承租人丨房屋整体拍卖，部分房屋承租人不享有优先购买权

裁判要旨：

房屋整体拍卖，部分房屋承租人提出优先购买权，看房屋整体功能和整个房屋所占比例确定是否享有优先购买权。

标签：执行异议丨承租人异议丨优先购买权丨撤销拍卖丨部分租赁

案例索引：

常州市中级人民法院（2017）苏04执异2号“韩守彪、江苏金恒泽欣环保材料有限公司等与常州市润丰新材料科技有限公司、江苏双欣环保材料有限公司等金融借款合同纠纷执行裁定书”（审判长谢国勤，审判员刘冰，审判员陈如霞），载《中国裁判文书网》（20170401）。

案情介绍：

一、招商银行股份有限公司小企业信贷中心与润丰公司、双欣公司、付宝林、翁银风金融借款合同纠纷一案，（2014）常商初字第271号民事判决书确认：一、润丰公司应向招行信贷中心归还借款本金9322186.73元及利息；二、如润丰公司不履行上述第一项债务，招行信贷中心有权就坐落于常州市潞城镇政新村委颜家村88号的房屋和土地（他项权证号为：常房他证戚字第00246121号、常房他证戚字第00246120号、常国用他项（2013）押字第580号）进行折价或者拍卖、变卖后所得价款在1000万元的最高余额内优先受偿；三、双欣公司、付宝林、翁银风对润丰公司上述第一项债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后，有权向债务人润丰公司追偿；

二、2016年6月16日，申请执行人与被执行人润丰公司签署谈话笔录，表示共同委托常州鲲鹏土地及房地产评估咨询有限公司对本案抵押物进行评估后由法院上网拍卖。鲲鹏公司出具的常鲲房估（2016）第F09号房地产估价报告，确认润丰公司位于常州市潞城镇政新村委颜家村88号的房屋以及构筑物价值为15636000元，上述房屋总面积为16529.56㎡。

三、2016年8月3日，本院向润丰公司法定代表人付宝林送达了评估报告。2016年9月13日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布拍卖公告，载明拍卖标的物为常州市潞城镇政新村委颜家村88号房地产，注明“由于该拍品存在长期租赁，买受人自行处理附着在拍品上的租赁关系，法院不负责交付”，并在《拍卖（变卖）标的调查表》上列明有租赁。2016年10月26日，常州市富腾机械有限公司参加第三次拍卖，以14090200元成交，并已支付了全部成交价款。

四、本次拍卖的润丰公司的土地使用权和有证房屋在2013年5月13日办理了抵押登记，抵押权人为招行信贷中心。招行信贷中心于2016年9月20日注销，本案债权由招行南京分行承继。

五、韩守彪提出异议称：其于2012年8月10日承租了润丰公司的部分厂房和土地，租期至2018年8月；因本院在拍卖前未依法通知其行使优先购买权，因此请求本院撤销拍卖并重新拍卖。提供的租赁协议约定的租赁面积为2852.13㎡。

裁判要点与理由：

异议人不享有承租人优先购买权。从异议人提交的租赁协议来看，各异议人均只是承租了被执行人润丰公司的部分房屋。承租人优先购买权是指出租人转让不动产时，承租人在同等条件下，享有优先于其他人购买该不动产的权利。在承租部分房屋的情况下，承租人是否具有优先购买权应综合考虑转让房屋的具体情况；《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》（[2004]民一他字第29号）认为：“目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。”首先，如果异议人承租的房屋在使用功能上相对独立，其优先购买权也仅及于其承租的房屋，本院并未单独拍卖其承租的房屋，而是整体拍卖，其不享有整体房屋的优先购买权；其次，如果异议人承租的房屋使用功能整体性较为明显，其优先购买权可以扩展到整体房屋，但由于本案各异议人承租的房屋面积远未达到整体房屋面积的一半，其也不享有优先购买权。总之，无论异议人对部分房屋还是整体房屋主张优先权，根据最高人民法院复函的意见都不宜认定其享有优先购买权。

实务要点：

承租人主张优先购买权提出撤销拍卖执行异议，前提条件是承租人有无优先购买权。有优先购买权的，再行研判租赁合同与抵押之间的关系。承租合同分为两种性质，其一，租赁合同签订在抵押设定之前；其二，租赁合同签订在抵押设定之后。两种情况分别予以处理：第一种按照执行规定第31条。第二种情况适用江苏省高院执行异议疑难问题解答的规定。

法律依据：

《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》

第21条  当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：

（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；

（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；

（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；

（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；

（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。

当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。

第31条  承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》（[2004]民一他字第29号）

认为：“目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。”

《江苏高院执行局关于执行工作若干疑难问题的解答》

13、在执行被执行人名下财产的过程中，承租人提出执行异议，应如何处理？

答：就租赁权而言，只有执行措施可能或者已经妨害租赁权行使的时候，承租人才可以提起执行异议；如果执行行为不妨害承租人占有、使用租赁物，承租人不应提起执行异议，已经提起执行异议的，应当予以驳回。

承租人在执行法院采取执行措施（包括诉讼保全措施）之后取得租赁权的，承租人的租赁权不能对抗申请执行人的债权，其提出的异议按照民诉法第二百二十五条处理。承租人在执行法院采取执行措施（包括诉讼保全措施）之前取得租赁权的，承租人依据其租赁权提出执行异议，按照民诉法第二百二十七条处理。 

《中华人民共和国民事诉讼法》

第227条  规定执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五天内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

执行复议与执行异议往期文章

---

 关于我们

专注执行复议与异议之诉整体解决方案

法律咨询丨法律诉讼丨专业研讨

联系电话：[phone]

邮箱：[e-mail]

  地址：江苏常州新北万达广场B座22楼