全线大涨！房地产，史诗级“救市”来了？

文|凯风

房地产，能否软着陆？

01

一夜春风来。

继疫情防控“二十条”（点击阅读）之后，房地产“金融16条”横空出世。

据澎湃新闻报道，央行和银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，明确了16项举措支持促进房地产市场平稳健康发展。

政策一出，房地产股迎来全线反弹，部分跌到历史最低点的内房股短短几天直接上涨2倍。

某地产股走势

在这些政策中，除了国企民企融资一视同仁的表态之外，最重磅的当属这四条。

一是，受疫情影响的购房者，有望延期偿还房贷。

文件表示，对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，可进行延期展期等调整。

这方面，郑州已经先行一步。前不久，郑州多家银行表示，若房贷压力过大，现可申请延期还房贷，最长半年，延期期间不影响征信。

当然，延期还贷，不等于免除房贷或利息，未来全部都还要补上。

二是，房企贷款及债务可以展期，房企暂时不会再集中暴雷了。

根据文件，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年。

不仅如此，信托贷款再次向房地产企业开放，同时鼓励房企发债融资，政策之宽松，创下几年来的纪录。

正如业界所言，房地产救市，从保需求、保项目进入保主体阶段，这里的主体正是房企。

三是，房贷“两道红线”，不再那么紧了。

根据文件，延长房地产货款集中度管理政策过渡期安排。

所谓房地产贷款集中度管理政策，指的是2021年出台的房贷“两道红线”：银行房地产贷款占比、个人房贷占比不得超过一定比例。

房贷“两道红线”与此前的房企融资“三道红线”，共同构筑起楼市调控的大杀器，对于楼市的影响可谓立竿见影。

反之同理，这一政策的松动，带来的影响不容低估。

四是，支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。

今年以来，问题楼盘数量井喷，一些城市甚至出现“断供”事件，烂尾楼如何盘活，成了摆在案头的最大难题。

显然，这方面单靠个别房企恐怕无济于事，国家层面必然要进行兜底。

毕竟，保交楼关乎的不只是大众对于房地产的信心，更关系到一个个具体的民生需求。

02

在史诗级救市背后，房地产正在遭遇继2008年、2015年以来的第三次大调整。

这一次调整力度之大，救市难度之高，远超过去两次。

一个直观的数据是，房地产业GDP罕见遭遇持续下滑，成为经济增长的最大拖累。

数据显示，2022年前三季度，房地产业增加值同比-4.4%，超过受疫情影响最为直接的住宿和餐饮业，罕见成为经济最大拖累。

要知道，过去20多年来，房地产业一直名副其实的支柱产业，经由房地产带动的建筑业、钢铁、家电等产业的繁荣，从而成了经济增长的最大贡献者。

另一个直观的数据是，90%的城市房价开始下降，过半城市回到了两年前。

根据国家统计局发布的70个大中城市数据，63个城市房价不及一年前，38个城市回到了两年前。

以两年周期来看，房价下降的城市里，不乏武汉、郑州、济南、沈阳、石家庄、天津等二线城市的身影。

其中，房价跌幅最大的当属黑龙江牡丹江市，这个东北小城，房价相比一年前跌去了11%，对比2年前跌去了18%，基本回到了16年前的水平。

当然，经过上一轮大涨之后，房价回调是正常的，但房价回调的背后，房企债务问题频发、卖地收入锐减、房地产业拖累大盘，这些问题才是更为致命的。

所以，稳楼市，就成了必然选择。

03

同为史诗级救市，这一次与2008年和2015年有何不同？

众多周知，过去20多年的房地产上行史，中国房地产遭遇了三次低谷，一次是2008年，一次是2015年，最近的一次则是2022年。

有意思的是，这三次房地产低谷，几乎都是相隔7年时间，但问题的根源却截然不同。

2008年，是全球金融危机余波所及。四万亿大投资就足以力挽狂澜，2009年-2011年全国楼市出现了普涨浪潮。

2015年则是高库存带来的巨大压力。

楼市面临的压力相比2008年更大，所以政策力度也更强。最终借助5次降准降息+棚改库存化+涨价去库存的组合拳，全国房价迎来有史以来最大的一波普涨。

这一次，则是疫情冲击、房企债务困境、基本面见顶共同作用的结果，形势更为复杂，想要逆转付出的代价更为高昂。

毕竟，今天的房价，与当初早非同日而语。

2021年全国平均房价首次过万，而2008年时仅为4000元，2015年时也就6000多元。

如今的居民杠杆率，也早已高不可攀。

以居民债务/GDP来衡量，2008年时居民杠杆率仅为18%，2015年时攀升到30%，如今已经超过了60%，超过发达国家。

如今的经济增速、城镇化增速、人口增速，与7年前和14年前更是差异巨大。

有道是房地产“短期看政策，中期看土地，长期看人口”，政策宽松与否，效果只是短期的，而人口基本盘的影响却是长远的。

官方今年首次公开表示，总人口增速明显放缓，“十四五”期间将进入负增长阶段。

而联合国进一步预测指出，2023年印度或将取代中国成为世界第一人口大国（点击阅读）。

所以，无论史诗级救市有无夸大之嫌，楼市再也回不到过去了。迎接新的基本面，才是当务之急。

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国民经略主笔 凯风 作品

清华大学出版社出品，可点击图片查看

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