁迅成了最有名的大V，就连李大钊胡适也和他互粉。不愧是绍兴师爷鲁迅，趁势把弟弟介绍到北大任职，一起租了新的房子，还把老妈也接到北京。兄弟三个一商量，索性将绍兴的祖屋卖掉，减仓三线城市，建仓一线城市。和蔡元培胡适这种一辈子租房的人相比，鲁迅是非常有理财意识的了。后来的半年，鲁迅每天坐在绿中介的电动车后座去看房，从2月看到8月，才找到合适的房子。掏空六个钱包不说，自己还背了800大洋的贷款。但他没想到，新房带来的全是烦恼，日本来的弟媳很作，整天只知道到燕莎买买买，最擅长的是背后嚼舌根，挑拨兄弟的关系。1923年7月，积蓄已久的家庭矛盾爆发了。野史里说，弟弟周作人把鲁迅的书扔了一地，还拿起书架上的古玩砸他。鲁迅也抄起枕头反击，来了场pillow

上周，北京三环内一个售楼处的洗手间，两个来看房的男人一边放水一边讨论房子。一个问想再去其他项目看一眼，然后再回来，怎么跟销售说才不至于尴尬？另一个人说，你都决定一会儿要回来了，还是先交钱占上房子再出去看吧。这位说完，洗手，下定金。恍惚间，房地产又回到了2015年，上千万的资产交易，在谈笑间就愉快地完成了。这个项目是北京十万+的高端项目，二月份最快的成交记录是一栋总价3700万的楼王，客户从踏入售楼处大门，到划卡按密码：只用了20分钟。兽爷说，自己去菜市场买白菜都没这么快。一部分优质资产的成交价也在水涨船高。上周海淀的融创西山壹号院。成交了一套楼王。这个项目海淀人民都很熟悉，过去单价只有十万出头，但这套181平米的顶层南北总成交价2520万，换算下来单价飙涨到了13.9万。两三个月时间，北京海淀最具代表性的二手房项目，成交价涨了两三万一平米。买贵了这么多，但成交中介说这位客户的特点是：不差钱，拦不住。1过去三年，每年北京楼市开春都会经历一波阳春，量价齐升。到了五六月份，需求消耗殆尽，市场急剧下行。今年北京楼市的开头，也有点相似。我爱我家的数据，1月28日后的二十天，北京区域带看量环比增长超过八成。而链家，最近的周六日都成交了六七百套二手房。2月份的前二十天，北京二手房就成交九千多套。按这个速度下去，北京这个月二手房成交量要奔：一万五千套。这轮阳春，是从高端房产的热销开始的。上周北京市住宅成交前三名，都是高端改善项目。信达中心東外39號排名第一，成交均价12.5万的房子一口气卖了15套。信达后面是均价13.4万的远洋LAVIE。而很多不那么好的房子，业主越来越能接受议价，只求尽快出手。开发商的首付分期活动给了他们置换的机会。从去年开始，北京望京、亦庄、大兴有大批项目出台了首付分期政策。客户只需要先交10%或者20%的首付款，就能锁定一套房子。大家明白，短时间内这样的机会，很难再有了。暖风吹来，这批业主完成了套现，出手豪横。前几天，昌平红盘国誉燕园入市，周末两天成交了36套；通州双地铁新盘京玥兰园开盘，热销12.8亿。这周西红门的华润橡树湾开盘，项目单价六万六一平，大家挥舞着钞票，当天买走了16.2亿的房子。有地产商朋友判断，这次热度会延续两个月：客户都在赌。皇城根脚下的人，似乎都有一种敏锐的嗅觉。房山市住建局说，在中介和购房者间流传的房山即将试点“认房不认贷政策”是假的。很多事情，一辟谣，大家才知道可能有这么一件事。一线城市放松限购，是楼市刺激政策最后的大招。昨天，还有消息说因为楼市回暖了，郑州有银行将房贷利率由3.8%调升至4.3%。这些迹象都表明，中国楼市政策在经历了持续一年多的放松后：政策的顶，也终于到了。2去年8月份以后的很长一段时间，上海豪宅中介都在推荐降价房源。最开始只有零星房源降价，继而越来越多，最后甚至制成了一张长长的降价房源表。短短四五个月的时间里，中国最好的二手房市场挂牌价下降了15%，二十四五万的尚海湾、翠湖和云锦东方，成交价降到了二十一二万。但春节过后，中介朋友推介的降价房越来越少。直到最近，消失不见。中介开玩笑说，还没涨价，就不错了。和往年不一样，上海今年二手房市场的热度，远远不及新房。凭借着新房超高的性价比，一月份至今，上海已经连续出现了五个日光新盘。最近青浦区的虹桥逸都项目开盘，276套房源售罄，只用了3个小时。二月份第一周，上海新房成交面积环比上涨345%，第二周，又环比上涨了40%。朋友开玩笑说，现在买豪宅的客户，都是抢不到新房的。但随着二手豪宅价格下降，新旧房源的价差也在缩小。二月份的前两周，上海豪宅市场成交了近四十套房子，相当于去年一个月的成交量。去年雷打不动的豪宅客户们，春节后勤快了起来。有的在一天之内见了两个房东，这在豪宅交易中是很罕见的：这个不卖，马上谈下一个。上海链家数据显示，2月份前两周门店的成交量增长了五到六成。目前上海豪宅市场的房源，主要还是：去年年底挂牌的底价房。豪宅中介按照经验判断，这轮热度持续到三月中旬，客户估计会冷静下来，因为那会儿新挂牌的，就要涨价了。四大一线城市中，深圳市场也在回暖。二月份第二周，深圳全市二手房成交784套。如果按照这个速度下去，可能要迎来一次三千套成交量的肥月，是过去两年平均数据的两三倍。不过所有一线城市的回暖，只是传递一个信号。都没有二线的升温来得那么剧烈，那么迅速。前段时间，包叔的一位朋友在成都龙泉、双流连续看了一周二手房后，决定从两套心仪房子中定下一套。下午，中介帮她约了她最中意的那套超高层的房东面谈，但房东电话多次未接通。这时，她喜欢的另一套房子有其他买家想约房东谈，她把机会让出去了。晚上11点多，中介电话突然打过来，她想面谈的房东直接下架了房源，觉得卖便宜了。王琳想起了那套让出去机会的房子。中介说，那套当天下午就卖掉了。另一位朋友也经历了房东跳价。他正按照谈好的价格准备交定金，房东就变卦说一分不少，按原价卖：这只是过了几分钟。在贝壳后台，成都15个贝壳签约中心签约室的状态都是“爆满”。晚上11点还有人赶着去签约中心签单，签约经理每天加班到凌晨两三点。他们说，这不是回暖，这是剧烈升温。从那以后，各地经纪人手里要是手里没有一段贝壳的签约中心爆满的视频，就没法在中介圈混了。2月17日，紧随成都之后，杭州宣布当日二手房成交317套。杭州上一次日销量突破300，还是517新政放松限购之后。杭州的成交量堪比新政，成都的销量猛翻一倍，都不及郑州的锣鼓喧天。2月5日，郑州贝壳发布一张喜报：单日成交量破400。这原是一座单日销量能连续破百就要庆祝的烂尾之城。32月13日，成都宣布二手房成交量达到史上最高的1052套。一个去年月均销售一万二千套的城市，忽然刷出了月售三万套的成绩，比兽爷生理卫生课自称考满分还震惊地产圈。这个数据公布后，有网友开始较真。他将去年和今年农历初七开始15天内的成交数据比较了一番，发现成交量并没有好太多。去年和今年1月个人住户贷款数据再次比较，发现在今年人民币贷款同期大幅增加的情况下，个人住户贷款却更少了：市场没有舆论渲染得那么夸张。一个更直接的证据是，成交量创纪录的前两天是周六、周日，官方披露的二手房成交量为：84套和0套。很显然，这是一个经过精心操纵的数字。谁说我们的地方政府不懂宣传的？数字可以作假，但情绪很难掩盖，就像喜欢一个人，捂住嘴巴，从眼睛也能流露出来。十多天前，央行公布了一月份的金融数据。一月份，M2余额273万亿，同比增长12.6%，增速创造了2016年5月来新高。人民币贷款4.9万亿，同比多增9227亿，刷新了单月最高记录。经济学家马光远说：我听到了央行发动机的轰鸣声。今年大家的目标都出奇得一致，就是努力搞钱。前几天，和一位做私募的老朋友聊天。他们前年在恒大身上受伤颇深，去年转道帮城投融资。但一年时间下来，才知道政府生意还更艰辛，很多城投公司付不出来利息。他们今年重新放开了房企白名单，打算再和开发商做生意。谁知世界已经变了。开发商已经不缺便宜资金了。有的和银团对接贷款和险资，资金成本只要六七个点。还有的大开发商直言：本质上我们不缺债。朋友哭笑不得地说难以和银行抗衡，自己资金的募集成本就能算到八九个点：通胀率都8以上了，我们的理财都抗不过通胀。当通胀高启时，资金本能就会寻找保值通道。历史的惯性，在房地产这一页是如此沉重。但惯性也有结束的一天。而我们离这一天，越来越近了。前几天碧桂园年会，杨主席要大家去一二线卖得出去的地方拿地，三四五线拿地则要评判市场，确保销售。另一家去年没怎么拿地的房企也展开了拿地计划，他们的目标城市只有五个，上海、苏州、杭州、南京和合肥：并且要封顶要摇号的热门住宅。包叔原来写过，早在三道红线出台前，开发商就锁定未来房地产的主战场了：大约十座城市还有发展盈利的空间。今年这个春天来之不易。留下的开发商，都是被精挑细选过的，可能是历史上最有财务安全意识的一批商人。他们将三四线城市抛弃在了这轮小阳春之外。被开发商抛弃，就意味央行的水很难流到那片干涸了三年的土地上。后果可能像商丘一样连公交公司都会因为财政补贴不到位而暂停运营。众多二线城市也战战兢兢如成都一般，想尽早拿到继续参与地产游戏的入场券。谁不想接着奏乐接着舞？2月13日，同时在房地产重灾区的河南驻马店，上蔡县县政府主办的房产展销会上，表演了钢管舞、胸口碎大石的活动。两天后的早上8点半，一支中介组织了很久的看房团坐着大巴车从平顶山光明路出发。到了郑州。二七区亚星锦绣山河项目沙盘旁的红色大屏幕上写着贝壳专场团购会。这天项目案场，中介拍下看房团热热闹闹参观售楼处的视频说：老乡来了。那些老乡是怎么来的我不知道，但后来河南老乡王朴石因为想看热闹，问了一句自己能不能参加，被中介追着打了很多天电话。王朴石说离了八十公里，去不了。中介说，等着，我开车去接你。珍爱包叔，顺手“在看”

1995年，崔健来到郑州金水区文化路上的省体育场，办了一场演唱会。在那个年代，主办方没有举办大型演出的经验，音响设备出了点小岔子，现场秩序混乱，呼喊声、汗渍味包裹着上万疯狂的郑州人。没有荧光棒，大家就拿出打火机在空气里晃荡，椅子踩坏了好多把。第二天，本地媒体说好几百人东西搞丢了，衣服也找不着。举办方回忆起来，满脸惭愧：演唱会有点失败。国际形势也变幻莫测。除了硬桥硬马的正面战场，一场轰轰烈烈的民族工业保卫战打响了。全国各大商城里，大彩电、洗衣机、电冰箱琳琅满目，惠普、IBM等国外品牌手握资本和技术大举进入中国人的日常生活。听说中国要降低彩电关税，日本松下一年在中国建厂12个，放出豪言，不惜30亿美元也要占领中国的绝对份额：打败一个企业，占领一个行业。彩电行业的老大哥长虹慌了，他们仓库里堆了价值20亿，近百万台彩电，多到放不下。当时长虹的利润是25%，时任长虹董事长倪润峰顶着四面八方的压力直接降价30%，殊死一搏：我已经做好了坐牢的打算。其他人的日子更不好过，同行李东生喊话要做产业报国的敢死队，当敢死队长。1李东生是TCL创始人、董事长。1995年后，经历价格战的洗礼，中国彩电市场格局被改写。长虹利用一些大经销商，展开了凶猛的回击战，日资很快退居二线，长虹成了民族英雄，独占鳌头。彼时，TCL的业务并不顺利，李东生只好另谋出路。那年4月，TCL来到郑州成立分公司。他们的第一站选在了金水区，在这片广袤又充满机遇的福地，TCL做了一次业务上的大创新：把产品定价权下放给基层。成立当年，郑州分公司卖了7000万的货，之后两年销售额更是涨到三亿。干得好，很快有人眼红了。长虹在郑州的大经销商郑百文集团找上门来，提出了一些苛刻的需求，TCL没同意。一场商战不可避免爆发了。TCL

2009年，世界最高建筑迪拜哈利法塔出了一批现房，9到16层做成了144间公寓。这些公寓大都是一居室或者两居室，室内设计则是由奢侈品大神乔治·阿玛尼亲自做的。大家不嫌他是个新手设计师，阿玛尼公寓很快被全球的富人们抢光。项目的成功也让阿玛尼老先生看到了自己做室内设计师的天赋，开始花大力气来做房地产项目。当然，老爷子不傻，做的都是轻资产，自己只负责出设计和冠名，顺便卖卖阿玛尼的家具，合作方要付冠名费和设计费，而且每套房子销售完还要给阿玛尼分成。在“贴牌”这件事情上，中国人是最热情的。很快，就有一个胡建人找到阿玛尼先生，提出在成都复制迪拜的成功。很快，阿玛尼艺术公寓就落地成都一环边上的九眼桥了，在成都房价平均只有6千的时候，阿玛尼公寓的开盘5万元/平米起：

上个月月初，碧桂园开了一场非常简洁的年会。管理层对2022年的业绩做了个简单的回顾，就把等着学习杨主席新诗的包叔晾在一边，匆匆撤退了。碧桂园还是宇宙第一房企。但湖面上一些细微变化已经发生。在过去一年里，碧桂园只拿过4次月度销冠，比前年少了一半，而保利七次折桂。最后排名里，今年还不太想当第一名的央企，在距离碧桂园不到100亿时，猛烈地踩了刹车。年会的冰度渗透到全集团。几天后，忙了一年的凤厂员工发现，碧桂园从上到下，停发年终奖，人员优化也在持续。碧桂园2022年的权益销售额同比下跌三成多。他们还不是最惨的。2022年的房企排行榜，100家房企销售额同比下降了四成多。融创、富力同比都下降了六七成，销售额只有400多亿的恒大更不用说了。50强房企里，有两家房企实现了销售额正增长。一家是张新面孔：国企越秀。它以1269亿销售额杀入行业前20。另一家是我们的老朋友万达。2022年，万达销售额同比增长55%，从82名一跃至行业第33名。上一次万达排名跻身前35名，还是在2017年。那一年，王健林还是中国首富。都说三十年河东，三十年河西。但这个时代，“三年河东，三年河西”可能更恰当。你看才六年时间，中国房地产业已经是几个轮回了。2022年的胡润百富榜里，王健林家族时隔五年，以1000亿再次成为：地产首富。地产只映衬出了万达的一角。1月12日，万达商管集团公布业绩。2022年商管收入553亿，其中收租就收了500亿。这一年，龙湖经营性收入为234亿，华润置地租金收入是184亿元，新城商业运营收入大约100亿。中国开发商里最以商业闻名的三家加起来，租金收入也就跟万达差不多。而另一位以商业地产闻名的大佬，潘石屹三年前去国万里，已经很久没回来了。商管集团公布业绩的第二天，万达集团在北京低调召开年会。这场年会依然只是工作会议，没有晚宴。现场参会的朋友回忆，老王瘦了很多，也苍老了很多。他说碰到2022年民营企业难上加难的一年，万达还能发工资、奖金，还能开年会，已经很难得了。会议最后，他说：很长的黑暗隧道已经看到了亮光，希望各位努力完成业绩，明年年会我们一起喝酒。新年新诗可能还是学不到，嘹亮的《假行僧》似乎还有希望听得到。1六年前，老王红光满面，告诫迪士尼“有万达在，迪士尼20年别想盈利”，并以人生导师的超然之态，告诉年轻人目标不要太大：先定个小目标，挣他一个亿。未几，遭遇滑铁卢，银行一夜之间对其关门。最终不得不忍痛贱卖资产，在含有摔杯声的“谈笑风生”里，完成交易。六年后，当年摘了老王桃子的人——孙宏斌和张力，一个暴雷了在苦苦自救，另一个不仅暴雷了，还在伦敦被警方逮捕。前几天，有传言说曾经的白衣骑士、段子手孙宏斌，终于等来了自己的白衣骑士。他在与国企越秀在谈超过200亿的战略合作。包叔打听了下，应该还是一个烟雾弹。而在今年万达的年会上，只言片语中，那个傲娇的首富，心气似乎又回来了。老王在年会上说，以前日子好，万达的本事体现不出来，很多同行还不服气。三年疫情冲击下，尤其是2022年的超强冲击，全国大型实体服务企业：除了万达，没有一家能完成目标。撑起万达两千亿营收的两根柱子，仍然是投资和商管。不过仔细比较能发现，老王已经悄悄完成了收入结构的调整。2020年万达1400亿的营收里，主耕房地产的投资集团贡献了八百多亿。到了今年，这个数字降到了500多亿。商管集团的营收却从400亿猛增到553亿，与投资集团基本持平。投资集团新任总裁黄国斌，在年会上明确强调了2023年的计划：不再拿地。2017年之后，包括恒大、融创和富力等房企还在加杠杆，老王却一直在去杠杆。六年来，他几乎没有怎么拿地了。到2023年，万达多年攒下的土地储备，终于要消耗殆尽。包叔写过，去年万达集团有一大笔债务到期，是万达投资贡献的真金白银。一些万达投资的合同，也要改为和万达商管签约，增加商管公司的收入。但现在，万达地产协助商管为集团补充现金流的历史任务似乎快完成了。万达地产的朋友说，现在一个城市公司都不一定有一个重资产项目了。一个在万达内部广为流传的猜测是，万达投资的两个区域将在2023年合并，甚至取消。万达敢在2023年不再依靠房地产，当然是商管集团业绩太好了。去年全国商业中心租金收缴率不到50%，而万达公布的数据据说是：100%。2过去两年的年会，老王一定会提及商管上市的事。今年，却没有再提了。2021年10月，珠海万达商管第一次向港交所递交招股书，五个月后失败；第二天，万达继续提交招股书，又是六个月，再次失败。根据对赌协议，万达商管如果不能在2023年11月前上市，要回购腾讯、京东等股东上市前投资的340亿，还要拿出一大笔现金补偿。对赌，一直是悬在老王头上的一把利剑。万达商业去年管理了近500个商业广场。2023年，老王还计划再开业56个广场，商管营收要突破六百亿：轻资产占比要超过60%。按这个比例计算，到今年年底，轻资产的万达广场至少还得有210家。老王怎么做到这一点，大家都很好奇。万达第一次上市失败后，有人说是因为有人向港交所举报，万达广场信托产品发生了逾期兑付，而万达没有及时公布这一重大事项。2016年，万达商业和中信信托、民生信托、富力集团等签约了90个万达广场、共1050亿元的投资合同。未来三年，每年移交三十个开业的万达广场给对方。第二年，民生信托成立了至信316，募资45亿要认购北海万达、雅安万达等5家万达广场的股权。结果很快，有关部门就下发规定，强调金融机构不得参与具有滚动开发、集合运作、分离定价特征的资金池业务，有三年时间过渡。三年后，至信316还没整改完，就暴雷了。老王只能换其他的方式，找新的金主。这两年，很多地方富豪进入了万达的版图。比如安徽六安的霍邱万达广场，老王的合作方从村镇道路改造到高速公路改建，从镇级卫生院装修到安置房工程，从河道治理到水利工程施工，这家不起眼的小公司：参与了一切。再比如泉州德化万达广场，合作方隆恩集团在全国茶叶生茶第一大县福建安溪，拥有全国最大茶业产业园。正是这些地方豪强，将老王再次抬上了地产首富的轿子。有人统计过，万达轻资产和合作项目在三四线城市占比高达73%。五环外的有钱人，都被万达稳定收益，完成家族财富传承的招牌，吸引去了。3王健林上一次成为首富是2016年，家族财富高达2150亿。那年，胡润百富榜前十里的地产老板有四位，姚振华排名第四，卢志强和许家印分列第九和第十。碧桂园的杨惠妍只能排在二十开外。之后几年，许家印、马云分别代表房地产和互联网行业登顶。但到了2021年以后，富可敌国的人，成了大自然的搬运工钟睒睒。这是最不容易被污名化的行业了。2022年，王健林再次成为地产首富，但他的财富已经缩水到了1000亿，整体排名降到了第32。当年排在他身后那三位搅闹商界风云的大佬，早已灯火下楼台，不是吃牛肉丸，就是自杀绯闻。排在王健林之后的地产富豪杨惠妍，排名差点跌出前五十。最近关于碧桂园的传闻很多，尤其是保利开始和碧桂园切割风险了。央企的风险意识，一向是最敏锐的。很多人好奇，三四线楼市艰难至此，碧桂园凭什么在2022年还是宇宙第一房企。碧桂园一位地方高管给过包叔一个答案，他说碧桂园在三四线投入一点也不多，地货比轻松超过一比七，如此低的成本让他们有了大面积降价，甚至让他们大不了不干的底气。而这份底气的来源和碧桂园一样，三四线的投资大多是合作当出了，碧桂园不给对方返本：一直这样，今年变本加厉了。不少人觉得，就算碧桂园能活过这一轮，在地方的口碑也被摧毁了。《狂飙》里有句台词感叹，我们总是束缚着自己的手，战胜不讲武德的敌人。不管是房地产还是其他，没有什么比这几年的世事更不讲武德了,我们常常要为别人的错误买单，就算房子烂尾，大多数人也会继续还房贷。但郁亮说得好，这是一场你死我活的战争。杨惠妍、王健林这样的人都是靠用魔法打败魔法活下来的。据说在万达业绩汇报时，商管领导向王健林报告自己在疫情期间偷偷开业的事，老王听了很开心。借用《狂飙》里徐江的那句话说就是：说屁话没有用，让别人也节哀。2月5日，武汉把房地产行业列入困难行业名单，配套了放松限购、优化预售条件等帮扶措施。去年武汉楼市成交量几乎腰斩，房企的日子不好过，但政策出台后评论最多的其实是：难道买不起房子的群众，就不困难了。就像最近上了好几次热搜的年轻人报复性还贷，兽爷去年就写过这件事，甚至有内部人做起了帮人加塞排队的黄牛生意。其实普通人只不过在合规的合同范围内，将需要自己承担的损失，转移给了大幅提高房贷利率，又大幅降低利率的银行。但对方却不太讲武德了，很多银行在提高还贷门槛，线上干脆关闭预约渠道，线下经常被告知额度已经约满。让人欣慰的是，很多人已经学会让别人节哀。有媒体报道，现在年轻人找到了办法：先逾期一两个月，等银行来催收的时候表示想提前还贷：保证秒通过。眼看着，活下去已经非常不容易了，就不需要太讲礼貌了。珍爱包叔，顺手“在看”

1987年，白崇禧的儿子白先勇重返大陆，朋友们安排他去观看上海昆剧团的《长生殿》，他看的心潮澎湃。演出结束后，非拉着几位主演到南京西路乔家栅吃饭。不巧的是乔家栅客满，有人提议去汾阳路上的越友酒家。一进门，白先勇就觉得饭店觉得非常眼熟，他仔细一看，发现摆满饭桌的，是自己童年时的卧室：请客请到了自己家。越友饭店的前身，正是上海有名的“白公馆”。后来，白公馆又成了上海人吃德国肘子和日本烧肉的地方。当年的王谢堂前燕，飞入了寻常百姓家。住在白公馆的那几年，白先勇只是一个肺炎缠身的小学生。可能连他自己也不知道，自家的房子对于上海建筑风格乃至城市风貌，意义有多么重大。奠定这份意义的，却是两个“盲流”。11918年10月26日，一个瘸腿的匈牙利中尉带着战俘营的累累伤痕，乘船逃到了上海。他身无分文，连手里的俄国护照都是假的。下船后，他四处求职，希望赚钱买一张回家的船票。最终，他成为美国克利洋行的一位绘图员。克利洋行正在为法租界第一富豪施培仁，设计私家住宅。现在的学者把施培仁叫做冒险家，而不是商业家。他是当年法租界有名的混混和无赖，有人查过他的学历，是荷兰的“三校生”。走投无路到上海淘金，还搞到了法国国籍。施培仁的暴富，是因为他们用一种新的方式做金融：P2P+双色球。施培仁的公司名叫万国储蓄会，面向普通上海人吸收小额存款，每月交3-12元，交够14年后，本金会全部返还，还能获得500-2000元的利息。不仅如此，每个月15号，储蓄会还会抽奖，当月四分之一的储蓄款作为奖金，中奖率高达十分之一。融合了P2P和双色球的玩法，很快让上海人民着魔了。最高峰的时候，万国储蓄会吸收了上亿元存款，他也成为上海滩最大的富商。施培仁的私家花园，就是后来的白公馆。白公馆是纯正的法式洋房，面世之后很快在上海引领了一股法式风。但这个项目真正的设计师，正是那位匈牙利盲流，日后闻名上海滩的：邬达克。施培仁和邬达克的合作，是从白公馆开始的。从这个项目之后，邬达克开始独立执业。而施培仁也开始在上海大规模开发公寓。这些公寓大多交由邬达克设计，取名自法国地名：毕卡第公寓、戤司康公寓、诺曼底公寓。现在，它们是衡山宾馆、淮海公寓，以及上海第一网红武康大楼，都带有深深的法国文艺复兴的印记，红色砖墙、转角挑阳台、三角形古典山花窗楣。有人统计过，邬达克在中国做了70个项目，有32个成了国家重点保护建筑或上海优秀历史建筑。甚至连上海地标国际饭店，业主也是听取了邬达克的建议后，将公寓改成了宾馆。随着邬达克成为上海最网红的建筑师，法式风格也成为上海滩建筑的主流。东方巴黎，成了各国淘金者对上海的共识。时空重叠太过于魔幻，以至于当时旅居上海的日本作家村松梢风给上海起了另一个外号：魔都。2邬达克是1947年离开魔都去美国的，因为没有执业资格证，他在美国没法做建筑师和设计师。如果不是上海，邬达克也许此生都不会成为一个建筑师。而没有邬达克，上海建筑史将完全会是另外一个样子。也许只有当时的上海，才愿意给一个盲流，登上舞台做主角的机会。在上海的最后几年，邬达克突然风格大变，做了大量的现代主义建筑。这件事深深困扰了后来的研究者，他明明是个擅长各个建筑流派的天才，为什么早期只专注做法式古典主义？邬达克离开上海很多年后，才自己披露了内情。他说，当时现代风格会被设为德国风格。而当时德国是邪恶轴心，自己的祖国匈牙利又是德国的盟友，而且还拿着假的俄国护照，其实邬达克都不是他的本名：他不想暴露身份。历史有趣的地方正在于此，谁能想到，上海的万国建筑群、东方巴黎的城市基调，竟然是这样奠定的。邬达克们做的法式建筑，后来成了海派建筑的内核，直到今天仍然在塑造上海。几年前，上海出了一个规划，要在黄浦江东岸前滩附近的三林滨江打造一个庞大的海派风貌区。众所周知，对于上海来说，最高贵的资源就是45公里的滨江带，三林滨江正是45公里最南边的压轴地块。它紧邻的前滩板块，平均房价已经到了20万。上海对于黄浦江沿岸的开发历来小心翼翼，在做海派风貌区之前，政府花了大力气种植了大片森林，修建了大量公园。做好这些之后，海派风貌区的土地才终于面向市场开放。2022年7月，绿城抓住了机会，他们拿下了海派风貌实践区一块临江的土地，更重要的是，容积率只有1.1。这么低密的社区，将只有洋房和合院。在别墅已经被禁止的背景下，这种地块可谓稀缺。绿城内部对这块土地也极度重视。甚至连很少露面的宋卫平，还亲自为项目取了名字：百合园。熟悉老宋的人都知道，这意味着他会深度参与到项目中。老宋喜欢用植物为建筑取名，比如桂花、海棠、桃李，他把清香的百合放在繁华的魔都，藏着一份对项目的新期望：

前些日子，号称“女演员收割机”的香港富豪刘銮雄，向明星前女友们扣响了2023年的第一枪。他以少见的悲壮，开了个九十分钟的发布会，向记者们详细梳理了自己的过往情史。71岁的他一竿子挑落一堆女明星，言语之坦荡，前所未有。他直言自己过去交往的众多前女友，娱乐圈只占了1%，还说曾有一对明星姐妹花假冒他的签名诈骗，有人结婚两三年以后，每年找他要鳄鱼皮包包和钻石。除此之外，他主动提起了兽爷最关心的“春卷”和各类球类运动，譬如，“乒乓球”、“网球”和两颗“高尔夫球”，并在现场情绪激动地发毒誓：我没做过，连想都没有，如果想过就断子绝孙。大刘的发家史自不用多述。过去几十年，他出手阔绰，动辄送房，风流事迹遍传香港。李嘉欣、关之琳、袁咏仪、蔡少芬等人都曾与其交往。但大刘从来没有主动对外说过他与诸多女星的关系。这一次，他突然高调召开发布会，主要是因为想澄清与前任吕丽君的关系。去年12月，大刘和吕丽君在商场被拍到。两人分手8年后首次合体，媒体开始说，两人旧情复燃了。消息一出，很多人都坐不住了。有人很快发现大刘的“最后一个女人”甘比现身日本，并带上了三个孩子。甘比对外说是去参加艺术家村上隆的展会。现任跑了，大刘不得已开了个发布会，解释说2014年和吕丽君分手后，就没有交往了。这次会面，是吕丽君有经济困难，对他提要求。大刘为了孩子，选择出手帮忙。吕丽君早已是个超级富婆。当年分手，一向对女人阔绰的大刘，直接给了她20亿，并亲手教会她投资。什么都不怕，就怕富婆会投资。据说吕丽君早年的投资非常成功。转折点是中国的房地产调控，她买的债券被斩仓了。吕丽君的重仓和大刘一样，是恒大。1大刘是靠做风扇积累起第一桶金的。但后来搞房地产，才是他一跃成为了香港的五大富豪的根基。大刘追女明星们最喜欢用的一招也是：送别墅。52岁的大刘当时为了追到22岁的李嘉欣，就送了一栋位于香港跑马山半山腰的别墅给她。关之琳后来接受采访也说，当时如果大刘没送她别墅，她可能就是华仔的老婆了。说起来，连北京的中央别墅区，大刘也是奠基人之一。1992年，他和保利一起开发了中央别墅区的第一个别墅项目，项目国有土地证编号是0001。大刘和保利的眼光很好。离机场近，外国人密集，从内到外的国外风格设计，和空运来的建筑材料，让项目一炮而红。买下这里的，除了影星巩俐，大部分都是美、日、韩等国家的国际友人。在全国房价还在千元打转的时候，这里卖到了一万九左右，并在短短四个小时售罄。北京别墅的传奇，也开始上演。国际友人安了家，港、澳、台的朋友也很快来凑热闹，北京中央别墅区住进了很多先富起来的人。千禧年后，中央别墅区概念真正被承认，顺义政府在一次工作报告中，明确了“温榆河生态走廊”计划。随着第一波互联网泡沫经济达到高潮，淘到第一桶金的海归成了购买别墅的主力之一，国内首批别墅投资客也来了。有数据统计，当时中央别墅区的中国籍客户，开始占到三成。2008年，北京对流经东北区域的潮白河和温榆河开展清污整治工作，腐臭味没了，别墅里的蚊子也少了。中央别墅区的价值被进一步放大。之后几年，一大堆知名临河别墅项目应运而生。大批赚到钱的明星簇拥而来。两位天后在中央别墅区也成了邻居。朴树也卖掉了市中心的公寓，搬进别墅区。因为缺钱交房租，他只能忙着四处走穴。朴树租的那套别墅，上下三层接近400平，带花园和地下室。他说自己“第一眼就爱上了它”。后来，接受媒体采访时更是直言：把租的房子买下来，可能是我唯一的幻想。明星来了，一些企业家、大老板也低调地住进来了，他们瞄中了中央别墅区的教育资源。这里有德威、ISB等三十多所优质国际学校，是北京最老牌的国际校区。富人们争先恐后地将小孩送到这里的各个私立学校，遇到名人家长接孩子也是常事。这里的妈妈们最卷，号称“曼哈顿上东区——顺义妈妈”。有人为了陪孩子去美国读书，通读了400多本英文书。为她们上礼仪课的机构，三天收费能有十几万。下午茶的坐姿据说是从戴安娜王妃曾就读的学校，位于瑞士的Institut

1996年，33个国家在维也纳签署《瓦森纳协定》，协议自然是为了给东方科技产业“掐脖子”。中国人心里着急，已经创办的两家半导体国有企业想大干一场，到国际上露个脸，结果连入场券都没拿到。也是那一年，俞忠钰先生带着考察团去了德州仪器考察，负责接待他的团队里有一个中国人。在大洋彼岸看到老乡，俞忠钰分外高兴，于是开始勾搭他回国搞事。老乡是美国毕业的电子工程博士，在德州仪器兢兢业业干了20年，在多个国家办过半导体工厂，正处于事业高峰期。如果不出意外，他会在美国过着晒太阳、钓鱼的退休生活。老乡的父亲曾是国内有名的冶金专家，母亲参与过创办金陵女中。在国外生活多年，老两口心里还是惦记着故土，劝儿子有能力要为家乡做贡献：你为什么不回中国办厂呢？一念既起，万念难熄。不久后，老乡振臂高呼回国创业，带着国内外400多名顶尖人才回来了，他们带来的还有科技、资金和一颗颗热忱的心。后来，老乡成了中国半导体领域的“建厂狂魔”，他拉着老东家德州仪器在中国设立了很多个工厂。二十多年的时间，老乡用脚步丈量了中国。2017年，他跑去投资创办青岛芯恩。2021年底，加入了上海吉塔半导体。去年，他又为光罩材料产业链奔走。这同样是一条被“掐脖子”的产业链，尤其是光罩保护膜，国内技术还是一片空白。已经75岁的老乡，最终选择把这条产业链放在了嘉兴。1老乡没选错地方。嘉兴是一座在上海、杭州、苏州三大经济强市的夹缝中生存，并奇迹般地做到了反向虹吸的江南小城。这里可能是全中国为了留住人才最努力的地方了。过去几年，嘉兴的人口一直逆势增长。2021年，嘉兴常住人口增加了11万，在省内排名第三，仅次于杭州和宁波：是唯一一个人口增量超过10万的普通地级市。几年前，有在嘉兴创业的企业家回忆，他们之所以把企业办在嘉兴，最吸引的就是这里细腻、诚恳、高效的贴心服务：从商谈到审批、落户，仅用了3个月。90年代，浦东规划刚一出来时，嘉兴几天后就喊出了“接轨上海”的口号。浦东的优惠政策，很快就被精明的嘉兴人破解。他们迅速占领了浦东政策优惠集中的三个地方——陆家嘴、金桥、外高桥。嘉兴举全市之力，在陆家嘴花两亿建设兴嘉大厦，鼓励企业去陆家嘴租房子建房子；他们在金桥建造厂房，为出口企业设点；在外高桥设立保税工厂。有人说：嘉兴是在上海大特区里，造自己的小特区。为了谋发展，嘉兴付出了很多。上海和杭州之间的沪杭高速修建时，嘉兴甚至发动老百姓捐钱认购流通基金，凑够了修路的10亿资金缺口。要知道，那时嘉兴的年财政收入也不过3亿。三十年来，嘉兴自始至终没有放弃过接轨上海，他们想尽一切办法通往浦东。嘉兴人知道只有穿过浦东，才能看到世界。1998年，一位老同志来到了嘉兴郊区考察工作，看着农户和和企业的产品，他语重心长地对大家说：要创名牌、要搞出口。嘉兴人把这句话也记在了心里。他们结伴到东北开厂，做胶合板。最后，跑到印尼和马来西亚整片整片地买岛和山，不种树的嘉兴，就这样成了木业大市。嘉兴的很多产业，都是同样无中生有的。不养牛的海宁，成了中国皮革之乡；不产羊毛的桐乡，成了世界羊毛衫中心.......到了2010年，他们终于等来了长三角一体化的规划。再后来，年轻人们用脚投票选择嘉兴，回应了这座城市。回过头看，嘉兴自始至终也没有让人失望过。嘉兴实际做到的，不只是富足，这里可能是全国城市中，最最接近共同富裕的一个。前段时间，大家被浙江企业包机出海找订单的新闻感动了。这件事的发起者，就是嘉兴商务局。几个月前，嘉兴商务区就开始联络企业，找航空公司做包机招标。最终是首都航空中标，拉着嘉兴企业家们去日本。包机的费用，企业家们只用付一半，回国后的隔离费用，政府也报销了一半。2嘉兴的车牌号开头是“浙F”，在深入了解过这座小城的历史后，处处都能感受到让人“折服”的气质。这里有红船，金庸，徐志摩，李叔同，茅盾，丰子恺……本地作家在书中试图探寻过嘉兴的底色，他说嘉兴刚柔并济，这里的人：既有钱江大潮一般的刚猛，又有小桥流水一样的优美。嘉兴人最后都活成了自己的屋檐，从争夺上海第三机场的战争，就能看出他们的倔强。从上个世纪

1993年，货币主义鼻祖、诺奖得主米尔顿·弗里德曼第三次来到中国，他注意到，那时候中国不再像改革初期那样尽量吸收外界知识，改革方向与1988年相比发生了明显变化。在成都，他见到了刚刚上任四川省长的肖秧，两个人谈起了改革的难处。弗里德曼告诉这位清华电机系毕业的学者型高官，如果你想把老鼠的尾巴砍断，不要一截截地砍，一下砍掉就行了。肖秧反问弗里德曼：我们中国的老鼠是不同的，有很多不同的尾巴互相缠在一起，您先砍哪一根？今天回头看这段对话，不得不承认，肖秧他们更懂这片土地。1十一月底，银保监会郭主席和全国主要银行的负责人开了一场视频会议。他亲自宣读文件，讲解了“第二支箭”中，商业银行出具保函置换预售监管资金的总体方案。会上还提了一个新办法，要求银行积极购买房企债券。一位参会的银行支行行长说，这次的政策可以被视为行政命令。他特别注意到：讲话时，郭主席声音比平常轻了很多。我对2022的记忆，也是从郭主席的一次讲话开始的。3月初，在国务院新闻办公室，他说房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转，不希望房地产市场调整太剧烈：对经济影响得太大，还是要平稳转换。2021年6月，是郭树清最后一次说“房地产金融化泡沫化倾向比较强”。从泡沫很强到势头得到根本扭转，中间隔了9个月。九个月里发生了很多事情：碧桂园砍掉了一半的营销编制；中梁裁撤了塞满领导亲属的控股集团总部；1000多人离开了建业，胡葆森率先在行业开启了日后轰轰烈烈的集团高管下基层运动。在跌入深渊的失重感中，内房股因为三无小作文，惊魂一天又一天。这位房地产行业最大吹哨人，把大家晃了个大跟头。那次讲话以后，行业主题变成了政策转向。2022年上半年，200个城市出台了460多次楼市调整政策。先是下调房贷利率、放松限价、取消限售。然后浙江一座名叫衢州的四线小城，成为了全国第一个取消限购的城市。22022年前十一个月，最大的100家房企销售总额6.7万亿，同比下滑了42%。国央企都在地方带头降价，搞首付分期。销售额超千亿的房企只剩下19家，去年的这个数字是35家。碧桂园八折不行就七折的手段下，卖掉了价值3300多亿的房子，同比只下降了三成多。被抓的张生的富力就惨一点，销售额363亿，骤降近七成。最难看的还是去年的宇宙第二大房企恒大，今年前十一个月，他们的销售额只剩291亿。一定不会暴雷的融创很快暴雷了、上海疫情封控最久的易居麻烦缠身，富力开始出手万达酒店，AMC画的饼也没有救得中南和中梁。活下去成为了奢望。民企开发商的投资条线几乎消失，融资体系崩塌后，还是王健林拉了河南王胡葆森一把。市场期盼迟迟得不到回应，哀默大于心死。2022年中，一场席卷数十座城市、囊括上百个地产项目、影响约两万亿银行资产的停贷运动开始了——祥子决定不拉车了。曾经被看作金饭碗的土木系，报考分数大跳水，年轻人还没走出校园，就走进了黑铁时代。前两天有朋友说，曾经被碧桂园争抢的博士们：不少已经开始回学校当老师了。鲁迅说过，读博救不了房地产。前两天，可研智库的一个研究报告发现，相比2019年，三年来地产开发从业人员减少了40万，地产开发上下游产业减少约600万个岗；全产业链上下游预计一亿相关从业人员就业受到影响。房地产用一种近乎惨烈的方式，终于换回了一句话：房地产是国民经济的支柱产业。从2003年第一次成为支柱产业开始，土地收入就成为了地方财政收入的主要来源，而今年前十一个月的土地出让收入只有五万亿出头，大概下降了三成。这其中还包括大量左手倒右手的买卖。3领导决心的改变源自11月初。当时金融十六条已经出台了，但是像过去一样不落纸面，只在电话里通知。后来，龙湖股价剧烈下跌，最后一家优质民营房企几乎就要被挤兑坏了，才终于震动高层，形成了红头文件：红色按钮总算在最危急关头关闭了。后来的事情大家都看到了，11月11日，央行、银保监出台金融16条；28日，证监会发布支持放弃股权融资的新五条；12月21日，证监会再次放开了借壳上市。政策的突然放开，甚至连证监会也有点措手不及，上次房企放开再融资已经是五年多前，当年那批老人已经都不在了，现在留下的年轻人，已经不怎么了解房地产行业了。房企再融资只放开了A股和H股，而绝大多数房企，都是红筹股上市。为什么红筹股最多？2010年，境内禁止房企IPO，红筹股上市的好处就是不须经过内地和香港两地监督机构批准。禁止IPO的同时，再融资业务也遭到审查，当时的审查指标主要是是否炒地，国土资源部和住建局要参与审批。虽然在2015年，房企再融资有过一两年的放松，但很快又收紧了。权益类融资通道受阻，房企只能去借债发展。开发商资产负债表的病根，从那个时候就埋下了。包叔的好友兽爷说，自己从小就是一个不良少年：发育不良。4这一轮调控是从2016年9月30日开始的。以2020年8月20日“三条红线”出炉那天计算，分成两个阶段。到今天，我们终于可以说，第二个阶段的调控，以失败而告终了。泡沫撇清，代价实在太大了些。大多数失败的政策，有一个共同点：五环内生病，全中国吃药。东城、西城和海淀的孩子们被学而思折腾得死去活来，就有了双减，但事实上，中国大多数孩子面临的不是教育过剩，而是资源匮乏。民办教育本来是他们拉平教育鸿沟的一种途径。中国实在是太大了。房地产调控也一样，深圳房价的暴涨、许老板们疯狂加杠杆，不代表所有城市、所有老板都有问题。民营开发商是资源配置的有效途径，它们退出历史舞台，不会有人受益。事实证明，房地产背后几十万亿的总资产、数百万亿的贷款，以及差不多同样规模的表外融资，影响的是从中央政府到每个人的钱袋子。不由分说把所有老鼠尾巴一刀斩断，放在今天就太轻率了。5不管怎样，2023年终于到来了。心理学里有个“阿什法则”：承认问题是解决问题的第一步。融创暴雷前，包叔向几位房企老板请教过他们对城镇化的看法。他们的观点出奇地一致，就是除了四个一线城市以外，至少还有像成都、西安这样的十个重点城市有发展空间。只是后来剧情的走向，没给他们战略调整的机会。领导前几天说，未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为行业稳定发展提供支持。还有一个数据，2022年前三季度，中国人的存款增长了13.2万亿元，比去年同期新增了4.7

2005年，三井不动产牵头日本建筑界的6家巨头，联合拿下了东京有史以来最大的地产项目，东京中城。东京中城几乎集结了日本建筑的大师和巨头，设计总指挥是SOM，设计主创是日建设计，景观是EDAWInc负责，隈研吾参与了商业设计，住宅的设计则是坂仓做的，楼体外观得设计是青木淳和安藤忠雄共同担纲......从一开始，他们就想把这个项目做成一个标杆，甚至打造一个向全世界宣扬日本价值观和审美观的渠道。日式的建筑美学、日本人对居住、工作、游乐、休闲方式的思考，都在这个项目里集中体现。还有环保理念的更新，对公共艺术的思考，怎么利用高科技设施，后来深深影响了地产行业。东京中城不仅取得了巨大的商业成功，更是刷新了日本开发行业的理念，甚至有人说这个项目对于整个日本都意义重大，是21世纪日本商业和文化创意的发源地，甚至是：日本设计走向世界的发源地。龙头企业对于行业的意义正在于此，他们给大家留下的不仅仅是大项目，而是价值观。1眼下，中国房地产也有一个巨大的项目正在进行中：交房。这是一场价值观的大洗牌的结果。以“高周转和高杠杆”为价值观，最终付出了巨大的代价，中国最大的五家开发商，有两家出局了。今年下半年一开始，是中国房地产业最失落的时候。易居研究院7月发布报告说，全国至少出现了271份停贷声明。他们测算了下，上半年全国住房烂尾率是3.85%，对应烂尾楼面积为2.31亿平米。这可能要影响到上百万户家庭。房地产这台庞大的机器，到了最后的交付环节突然卡壳。巨大的金钱、汗水和心力付之东流。上个月，国家统计局也公布了今年九月份的房地产数据。房屋新开工面积为9700万方，房屋竣工面积只有4000万方。不得不说，上一轮调控完全失败了，以一种惨烈的方式。但一个不容忽视的现象是，央企开发商，几乎全员安全地度过了这一轮行业下行；股权多元化的国企，则有些出了问题；民营开发商，大部分都出了问题。一个小事或许可以解释背后的原因。2010-2016年，保利地产的资产负债率逐年下降，当时，前五的房企中只有他们一家的负债率在下降，2017年的年报出来后，有小股东在投资者会议上要求保利的管理层当面给个解释，要求加杠杆和高周转。是随着同行加杠杆，还是走自己的路，保利最终的决定是：不盲从。2统计数据说，保利是唯一一家、自始至终、没有突破三道红线的开发商。“十九大”是2017年10月闭幕的，两个月后，保利发展的年会上，时任总经理刘平提出了一个词：适度杠杆。也就是说，比起最警觉的同行，保利依然早了一年半开始控制杠杆、严控负债。后来，审计出身的刘平，成了保利发展的董事长。保利发展这样的企业，有人称他们是地产界的老干部。最明显的一点，做决策不是看同行，而是看《新闻联播》。2002年的十六大，提出了中国特色的城镇化，明确要求各地政府“提高城市化水平，坚持协调发展”。就在那一年，保利地产2002年完成股份制改革，初创团队用3000万注册资金，开创了保利地产北京公司。就这样，他们完整地抓住了中国城市化最黄金的20年。今年6月，保利发展总部全体动员下基层赋能一线。六月之后有好几个月，保利都拿到了销售额单月第一的成绩。到现在，全口径金额和权益金额也还是保持在行业第二。“保三争一”的目标，就这样清晰可见了。更重要的是企业安全得到保证，即便有千万条融资渠道，保利地产最根本的资金来源还是销售回笼资金。他们知道，企业闭眼狂奔的时候，最先失控的不是财务安全，而是人性。过去两年倒下的开发商有一个共同点，就是老板基本失去了对公司的了解。从项目到区域，报上来的数据和目标有大量水分。在爆雷之前，公司就已经失控了。相比起融资便利等优势，央企开发商到现在没有一家出事，最重要的原因还是：纪律性。3保利的研究院近几年逐渐声名鹊起，他们几乎预判对了所有政策的走向。包叔之前写过，他们今年给出的行业趋势判断是“五化”：去金融化、制造业化、极致专业化、功能民生化、竞争格局加剧分化。第一和第五，已经被市场验证。制造业化、专业化和民生化，与其说是预测，不如说是保利自己努力的方向。今年三月底，上海因疫情停摆，所有工地封停数月。保利在上海徐汇天悦同样如此。而保利之前向业主承诺的交房时间，是6月30日。不可抗力的“疫情影响”，延缓交房，似乎已是必然的选择。但保利为了能够在疫情后第一时间复工，项目总带队驻守工地两个多月，确保项目没有新增人员感染。6月1日复工后，项目按日倒排交付工作计划，日结日清。一个月时间，上海天悦竟然奇迹般地如期交付。这是制度的胜利，保利在交付上有一个“6321”标准，要求将所有问题前置化：提前6个月，启动竣工准备，完成精装样板间联合验收；提前3个月，进行三轮一户一验，逐户验收及跟踪消项；所以哪怕遇到不可抗力事件的干扰，保利也能应对，这不仅是制度化的结果，也是央企纪律性的体现。别人在焦头烂额保交付的时候，保利在思考用技术和产品如何更好交付。本着绿色低碳、健康人居的理念，他们的部品技术标准高于国标。油烟机是大风量、大风压的，聚焦灶台热源点低吸、瞬吸，加速排烟过程；燃气灶配置的是聚能环锅架，隔热的同时防止热量外溢；高端项目配置的洗碗机，可以全域喷淋洗，高温高压深度清洁。为了健康的环境，保利找到供应商从一开始就下狠功夫。将无醛板行业的龙头纳入供应链。采用无醛板技术的收纳柜，从生产、安装到交付使用全过程都无甲醛、无VOCs等污染物释放。除了高技术标准，在交付产品中，还藏着保利数十年如一日细致入微的洞察与研究。在很多肉眼难以察觉的地方，他们实现了:2年一次微迭代，4年一次大迭代。深访上百组客户后，保利发现市场上很多收纳设计，缺乏对普通人日常生活的关怀。认定一个干净卫生、舒适惬意的居家环境要从门开始。于是，"玄关柜"这种入户小细节，被纳入集团管控强条，要求必须预留空间。雨伞、童车、外套得以各归其位。像玄关柜这样的技术强条，总共提炼了150条。类似的小迭代也一直在进行，对于客户敏感度高的六大模块：厨房、卫生间、玄关，以及收纳、睡眠、灯光，保利发展都进行了细致入微的人性化设计，他们将其称之为

这一阵，发生了很多影响深远的事件。几天前，在北京慧谷阳光小区，有一位患有哮喘的两岁小朋友因为核酸阳性就要进方舱。她父母为了不给大家添麻烦，穿着防护服，背着小书包，抱着娃刚出楼门，得知消息的邻居们赶来问他们：能照顾好孩子吗？最终，邻居们在五百人的业主群发起接龙，大家从小区里四处涌出，蹲在台阶上一起签署了保证书，把他们留在了家里。还有一件事，有朋友写了一篇关于柳州的文章，让这座没怎么做大规模核酸的城市，上了热搜。有评论说，螺蛳粉这下得涨价了吧。柳州的市民们，可以一直维持正常的生活。它们是五块钱三斤的红薯，一块钱一个的大虾饺，九块钱一碗的干捞粉。有网友羡慕极了：这里菜市场里的菜，保质期都比我的核酸有效期长

酒杯在灯光下晶莹闪耀。意大利的火腿拼盘、法国面包、精心制作的甜点和冰淇淋，全世界各种美食川流不息地被送上餐桌。音乐响起来。伴着配乐，穿梭的服务员突然跳起舞蹈。客人也被感染，或打着节拍，或干脆离开座位，加入舞蹈行列。餐厅一片欢乐。2020年之前，这是小圆经常见到的景象，她很怀念之前的工作，一份在海上的工作。偶然机会，她了解到邮轮乘务专业。这是一个新兴的专业，主要为豪华邮轮培养海上乘务员，工作内容和空姐相近，但就业率比空乘专业高很多。刚毕业的海乘，经常就能到拿到一万多月薪。这一切都拜赐于中国邮轮行业的快速发展。中国在2016年成为全球第二大邮轮客源市场。上海则成为亚洲第一、全球第四大邮轮始发港。光邮轮巨头皇家加勒比公司，在中国就有四艘船，每艘船都要一两千名中国的乘务员。海乘开始短缺。想去世界看看的小圆，高考后毫不犹豫报考了这个专业。2018年毕业后，她如愿进了皇家加勒比公司，被分配在邮轮的餐厅工作。她还记得自己初次上船时的情景。邮轮就像一个大综合体，里面有商场奢侈品店、酒店、赌场、餐厅、剧场、影院、SPA、游乐设施、露天泳池，皇家加勒比邮轮上还有植物园。那里像一个乌托邦，相比于陆地上，船上的时光很慢，工作不卷，几乎每天都会有PARTY，小圆印象最深的，是男同性恋群体的选美大会。她有很多闲暇时间，和同事们一起在甲板上看夕阳，喝啤酒，聊天。她到过很多个国家。尽管每年大部分时间都在海上，但薪水很不错，每月薪水都能有8千到15000元。还不算小费之类的收入。家人也很支持小圆：总要出去看看这个世界。小圆工作的那年，中国多个部门制定了推动邮轮业发展的意见，他们预计，2015年，中国会是最大的邮轮市场。1小雯之前是邮轮奢侈品免税店的导购。她太喜欢这份工作了。图书馆、水上乐园、游泳池，船上应有尽用，还有专门的员工酒吧。但小雯没怎么去过：是清吧，不够嗨。衣服有人洗干净，负责送到房间。每天10点多才上班。靠港时可以下船购物、游玩。姐妹们最常讨论的，就是下个航线去哪里。一年下来，小雯去过7个国家。购买商品都有折扣，上船游玩也有员工优惠。当然，最重要的是，他们每天都能吃到各种风味的食物：再也不用思考今天该吃什么了。作为奢侈品导购，小雯接触的都是消费力最强的那群人。游客往往在邮轮上一掷千金。他们住着十多万一间的套房，喝着无限续杯的高档红酒。小雯跑的是新加坡航线，遇到的旅客多数来自中国和新加坡。小雯感觉两国游客有很大不同。新加坡游客都是冲着赌桌去的。很多人一上船，连房间都没进，就先跑老虎机上占位置。每次小雯都会招呼这些客人，客人们都保证赢钱后就来消费：但一个都没来。小雯有一位常客号称赌神。三个月内赢下15亿新币（约75亿人民币）。这位先生是宝格丽的忠实拥簇，而他太太，则经常在护肤品区消费。小雯还是喜欢中国游客。新加坡游客一般会在上千件商品里，挑选一两件。中国游客则是巴不得把桌子都搬回家。每次中国游客前来购物，小雯都会直接提着篮子跟在后面：我说什么好，她就买什么。有中国游客，往往就意味着今天的业绩能达标，大家可以早点下班了。她最后一次出海时，遇见了一位大妈，穿着毫不起眼。大妈说，今天是自己生日，要好好消费一下。她一口气就挑了十几件珠宝首饰，外加两块IWC的手表，还全部是带钻石的。最后结账时，好几个柜员帮着她刷信用卡。那次走下邮轮后，小雯再也没有上船后。三年后，她看到了前同事发在群里的消息，她当时工作的云顶邮轮：破产了。2中国邮轮业开始于2005年，爆发则是在2011年上海宝山吴淞口国际邮轮港建成后。很快，这里成为了全球第四大邮轮港。到2016年时，全年有接近300万名游客从这里出入境。占据全球市场份额超过8成的八大邮轮企业，都在这里开设航线。高峰时，以上海港为母港的邮轮有七八艘，两个泊位改成四个泊位，但停不下船的情况经常发生。一艘邮轮带来的，不仅是客人的船上消费，它也带动了码头经济的腾飞。邮轮停靠一天的费用，是大几十万，甚至是上百万。早在2014年，吴淞港的港务费收入就达到1.2亿。彼时，其接待的游客还只有一百万。以之后每年接近300万人次计，疫情前吴淞港一年的港务收入接近4个亿。巨型邮轮还需要采购。从蔬菜、燃油，再到淡水。一艘船加员工可以搭载6000人，无异于一座海上城市。6000人吃穿用度耗费巨大，消耗的鸡蛋都是论吨计。诺维真邮轮的财务数据显示，他们一个季度光是食物+燃油的采购费，就接近2亿美元。上海吴淞港的一期资金投入就达到12个亿。后期又经历了一次大的扩建。许多公司都和吴淞港签订了独家协议，港口成为唯一供货商。仅此一项，吴淞港一年收入就至少超过6000万。更大头还在于游客在港口的消费。以上海为母港的航线，船上至少有一半的游客来自上海之外。他们在上海也会消费。全球最大的邮轮港迈阿密，每年游客的消费达到：200亿美元。2017年，因邮轮经济带动宝山当地旅游收入，达到了110亿。一艘艘巨轮的背后，则是一条很长的产业链，上游的造船、下游的维修，再加上人才培育等产业。中国已经有130家高校开设了与邮轮相关的专业，培养了大约3万名邮轮船员。巨轮造价高昂，动则上十亿美元。过去，邮轮订单大多被欧美国家吃下。如意大利、法国、德国等造船厂。随着中国邮轮业兴起，中国的造船厂也在争抢这部分蛋糕。中船和嘉年华合资的第一艘邮轮造价，就高达50个亿。当地政府也在积极培育邮轮产业，宝山区政府承诺每年拿出一个亿对产业进行补贴。各大邮轮公司也纷纷看好中国市场。云顶邮轮甚至野心勃勃的借款200亿，专门收购了3家造船厂：要为中国市场打造20万吨的巨型邮轮。中国邮轮协会的郑会长告诉包叔，疫情前，全球每年的邮轮经济大约在1万亿的规模，中国市场大概600多亿。大家都以为，那是一个开始。32020年2月，随着最后一艘邮轮归来，上海吴淞港开始陷入沉寂。往日游客如梭，船只繁忙的码头，安静了下来。一家家商店大门紧闭，路上看不到一个行人。出境游按下了暂停健。由于国内航线只允许中资控股的公司运营，现在只剩一艘招商伊顿号，从深圳开往厦门。下了船的小圆，再也没能回去。她换了工作，做起了奢侈品销售，她的社交媒体从去年开始就停止了更新。曾经的美景和照片被她封存在了旧手机的相册里。小雯一直幻想着能回到船上。如果再不放开，她也或许会去国外碰碰运气。技术岗位的员工运气好一些。他们可以去货运邮轮上打工。其他海乘则忍受不了长期没有收入，都纷纷转行。有的去了酒店，有的去做了空姐。但酒店业和航空业并不比邮轮业好多少。今年前三季，中国四大航净亏945亿。疫情以来，民航业累计亏损了3000多亿，有12家航空公司资产负债率超过100%。很多空姐失业后，回家网上直播卖茶叶了。还有的海乘转行去做了教培，做了地产。让他们哭笑不得的是，上岸后才发现：原来岸上也都是夕阳行业。前段时间，歌诗达邮轮宣布撤出中国，并遣散了员工。一个个海上巨无霸的身影也都消失不见。他们原本为中国市场专门订购的两艘邮轮在中东闲置了两年之后，去了地中海。野心勃勃的云顶爆发了债务危机，已经进入破产清算。现在，全球大约94%的航线已经恢复，各大邮轮公司都把原本在中国的邮轮部署到了新加坡和越南。当然，从欧美的行业情况来看，即使未来恢复通航，市场免不了面对萎缩和下滑。新冠病毒是邮轮行业的天敌。邮轮虽然天然能实行“闭环管理”，但日本“钻石公主号”的恐怖邮轮阴影还在。几天前，钻石公主号在美国恢复了运营。中国邮轮协会郑会长对中国邮轮业相对乐观，他预计邮轮出游可能会在明年下半年恢复。也一定会回到疫情前的盛况。上海媒体报道吴淞港时说：过去三年，她也在积极磨练内功，迎接港口重开，游客再来。中船和嘉年华合作的第二艘船8月8号已经开工，说明邮轮企业对中国市场依旧是看好。高校也没有大规模停办邮轮专业。小圆说，如果将来开放，她还是会选择回到船上。她还记得最后一次下船时的场景。那天她们到访新加坡，一个阳光明媚的上午，像往常一样，小圆收拾好行李，和同事们挥手道别，然后下船，美滋滋的吃了一顿韩国料理。当时只道是寻常。珍爱包叔，顺手“在看”

8年前，通用汽车迎来了一位新的CEO玛丽·芭拉。她之前的四任CEO全部来自财务体系，成功把公司带进了破产重整的境地。曾经歧视女工的通用，任命了一个女CEO，媒体们很激动，从玛丽的底特律童年到36年来干过通用汽车几乎所有部门都详细地写了一遍，甚至没有放过她办公室里摆着的小熊。那段时间，盛赞玛丽的文章霸占了很多媒体的头条。几周之后，媒体们的标题变了。通用汽车的点火器故障造成了数十位车主死亡，接踵而来的是官方罚款，巴菲特砸盘，国会质证。舆论对通用汽车和玛丽大加挞伐，大家说这个公司内部官僚主义盛行、看重短期利益、没人愿意承担责任。外部表现就更差了，媒体拿着月度销售数据说你看这个公司销量不振全球市场份额不断下滑，在丰田、大众面前真的是：无力招架。最近，有家中国车企也感受到了类似的暴击。两个月前，小鹏汽车新款纯电SUV

泰禾的黄老板，这周可能就能回公司上班了。11月15日上午，泰禾派往吉林的团队已经成功接到黄老板。接下来，他有可能回福州。黄老板是在三月中旬被带走的。同时被带走的，还有泰禾的执行副总裁黄曦，以及副总裁林文华。他们在泰禾都分管资金运作。泰禾在内部发文称，老板是受集团之前所聘的两位建行前高管被巡视组发现问题留置影响，被要求协助调查，此事与泰禾公司无关。这两位前高管，说的就是黄曦和林文华。加入泰禾前，黄曦担任中国建设银行总部投资银行部总经理，林文华则是建行福建省分行福州城北支行行长。黄老板本人也是建行体系内出来的。大学毕业后，他在建行福建分行干了8年，直至1996年下海创立泰禾。但过去二十年里，他跟建行系统关系一直很密切。黄老板喜爱用体制内出来的官员，不是什么秘密。2019年4月，还在泰禾上班的余智晟（前深圳福田区政法委书记），就被深圳市纪委监察部门带走协助调查。黄曦的出事，是过去一年金融加大反腐力度后的结果。在中央纪委国家监委输入“建设银行”，搜索结果是长长的一溜。今年年后，黄老板很长一段时间都待在福州。3月初的某天，他最后一次出现在北京总部，开了一个高管会议。会议持续到凌晨，开会的内容，还是像之前那样讲产品，黄老板还是信心满满，他说2022年是泰禾的决战之年、决胜之年，要打一个漂亮的翻身仗。然后他就被带走，留置在吉林。公司内部认为，他的事情比较简单，应该很快能出来，结果赶上吉林疫情，被耽搁了很久。吉林疫情稳定一点，又拖了几个月。现在，2022年很快就要过去了。在黄老板离开的这段日子里，泰禾很多项目，从深圳院子，到南京青龙湖，基本上都不再属于他了。深圳院子是黄老板在2015年拿下的全国地王项目，预计总货值有200亿，是泰禾最好的资产了。但在工商信息里，长城资管已经接手了大概一半的股份，他们手里有泰禾120亿的债务，本来2020年就要到期的。也是2020年，万科宣布入股泰禾，为黄老板自救背书。虽然在债务重组方案达成前，这份协议不会生效，但很多泰禾债务的展期，都是万科帮忙去谈的。其中最重要的成果，就是长城资管同意将债务展期到2023年。当时不少人还是对黄老板有信心的。包叔写过，万科希望通过处置资产、盘活项目，产生现金流，来帮助泰禾债务重组。但没想到工作刚开始就遇到了阻碍：泰禾并不乐意万科接管项目。黄其老板笃定未来房地产行业会回暖。在他可以拿到的信息里，一些二三十亿货值的项目，可以被计算到上百亿。一些已经不属于泰禾的资产，还能出现在泰禾的资产包里。万科处置资产，在他看来是让资产贬值了，他宁愿等到房地产回暖那天。接近万科的人说，泰禾处置资产的最后一个节点是去年的三五月份，当时做完大概率就可以覆盖后续工程款了。仅仅一个月后，银保监会郭主席就宣布，押注房价永远不会下跌的人，最终会付出沉重代价。从那以后，资产的贬值潮就开始了。因为重重阻碍拖来拖去，债权人逐渐看不到希望，万科团队也没了信心。如今，万科派驻到泰禾的代表，只剩孤勇者了。前些日子，包叔去看了泰禾在北京的西府大院，它一直是黄其森非常满意的作品。产品的确下了功夫，新中式的外立面，精致的园林，宛如国家图书馆一般的入户大堂，一个现房项目，单价14万+。黄老板是在2014年拍下这块地王的，扣除配建限价房和还建的商业部分，楼面价高达6万8。八年过去了，这个行业周期都快走完两轮了，这个项目的货值，还有几十亿。其实好几年前，政府已经给这个项目批了预售证，黄老板嫌批的价格太低，没有开盘，结果后来接二连三的调控重拳下来，西府大院始终开不了盘。直到2018年下半年，黄老板终于坐不住了，西府大院以11万3的单价开盘。这个价格不仅远远低于黄老板的预期，也比政府最早批准的价格少很多。我看西府大院那天，看到售楼处门口有个大海报，有个不良资产的论坛正在这里召开，主题是：房地产项目风险化解。这个论坛，是西府大院的资方中建投举办的。中建投先前是西府大院的债权人，去年九月，西府大院和金融机构、代理合作方签了三方协议，重启销售。这天，黄老板也在现场，是非成败转头空，但还是没能放下心里那点执念。他只留下了一个要求，重启销售后：产品质量不能有任何折扣。珍爱包叔，顺手“在看”

2020年11月4日，有个女明星带着十几个人去了趟普陀山。日子精心挑选过，11月4日是观音菩萨出家日。这天祈愿能够得到菩萨的慈悲与加持，普度一切苦难众生，帮助他们消除业障。风波过去两年后，她变得低调谨慎，非常诚恳地跪在了南海观音像身后的《大士海会》浮雕前，由于没有蒲团，那里平时去的人很少。那时候，女明星的心凉凉过很多次。她的事业和爱情遭受了双重打击，为了回归大众视线，再次奔向娱乐圈。她想尽了办法，但每一次尝试都失败了：那扇门已经被破坏了。好不容易在国外争取到一个电影的露脸机会，关于她的大多数镜头都被剪掉了。上映日期一改再改，票房、口碑双扑街。这部片子甚至没能在国内上映，豆瓣连影评都省了。她以嘉宾身份跑去颁奖典礼走红毯，直到典礼结束，都没被叫上台颁奖。最终，盛典没结束，就匆匆离场。拜佛的微博下，有人调侃：别再为难佛祖了，佛祖也帮不了你。但她还是像只打不死的小强，时不时就出来露脸。这几年，她出现在各种炒作公益、怀孕的新闻里，越南、日本、欧美等不知名杂志封面上。跑去直播间卖面膜，还在宇宙中心大望路开了一家美容会所。2021年11月，女明星又去拜佛了，这次她佛系了很多，穿着运动套装，背着一个大包，带着口罩和帽子。她已经40岁了。很多佛教徒认为，四十以后是今生的力量大，前生的力量很薄弱。1普陀山位于北纬30度线上，是中国唯二的Potalaka。在梵语里，这是布达拉、普陀的音译。它的繁荣始于唐、宋。明清时期，先后建起了普济、法雨和慧济三大寺院，鼎盛时期僧人总数多达千人。普陀山的观音传说最早起源于妙善传说，中国民众将观音塑造为一位更贴近普通人的慈悲女神形象，为她重新编造了一套与印度原生佛教完全不同的身世：妙善观音是一位在中国土生土长，但时代模糊的皇家公主。美国学者郑僧一甚至在书中把观音菩萨称为：“半个亚洲的信仰”，围绕妙善观音，普陀山的寺庙开始逐步发展壮大，形成了围绕人们的信仰而开展的文化旅游：朝圣旅游。每到固定时间，会有一众明星在普陀山露脸，他们来此各有目的，有人求子，也有人求事业。比如，钟丽缇一家就来这里求过子。浙江人、上海人、福建人都是这里的常客。他们会制定详细的拜佛攻略。上海人和浙江人过来很方便，车程基本只需要三小时左右。马克斯·韦伯说过：人是悬在由他自己所编织的意义之网中的动物。2008年的金融风暴中，国家旅游局的数字也变得很难看。入境游的人数和收入，从15%的增长，变成了负数；外国人没钱，国内旅游收入也一般，增长率从上一年的25%，断崖式跌到了6%。国内大多数景点，都迎来了寒冬，然而，大家发现，有一个景区的增长势头，却开始井喷：普陀山风景区。2008年，普陀山的收入增长同比增长了24%；2009年，收入又增长了40%。游客太多了，普陀山管委会紧急从比利时进口了6套快速通道门系统设备，减少检票员的压力。无论是不是佛教徒，中国人只要遇到困难，就喜欢到普陀山这样的地方去。兽爷说，菩萨也不容易，没人在赚钱的时候跟她分享快乐，赔钱的时候却来要求心理按摩。2这里不仅是拜佛圣地，更是现代服务业的先驱。普陀山的僧人，100年前就建立起了海底捞式的服务体系，接待游客生活颇费心思。1927年，杨虎城在皖北的工作并不顺利，南京拉拢他，但等杨虎城去了南京，蒋却并不待见他。苦闷之下，他决定去佛国净地普陀山。在那里，杨虎城度过了人生中为数不多的快乐时光。他住在宽大明亮的招待处，房内都是现代家具。吃饭有鱼有肉：吃饭时还有一和尚陪着聊天。什么是心理按摩，这才是心理按摩。在普陀山的文昌阁，杨虎城住了一个多月，苦闷一扫而空。那时候，每天有上千乘竹藤轿在普陀山脚下等待游客和香客来临，光是轿夫就有两千多人。经济形势越是不乐观，普陀山现象就越发明显。去年，普陀山接待了1200万游客。当地的朋友说，他们又得做好游客涌入的准备了。在全球的年度通货膨胀率排行榜上，中国排名倒数第一。但通货膨胀不仅仅会发生在货币和物价上，更重要的是：回报的贬值。刚刚毕业的年轻人们，则正在经历最严重的学历贬值，开始有大量“双一流”高校的本科生，去考取“双非”高校的研究生；白领们越来越内卷，前两天看一年一度喜剧大会，几乎成了年轻人的哭惨大会；自己开公司的朋友说，这几年最大的感觉是，需要一直把更多的钱放在桌子上，但却换不来更多的收入。这几年，大家越不容易，普陀山的香火也越是旺盛。有机构调研了普陀山景区内的五十多家民宿酒店，发现旺季满房率在7成以上，均价500元一天。更重要的是这里每年有：近200天是旅游旺季。普陀山的“后花园”朱家尖岛上，分布了六百多家民宿，七十多家公寓型酒店，六家大型星级酒店。一共有一万多间客房。普陀山最辛苦的，是庙里负责数香火的小和尚和普陀山下的银行员工。每年都有数十吨的硬币需要银行重新整理。包叔的好友兽爷说，这里有货币超发，但却没有通货膨胀，因为这里最重要的产品是心理按摩。32019年8月，保利在普陀山的后花园朱家尖，推出了自家的文旅项目：自在海。这个名字听起来很舒适，寥寥几笔，把佛家智慧和人生态度浅浅的在966亩的土地上勾勒出来。保利算了笔账。2019年的舟山有七千多万旅游人次，按三口之家算，只有一半人来朱家尖游玩，每天这里的游客需要住宿的房间数量大约是三万多间。而岛上的客房只有一万多间，这是远远不够的。大多数人需要的是心理按摩，不是真诚建议。自在海建设的初衷，就是希望做最大的心理按摩基地。这个项目的总建面137万方，依托着生态资源，保利做了八大度假场景，包括一条滨海风情商业街、一个农庄和两个大乐园。大乐园一个是开元森泊度假水世界，一个是航空主题乐园。前者是度假风情，一年四季都能游玩；后者是保利特色，身在其中能学习航空知识，体验星际探索的乐趣。规划里，滨海风情商业街已经落地了，街角巷尾的很多店铺现在干得热火朝天，自在欢喜书店也开始营业了，他们还为业主和礼佛人士，贴心准备了一座古色古香的禅文化主体公园。保利在自在海留出了一片超大的户外营地，这里坐拥东半球最美的日落，在户外冲一杯手冲咖啡便能度过一个惬意的午后。很多人在夜幕降临后，燃起篝火，与朋友促膝交谈，看着满天繁星，躺在帐篷里，安静睡去。这一两年，很多人都憋坏了。露营成为一种新的生活方式，每次拎起装备的那一刻，人们的自由好像又返照回光了，就像《一人露营》书中说：幸福就是泥土的气味、树木以及其他生物蠕动的声音，无比清澈的空气和好吃的罐头。经过这几年的建设，现在的自在海，洋房、公寓都造好了。尤其是从去年开始，保利把小面积海景公寓的首付门槛，打到了20万元（C1-313房源）。很多江浙人被吸引来长期居住，做一个岛民。还有上海人下了班就开车过来，跑去赶海，抓小毛蟹玩。居民越来越多，甚至有人开始在此创业，卖凉粉，开小酒馆，做新式咖啡。今年上海和杭州气温超过40度的时候，这里平均气温最高也就30度出头。保利组织的活动，也越来越野。国庆期间，保利会在自在海办一个爱国主义科教展，顺便联合众多户外品牌一起举办东海首届全国露营大会。他们搞了一个花里胡哨互动区，可以和艺术家们一起DIY，尝试一场大汗淋漓的足球，或是度过一个慵懒的爵士之夜。但其实无论活动多么丰富精彩，这里的精神支柱还是普陀山。从北宋开始，最能治愈中国人的三件事就是：登高、看海、烧香。在中国，能同时满足这三大需求的地方已经屈指可数了。

2007年，台湾贡寮海洋音乐节邀请崔健演出，连着请了五年，崔健才终于敲定行程。主办方给出了最高规格待遇，光接待费就花了400万台币。超级粉丝张震岳听说崔健要来很兴奋，提前打电话说自己去接机：晚上带你去泡妞。即便如此，崔健没给台湾音乐留面子，他说港台那些殖民化音乐，缺乏真正反叛的文化精神。中国摇滚的祖师爷，心里始终有一根金线。1992年7月，西山脚下一个小树林内，几十个年轻画家开了一个露天画展，画展结束后，有人提议：我们把画烧了吧。很快，一把火燃烧起来，这就是日后闻名艺术圈的“画家村烧画事件”，当时已经红遍全国的崔健，站在人群里，静静地做一名围观群众。在那个反叛的岁月里，摇滚祖师爷崔健也得靠边站。烧画的小树林在北京西山脚下的福缘村。上世纪八十年代末开始，一大群来自全国各地的灵活就业青年，当时还叫盲流，来到这个偏僻村庄憋大招儿。他们是社会的边缘人物，有的会画点画，有的还会写点诗：长头发、大胡子、懒懒散散的。后来，这个地方被叫做画家村。粤北小镇青年杨一背着一把吉他流浪到这，晚上在福缘村睡觉，白天在民间收集民谣，到中国美术馆附近卖唱。多年后，杨一被尊称为民谣界的鲍勃迪伦。那时，周迅在杭州认识了帅小伙的堂弟窦鹏，朴树考上了首都师范大学英语系，一年就辍学，拎着吉他住进了福缘村。一天，朋友去朴树家玩，听到他弹唱一首苏联曲风的习作，说你小子将来肯定火。那首歌的名字叫：《白桦林》。1画家村最多的还是画家。一个中央美院刚毕业的光头，是最早搬进来的灵活就业青年之一。慕名而来还有，上海一家纺织厂的普通工人郭新平，深圳的灵活就业者田彬，东北的美术老师岳敏君……穷的时候他们几个人几天吃颗大白菜，生病大家凑钱买药。画卖出去了，直接站在大街上发烟，或者把钱挂在村口饭店，谁去都能划账。不知不觉，七百多户人家的小村子里，住了三四百位会画点画的人。没有人会想到，烧画事件的主角，后来会成为大师，他们烧掉的画，价格会以千万人民币计算。1993年，一幅光头油画登上了美国《时代周刊》封面。蓝天白云下，一个光头在挤眉弄眼地打哈欠，后面又是四个眼神空洞的光头。时代周刊给它的注释是：这不是打哈欠，而是呐喊。画的作者，正是烧画事件的主角之一方力钧。光头方力钧和王朔、崔健一起，成为了90年代中国三大文化符号。中国第一批职业艺术家，就这样诞生了。这种罕见的群聚现象，一直持续到90年代中期，画家们陆续从西山脚下的村子搬走。有的去了宋庄，有的去了798，还有的，去了更远的昌平。北京就这样，成了艺术家村最多的城市。时过多年，村里的很多人都成为了千万级别的艺术家，两个月前的嘉德拍卖会上，方力钧创下了艺术家个人最高拍卖记录。当代艺术F4——方力钧、王广义、张晓刚、岳敏君，圆明园画家村出了俩。但他们的根，还是在西山脚下的小村庄，说那里有诗意。只有在西山脚下，盲流和神经病最终成为了：中国当代艺术的半壁江山。2每个来北京的知识分子和艺术家，心里都有一座西山。1728年，曹雪芹从南京回到北京，几经波折，搬到了西山。在西山黄叶村，他写完了中国迄今为止最伟大的小说：《石头记》。曹雪芹的挚友张宜泉在《题芹溪居士》中说，西山和曹雪芹的关系是：野心应被白云留。西山一直就是非主流的大本营，就是不拘礼法，是反叛。老舍的《茶馆》结尾，王利发打发儿媳、孙女、康顺子都投奔西山，有人说，那是老舍给自己安排的光明未来。但老舍没有光明的未来。1966年的一天，少年陈凯歌和朋友在太平湖公园闲逛，迎面遇到一个老头儿——腿微跛，走得很慢；衣服很干净，脸肿着，没有戴眼镜，手中确实握着一卷纸。朋友和陈凯歌说：这不是老舍吗？这一天是1966年8月24日，老舍在湖边的长椅上呆坐了半天，等到天黑，走进了湖水里。所以后来陈凯歌拍《霸王别姬》，才那么逼真。张国荣从香港到北京，下飞机第一件事，就是去梅兰芳墓前祭奠，正是在西山。西山是文艺青年们绕不开的一个地方。西山是距离北京城最近的山，从西山潭拓寺开车半个小时，就能到达中国的心脏。它为帝都挡住了西北的风沙，又将永定河带给了京城，滋润了广阔的北京平原。皇帝和达官贵人们也爱这里，有数不清的行宫和皇家园林，召开过好几次决定国家历史进程的会议。几百年来，很多文人得到过西山的身心庇护。马致远在这里写下“小桥流水人家，古道西风瘦马”；纳兰性德在这里写下“人生若只如初见，何事秋风悲画扇”。梁簌溟的日记不是去北海打拳，就是潭柘寺游览。陶然亭的芦花，钓鱼台的柳影，西山的虫唱，玉泉的夜月，潭柘寺的钟声，也被郁达夫并列为故都的记忆。连徐志摩也说：北京的美，全在西山的那一抹晚霞。甚至外国人也被折服。有人问过最知名的汉学家顾彬，来北京几十年，对这座城市的印象。老人说自己的北京是一个非常自然的北京：如果我带你去的话，你会进入另一个世界，比方说卧佛寺，比方说梁启超的墓。那里很美，很舒服，我经常去，在那里可以很舒服地写诗。北京城的设计师是僧人姚广孝，他对这座城市的构思，灵感来自于西山的潭柘寺。后人发现，北京城很多建筑，都与潭柘寺的景点同名。例如紫竹院、龙潭、白石桥、牌楼。潭柘寺有九门，北京城的内城也是九座门。北京人民想不到，他们引以为傲的四九城，母体是一座寺庙。甚至有人说：先有潭柘寺，后有北京城。谁的人生，不是一场修行？3从去年开始，西山潭拓寺脚下多了一个公园。很多年轻人来这里打卡，他们不走高速，而是选择苹果园站换乘号称北京风景最美的轨道线路S1，这条磁悬浮低速列车一路慢悠悠地山谷、树林中穿行，路过首钢园时，能远远看到大跳台。从石厂下车就是一片秘境，公路旁是漫山遍野的桃花、杏花，穿过一片山野，才是公园，大山背景映衬下，银色艺术雕塑和岩石星落散布，一条石溪蜿蜒穿过，在蓝天白云的映衬下一切都让人心旷神怡。慢闪公园是檀谷小镇的一部分。2008年，北京西山的潭柘寺镇将4.8平方公里的土地进行了整体规划，大概有七个故宫那么大。从一级开发到镇域规划，十多年来京投发展一直参与其中，要把这里打造成一个艺术和烟火气并存的历史文化小镇。这里有十个公园，散布着剧院、书店、钟塔、艺创产业聚落。引入的也都是文艺青年才知道成色的三克映画、单向街水单、一尺花园等品牌。就连这里的住宅，也有个文艺气息十足的名字：若丘。若是般若，佛教中大智慧一词的音译。丘，含义是眼前层层叠叠的浅山。这里上一次有住宅，还要追溯到六年前。若丘的户型面积不大，讲究舒适，这是因为京投想努力控制总价。新中式坡屋顶外立面不复杂，但却十分耐看。市面上那些流光溢彩，在这里都被藏了起来。他们想替西山，挑选未来的居民。前几天，慢闪公园正式开始运营，陆续组织了林下集市、林间即兴喜剧、日落剧场，其中的“山里碰头”的文学聚会，就是一群人在夜空下读诗、听音乐，甚至听着曹雪芹、老舍们听过的风声。这是北京没有的一种生活。顾彬说过，他最开心的一次喝酒很简单，就是和几位朋友：看一眼月亮，聊几句李白。

很多人也许不知道，至少在2000年，杭州依然是不那么有前途的一座城市。这个结论是当时的新市长下的，他历数了杭州的6个劣势：没有宁波上海的天然港；没有苏州的新加坡工业园和外资；没有温台绍的民营经济优势；没有上海的中心优势；没有深圳苏州的土地优势；没有北方城市的环境容量。当时，杭州的发展战略早已经被中央定论，只是一个旅游城市，上限很低。新市长痛心疾首，他认为如果这座城市没有新的发展战略，将会沦为打工者的天堂，发展窒息。新市长痛心疾首的大背景，是前一年，这座城市的高新技术产业竟然出现了负增长。连一所好大学都没有的深圳，高新技术产业产值820亿，杭州却只有460亿元。杭州工业大学算了算，几百项有转换的科研成果：只有20项在杭州落地。唯一给了杭州领导们信心的，是当时最有名的经济学家吴敬琏。2000年，他到杭州考察，和领导们逐个点评中国的大城市。他说，北京中关村受行政力量影响太大、深圳的大学不行、西安的环境太差：中国硅谷的重任，会落在杭州肩上。他告诉杭州的领导们，硅谷之所以没有诞生在纽约和华盛顿，而是偏远的圣何塞，就是因为它所代表的新体制，绝对不会在旧体制下产生出来，而只能萌发在：旧体制最薄弱的地方。1吴敬琏到杭州的那年，杭州已经进入高新技术产业发展的第十个年头。上个世纪80年代，国家科委开始酝酿一个高新产业培育计划，想给国家每年培育2000家高新企业。然而，最大的阻碍不在科技部门和经济部门，而是在税务部门，税务部门一直在纠结一个问题：应不应该给高科技企业减免税收。经过三年的软磨硬泡，1991年，国家税务局终于决定“放水”，答应给予高新区企业“两免三减”的优惠，这就是后来著名的：火炬计划。火炬计划一出，26家国家级高新区很快落地。刚刚成立的杭州高新区，也被入选。当然，只有七平方公里的杭州高新区，只还是个小透明。甚至连本地人也不看好这里。1996年，为了扩大高新区的规模，由浙江省出面从萧山划出三个镇，组成滨江区。新滨江区成立没几天，其中三个富裕村东湖、杜湖、湖头陈集体签字画押，不同意划到杭州，最终，三村归还给萧山。那时，滨江区并不被人看好。高大上的高新产业区和火炬计划，能给科技创业者的只有税收优惠，那些想踏踏实实办企业的人，身上绑满了枷锁。1993年，甘肃国营第八七一厂绍兴分厂的生产经营办主任郑少波和车间副主任陈向东，带着五位同事同学辞职下海。他们拿了台湾IC制造商高耿辉50万美元的天使投资，在杭州高新区创业。今天人也许很难想象，投资人高耿辉虽然承诺分给七兄弟40%的股份，但是当时国家有政策，禁止个人获取台资企业的股份：40%的股份，只能是口头承诺，不能写进合同里。七兄弟就这样裸奔创业了四年，直到1997年，他们成立了新公司士兰微，才把这40%的股份变成黑纸白字。这家公司就是如今杭州芯片的顶梁柱“士兰微”。连陈向东和郑少波这种下海的领导，创业都风险这么高，普通的科技工作者，就更拿不到钱了。1994年之前，杭州一共有104个项目入选火炬计划，他们总共提出了3亿的贷款需求，但是实际解决的不到7000万，政府拨款更是不足50万，三分之二以上的项目因为没钱而进展缓慢。后来，创业的热情就不太高了，1995年，只有8个项目申报国家项目。这样的情况一直延续到了1999年。那一年，杭州的高新技术产业竟然出现了负增长。杭州科委统计了下，即便在浙江省内，杭州的高科技产业都排不了第一。浙江省专利最多的城市，是温州。1999年，软银投资了阿里巴巴，软银的薛村禾想让阿里巴巴从民房搬到写字楼，竟然发现开发区管委会根本不知道这家公司。他不得不告诉管委会，这家公司将来肯定比UT斯达康更大。21996年，当时的余杭市邮电局局长的徐福新到日本考察，发现了PHS技术的可用性。这位南京邮电学院毕业的技术官员意识到，这是通信业的新机会。回国后，他找了很多家国际通信巨头合作，但都被拒绝，最后，他找到了高新区里一家几个海归青年创业的通信公司，给了他们第一笔大订单。小灵通就此诞生。根据信息产业部的政策，双模小灵通严禁上市销售，但1997年开始，小灵通卖遍了杭州的大街小巷。UT斯达康也成了杭州最重要的高新企业。后来的故事大家都知道，拥有7000万中国用户的小灵通很快被历史淘汰，仅仅8年后，UT斯达康就开始走下坡路，并且很快神话彻底破灭。但UT斯达康对于杭州高新产业的启蒙，到今天还在开花结果。UT斯达康倒下后，4000多位工程师并没有离开杭州，用马云的话说，向社会输送了人才。他们成了通信产业的中坚力量。比如公司的联合创始人周韶宁和陈亦刚，后来办了百世快递和三网科技。UT斯达康用一个现金流巨大的小灵通市场，为杭州开启了通信产业链。比如后来生产出了中国第一台自主知识产权的东方通信，当时就是靠着代工小灵通度过危机。更重要的是，UT斯达康成了创业图腾。几个留学生，几十万投资，能在很短时间内成为营收百亿的巨头。他们成了中国的惠普和乔布斯，鼓励更多年轻人投身其中。更不用说，后来斯达康老板吴鹰和软银的孙正义创立了软银中国。2000年10月的一天，一个年轻人推开了软银中国办公室的门，他叫马云。中国科学院院长路甬祥曾经告诉杭州的领导，美国的新经济发端，靠的就是一大批“不务正业”的科技人员走出机构，从夫妻老婆店做起。这个故事浙江人很熟悉，80年代，杭州的工程师和科学家们一到礼拜天，就被温州台州的乡镇企业派车接走，去指导工作。他们游走在违规的边缘，但却成了民营经济的奠基人。UT斯达康之后，加在创业者身上的绳子一个个解掉了。2001年，胡忠扬、陈宗年等28个工程师从中电科52所脱编，他们要进入被“911事件”激活的安防市场。没有资金，陈宗年找自己学长借了200万后，后来200万变成了市值3500亿的海康威视。但最终，陈宗年并没有脱离52所，他甚至成为了52所的所长。可以想象，如果仍然用所有制和编制的绳索捆绑着他，恐怕不会有今天的海康威视。这也正是滨江作为高新技术区最大的意义，这里的基石不是成功，而是自由。32009年，阿里把6000名员工搬到高新区。那时的高新区已经整合成了滨江区，既是产业区，又是行政区，滨江拥有更大的自由和权力。为了迎接阿里，区政府开通了9条公交专线；区里的后勤公司给单身员工，准备了租金便宜的单身公寓。那一年，滨江区最重要的主干道开通，为了纪念催生这一切的火炬计划，他们把这条路称之为：火炬大道。火炬大道的入口处，是火炬计划发起人宋健的题词。火炬计划成立的那年，他在北京一个展会上听到了杭州人对开发区的展望，被其中四个字打动，写下了题词：天堂硅谷。杭州人回去，就把这四个字刻在了石头上。过去三十年，天堂硅谷里的年轻人，享受了很长一段黄金时光。在杭州年人均工资只有2万的时候，UT斯达康等企业就提供了几千个月收入过万的岗位。后来互联网巨头一个个诞生，再然后创业潮起，他们中诞生了很多千万富豪。通信、互联网、医药的造富潮，一波接一波。杭州人都知道，千万不要小看任何一个滨江地铁站走出来的人。他们的消费力，甚至让旁边的一个村，成了滨江区千万首富村。年轻的技术人才们租住在村里的民宅。村民们把一楼改成饭店和KTV，上面租出去，年轻人们下班后，在楼下吃吃喝喝，然后就上楼睡觉。哪里有自由，哪里就有年轻人。去年，滨江区又引入了3.5万名年轻的人才，这个区域已经不说本科生比率了，硕士博士占比已经超过20%。阿里过江的2009年，绿城也是第一次过江到滨江区拿地。楼面价1.5万元，售价超过3万元。当时项目营销负责人拍了一张照片，这张照片被他从相机里放到手机里，放了13年。从明月江南，到柳岸晓风、晓风印月，13年其实也就做了五个项目。他也没有想到，火炬大道的两旁，如今驻扎着杭州通信、互联网产业最重要的公司。火炬大道可能是杭州最有意思的一条主干道，有人总结过：工作日：国际滨江，车水马龙，水泄不通；休息日：只有外卖和快递小哥在路上。这就是典型的高新产业区。与杭州最火热的板块相比，滨江区似乎不擅长造话题，即便这里贡献了杭州10%的经济体量。前不久，绿城在火炬大道旁拿了一块地，新项目的名字挺浪漫：晓月和风。这个楼盘的售价是4万元/平米，和不远处交付十几年的明月江南相比，仅仅贵了一万块钱。再看看旁边新成立的“硅谷小学”，时间似乎没有流动。晓月和风有个细节很动人，他们在小区里留出1.5万方的草坪，让业主做露营基地。绿城要为滨江区的居民，营造一种别处没有自在生活。22年前，吴敬琏说过类似的话，他告诉杭州领导，硅谷的亿万富豪们穿牛仔裤、吃披萨饼，别人的人生观是“work

7月5日，万达电影董事长曾茂军递交了辞呈。就在那天，消瘦的王健林背靠蓝色屏幕，和十几位万达核心高管，小范围地召开了万达集团半年会。王健林留下了一句斩钉截铁的话：要确保年度目标。曾茂军入职万达16年，从人力干起，2013年接管万达院线，一步步成为万达电影董事长。2020年丁本锡退休，曾茂军就成为了继齐界、张霖、肖广瑞之后，万达集团的第五号人物。他参与制作和发行过《我不是药神》、《唐人街探案》等爆款，影史留名，也得到了老王的喜爱。2021年文化集团整体业绩较差，老王仍然说，曾茂军主导的《唐人街探案3》很亮眼。不过，企业家的耐心终究有限。今年第一季度，万达电影的净利润是4500万，去年同期，这个数字是：5.2亿。惨淡业绩的原因众所周知，万达电影上半年主投的两部电影都没有如期上映；800家开业影院里，最多时有一半停业。但这些都不能成为借口，五号人物还是说辞职就辞职了。这家公司内部没有派系，不管几号人物，都围绕着一个核心看风向。喜欢或者不喜欢，两年还是一年半，都在他的一念之间。今年过年前，万达在文华酒店召开了2022年年会，老王发了雷霆之怒：谁连续两年完不成任务，领导自己主动辞职走人。他点名批评了投资集团和文化集团。三大集团中，投资集团和万达电影没有完成目标——电影的年收入大概150亿，只完成了目标的九成；投资集团的业绩，更是历史最差。老王把手下们说得汗涔涔的。老王很生气，说他们拖了集团后腿，应该自责。他还骂有些领导对民企生存环境浑然不觉，还在过舒服日子，花钱大手大脚：中高层少数人混日子，不催不动，甚至多催才动。1这次半年会之前，万达做地产开发的投资集团内，员工一直战战兢兢。所有人都知道，老王厌恶房地产久矣。这些年他的一腔热血，都给了轻资产的商管。去年，四百多家万达广场最多时超过一半关门，商管集团还是完成了业绩，租金收入470亿。老王公开说，让其他人都学学人家肖广瑞。而以地产开发为核心的投资集团，2021年全集团业绩完成度最差，只完成了目标的70%。老王甚至放话说：大幅度削减地产投资，可以做代建。这次半年会议前，还有传言说，投资集团将宣布继续合并组织架构，甚至合并入商管集团。上半年，万达投资集团的东西南北四个区域，被裁撤到只剩南北两个。职务重叠的员工，可能就离职了。投资集团的员工也发现了蛛丝马迹，比如每个万达广场在投入运营之前，通常都会和投资集团签订一份建设咨询服务，监督落实广场的建造标准和管控要求。但最近，建设咨询的协议，改为和商管集团签订：开发票都是商管公司的抬头。为了完成业绩指标，投资集团拿出了战时手段——极限施压，张霖经常现场视察，下半年的项目也拿到上半年取证。月月考核，完不成任务就降薪降职裁员。对外，万达在很多城市打折促销，“打到快没有利润了”，比如万达在太原一个豪宅，从最高时的两万元降到了一万三。最终，投资集团基本完成了上半年的业绩，销售额大概有两三百亿，回款比例也很高。与此同时，今年上半年，投资集团一块地也没有拿。但没想到，这次半年会后，齐界带来了好消息。王总对投资集团上半年回款和经营表工作示肯定。他通过上半年趋势，有了新定位，那就是：不放弃房地产。他提出的目标，是做中而强的地产公司。还有消息说，最近的还款压力过去，下半年重启拿地。半年前，他还说房地产已经不是一门好生意了。真香。2没办法，做地产开发的投资集团，上半年救了万达一命。据说齐界在会上透露，6月份是万达的至暗时刻，万达有包括一笔中期票据在内的大概100亿债务到期。可能是因为疫情影响，商管集团无力回天。反而是角落里的投资集团，拿出了真金白银救集团。正是这一举动，改变了老王对地产的观感。多年前，老王就说万达集团已经不再是房地产企业了。但这种最关键时刻，能够信赖的，还是传统房地产。老王甚至还拉了困难的同行一把。几个月前，建业老板胡葆森来北京找老王，饭局上对王健林说想借几个小目标，愿意把已经抵押出去的几个商业项目的十年经营权益交给万达。老王大手一挥，同意了，命令万达一周必须付款。手下很担心项目的风控，老王生气了：养你们就是解决这些问题的，不然要你们做啥用。3曾茂军辞职当天，万达投资集团董事长张霖被增补进了万达电影董事会。张霖是曾茂军的老领导，也是万达电影的前舵手。他2000年加入万达，历任万达集团副总裁、财务总监等职务，2012年开始担任万达电影董事长。后来又去了万达地产集团（投资集团前身）。这几天，张霖已经前往文化集团主持工作了。文化集团为他专门新设立了董事长一职。如此一来，他就身兼文化集团和投资集团的董事长，万达三大业务集团，他一肩挑俩。万达朋友开玩笑说，张总还有很多重要职务没有展示，OA上空间都快不够了。张霖投资集团董事长的位置，是从齐界手上接过去的；在此之前，他从齐界手上接过了商管集团母公司——大连万达商管的总裁。齐界和张霖被称为王健林的左膀右臂。虽然两人同一年加入万达，但今年以前，“石佛”齐界看上去是离核心最近的那个人。丁本锡退休后，接手集团总裁的人是他；万达商管要上市，担任母公司总裁的人还是他。但如今，投资、商管、文化三大板块都担任重要职务的张霖，似乎超越齐界了。当然，前提是抠着鼻孔开粉色库里南兜风的撕葱，创业成功。王健林今年已经68岁了，距离他多年前说的“2020年退休”，已经超龄服役两年半。大望路上有句名言：万达只允许有一个思想家，那就是董事长。房地产有很多大佬想做思想家。他们中的大部分，早已死走逃亡伤。不是他们无能，而是形势比人强，专尅思想家。王健林五年前的断臂求生，是“思想家”战略决策淋漓尽致的体现。看看同行的结果就知道，而万达呢，连万达商管，都在冲刺上市了。即便如此，这几年发生的事，已经逐渐脱离“思想家”的掌控。比如，如果万达真的不做地产，单凭极度依赖线下的商管和文化面对疫情，后果会是怎样？现实就是，老王这样的思想家，半年之内两次变脸，证明他甚至已经失去对几个月后形势的把握；曾茂军这样优秀的职业经理人，也要面对巨大的不确定性。前首富都如此，何况是普通人，又怎么去以稳定的预期迎接未来，更不用说买房这种长达30年预期的投资和消费？所以领导才会不断强调：要保持政策预期的稳定和一致性。珍爱包叔，顺手“在看”

解封一个月后，上海终于要“有序恢复餐饮业堂食”了，但要在“数字哨兵”和“桌长制”下恢复，此外，市民被建议就餐时间掌握在1.5个小时左右。“桌长”不是新概念，2021年为制止餐饮浪费，上海曾探索实行过“桌长制”，一般由预订者担任，在就餐过程中服务同伴，提醒他们使用公筷公勺，打包剩余餐食等。遗憾的是，有很多著名的餐厅没有等来“有序恢复”的那天，倒在了黎明之前。包邮区梳理了最近这段时间部分关店或者濒临倒闭的餐厅，以示缅怀。Cha's查餐厅在参与李安的《色戒》拍摄时，香港电影人侯杰辉在上海始终没找到中意的港式餐厅，无奈自己开了一家。此后十几年，港式茶餐厅在上海遍地开花。但查餐厅独特的江湖地位，始终无法动摇。这家店完美复刻了TVB精髓，沉浸式的环境、全繁体的菜单，一切都很港味。店里的烧腊、点心、炖汤、各式捞面、柱候酱牛腩等等，甚至一碗价格亲民平平无奇的餐蛋面，都似乎有烟火气，从香江飘到黄浦江。它是上海文化包容性的代表。大众点评上曾有几万人留下足迹，有人说要万人血书留下它，还有人不无伤感，“老板要回香港了，大概不会再开了”。在这一轮“离沪潮”里，刘嘉玲、蔡少芬和孙耀威都搬回香港了。@图源自网络Sober

2017年的时候，马云说未来“房价如葱”，包叔在内的吃瓜群众都哄笑起来，网上充满了快活的空气。事实证明，马先生只是说错了佐料。6月20日，河南杞县的建业城和民权县的建业河畔，各推出了一项让人拍案称奇的营销活动：5元/斤，大蒜换房；2元/斤，小麦换房；6月20日到7月10日，想买房的客户需要准备8万斤小麦，卖给粮食收购商。不管8万斤粮食卖了多少钱，农户拿着收购合同到建业的售楼处，都可以当16万元来用。不足16万的部分，会由建业来补，当然是算在房价的优惠里。按眼下的市场收购价来看，一斤小麦的收购价为1.5元左右，也就是说，农户可以获得4万元的房价优惠。其实就相当于买房立减4万元。也就是说，即便兽爷虚构了一个8万斤小麦的收购合同，也能拿到4万元优惠。当然，如果麦价下行，比如降为1元/斤，那建业就要每套房补贴8万。所以在出台政策前，建业的团队对麦价进行了充分研究，他们甚至分析了俄乌战争对小麦价格的影响。普京不会想到，克里姆林宫的决策，最终都会影响到民权县农民的安居乐业。建业推小麦换房，还有一个黑天鹅因素。民权县是外出务工大县，眼下的农忙季，本来正是农民工返乡大潮，但因为上海疫情影响，大批外出务工人员无法返乡。房产销售也没了客户。北方的俄乌战争，南边的上海疫情，国际局势的一粒沙，落在民权县就是一座山。1河南杞县的建业城，比民权县的河畔洋房更早实施粮食换房。他们祭出的大蒜营销方案，最高可抵2万斤大蒜，按市场价换算优惠，差不多是7万元。这个商业鬼才方案出来后，很多农民朋友们冲到了售楼处。建业自己说，5月22日到6月6日实行，一共来电2859组，到访852组，成交了：30套房子。小麦换房是6月20日开始的，可能这段时间农民兄弟也算明白了，效果一般，建业统计了第一天活动效果：6通来电。建业是河南最大地产商。过去二十年他们基本没有对外扩张，而是不断下沉，到了河南的县镇里。这个人口近亿的大省，也支撑起了建业销售过千亿的业绩。不过今年，建业和其他民企一样很难。今年前五个月，他们合同销售额同比减少近一半。建业民权县河畔洋房开盘前，营销人员算了下项目周边三个竞品的销售额，发现尽管价格一降再降，但两个月的时间里，总共只成交了150套房子。降价是不被允许，建业只能想出粮食换房子的玩法了。比开发商还急迫的，是省会郑州的政府。6月20日，郑州宣布棚户区改造将推行房票安置，12个月内，可以拿着房票到指定的楼盘嗨购。接受房票安置的拆迁户，可以获得补偿款8%的奖励，还不用算限购。在郑州之前，实行房票安置的有河南的信阳，浙江的绍兴、嘉兴，江苏的常熟、溧水、宿迁、泗阳，都在盼着大家走进售楼处。更早之前，青岛薛家岛街道办事处要求各个社区，动员辖区居民购买商品房——做好意愿摸排，组织团购，还提出了量化指标：月底前，每个社区网签不少于2个。该项工作还被纳入年度工作考核，把买房上升成组织交给的政治任务，已经十几年没见过了。2009年，合肥市委书记孙金龙为了拉动楼市，在调研中当场买下一套80多方的房子，合肥市规划局局长更是喊出了那句著名的口号：买房即爱国。薛家岛街道属于青岛黄岛区，这片区域还有另外一个名称：西海岸新区，是第九个国家级新区。到目前为止，这块2096平方公里的土地上，拥有20所驻区高校，仅去年就有13所高校在同时施工。再往前两年，这里有134条道路同时开工。这些大干快上的投资，总是需要钱的。去年上半年他们算了一下，存量住宅项目达到了：533个。这个数字，是整个青岛存量住宅的的三分之一，还多。去年，青岛成交了11万套新房，其中有3万多套是西海岸新区卖出去的。可以说，稳住了西海岸新区的楼市，青岛楼市也就稳住了。2走在最前面的，还是广西的小城玉林。2021年12月，玉林市召开了加快人口进城工作动员会。为了能在2025年之前成为百万人口的大城市，这个人口五十万的小城，每个区县、每个乡镇都被要求下去拉人头，让农民走出农村，走进市区。为此玉林为一些农村户籍人口和外地人口，放开了十条首套房优惠政策。最直接的是给钱和优惠，农民们买一套房子，能拿到6000到一万的补贴。而且契税减半，购房总价减两万，家电建材最高优惠两万。比较隐晦的是一些超级待遇了，比如安排学位，享受养老保险等等。农民们只要连续缴纳12个月住房公积金，就可以申请住房公积金贷款。所有政策里，最让大家震惊就是：买房送工作。为了让农民进城，玉林一口气拿出来了上万个就业岗位，承诺为未就业购房者推荐三个以上就业岗。玉林的朋友说，这些工作其实就是一些手工业岗位，比如服装厂：宿舍还有洗衣机、空调、电视呢。不止如此，听朋友说，如果买房，甚至可以获得与区委书记亲切交流的机会。兽爷说，这不比巴菲特午餐有面子？为了组织农民进城，玉林市把50万人口指标摊派到各区县，区县又摊派给乡镇，几乎所有的机关和事业单位都被委派了宣传任务。今年四月，玉林公布了一季度拉人进城的阶段性成果，购房网签2622套，新增进城就业6118人。很明显，和一年拉13万人进城的目标相差很远。而所有动作的最终目的，还是卖房子，而且政府比开发商更着急。2020年玉林公布的国有资本经营利润收入中，烟草、煤炭等所有传统国企利润收入都为零，在玉林只有一行：其他国有资本经营利润收入1386万。“其他”是什么，其实不难解答。在玉林发布的宣传册上，我们看到了购房优惠的楼盘主要来自政府平台项目。2020年玉林成交土地34宗，拿地排名前五的全部是玉林国企。那一年，玉林国有土地出让权收入高达229亿，几乎是前一年的两倍。增加的100多亿土地收入，有83亿来自玉林下辖的北流市，他们把2.3万亩农地投入了土地市场。而玉林这次的十条优惠政策，最后一条是，农民进城购房后自愿退出宅基地，并承诺不再要求回村建造住房的，宅基地的补偿价格在基准地价上调10个百分点。3一个小时前，建业的朋友告诉包叔，小麦换房的活动，已经被当地政府叫停了。但这个故事给我们提供了一个绝妙的隐喻。一个新的交易系统正在形成，粮食和工作岗位，可以系统换成房子。某种程度上，房价甚至不如小麦价格稳定。新的等价物出现了，正在替代房子，成为新的价值锚定：房子不再稀缺，稀缺的是粮食和就业。珍爱包叔，顺手“在看”

2019年3月，泰国前总理他信为自己小女儿办了场婚礼，地点是在香港瑰丽酒店。失意的东南亚政客最喜欢的地方，一直是东方之珠香港。2006年他信下台没多久，有消息说他在香港倚峦豪宅区买了房。后来才知道，这套豪宅并非在他名下，而是妹妹英拉的一个商业伙伴购入的。房子的前主人，是越南首富朱立基和张美兰夫妇。朱立基夫妇是亚洲第一豪宅倚峦最大业主。他们至少拥有四套房，倚峦业主极少会卖房，不过朱立基夫妇还是让泰国第一家族成了自己邻居。他信小女儿婚礼的前一年，英拉接盘了李嘉诚在汕头国际集装箱码头的股权。很快，李超人旗下公司尚乘集团分拆投行业务上市。投资人名单里，也出现了朱立基的名字。两个东南亚的豪门邻居，在李超人的关键时刻，都出了一把力。最近，有两个关于李超人的消息。一个是在不久前的广州的土地拍卖市场，在白云区空港大道一幅热门地块的争夺上，和记黄埔似乎是象征性地举牌一次，然后就没什么动静了。另一个消息更刺激我们眼球。“跑了”的李超人，要大举投资越南了。不仅仅是李超人，很多人都在越南身上看到了中国曾经的影子。至少在两件事情上，越南人民的喜好也和我们是一样的：房子和足球。

2015年，中信银行的谢宏儒从石家庄一路南下，担任这家大型股份制商业银行的广州分行行长。他很快和广州的老板们打成一片，这其中不少是开发商。谢宏儒到任第二年，他的领导孙德顺更上一层楼，成了中信银行行长。他们共同开创了一片新天地。央行开闸，棚改货币化，那两年对所有行业来说，都是高歌猛进的时代。干银行的和干房地产尤其如此。他们言必称地产金融化，两大行业开启了一段你中有我，我中有你的蜜月期。最著名的就是爱马仕哥，2015年收购了恒大人寿，转身又入股了辽宁的盛京银行。平安的马总也搞了个联盟。一吆喝，房产圈最有影响力的大佬，都齐刷刷跑到上海捧场。在这样的氛围中，孙德顺也对地产产生了浓厚兴趣。他频频南下广州，和当地的开发商们交流业务心得。有次在饭桌上，恒大的高管提了一个想法：贵行的不良资产，恒大可以接一些。孙德顺听了很激动，大手一挥，一个总对总的合作计划就此诞生。这家银行给予恒大集团400亿元综合授信、500亿元地产基金、200亿元多元化并购基金，和900亿元内保外贷的额度。这是一个银行与房企的互帮互助计划。所有人都想不到，这种计划的开端有多美好，结局就有多惨烈。马总广撒英雄帖的那年，平安旗下的平安不动产成为了中城联盟的会员。这个联盟一共有68家会员单位，大部分都是房地产相关企业，每年论坛就相当于房地产行业的乌镇大会了。2017年年初的中城联盟论坛上，平安不动产的负责人给开发商们普及了一些金融知识，称金融机构可以与房企进行股权合作。让开发商们醍醐灌顶的，还有另外一位金融人士。2018年年初的中城联盟论坛上，民生银行的人员对台下的开发商说，适度加杠杆对企业快速发展有好处，要打好金融这张牌。那一年，链家的左晖、中城投资的路林，讲的还是去杠杆、防范金融风险。这位民生银行的人员，是中城联盟会员中唯一的银行人士。最近，民生银行流传了一封内部信，内容直指他们这几年房地产业务的风险。这封尖锐的内部信仁者见仁，智者见智。不过很多人看了还是大呼：开了眼界。

4月14日，曾经的碧桂园项目策划主管小陆很开心。他接到了一份做搬运工人的私活，估计只用两三个小时就能挣到几百块钱。这种兼职很少有的。这次的工作具体是帮一户装修业主家搬瓷砖。每件瓷砖重110斤，一共九十件。小陆和搭档花了一个半小时，把五吨瓷砖送到了三楼，每人收入200元。业主结完账，对着小陆说了一句：你不是干这个的。当时小陆还没太懂，自己为什么连搬砖也要被嫌弃。直到一觉睡醒，才发现全身都疼得不行。他以前没做过什么体力劳动，身体一下子就吃不消了。他想着，短短两个月时间，自己的工作环境实在是天差地别啊。今年二月份以前，小陆还是天津的都市精英白领。日常出入的，是干净体面的售楼处，负责两个项目的策划工作，月均能拿到八九千元工资。对于一个25岁的年轻人来说，这份收入不算低。工作四年，小陆亲历了行业的变化。2018年3月份，小陆在浙江读完大学，校招进天津碧桂园担任营销助理。那一年，他所在项目大卖了20多个亿，他的工资当年就达到了每个月七八千。那一年，这个来自四川的年轻人已经考虑在天津买房定居。后来，他从助理做到策划、执行策划，从负责统筹再到自己带项目。职位越来越高，但项目每年销售额越来越少，小陆的同事和下属也一个个被优化，从三四个人负责一个项目，到一个人管一个项目，再到小陆一个人管几个项目。他的收入，却没怎么变，就像康师傅方便面：加量不加价。二月初，天津疫情加重，很多售楼处都关闭了。小陆的策划工作变成了搞直播、学脚本和拍视频。因为疫情业绩完成不了，他每天还要熬夜给领导写三四篇报告。小陆告诉我，他和同事们有很长一段时间都在想，这个市场环境下，除了降价，还有其他手段吗。后来公司想到了一个办法。二月中旬，公司的人力终于找上了小陆。

9月1日那天，许老板大张旗鼓，让8个副总裁坐在一张桌子前，代表八个保交楼专项工作组，签了一张军令状。恒大急切地向政府和购房者释放信号，他们不会让项目烂尾，会维持社会稳定。仔细看那张会场的照片，就会发现，站在许老板身边的，不是他多年的战友、总裁夏海钧，而是常务副总裁肖恩。上个月，夏总裁减持恒大汽车与恒大物业，套现了一亿多港元。钱虽不及夏总裁年薪的一半。但这事连同恒大地产更换法人，让大家觉得事情在起变化。再后来，夏总裁露面越来越少。恒大的日常事务管理，也从夏总裁，变成肖恩了。夏海钧减持套现没多久，许老板另外一个亲密战友，刘銮雄妻子陈凯韵，也割了一部分恒大股票。刘銮雄夫妇与许老板的友情，要追溯到2009年恒大赴港上市之前。今年四月，陈华的京基集团、黄光苗的中洲集团、刘銮雄妻子陈凯韵、中国燃气的刘明辉和深圳翠林投资，一起组成了260亿的投资人天团，定增恒大汽车。其中，深圳翠林投资拿出了50亿元。两个月后，深圳华建控股接手嘉凯城29.9%的股权，成了许老板的白骑士。再往前五年，恒大以合计对价27亿元，将恒大粮油、恒大乳业、恒大矿泉水公司出售，接盘侠的是三家名不见经传的公司：深圳涞涞涞实业公司、深圳明晟都灵商贸公司、深圳三维都灵汽车销售服务公司。最近煎饼摊生意不好，我手贱研究了下这几家公司。草蛇灰线下，不管是深圳翠林投资，还是深圳华建控股，还是之后那三家公司，或多或少都和一个商人有关系：王忠明。这个王先生最早是个宾馆老板，但如今竟然成了前首富的救赎者。很多地产商最早也是开宾馆的，但他们的人生轨迹，都没有王先生有意思。

亿元。成立两年后，在鄞州区科技局的推荐之下，拿到了软银中国8000万的风投基金，成为软银中国在宁波投资的第一个项目。当时，软银的投资负责人介绍，投资是看中了永润化工的环保无污染，技术含量也高。

法国作家让·吉奥诺有本小说叫《屋顶上的轻骑兵》，讲述一位骑士逃亡路上的故事。主线是爱情，背景却发生在人心惶惶的霍乱时期。但就算时代兵荒马乱，也有磷火般的光。让·吉奥诺在小说里说：

以复兴珑御为例，最近一次成交，是一套196平方米的房源，成交价为3800万左右，但实际支出超过了4000万。这其中包括了全额增值税、附加税、个人所得税。复兴珑御47套房源，大概就有将近一个亿的税收。

过去十年，同样级别的人事大调整，万科可能也就有过两三次。2011年，万科执行副总裁、上海区域总经理刘爱明递交辞职申请，全国的财经媒体几乎倾巢出动，一家媒体用近五千字的篇幅报道了这个事件，标题是：

半个月前，一个热心的美国网友在美国的社交媒体上发了一篇技术贴。回头来看，这篇贴子主题应该是：中国的万达集团到底是如何错过一百多个小目标的。通过游戏驿站一只股票，将对冲基金Melvin资本、做空机构香椽捶爆后，今年1月，美国年轻的散户们涌向了AMC院线。万达当时仍是AMC的第一大股东。2019年之后，这家公司一直在亏损，疫情更是让他们无限接近破产边缘。秃鹫们很快盯上这家公司，超过五分之一的流通股被卖空。但在1月27日那天，AMC的股价从前一天的不到5美元，冲上20美元，收盘时涨了三倍。这位美国网友说，对冲基金们已走投无路，但AMC宣布稀释6300万股股份，让股价在接下来的时间里跌回到5美元。也是这天，AMC的第二大股东银湖资本清仓了手里的股票。此后是漫长的拉锯战。散户们不断尝试突破那堵墙，空头不断借入股票卖出，而万达在不断出售股票。结果是，散户无数次想将AMC的股价送上月球，每次都被拉回地球。当时美国的韭菜们就是不明白——万达为什么要这么做。最聪明的做法，当然是坐视股价坐上火箭，而不是不断出售股票。直到5月23日那天。万达宣布退出AMC公司董事会，仅保留可以忽略不计的少数股权。这位热心的美国网友说，在得知万达出售完股票后：我无法表达我的兴奋。从那一刻起，这只业绩毫无亮点的股票再无机构股东，放眼望去，全是散户。万达释放出来的这些流通股，很快就被美国韭菜大军们吞了下去。几天后的6月2日晚上，美国股市再次上演韭菜的胜利——AMC股价一飞冲天，四次熔断。算下来，这只股票今年涨了28倍，老外首席执行官身价飙升了2亿美元。然后国内媒体对这场世纪逼空大战的总结，基本就是一句话：思聪他爹少赚了140个小目标。老王可能永远无法理解，他怎么就成为大洋彼岸年轻韭菜们的垫脚石。韭菜们可能也无法理解，一个斗士万念俱灰后会失去勇气，也会失去运气。一个韭菜晒了一张AMC的免费爆米花的照片，然后凡尔赛起来：你们以为我会卖掉股票赚取1万美元，然后失去我的免费爆米花吗？

李雪峰：2008年金融危机和四万亿之后，2009年我开始正式买房子。当时也快30岁了，然后我就想买房子来住。第一套是个小房子，我收入高的时候每个月能有6万块钱。首付也就6万来块钱，我就给买了。

这是中国备受瞩目的首个现房销售试点，金茂勇敢地接下了这个重任。三年半以后，龙华金茂府才正式开盘，项目销售均价高达11.7万。项目产品很棒，现房销售也对买房人很友好。但项目利润也都被财务成本吞噬了。

蓝湾小镇的开盘，并没有得到集团太大的帮助，郭几次和宋卫平请示，希望能以任务摊派的方式，让绿城的各个区域都帮着蓝湾卖房子，但宋卫平都拒绝了。对于这种在碧桂园、恒大习以为常的营销，他总觉得不合适。

1950年3月，在成都市第一届人民代表会议上，西南军区司令员贺龙掷地有声地说：为建设人民的新成都而奋斗！出乎意料，斜杠青年李劼人被任命为第一届市政府副主席，以至于他自己也没有心理准备，以干啥啥不行为由婉拒了。几个月后，李劼人被直接提名为副市长。作为一个典型的成都瓜娃子、作家、实业家和吃货，他分管了四个部门，其中就包括了建设局。他带领一个工作组，对成都的自然经济做了大规模勘察，四年后编制出成都第一份城市发展规划。他说：人民南路之南，将会出现不少崇丽宏伟的大建筑。他没有说错，人民南路至今仍是成都的中轴线。李劼人本来要把这条主干道规划为14米宽，但领导说他这是好大喜功，只准修7米。做完成都的城市规划后，瓜娃子已意兴阑珊，将精力放在大河三部曲的改写上。初稿完结后，延安回来的儿子批得一无是处：要用历史唯物主义写！困难时期，酷爱卤煮的李劼人吃了变质卤牛肉，中毒去世，《大波》没来得及完成。去世前，他对好友最后说的话是：大波，我的大波。这个大波，不是兽爷喝多了经常念叨的，而是李劼人自己那部长篇小说。他心里有两个成都，一个在城市规划里，一个在小说中。他肯定想不到，今天的成都规模是他畅想的十几倍，越来越像一线城市；而那个闲适安逸的成都，却越来越遥远。

上个礼拜，有网友在杭州一家夜店偶遇了王思聪，他带着十几个美女，一直蹦到凌晨四点，才牵着一位白衣妹子的手离开。去年这个时候，王思聪也出现在了杭州的夜店，带着十几个网红，一晚上刷卡30万。没过多久，熊猫TV就倒闭了，思聪也被拉入了失信被执行人。关于他还不起钱的新闻，隔三差五就会上热搜。一年过去了，也许是限制高消费的原因，也许是想低调一些，这次酒吧卡座不是王思聪订了，而是他朋友，也没有人晒他的消费清单了。思聪在杭州和网红狂欢的前两天，他投资的熊猫互娱又一次被列为失信被执行人。被执行标的是一千多万，也就0.1个小目标；也是这个月，小王减少了自己在几家公司的股份，退出了在商机去哪儿APP的投资。这一切，距离小王5亿赚40亿的新闻炒作刚过去三年时间，距离小王5亿赚60亿的新闻炒作刚过去一年半。

女股神潘煜萍的丈夫是浙江著名投资人。2015年，她用自有资金加杠杆买入汉鼎宇佑，赚了一个小目标，一战成名。她马上给自己儿女一掷千金，买下武林壹号和江南里两处豪宅。

为了增强说服力，绿谷自费发行了《抗癌周刊》、《东方健康抗癌特刊》等各种刊物，宣传中华灵芝宝神奇的抗癌功效，还请来了各路的“专家”和上百个所谓的“抗癌勇士”，召开研讨会，现身说法，在全国大搞坐堂会诊。

香港的农地主要在新界。最大的两个农地地主，是新鸿基和恒基兆业。上世纪七十年代，李兆基就打起了农地的主意，他发现，政府在用宅地换取新界农民的农地。恒基于是开始收购农民手中的换地权益。

这轮北京楼市调整，1000万以上的房子普遍跌去了20%的市值。单套亏损最多的是2017年3月成交的一套顺景园别墅。当时成交价1.8亿，单价10.4万平米。现在顺景园有两套在售，挂牌价6.2万。