江苏高院：案外人为获取银行抵押贷款，房屋过户至被执行人名下，查封后案外人以虚假转让为由确认真实权利人，不予支持

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专题一：不动产执行异议案例汇编  以不动产为核心，按商品房、婚约房、抵押房、抵债房、租赁房等类型整理，收集五十三篇执行异议案例。

专题二：变更追加被执行人执行异议案例汇编  涉及股东出资不实、抽逃出资、虚假出资、公司吊销、注销、清算等引发的股权执行、变更追加被执行人等类型整理，收集三十篇执行异议案例。

裁判要旨

案外人为获取银行抵押贷款，房屋过户至被执行人名下，查封后案外人以虚假转让为由确认真实权利人，不予支持

实务要点

第一、限购、限贷、避税、逃债等原因，案外人借用被执行人名义购买房屋或者过户转让房屋被执行人，以被执行人名义获取贷款等，房屋被查封后，案外人通常主张真实权利，形成真实权利人与产权登记人不一致，从而引发执行异议之诉。实务中，一概肯定登记效力，则真实权利人利益难保障，因此，立法允许对真实权利人进行物权确认。法律依据是《最高人民法院关于适用〈物权法〉若干问题的解释（一）》第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

第二、案外人执行异议之诉请求对执行标的享有所有权依据的基础法律关系实体审查，这是执行异议之诉审查的基本原则，基于以上原因，是否是真实权利人成为审查重点，根据《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，案外人举证证明的事实是否成立，涉及到裁判人员对证据的认证，裁判人员对证据认证的充分程度直接决定证明事实是否成立。反之，裁判人员对证据的认证能力和当事人的认证能力不一致导致案件上诉率较高。

第三、我们注意到，江苏高院《执行异议及执行异议之诉案件审理指南二》（征求意见稿）（四）案外人借名买房执行异议之诉的处理2.金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，与被执行人之间系为套取银行贷款而虚构房屋买卖事实、订立买卖合同的案外人，以其系房屋实际所有权人为由，提起执行异议之诉，请求排除对该房屋执行的，人民法院不予支持。该规定看，本质上隐含案外人自身存在违法“过错”，此种违法“过错”形成的后果“自担其责”。

第四、我们认为，基于上述违法“过错”形成的后果“自担其责”。江苏高院评价“时隔多年之后，因顾国平及夏小兰欠付他人债务导致案涉房屋被强制执行，张宏伟、夏惠却主张其与夏小兰之间的房屋买卖行为属于虚假转让，同时主张案涉房屋实际上系其所有，意图在于阻却无锡中院的强制执行行为。本院认为，张宏伟、夏惠的上诉理由不足采信。”

案情介绍

一、2013年6月14日，武汉海事法院财产保全查封夏小兰名下、位于江苏省江阴市房屋等财产。2014年4月27日，判决顾国平支付船舶股权转让款319.7万元及利息；夏小兰承担连带清偿责任。

武汉海事法院委托无锡中院执行，其中，委托执行函载明已查封房产：所有权证号分别为013109093（顾国平）、010100278（夏小兰）、010608981（夏小兰）。

2006年6月20日，张宏伟与夏小兰就案涉房屋签订了《房地产买卖契约》，双方约定房屋价款按评估价27万元成交，并以现金形式支付。该《房地产买卖契约》经江阴市房产管理局备案登记，并依法办理了所有权过户登记手续，案涉房屋至今仍然登记在夏小兰名下。

二、张宏伟、夏惠向无锡中院提起案外人执行异议之诉，其依据的事实与理由为：案涉房屋的产权虽登记在夏小兰名下，但实际所有人系张宏伟、夏惠。夏惠与夏小兰系姐妹关系。2006年，张宏伟、夏惠夫妇因需要办理抵押贷款，但由于当时居住面积少于80平方米不符合贷款条件，所以将房屋过户至夏小兰名下，以夏小兰名义办理向银行贷款，且贷款最终均由张宏伟、夏惠夫妇归还。且案涉房屋一直由其父母居住，天然气、水、电费均由其交付，夏小兰从未居住过。贷款之后，张宏伟、夏惠曾提出提前还贷，将房屋过户至两人名下，后因夏小兰提出该房系学区房，其儿子需入学名额，故迟迟没有过户回转，但该房屋的实际所有人是张宏伟和夏惠。请求：1、不得执行位于江阴市屋；2、确认江阴市屋归张宏伟、夏惠所有。

三、无锡中院认为，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。本案争议房屋登记簿载明的所有权人为夏小兰，张宏伟、夏惠主张夏小兰仅是名义所有权人，对此应承担举证责任。张宏伟、夏惠诉称由于2006年两人不符合抵押贷款条件，不得已将房屋过户至夏小兰名下，帮助张宏伟、夏惠达到以文化西路122号201室向银行抵押获取贷款的目的。根据张宏伟、夏惠提供的银行流水等证据，证明了双方对争议房屋过户的目的，就是使该房发生物权变动的效力，所有权变更为夏小兰，夏小兰可作为自己的财产向银行办理抵押手续。张宏伟、夏惠又称贷款归还后，涉案房屋仍借名登记是帮助夏小兰的孩子完成入学条件，因为入学条件之一是就读学生的父母是学区房屋的所有权人，进一步说明双方确认夏小兰行使房屋所有权人的权利，不再是张宏伟、夏惠所称的“名义上的所有权人”。综上，张宏伟、夏惠与夏小兰办理争议房屋的所有权过户，其目的在于对外产生物权变动的效力，由夏小兰行使物权人权利。虽然张宏伟、夏惠提供了户籍登记、居委会证明、日常交费凭证，但鉴于夏惠与夏小兰系亲属关系，仅能反映两人之间对争议房屋日常使用的内部约定，不足以对抗第三人。故张宏伟、夏小兰主张争议房屋仅是借名登记在夏小兰名下，夏小兰是房屋名义所有权人的意见，以及张宏伟、夏惠以房屋实际使用人的身份要求排除对涉案房屋执行的请求，不予支持。驳回张宏伟、夏惠的诉讼请求。

裁判要点与理由

江苏高院认为，根据《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案涉房屋因登记在被执行人夏小兰名下，并于2013年被人民法院查封。张宏伟、夏惠夫妻主张其系案涉房屋的实际权利人，并以此阻却无锡中院对该房屋采取的执行行为，应当提供其享有足以排除人民法院强制执行的民事权益的充分证据。

首先，案涉房屋的权利流转情况非常明晰。张宏伟于2006年6月20日将案涉房屋出售给夏小兰，双方签订了买卖合同并经房地产管理部门备案，同时张宏伟将案涉房屋所有权转移至夏小兰名下，已产生物权变更的公示效力。时隔多年之后，因顾国平及夏小兰欠付他人债务导致案涉房屋被强制执行，张宏伟、夏惠却主张其与夏小兰之间的房屋买卖行为属于虚假转让，同时主张案涉房屋实际上系其所有，意图在于阻却无锡中院的强制执行行为。本院认为，张宏伟、夏惠的上诉理由不足采信。

其次，张宏伟、夏惠虽然为证明其权利主张提供了相关户籍登记、居委会证明、日常水电气、有线电视交费凭证等证据，只能证明案涉房屋水电气、有线电视交费卡的户名仍为张宏伟，案涉房屋一直由夏惠、夏小兰的父母居住等事实。鉴于夏惠与夏小兰系亲姐妹关系，案涉房屋由其父母居住，即使日常水电气、有线电视交费用均由张宏伟、夏惠支付，也不足以证明张宏伟、夏惠仍是案涉房屋的真实权利人。

最后，张宏伟、夏惠主张其房屋面积不符合抵押贷款条件，不得已将房屋过户至夏小兰名下，并以夏小兰名义将该房屋用于抵押贷款，不符合常理，不予采信。同时两上诉人还声称，案涉房屋抵押贷款全部归还后之所以未办理移转登记，是因为帮助夏小兰的孩子完成入学条件。即便如此，两上诉人也无法自圆其说。

综上，张宏伟、夏惠的上诉请求没有事实与法律依据，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。判决驳回上诉，维持原判。

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案例索引：江苏省高级人民法院（2018）苏民终330号“张宏伟、夏惠与周项兴案外人执行异议之诉二审民事判决书”（审判长李玉明审判员李晶审判员苏峰），《中国裁判文书网》（20180518）。

法律依据

最高人民法院《关于适用〈物权法〉若干问题的解释（一）》

第二条  当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

最高人民法院《关于适用〈民事诉讼法〉的解释》

第三百一十一条  案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

江苏省高级人民法院《关于执行异议与执行异议之诉案件审理指南（一）》

4、执行异议之诉的诉讼请求
（1）案外人提出执行异议之诉的，诉讼请求应当表述为“请求对执行标的物停止执行”。申请执行人提起执行异议之诉的，诉讼请求应当表述为“请求对执行标的物许可执行”。
（2）案外人提出执行异议之诉，同时提出确认其实体权利的诉讼请求的，应在执行异议之诉中一并作出判决。未同时提出确权请求的，法院不在判决主文中予以宣告。
（3）当事人诉讼请求不明确的，应当予以释明。拒绝变更诉讼请求的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。

5、申请执行人或案外人另行诉讼或在上述第4条规定之外提出的诉讼请求的处理
（4）执行标的被查封、扣押、冻结后，案外人、申请执行人未在执行异议之诉中一并提出确权请求，而就基础法律关系另行提起相关诉讼的，不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉；已经作出判决的，应当启动审判监督程序予以撤销。拒不撤销的，由执行法院报请共同的上级法院协调处理。

六、执行异议及执行异议之诉案件的审理规则
1、案外人提出的执行异议案件，原则上进行形式审查以及书面审理，并根据下列情形判断执行标的的权利归属：
（5）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
2、案外人、申请执行人提起执行异议之诉的，应按普通程序进行实质性审查，对与执行标的相关的基础性法律关系——争议执行标的相关的民事法律行为效力、执行标的的权利性质及其归属进行实体审理，判断案外人是否享有足以排除执行的实体权利，并在此基础上作出判决。

江苏省高级人民法院《关于执行异议与执行异议之诉案件审理指南（二）》(征求意见稿）

（四）案外人借名买房执行异议之诉的处理

1.案外人以其与被执行人存在借名买房关系，其系房屋实际所有权人为由提出异议的，人民法院应裁定驳回异议。由此引发的执行异议之诉案件，人民法院应判决驳回其诉讼请求。但案外人有充分证据证明被执行人只是名义产权人，且案涉房屋被查封前已签订书面借名买房协议，已经支付的购房款（首付款、按揭款或者其他相关款项）均系案外人支付，案外人已实际占有使用，并不违反国家利益、社会公共利益或善良风俗，不存在规避法律或政策情形的，应予支持。

2.金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，与被执行人之间系为套取银行贷款而虚构房屋买卖事实、订立买卖合同的案外人，以其系房屋实际所有权人为由，提起执行异议之诉，请求排除对该房屋执行的，人民法院不予支持。