楼市见顶！“大拆大建”时代过去，一夜暴富的机会不多了
文|凯风
前不久，“深圳市中心城中村拆迁，一夜之间诞生上千个亿万富翁”的消息刷爆网络。
这不是孤例。早在几年前，“广州某村举办回迁盛宴，摆下 1500 桌”、 “中山一个村367人分红13亿”等新闻，就已刷新了人们的认识。
拆迁暴富，在轰轰烈烈的城镇化面前，是再正常不过的事情。城市扩张，让原本处于边缘的村落，得以分享发展的红利，无疑也是经济社会进步的体现。
毕竟，从1998年到2020年，全国房价从2000元升到1万元，翻了5倍。而在北上广深四大一线城市，中心城区房价从最初的四五千元，攀升到如今的6-10万元乃至更高。
无数人从这场财富盛宴中获益，原住民自然不应该成为例外。这可能是他们唯一能改变命运、实现财富扩张和阶层跃升的机会。
这场财富盛宴，还能持续多久？
01
任何一场财富盛宴，都离不开大环境的支撑。
城市原住民之所以能够分享发展红利，一方面得益于城市化的迅速推进，让村落纳入城市范围，另一方面离不开房价的不断上涨，让原本微乎其微的土地价值得到数倍提升。
2019年，中国城镇化率突破60%，相比2009年的46.6%，增加了近14个百分点。
根据国际经验，当城镇化率在30%-70%之间，城市化、工业化、经济发展都会处于加速阶段；一旦突破70%之后，无论是基建投资、城市建设还是经济发展，都将全面放缓。
这意味着，按照目前城镇化速度，未来不到10年时间，我国城镇化率就将触及70%的门槛。届时，无论是城市建设节奏，还是房地产走势，势必都将受到约束。
可以说，城镇化正在步入后半场，这是许多城中村最后的改造红利时代。
与城镇化并道而行的，还有房价。
2019年，全国商品房销售面积为17.1亿平方米，同比下降0.1%。这一规模仍旧处于历史高点，但在黄奇帆看来，已经是不折不扣的天花板了。
黄奇帆预测，到2030年，全国商品房销售面积将逐渐减少至10亿平方米左右，房地产将从增量时代步入存量时代。
这种大变局会带来至少两方面的影响：一是大量中小房企可能会消失，最后生存下来的一定是类似万科这样的行业龙头开发商；
二是楼市将会出现明显分化，许多城市的房价将会直面基本面的考验，即便在同一个城市，不同地段房价有涨有跌，也会成为常态。
显然，一旦城镇化触及70%的门槛，加上楼市销售逐渐见顶，那么靠房价一夜暴富的机会也将随之而减少，靠拆迁改变命运的可能性也会变低。
02
国家对待“大拆大建”的态度，正在悄然发生变化。
去年，国务院印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。
根据官方通报，各地上报需要改造的城镇老旧小区17万个。换言之，到“十四五”末，也即2025年之前，全国要完成17万个老旧小区改造。
值得一提的是，这里的老旧小区改造，与之前声势浩大的棚户区改造、城中村改造均有天壤之别。
老旧小区改造，面向的是2000年之前建设的小区，以水电线路改造、光纤入户、加装电梯、改建停车场、加建卫生设施教育设施为主，不涉及拆迁改造，不涉及征地补偿。
这是典型的城市更新思维。没有大拆大建，自然也不会产生“一夜暴富”的机会。
从大拆大建到城市更新，中国城市建设理念为何突然发生了如此大的转变？
原因很简单，虽然城市发展步入存量更新时代，但随着房价走高，拆迁改造的成本随之抬升。
这就导致在寸土寸金的老城区，拆迁式改造成了不能承受之重。
同时，与过去主流的“大拆大建”模式相比，“城市更新”正在成为新的方向。
城市更新，要的是不只是简单的拆迁改造，而是与历史保护、产业升级、提高城市活力、打造经济新增长极结合起来，这就超出了传统的开发思维。
这方面，广州颇有代表性。据市住建局有关负责人表示：
城市更新, 不是搞大拆大建 , 而是完完全全基于产业导向, 公建配套的完善, 人民的宜居环境水平的提高。
这种理念之变，同样意味着“大拆大建”时代即将过去，靠拆迁一夜暴富的空间越来越小了。
03
正是在这种背景下，城中村改造突然呈现爆发之势。
广州可谓领跑者。据《广州市城市更新三年行动计划（2019-2021年）》，广州将在三年内推进285个旧街区改造项目、176个旧厂房改造项目、83条城中村改造项目。
与此同时，为促进城中村改造，从广东到广州再到黄埔等区，各级部门出台了一系列政策利好：
变政府主导为企业村集体主导，签一片、拆一片、建一片；少数主体拒不统一改造，可申请政府裁决或法院诉讼；回迁房可有条件对外销售……
这可能是一二线城市最后一次大规模的拆迁改造行动，也是无数城市原住民所能享受城市扩张红利最后的机会。
我们看到，从广州到整个珠三角，无数城中村都已开始拥抱改造，唯恐落后一步，不仅主动对接开发商，而且签约率攀升之快，甚至超过过去许多年的进度。
这种场面很有代表性。长期以来，城中村改造处于停滞态势，多数村民抱有怀疑、犹豫乃至抗拒的态度。
如今，几乎所有人都已经意识到，这是最后的改造机遇期，一旦错过可能就将永远错过。
楼市即将见顶、城镇化步入下半场，这是未来的大趋势。
虽说城市更新改造是一二线城市未来10年的发展方向，但如果房价出现明显横盘乃至下跌，不仅影响企业介入改造的积极性，更会进一步影响原住民所能获得的收益。
更关键的是，这一轮城市更新，不是定点突破，而是集体进军。这些集中上马的改造项目，毫无疑问将为城市提供大量新增住房，供给井喷之下，无论是房价还是租房市场，都不可避免遭受冲击。
此外，过去的城中村改造，多数还是回报率高的地产开发项目。未来城中村改造，可能会向产业主导的方向转移，地产开发的比例或许会有所收缩，这对整个城市的发展无疑是有益的，但对于具体项目的收益必然会带来一定影响。
在此背景下，谁最早布局改造、谁的改造速度最快、谁能最早，谁就能占据先行优势。
相反，拖延越久、启动越慢、落地越迟缓，面临的政策变数和市场变数就越大。
显然，在最后的机遇期前，再不积极推进就晚了。
04
城市更新爆发，不是孤立现象。
从广州到深圳，从佛山到东莞，从珠三角到长三角，数以千计的城中村开始积极拥抱城市更新，唯恐错过最后一场楼市盛宴。
广州黄埔文冲村，就是抢跑者之一。
作为广州首批城中村改造项目，文冲与猎德、琶洲起步时间相差无几。然而，猎德早已改头换面，而文冲旧改自2009年启动以来，由于利益纠纷以及改造方案存疑，一直处于停滞状态。
直到2015年，这一项目方迎来转机，行业龙头万科的介入，让文冲旧改重新焕发生机。目前，借助旧改政策，文冲整体签约率已经高达99%，仅剩20多栋留守户。
这一速度不能说不快，但与同时期的猎德相比，文冲旧改实在蹉跎太久了。猎德旧改在亚运前后就已落地，七八年前就已成为城市中心的一部分，村民洗脚上楼、躺着收租，坐享城市发展和房价上涨的红利。
当然，这两年，文冲已经呈现加速推进之势。2019年以来，文冲多栋回迁安置房开始陆续交楼，今年年内将有超过500户村民回迁新家，而村民回迁房也将能全部开工建设，已经签约的原住民刚好赶上楼市最好的时光。
近期，文冲地块项目“万科城市之光”的爆红，更让文冲成了网红级的存在，被赋予“下一个猎德”的强期待。
文冲能不能变成下一个“猎德”，关键还在于为数不多的留守户，能否看到城市改造的大趋势，能否算好拆迁改造的大账与小账。
毕竟，拖延越久，影响的不只是居住体验，还包括潜在的租金收益、房价升值收益，以及集体物业变现带来的现金流等预期收入，这笔账并不难算。
利益账背后还有法律账。前不久，广东出台新政，“三旧改造”项目，多数原权利主体同意改造，少数原权利主体不同意改造的，可积极探索政府裁决和司法审判。这意味着，司法拆迁，或将成为现实。
所以，在楼市见顶、城中村改造项目井喷、大拆大建即将结束、司法裁判逐步介入的时代大背景下，谁都没有拖延的资本。
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