从上海滩到中国经济带 上坤地产的“十进制”成长
“这是一家日益崛起的物业开发商。”
上坤地产（HK.6900）公开信息的主营业务栏，言简意赅的附着这样一句介绍。这家刚刚挂牌港交所的房地产公司是今年下半年房企融资新政后第二家完成IPO的房地产开发企业。
对于这家成立不过十一年的新锐房企而言，如今进入资本市场恰逢其时。此前十年，按照公司的两个“五年战略”，先是达成扎根上海滩，跻身“上海房企30强”的目标；后将发展版图由长三角经济区向更广阔的全国市场进行拓展，并完成基础布局。
而在2020年，第三个五年战略的开局之年，上坤地产则是围绕土拓战略、运营战略、组织战略的全新升级，在全国七大区域事业部的构建基础上，开始夯实长三角经济区、珠三角经济区及中部核心经济区的重点城市市场。
截至2020年7月31日，上坤地产在全国8省14城建立业务，拥有49个处于不同开发阶段项目的物业（包含联营合营的开发项目），总占地面积约180万平方米，总土地储备约413万平方米。
放置于国内房地产行业大环境之下，不难观察到上坤地产对于市场机遇的捕捉能力。其创始人朱静曾是胡葆森的得力助手，在河南建业打拼多年经验丰富，可谓熟稔于地产行当。
当初上坤地产创业选择上海市场并磨砺打法修炼内功，直到根深蒂固才开始考虑向魔都之外扩张，足见其稳健；而当房地产市场进入周期性调整，全行业开始去杠杆的阶段，上坤地产却开始紧抓长珠经济带积极布局，其发展节奏与战略筹划能力之强，可见一斑。
尤其进入2020年，房企在“三道红线”的压力测试之下，连规模级的头部房企大多都处于被动调整的姿态，中小房企更面临前所未有流动性风险与生存压力。
而此时的上坤地产早已通过一系列调整，在保持流动性安全与版图扩张能力的动态平衡的同时，顺利登陆资本市场直接融资，这为其后续成长打开了新的空间。
于行业而言，虽然国内房地产市场集中度有加速向头部企业靠拢的迹象，但上坤地产等房企新势力却也为地产行业走向高质量增长，带来了不同的发展思路。
保持流动性 开启资本市场征程
“三道红线”怎么看都是房地产企业未来发展存续的一道分水岭。
一直以来，悬在房地产企业头顶的“达摩克里斯之剑”，还是在2020年落下，剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比，这三个数据成为划分房企发展质量优劣的硬标准。
高杠杆、高周转、高去化的房地产开发模式，似乎正在走向历史，取而代之的是在“房住不炒”的趋势下，房地产企业依靠精细化的产品运营和管理提升，迈向稳健发展。
相较于发展历史更长的房地产企业，历史沉积问题少，调整也更加灵活的上坤地产反而能在这一波去杠杆的过程中，显得游刃有余。
尽管在2017年左右，上坤地产伴随着销售规模的快速抬升，其净资产负债率也一度推高至685%，但在随后的2018和2019年，上坤地产严控财务管理，优化负债结构，其净资产负债率也降至325%和119%。
而在今年上市前的四月末数据显示，由于上坤地产的计息银行及其他借款总额从2018年的74.6亿元减少至55.9亿元，其净资产负债率也随之下降至73.8%，符合三道红线的要求。
与此同时，上坤地产的短期负债余额也下降到20.04亿元（2020年7月末数据），其现金短债比为1.4倍，短期偿债能力处于健康水平。从其总体贷款结构来看，上坤地产也保持在稳定可控的合理水平。
此外，不断优化财务结构、负债结构的同时，上坤动产还以现金流为经营管控的指挥塔，搭建“储-建-供-销-存-回-融-结”的一体化经营模式，提高资金使用效率。
一方面通过标准化的项目缩短开发周期，使项目销售拥有较明显的成本价格优势，另一方面也确保公司流动性始终保持良好状态，如此也提升了企业发展的安全边际。
根据截至今年四月末的财报数据显示，上坤地产账面的现金及现金等价物为15.85亿元，这也意味着公司流动性充足，能够有效覆盖短期负债并为未来的债务偿还和业务拓展提供“弹药”。
加之公司仍拥有110亿元左右的银行授信以及10亿元左右的IPO募集资金净额，都为其保障业务发展，提供了持续的资金支持。尤其在登陆资本市场后，其融资能力将随其稳健增长而大幅提升。
此外，值得注意的是，上坤地产在2018年前后非控股权益占比从前一年的1.6%大幅增加至66.2%，2019年非控股权益额则达到19亿元，占比继续提升至68.9%。
这意味着上坤地产联合开发项目在近两年也增长不少，在降低拿地开发风险、降低负债，保障财务安全性的同时，实现其向全国版图扩张的规模化发展。
稳定高增速 迈向规模增长
仅仅十一年发展，无论综合实力还是销售规模，上坤地产已经跻身国内房企百强之内，且排名还在不断提升。
今年3月中，中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布“2020中国房地产500强测评成果”中，上坤地产再次完成10位赶超，夺下百强榜的第79位，并斩获“2020中国房地产开发企业经营绩效10强”称号。
而在销售规模上，根据克而瑞统计数据显示，2019年上坤地产实现全口径销售额221亿元，权益销售额175亿元，这两项数据均位列国内房企的90位左右。
支撑上坤地产迅速蹿升百强之列的是其近几年来的高增长。根据上市公司公开资料显示，上坤地产在2017-2019三个财务年度，营收总额分别位12亿元、68.47亿元和75.35亿元，复合增长率高达150 .5%。
即便是在今年疫情冲击影响较大、全行业进入冰封期的前4个月，上坤地产仍录得11.49亿元的营收以及5.93亿元的毛利正向增长，显示出其强韧的增长属性。
剔除增长基数以及市场波动等因素，上坤地产预计未来三五年内复合增速保持在40%-60%之间。而这样的复合增速即便是在过往地产行业黄金十年，也是远高于行业30%的均值的。
从盈利能力看，过往三年亦是上坤地产净利润高复合增长的阶段。尤其是2017-2018年度，公司净利润从0.3亿元猛增至6.7亿元，明显进入盈利释放期，事实上近三年公司的净利润复合增长高达376%。
与此同时，上坤地产的毛利率也是在2017-2018年度有了大幅提升，从31%提升至51.5%。虽然2019年受诸多因素影响有所下降，但其40.8%的毛利率水平放在可比的百余家上市房企中，仍能位列前25位左右。
截至今年4月，上坤地产毛利率回升至51.6%，在同业中处于一线阵营，亦充分体现其作为成长性新锐房企的高增长和良好的盈利能力。
在营收利润高增速的同时，上坤地产也开始进入规模化增长的轨道中。从其过往三年的资产规模和资产回报率，就已经可以窥见端倪。
更为重要的是，其总资产规模的持续放大并没有降低其资产回报率，相反这一数据还从2017年的0.3%大幅上升至2019年的3%左右。也就是说，上坤地产近三年的资产运营效率也在同步大幅增长。
高质量的增速与规模化发展的预期，无疑为其在资本市场的投资价值不断展现，提供了重要的支撑。
做强基本盘 与经济带共成长
从区域性地产商向全国布局的房企迈进，实际上是很多房地产企业难以逾越的“坎”。但对于上坤地产来说，这是其成长的一道“必答题”。
早先，其创始人朱静在前两个五年战略中就反复强调，上海市场之于上坤地产是个必须做强的“基本盘”，进入上海市场前30也是其向全国市场迈进的基础条件。
| 上坤地产创始人朱静
眼下，在国内竞争最为激烈的上海市场，上坤地产已然跻身前20强的序列，向外扩张其他城市市场，似乎也就变成了其“降维开发”的开始。
实际上，早在2016年时，上坤地产就进入江苏省市场，并逐步展开向长三角经济区、珠三角经济区及中部核心经济区重要城市进行土储布局。
从土地储备的区域分布来看，长三角经济区仍是上坤地产最大重仓地。公司在该区域累计拥有应占土地储备约212.01万平方米，约为总应占土地储备规模的七成。此外，公司加大对珠三角经济带等有巨大增长潜力的地区的渗透及扩张，在东莞、佛山都有斩获。
长三角、珠三角在未来十几年乃至几十年内，仍将是中国内外向经济的主驱力量，经济发展总量规模与潜力空间巨大。
在经济带的重点城市落子，显然会为上坤地产更高的溢价空间和持续增长的动能。包括其在河南与湖北这样的中部省份布局，亦是在押宝新兴经济带。
对于房企而言，最终决定市场成败的还是落在产品打造能力上。十一年的发展，上坤地产已经形成一套标准化的产品体系。
从拿地开始，上坤地产就会对项目回款标准、预售条件标准、施工条件标准、前期设计规划规范标准等进行精细测算，在保证项目品质的前提基础上获取合理的利润水平，从而促进企业可持续发展。
迈向全国市场，上坤地产仍会秉持“产品适度领先、效率优先”的发展逻辑，根据行业和客户需求变化，进行产品创新。
在其上市招股书中，上坤地产表示在全国化发展中，会继续做贴合市场的产品，刚需置业产品占80%，改善置业产品占20%。
结语
中国房地产业走过二三十年的发展历程，是市场经济催化下最为开放和包容的产业，也是历来英雄辈出的行业之一。在缔造财富传奇的同时，也极大推动了中国城镇化的进程，为宏观经济的发展繁荣创造条件。
观察上坤地产的短短十一年，就好像浓缩了整个行业的发展一样，既有产业大趋势下的机会红利，亦有企业家的谋篇布局。更重要的是，上坤地产这样的新锐势力也是房地产行业需要的创新派和变革派，它的迅速发展会带给行业“鲶鱼效应”。
从长期投资价值判断上坤地产的未来发展，其紧扣中国经济脉络的布局、深耕精作的战略，以及高效执行力和核心价值观，都带给行业、带给投资者更多的想象空间。
☞ 上坤地产能给房地产行业带来“鲶鱼效应”吗？
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