新商业地产模式创新&突围实战研讨会

如  今

城市商业综合体项目的规划、设计、运营中

差异化、体验感、艺术性

等问题成了大家关注的热点

无论开发商还是设计师都想方设法去创新

那  么

如何创新才能带来真正的价值？

城市商业综合体创新究竟关注哪些问题？

带 着 这 些 思 考

本次课程解析新商业综合体的特点、

未来商业发展的趋势

    持有型物业资产管理、标新案例深度探讨...

项目操盘手亲临分享

1   主题授课 | 从资管到商管的进阶之路

课程大纲：

一、传统商管和资产管理的区别

1、传统商管的经营指标和评价标准

2、以资产估值为目标的资产管理核心逻辑和关键指标

二、 项目金融市场退出渠道规划与前期准备

1、 地产融资与资本市场退出通道

2、 Reits、类Reits、CMBS、ABS

3、 与地产紧密关联的轻资产管理公公司上市（案例分析）

4、 以资产证券化为目标，资产持有方的筹备工作

三、 什么是商业不动产资产管理？

1、 存量时代，资产管理成为地产企业核心竞争力

2、 资产管理概念与核心逻辑

3、 资产管理与商管及物管的区别

四、 以投资收益最大化和投资风险最小化为核心，如何投？怎么投？

1、 从资本市场看投资回报要求

2、 不同类型物业资产管理关键点与评价体系

3、 以投资回报与风险管控为核心，商业不动产资产配置

五、 项目全生命周期资产管理回报最大化

1、 资产管理回报率提升三要素

2、 项目不同阶段，资产回报率提升关键节点

2标新案例深度拆解

TX淮海｜年轻力中心作为中国首个创新体验零售与沉浸艺术融合的智能空间，由司徒文聪操刀，共占地27000㎡，整整6层楼，每层楼都拥有着独特的社群文化，是一个聚集了当代艺术、潮流、美食、社交的巨大空间。商场总体分为三种展览空间，分别是公共空间、商业零售空间和主题空间,以“DIGITAL数字化、OASIS可持续、URBAN都市、X（COLLABORATION）跨界”为城市永续发展的核心理念，这也是TX淮海倡导的生活方式。

案例启发：

1、业态创新、技术创新、新模式打造数字商业体；

2、通过人、货、场、文、物构建策展型商业地产新空间运营；

3、社群标签赋能，以“策展思维进行商业空间设计”；

万科聚焦城市更新，此次淮海街改造，由苏州万科联合万科城市研究院以“让马路变成街道”为核心理念，在智慧街道、市政管线、设备设施、景观小品、建筑立面、店招形象等方面进行了全方位改造，将淮海街打造成宜游、宜商、宜文，可持续焕发活力的城市街道。特邀日本景观团队和本地景观团队通力合作，规划设计了樱花公园、口袋公园等多个公共休闲空间。淮海街还着力升级街区的多元化业态升级，增设多媒体中日文化交流展，淮海街小剧场等丰富的人文艺术元素。

案例启发：

1、营造街道场景方法论，“为租金收益提供保障；

2、城市微度假项目里的“场景力“打造；

3、通过街区“场景力”转化为项目价值增量，变成购买力、消费力；

4、商业地产项目"全自持”与"强运营“的要素；

美克洞学馆2021年初开业，一个月左右，在小红书APP上的相关记录达到1万多条，1、2月份的累计客流约5~6万，俨然成了“网红”新地标。伴随消费升级与商业进阶发展，美克家居顺应城市更新趋势，盘活旧项目，在此打造了一个“新零售艺术体验空间”。在项目整体的设计与建造上，受到丝绸之路文化的启发，注重历史传承与文脉延续，洞學館将龟兹石窟的洞穴文明与现代设计理念所碰撞、融合，形成丝路文脉主义影响下的后现代风格。集合建筑、家居、艺术、设计、生活、餐饮、休闲业态于一体，构建这样一个全新的“美好生活场景”，为零售行业提供了全新的营销范例。

案例启发：

1、艺术为商业地产赋能，打造的极致体验居住美学；

2、从品牌制造到零售再到新零售的升级之路；

3、品牌转型升级，实现品牌价值变现；

2021年4月27日”THE NEW西单更新场“横空出世，是对传统商圈的冲击。毗邻西单大悦城、汉光百货、君太百货等商业项目，改造历时6年，定位为青年潮流发生地，主要面对年轻消费群体。由华润置地打造、华润万象生活运营联手打造。不论从业态品牌，还是空间环境，都十分符合年轻潮流人群的喜好的第三空间。

案例启发：

1、青年潮流发”生“地，招商落位潮流首店云集；

2、让空间设计赋予新的可能，下沉广场打造成为城市“慢空间”；

3、”非典型“企划思路，视觉营销新突破、新探索；

4、传统核心商圈通过定位概念、招商、设计、商业规划上打开全新思路；

耗资约人民币85亿元打造的高颜值新加坡机场“星耀樟宜”于2019年4月17日正式向公众开放投入运营！这个集机场运营设施、室内花园、零售与餐饮、娱乐休闲及酒店于一体的大型公共设施令人流连忘返，新加坡樟宜机场成为一个很多人都希望“晚点”的机场！航站楼由众多建筑师、工程师与设计师联合完成交付，其中贝诺负责项目的建筑和室内设计的概念设计。机场与外部城市环境之间的边界亦由整个项目团队共同协作进行重新构思设计的。

案例启发：

1、零售孵化平台，为消费者提供差异化体验；

2、品牌业态落位与项目契合度的招商落位；

3、公共交通聚集空间商业设计；

杭州大悦城，以“年轻、时尚、潮流、品味”为价值导向，汇聚时尚商业、国际滨水街区、精装国际公馆、国际甲等写字楼四大主题业态，打造约50万方商业旅游综合体巨擘。据统计开业当天客流突破16.3万人次，销售冲破千万大关，多家店铺接连刷新全国销售纪录，杭州大悦城也一跃成为大众点评人气搜索榜TOP 1，单日微信搜索指数突破50万，年接待约1500万人次商旅客流；水上巴士，接纳超400万年客流，强大消费力超乎想象。购物中心打造了华东区首家18米高室内风洞、杭城首个深度5米的室内潜水空间，并将杭州首个动物科普中心搬入室内，更有巨幕影厅，惊艳杭城。近400家店铺全新组合，94%开业率，成为不折不扣的“网红购物中心”，杭城潮人打卡圣地。   

案例启发：

1、空间、体验、社交三个维度的场景化打造；

2、"地域商圈”商业综合体打造；

3、空间布局设计“因地制宜“；

光明食品集团对魔士达商厦进行彻底重建，Benoy携手光明食品集团对摩士达商厦进行升级改造，在提升城市风貌同时，也将为光明食品集团提供展示企业实力和形象的绝佳窗口。将摩士达商厦改造成为集合世界顶级食品品牌旗舰店、生态有机食品的主题体验店、国内食品消费体验为一体的食品主题商业，并结合定位一流的精品酒店塔楼为一身的精致型城市商业综合体。

案例启发：

1、城市微更新项目打造要点；

2、品牌主题商业改造升级设计的技巧与策略；

3、充分挖掘商业价值，提升城市形象；

2018年12月16日被业内冠以全国商业改造难度之最的西安大悦城正式开业，开业当天总客流超过28万人次、总销售额1286万元，元旦小长假客流超过55万人次，春节假期客流超过130万人次。大悦城官方公布的数据显示，西安大悦城微博相关内容阅读量超过600万人次，抖音相关视频内容播放量超过3500万人次，累计曝光次数超过3300万次，覆盖人数超过2000万，大众点评西安人气榜单持续占领Top1……项目主题由西游主题和美食文化被充分糅合，从而创造出一个特色鲜明的美食主题街区“勿空街区”和一座7米高极具标识感的悟空雕塑，一经开业即成为引爆全国社交媒体的现象级地标。

案例启发：

1、商业改造项目改建计划的方法；

2、整体商业架构的重塑，主要空间的打造和利用；

3、商业IP的价值最大化；

上海新天地由首创历史建筑开发性保护新理念，开启上海城市化更新的新阶段。根据历史建筑的保留程度采用了三种改建方式，让项目既保留了石库门风格，留下城市印记，同时又满足现代化商业的需求。独具上海风情的建筑形态对首次来到上海的国际品牌更具吸引力，一系列时髦的餐厅、咖啡、酒吧落地于此。修旧如旧的理念、开放的氛围、国际化的品牌，既传承上海的人文历史脉络、城市肌理，又融合了西方文化与生活方式，成为国内街区商业的标杆之作，也是最早拥有社交功能的商业空间。

案例启发：

1、社区尺度的城市开发；

2、商业开发与开放空间打造相互结合，打造富有特色的城市空间方法；

3、商业地产的分期开发，可持续发展；

3沉浸式体验  &  深度考察

本次课程不止限于系统的为同学们提升新商业认知体系，还增设项目实地考察参访，体验美克洞学馆一步一景，一景一文化！与美克洞学馆负责人交流从模式定位到筹开落地全流程操盘交流；同学之间进行智慧碰撞、思想交融，共创未来商业美好发展蓝图。

激发商业活力  & 创建美好场所

共同探讨新商业未来发展新态势

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