[土地测评]PS拍-2018-09号涵江区塘北片区苍林地块全解读

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2018年7月13日，涵江区塘北片区PS拍-2018-09号地块即将公开拍卖。该宗地采取“限地价+控房价+公证摇号”方式出让，当地价达最高限制价格为31500万元时，凡接受此价格者通过公证摇号确定竞得人。对房价同样作出限制，规定该宗地商品住宅最高销售均价不超过10500元/平方米（毛坯）。而这宗地块资质、潜力究竟如何呢？

下面小编将从地块信息、地块现状、SWOT分析、周边环境、交通环境等为您进行全方面解读该宗地块。 

PS拍-2018-09号地块示意图

01 地 块 信 息 

PS拍-2018-09号地块（涵江区塘北片区地块十二）位于莆田市涵江区塘北片区苍林地块控制性详细规划范围内（具体位置范围见用地红线图），国有建设用地使用权20186.58平方米。该宗地配置居家养老服务站（建筑面积≥100㎡），配建的养老服务设施不动产产权归涵西街道办事处。

该宗地出让规划条件以莆田市城乡规划局莆规审[2018]33号文件为准。主要规划指标如下：

红线图

       该宗地商品住宅最高销售均价不超过10500元/平方米（毛坯）。该宗地采取“限地价+控房价+公证摇号”方式出让，即地价最高限制价格为31500万元，竞买人报价不超过最高限制地价的，按价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为公证摇号。凡接受最高限制地价的竞买人均可继续参与竞买，采取公证摇号方式确定竞得人。竞买人必须单独申请，不接受联合竞买。

02 地 块 现 状 

地块方正平整，为净地。临高林街（环城西路）一侧无遮挡，无任何建筑，南侧临河道。

03  SWOT 分 析

优势   地块占地共20186.58㎡，规划建设住宅、养老服务站，项目将有舒适的宜居环境；按地块规划经济指标，容积率＞1.0且≤2.6，绿地率≥30%，建筑密度≤23%，未来项目可打造高端宜居力作。地块位于塘北生活片区，紧邻主干道高林街（环城西路）、国欢西路，周边商业、生活、教育等资源丰富，且拥有多个成熟小区，生活配套完善，居住氛围浓厚。

劣势

1.目前涵江房地产市场精装价格大约在13000元/㎡左右，而地块要求商品住宅最高销售均价不超过10500元/平方米（毛坯）。并配建建筑面积不少于100㎡的养老服务站，后期将影响项目利润回收。

2.涵江楼市正属于楼市发展的黄金期，目前涵江各区域发展力度不断加大，例如兴涵水都片区、涵江商贸城西湖片区、白塘湖区域、莆阳新城，导致该片区人气一定程度上的分流。

机会  塘北生活片区不断成熟，同时地块周边不少新兴配套，例如苍林小学、苍林幼儿园、尚书公园、西河公园、新涵江医院、涵江实验小学等配套正在火热建设中，未来将对项目的升值空间再添力度；目前塘北片区住宅用地稀少，涵江一手房库存变少，且一手房价格已上涨至13000元/㎡，对于后期项目销售压力不大。

　　威胁  

1.地块采取“限地价+控房价+公证摇号”方式出让，其中地价最高限制价格为31500万元，并要求商品住宅最高销售均价不超过10500元/平方米（毛坯）,同时今年政策要求精装标准不超3000元/㎡，未来三年内涵江区一类区商品房均价不超9940元/㎡，政策的打压对于开发商会有一定的开发压力；地块不接受联合竞买，禁止合作开发，对开发商的操盘能力有很高的要求。

2.住宅未来还有塘北地块二（联发）、华永天澜城（三期）等主要竞争对手，位于本次拍卖地块东、西两侧，未来入市时有可能导致后期销售。

04 周 边 环 境 

涵江区塘北地块十二位于塘北片区和兴涵水都片区之间，并且位于涵江区核心地段。3公里范围内，商业、文化、教育、医疗基本齐全，生活配套完善，居住氛围成熟。周边商业配套有商业城、隆恒财富广场、水韵城天虹商场（在建）等；周边教育资源有莆田十四中、十七中、苍林小学（在建）、涵江实验莆田市二实小等；公园休闲配套有两馆一中心、河滨公园、81亩尚书公园（在建）、西河公园（规划），可轻松享受休闲、便捷配套；医疗配套含涵江医院、涵江妇幼保健医院、涵江现代妇科医院，可满足日常生活需求等等。

沃尔玛

两馆一中心

涵江医院新址

05 交 通 环 境 

地块周边交通路网十分发达，西侧紧邻高林街（环城西路）贯穿涵江主城区、东侧紧邻纵一街（规划）、北侧紧邻湖园路（规划），塘北路、六一西路、白塘路、福厦路、国欢西路等均可直达莆田市区。周边有212、213、230路等公交车经过地块，下车步行几百米即可到达。

7月13日 莆田小鱼网将全程现场直播PS拍-2018-09号涵江区塘北片区苍林地块，敬请关注！

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