几千年过去，撬动地球的支点仍未被发现，但撬动房地产的杠杆却早已登堂入室。过去20年，中国楼市上行，除了经济增长、城镇化和人口的基本面支撑之外，“加杠杆”的作用同样举足轻重。居民杠杆率究竟有多高？哪些省市的杠杆率最高？未来还有没有继续加杠杆撬动房价的空间？近日，央行发布了《中国金融稳定报告（2019）》，披露了中国住户部门最新的负债情况。根据报告，2018年末，我国住户部门贷款余额47.9万亿元，其中超过一半都是住房贷款。相比债务总额，居民部门杠杆率（居民债务/GDP）更能说明加杠杆的现实。报告显示，2018年末，我国住户部门杠杆率为60.4%，相比去年上升3.4个百分点。横向来看，这一水平虽然仍低于发达国家，但已经高出国际平均水平，且远远高过新兴经济体。而且，美国、澳大利亚的居民杠杆率都在下降，我们的居民杠杆率增幅位居世界前列。纵向来看，2008年，我国居民部门杠杆率仅有17.9%，如今已经攀升到60.4%的新高。这十年间，居民杠杆率上升了3倍有余，速度之快，远超发达国家。要知道，美国的居民杠杆率从20%升到50%，用了将近40年。显然，真正的问题，不是居民杠杆率高不高，而是债务增长如此之快，居民收入能否负担得起？从数据上看，2018年末，我国住户部门债务收入比（居民债务/可支配收入）为99.9%，同比上升6.5个百分点。言外之意是，全体国民一年的收入刚好能用于还清既有的家庭债务。这还不是问题，问题是，收入增速已经远远低于债务增速，对债务的覆盖能力越来越弱。数据显示，2018年，我国住户部门可支配收入54.4万亿元，同比增长8.7%，比债务增速低了7.5个百分点。更值得关注的是，相比高收入群体，低收入家庭的债务负担更重。根据北京大学开展的2016年中国家庭追踪调查：有负债家庭中，年收入低于6万元的平均债务收入比为285.9%，而年收入高于36万元的平均债务收入比为89.0%。其中，年收入低于6万元的有负债家庭中，有0.8%的家庭债务超过50万元，意味着这部分家庭在收入水平不变的情况下，需要用近10年的全部收入偿还债务。虽然居民杠杆率创出新高，但在不同地区存在很大差异。根据央行报告，2018年，住户部门杠杆率超过全国水平的省份（直辖市）有：浙江（83.7%）、上海（83.3%）、北京（72.4%）、广东（70.6%）、甘肃（70.1%）、重庆（68.6%）、福建（65.8%）和江西（63.1%）。
这其中，增速最快的当属海南、上海、天津、浙江和广东，四年分别上升26.4个、21.5个、21.4个、20.8个和18.4个百分点。与国际相比，浙江、上海、北京的居民杆杆率，均已超过发达国家。这还是拿居民债务与GDP相衡量，过于宏观，且存在一定失真。相比而言，贷款总额/存款总额，更能衡量具体城市的楼市杠杆率。据不完全统计，有8个城市的资金杠杆率（贷款/存款）超过了100%：厦门（172.2%）、深圳（144.4%）、杭州（136.7%）、合肥（127.4%）、南京（128.6%）、珠海（124.3%）、苏州（107.5%）、广州（101.9%）。
存款不足以覆盖贷款，债务越来越接近GDP，这些楼市杠杆率较高的地区需要注意。所谓出清，就是让市场回归本来面目，多加的杠杆要清理，多出的泡沫要挤破，多出来的风险要遏制，多出来的产能要释放。所以，这两年，我们看到了P2P行业的大清理整顿，看到了罕见的银行理财违约事件，看到了中小银行被接管的历史性时刻，看到了楼市调控持续性的严厉，看到了一批资产大鳄的倒下……经过最近一两年的整顿，央行表示：金融风险由快速积累转向高位缓释，守住了不发生系统性金融风险的底线。地方政府隐性债务存量规模大，公司信用类债券违约压力较大，房地产市场风险可能在某些区域显现，并可能传导至金融机构。
显然，房地产风险不会是全局性的，而是区域性的。更关键的是，房地产风险并不单纯是楼市的风险，而会传导到金融机构，衍生为金融风险。这种定调，正是高层会议“不把房地产作为短期刺激工具”、决策部门“必须警惕一些地方房地产金融化” 等表态的关键背景所在。显然，如果再来一轮大涨，加杠杆的空间所剩无几，金融风险势必加剧。如果出现一轮大跌，房地产债务危机传导到金融机构的影响同样不容小觑。所以，稳和横盘，可能是最佳的结果。不刺激，不打压，不拖累，这可能是最近一两年的政策常态。扫码入圈，一对一咨询，不限次数
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