人话版上海租金贷新规

2018年9月30日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市金融办、人民银行上海分行和上海银监局五部门联合出台了《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》（简称“通知”）。这一对开展租金贷限制极为严苛的通知，宣告租金贷迎来住建委、房管局、金融办、人行和银监等五大监管机构的合力强监管。

如果上海这份通知落地，不止是租金贷的数据全部受到政府监管，连住房租赁行业的主流企业的租房数据都暴露在政府的监管射程范围内。

风从上海来，长租公寓行业在上海落地示范效果符合预期，下一步应该就是全国推行了。长租公寓行业的监管套利窗口期自此关闭。

第一消费金融将上海的通知拆开来解读，要点如下：

一、业务范围无“住房租赁经营”者不得开展租金贷，比如知名长租公寓平台蘑菇租房的运营主体上海朔羡网络科技有限公司就没有此资质；

二、未经上海市房屋行政管理部门备案者不得开展租金贷；

三、未加入上海房地产经纪行业协会的代理经租企业不得开展租金贷，比如长租公寓“一哥”自如在上海自如资产管理有限公司就没有加入；

四、不得与无牌金融机构合作租金贷业务，比如疑似上海租房分期服务商巴乐兔发布的PR稿件称其已经与中国人民银行建立战略合作关系，想必央行应该是持牌金融机构；

五、开展租金贷业务，应事先征得房东书面同意；

六、禁止强制或诱骗租客使用租金贷产品，禁止在签约前收取定金，不得收取与租金贷相关的其他费用；

七、租金贷贷款合同应该和租房合同分别签署，禁止在租房合同中提租金贷任何内容；

八、租房必须在上海市住房租赁公共服务平台网签，严禁金融机构为没有办理网签的租客提供租金贷服务；

九、租金贷的放款周期应当与代理经租企业向房东支付租金的周期匹配；

十、企业应该拿自己的钱扩张，没钱的话缩小租金贷规模，不允许高杠杆运营，还需要做资金链断裂的风险处置预案，确保租客、房东不受损害，这一条实际上限制了长租公寓高速扩张，因为没人自己兜里有几十亿来支持企业高速扩张；

十一、禁止利用租金贷业务沉淀的资金恶性竞争抢房源，不得哄抬租金抢占房源，这一条同样也掐住了长租公寓咽喉，比如蛋壳公寓引入外部金融公司合作提前获取租客未来1到2年租金，使得其预收款项从2016年末的不到2亿增加至2017年末的10亿，然后这些钱被拿去拿房扩张了；

十二、银行业金融机构应该审慎开展租金贷业务，确保不违背国家宏观调控政策；

十三、银行业金融机构应该建立并执行面谈制度，确定借款人真实身份，充分告知借款人贷款的各项情况，这一条会大幅度提升银行开展此项业务的成本；

十四、租金贷贷款期限不得超过租客的租房期限；

十五、违反上海此次通知者，在受到监管处理的同时，还将被纳入风险警示名单向社会公示，且暂停违规企业发布房源业务。

以上十五条，条条见血封喉，极为严苛。长租公寓持续的舆论发酵带来的后果，远超想象的严重。第一消费金融过去两年时间，在无数资金方那里听到他们对长租公寓这个贷款场景的高度认可。可转眼间，长租公寓这个贷款场景竟然受到了远超无场景的现金贷的严监管。上述多项条款剑指提供资金的持牌金融机构，将使得资金流入这个场景大大受限，毕竟中国的资金都来自银行，而银行相当重视政策风险和商誉。另外，监管这次下发的文件，旗帜鲜明地提出要企业拿自己的钱扩张，长租公寓这种借资本市场融资的钱（主要是ABS）来扩张的游戏受到极为严重的打击。可以预见的是，上海这个政策如果落地执行较好，受到国务院重视推向全国，下一步或是交易所、银行间市场对长租公寓租金贷底层资产的发债请求予以限制。只要一个行业没有钱进去，不能加杠杆扩张，就没有了增量，长租公寓从此迈入无尽长夜。

听其言，观其行。上海五部门的政策是出来了，但落地还需时日观察。上海有多家知名长租公寓品牌，比如蘑菇租房。蘑菇租房，隶属于上海朔谷网络科技有限公司，已经完成了C+轮融资，其投资方包括平安创新投资基金、IDG资本、海通开元、金昌投资、KTB投资集团、蚂蚁金服、云锋基金和巨人网络等等。蘑菇租房的商业模式是汇聚第三方房源，而第三方很多提供租金贷服务。不知道蘑菇租房是否会批量下线已经提供租金贷的机构的房源。如果蘑菇租房不下线，不知道上海监管是否会真刀真枪开火呢？！

附属材料一：《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》全文

关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知

各有关单位：

为贯彻《上海市住房发展“十三五”规划》，落实《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》（沪府办〔2017〕49号），促进本市代理经租企业规范经营，切实防范个人“租金贷”及相关业务风险，确保本市住房租赁市场健康发展，现通知如下：

一、无“住房租赁经营”业务范围、未经本市房屋行政管理部门备案、未加入本市房地产经纪行业协会的代理经租企业不得合作开展个人“租金贷”业务。代理经租企业不得与未经国家金融监管部门批准设立、无金融许可证的机构合作开展个人“租金贷”及相关业务。相关行业组织应当制订统一的行业标准，明确允许合作开展个人“租金贷”业务的代理经租企业应当具备的条件。

二、代理经租企业利用房东房源与金融机构合作开展个人“租金贷”业务，应当事先征得原始房东书面同意。代理经租企业不得强制或诱骗租客使用个人“租金贷”产品，不得在签约前收取定金或设置其它条件，不得收取与个人“租金贷”业务相关的其他费用。个人“租金贷”贷款合同和住房租赁合同应当分别签署，有关住房租赁租金贷款的内容不得出现在住房租赁合同中。

三、发挥本市住房租赁公共服务平台的行业监管作用。代理经租企业应当按规定使用全市统一的居住房屋租赁合同示范文本，进行住房租赁合同网签。住房租赁合同未经网签的，金融机构不得为其办理个人“租金贷”业务。

四、代理经租企业应当严格把控自身杠杆率，密切关注企业流动性。个人“租金贷”的放款周期，应当与代理经租企业向房东支付租金的周期相匹配。流动性紧张的企业应当采取加强资本投入、缩小个人“租金贷”业务规模等方式降低杠杆率，并做好资金链断裂的风险处置预案，确保租客、房东利益不受损失。

五、代理经租企业不得套取银行业金融机构信用，不得利用个人“租金贷”业务沉淀资金恶性竞争抢占房源，不得哄抬租金抢占房源。

六、银行业金融机构开展个人“租金贷”业务应当符合国家宏观调控政策，应当严格按照《个人贷款管理暂行办法》（银监会令2010年第2号），依据“了解客户、依法合规、风险可控、权责明确、公平诚信”原则，审慎开展相关业务。

七、银行业金融机构开展个人“租金贷”业务时，应当有效履行贷前调查、贷中审查、贷后管理的主体责任，不得将授信审 查、风险控制等核心业务外包。个人“租金贷”资金应当采用受托支付方式向借款人交易对象支付。

八、银行业金融机构应当建立并严格执行面谈制度，采取有效措施确定借款人真实身份。应当充分告知借款人贷款的真实情况，包括但不限于贷款金额、贷款利率、逾期责任、贷款期限等内容，并确认借款人借贷的真实意愿。

九、银行业金融机构应当结合申请人的收入、负债、支出、贷款用途等因素，合理确定贷款金额和期限，贷款期限最长不得 超过住房租赁期限。

十、对违反本通知规定的代理经租企业、金融机构，由相关管理部门依法依规予以处理。同时，将违规代理经租企业纳入风 险警示名单向社会公示，并通报市场监管、网络监管等部门暂停 代理经租企业房源发布业务。

国家有关管理部门出台新的规定，依照新规定执行。

市住房城乡建设管理委

市房屋管理局

市金融办

人民银行上海分行

上海银监局

二○一八年九月二十九日

附属材料二：上海市房地产经纪行业协会官网的会员名单

轮值会长单位2家：克而瑞（中国）信息技术有限公司、上海中原物业代理有限公司。

副会长单位35家：上海臣信房地产经纪有限公司、上海荒岛房产工作室有限公司、同策房产咨询股份有限公司、上海太平洋房屋服务有限公司、上海优房科技股份有限公司、上海新聚仁物业咨询有限公司、上海开启房地产投资咨询有限公司、基强联行投资管理顾问（上海）有限公司、上海赢佳房地产经纪有限公司、上海策源置业顾问股份有限公司、上海房屋置换股份有限公司、上海三湘房地产经纪有限公司、上海亚业房地产经纪有限公司、上海德佑物业顾问有限公司、上海我爱我家房地产经纪有限公司、上海新联康投资顾问有限公司、上海金丰易居房地产顾问有限公司、上海经佳文化产业投资股份有限公司、上海华燕房盟网络科技股份有限公司、上海信义房屋中介咨询有限公司 上海汉宇房地产经纪有限公司、上海晏子房地产策划咨询有限公司、上海志远房地产经纪有限公司、上海仁丰房地产经纪有限公司、上海市浦东新区房地产交易市场有限公司、上海易居祥悦房屋销售有限公司、上海明明房产经纪有限公司、上海房多多网络科技有限公司、上海青客公共租赁住房经营管理股份有限公司、魔方（上海）公寓管理有限公司、中国建设银行股份有限公司上海市分行、上海佳歆房地产投资顾问有限公司、上海泊寓企业管理有限公司、上海中估联信息技术有限公司、北京五八信息技术有限公司上海徐汇分公司。

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