房价每年上涨不超5%！中国房价第四城出手了
文|凯风
稳房价，又一个城市出手了。
近日，厦门发布《厦门市住房发展规划（2021～2025年）》（公示稿），未来5年将新增住房38万套（商品房12万套），同时表示“保持住房价格平稳”：
逐步使住房价格与经济社会发展和居民收入水平相适应。新建商品住宅价格年度涨幅不超过5%，住房租金价格年度涨幅不高于城镇居民人均可支配收入增长幅度。
新房价格年涨幅不得超5%，释放了什么信号？
01
厦门之所以值得关注，是因为它是中国内地房价第四城。
深圳、上海、北京是中国内地房价最高的三个城市，而第四城不是广州，也不是杭州，而是厦门。
厦门虽然是副省级的计划单列市，且有金砖五国峰会等一系列国际盛会的加持，但厦门本身经济体量并不算高。
2019年厦门GDP为5995亿元，位居全国第33位。而同省的泉州、福州均已超过9000亿，而同为计划单列市的深圳在2万亿以上，青岛、宁波也早已跻身万亿GDP城市。
不过，厦门虽然GDP总量不高，但人均GDP却位居全国前列。即便如此，仍不足以支撑高房价。
目前，厦门二手房价高达4.8万，而广州仅有3.6万元左右，杭州刚刚触及3万元。房价过高，导致厦门房价收入比位居全国前列，而租金回报率在全国垫底。
2019年，厦门租金回报率仅为1.2%，比深圳还低。房价收入比22.8，赶超北上广。这意味着，在厦门，一个家庭不吃不喝要20多年方能供得起一套房子，这显然已经超出普通家庭的承受水平。
厦门房价之所以如此之高，有两个原因。
一是厦门与深圳相似，城市体量过小，作为核心区的厦门岛更是寸土寸金。
深圳城市面积接近2000平方公里，而厦门仅为1700平方公里。加上厦门岛内长期缺乏大规模的土地供应，由此导致土地供不应求，房价自然居高不下。
二是厦门是旅游城市，也是福建人置业的首选地。
旅游城市给厦门带来了天然优势，而民营经济极其发达的福建，又对厦门情有独钟。大量民间资金将厦门作为置业首选地，这就为厦门房价提供了长期支撑。
02
房价涨幅每年不得超5%，意味着什么？
事实上，厦门不是主动限制房价年涨幅的第一城。早在一两年前，东莞、宁德、昆明等城市都曾出台过类似政策。
这一数字，有城市是5%，有城市是6%，还有城市是10%，背后并无统一标准。但似乎都或明或暗地默认了这一点：
房价只涨不跌，所以才要特别强调控制涨幅。
房价熔断不新鲜，但这一“涨停板”标准是怎么来的？
从各地的政策表述来看，这应该是基于GDP增速、收入增速和物价水平而定。
要知道，2019年全国GDP增速已经下探到6%，2020年疫情影响之下刚刚转正。未来随着经济放缓，GDP增速有可能降到5%以下。
就此而言，房价涨幅每年不得超过5%，未必没有合理性。这也是房价随着经济增长而上涨的健康姿势。
我们看到，过去20多年，房价基本上都是每隔几年翻一倍。如果按照5%的年涨幅，房价至少要15年才能翻一番。
如果房价年涨幅真能控制在5%，那么楼市本身将会失去赚钱效应。
毕竟，房子本身的折旧成本、房贷利率成本、物业费乃至未来可能的房地产税等，加起来已经超过5%。
所以，在中国房地产界有一句话广为流传：房价不涨就是跌。
03
重要的问题来了，这一目标能实现吗？
毕竟，房价本身早已脱离经济基本面。与其说房价受制于GDP和收入增长，不如说更受M2（货币供应量）、土地供给、人口流入以及限购限贷等政策的制约。
所以，想要控制涨幅，说难也不难。只要扩大土地供应，同时限制楼市投机，房价想要暴涨并不容易，这方面，长沙、北京都堪为标杆。
不过，在土地财政、房地产经济面前，想要遏制房价上涨，并非那么简单。
我们看到，这几年，有些城市房价在数字上虽然相当稳定，但一二手房出现明显倒挂，滋生出摇号抢房的套利游戏，还有些城市则是双合同泛滥，市场价格严重扭曲。
更关键的问题是，房价上涨时可以限制涨幅，房价下跌时是否要限制跌幅？
事实上，厦门房价并非只涨不跌，2018年到2019年，厦门房价曾出现明显回调。即便强大如北京者，如今房价也没回到2017年的高点，房价与三年前相比仍旧是下跌的。
同时，虽说深圳、东莞等楼市热度居高不下，但济南、郑州、天津、哈尔滨、青岛、太原等城市已经步入调整状态，部分城市房价跌幅在5%-10%之间。
楼市分化之下，既要遏制房价上涨，又要防范房价大跌，注定是相当艰难的任务。
未来如何，我们拭目以待。
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