中央会议再提“房住不炒”，非常时期非常信号

文|凯风

房住不炒，虽迟必到。

01

再提“房住不炒“

重要会议，再提房住不炒。

日前，中央经济工作会议提出：

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

同时，会议还提出：

要正确认识和把握防范化解重大风险。要继续按照稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹的方针，抓好风险处置工作，加强金融法治建设，压实地方、金融监管、行业主管等各方责任，压实企业自救主体责任。

作为部署2022年经济工作的关键会议，这场会议的定调可谓至关重要。

前几天的重要会议未提及“房住不炒”，一时之间引发各种联想，放水、涨价去库存卷土重来的说法不绝于耳。

事实上，不同会议侧重点不同，上一次是侧重于部署大局，这一次则是着眼于具体工作，每一个环节都会顾及，楼市自然不会例外。

事实上，自2018年以来，无论经济形势如何变幻，无论楼市是在高歌猛进还是横盘调整，每年的经济工作会议都没少了“房住不炒”。

显然，作为一道红线，无论提与不提，无论强调与否，房住不炒都是中国房地产的刚性原则。

换言之，房住不炒，将是十四五时期中国楼市的总基调，也是未来长期的总基调。

02

探索新的发展模式，意味着什么？

相比房住不炒，这次会议还有几个新提法值得关注。

第一个新提法是，加强预期引导，探索新的发展模式。

所谓探索新的发展模式，显然意味着旧的发展模式难以为继，房地产再次遭遇历史性拐点时刻。

过去20多年来，房地产形成了金融化、泡沫化的发展模式，60%的居民家庭财富都集中在住房上，而地方政府对房地产拉动经济、卖地财政的依赖无以复加。

这种模式，固然一度托底乃至刺激了经济发展，但留下了无穷无尽的社会问题。

高房价背后的民生重负是其一；

高杠杆高负债背后的金融风险是其二；

房地产对实体经济和消费的挤出效应是其三。

所以，探索新的发展模式，就成了必然。

房地产要告别黄金时代，告别过度金融化的发展模式，向基础民生行业回归，则是大势所趋，房地产税试点同样为时不远了。

但，这个过程要避免“硬着陆”。

03

因城施策，指向何在？

第二个新提法是，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

所谓满足合理住房需求，指向的是刚需，而非投资乃至炒房需求。房住不炒，不意味着刚需、投资、炒房全部一刀切，该维护的正常居住需求仍要维护。

这方面，有关部门已经行动起来。日前，银保监就表示：

要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求。

而因城施策，则意味着不同城市市情不同、房价不同、土地财政依赖不同，因此应该采取不同的调控模式。

我们看到，深圳广州成都西安等城市上马了“二手房指导价”，而岳阳衡阳等三四线城市则出台了“限跌令”，这正是不同市场行情的体现，也是因城施策的体现。

至于促进房地产业良性循环和健康发展，则意味着楼市不会采取一刀切的硬着陆模式，调控不是将整个行业打倒在地，而是规范其发展。

不难看出，2022年，楼市政策底已经出现，调控大概率不再继续加码，而且会有边际松绑。

但，这并不会导向大水漫灌，更不会导向新一轮的涨价去库存。

04

精准拆弹，什么信号？

第三个新提法，精准拆弹，压实企业自救主体责任。

要继续按照稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹的方针，抓好风险处置工作，加强金融法治建设，压实地方、金融监管、行业主管等各方责任，压实企业自救主体责任。

这段话有两处值得注意，一个是“精准拆弹”，另一个是“压实企业自救主体责任”。

这显然，指向的是出现债务困境的企业，尤其是处于危机边缘的龙头房企，没有谁大而不倒，不要再想着国家兜底，自救才是第一选择。

过去一段时间，全国至少已有10多家百强房企出现债务问题，部分龙头房企直接“躺平”，等待新一轮托底救市。

这是路径依赖使然。过去十多年前，房企曾因疯狂扩张先后遭遇两场危机，一次是2008年的金融危机，另一次是2014年的高库存危机。

虽然多个房企命悬一线，但最终都靠政策救市转危为安。最终，高杠杆、高负债、高周转模式成了几乎所有房企的选择。

这一次，许多人仍旧期待历史重演。然而，政策却不会再给这样的机会了。

对于出现债务危机的房企来说，如果连保交房都做不到，连变卖资产来化解危机的行动都没有，凭什么让国家来兜底？

更关键的是，经此一役，高负债、高杠杆模式将无生存空间，房地产行业将会迎来新一轮大洗牌。

这是我们必须看清的基本面。

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