@所有业主 《江西省业主大会和业主委员会指导规则》公开征求意见

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公开征求意见公告

为进一步规范业主大会和业主委员会活动，根据《民法典》《物业管理条例》《江西省物业管理条例》等法律法规的规定，结合我省实际，我厅起草了《江西省业主大会和业主委员会指导规则（征求意见稿）》，现面向公众公开征求意见，任何单位和个人如有意见建议，请于2022年9月21日前以电子邮件方式反馈至我厅房地产市场监管处。联系电话：[phone]，邮箱：[e-mail]。江西省住房和城乡建设厅2022年9月15日

江西省业主大会和业主委员会指导规则

（征求意见稿）

第一章 总则

第一条  为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《江西省物业管理条例》等法律法规的规定，结合江西省实际，制定本规则。

第二条  本省行政区域内业主大会和业主委员会的成立、选举、换届、日常活动和指导监督适用本规则。

第三条  房屋的所有权人为业主。

已经达到交付使用条件，尚未出售或者尚未向物业买受人交付的专有部分，建设单位为业主。

第四条  业主大会由物业服务区域内的全体业主组成，代表和维护物业服务区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，履行相应的义务。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。

第五条  业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受物业管理主管部门指导，接受街道办事处（乡镇人民政府）、街道社区党组织的监督管理和指导，接受业主的监督。

第六条  业主大会、业主委员会应当依法履行职责，依据法律、法规、规章的规定，以及管理规约、业主大会议事规则的约定行使共同管理权。

业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

第七条  街道办事处（乡镇人民政府）应当落实属地管理责任，加强本辖区内业主大会、业主委员会的组织、指导、协调工作，并派员监督业主大会会议依法召开，督促业主大会、业主委员会和物业服务企业依法履行职责。建立健全党建引领下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制。

第八条  市、县（区）人民政府物业管理主管部门应当加强对街道办事处（乡镇人民政府）物业管理工作人员业务培训，并会同街道办事处（乡镇人民政府）定期组织开展业主委员会成员培训，提升业主委员会成员履职能力。

第二章  业主大会筹备

第九条  一个物业服务区域内，房屋出售并交付的专有部分面积占总专有部分面积百分之五十以上的，建设单位应当在三十日内向房屋所在地的街道办事处（乡镇人民政府）提出召开首次业主大会的书面报告。

建设单位未及时书面报告的以及未成立业主大会的原有住宅项目，占业主总人数百分之五以上的业主可以联名向街道办事处（乡镇人民政府）提出召开首次业主大会的书面申请。街道办事处（乡镇人民政府）也可以根据物业服务区域实际情况主动发起、组织召开首次业主大会。第十条  划分为一个物业服务区域分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会成员的办法。第十一条  街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到设立业主大会的书面报告或者书面申请后十日内，向所在地物业管理主管部门、建设单位或者物业服务企业核实是否符合召开首次业主大会会议的情形。符合的，应当在收到书面报告或者书面申请后六十日内组织、协调成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议；不符合的，应当告知原因，并在该物业服务区域显著位置公示。第十二条  筹备组一般由业主代表、建设单位代表、物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、社区“两委”代表组成。筹备组人数应当为七至十一人单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一。建设单位未派员参加筹备组的，不影响筹备组的成立。第十三条  筹备组中业主代表应当具有业主身份，并符合业主委员会成员候选人条件，由业主自荐或者推荐产生。业主自荐或者推荐时，应当说明进入筹备组中业主代表的姓名、年龄、职业、工作单位、联系方式、不动产登记信息等。街道社区党组织应当对自荐或者推荐人选的信息进行核实，在确定其能够承担筹备工作后，择优确定筹备组中业主代表。鼓励中共党代表、人大代表、政协委员身份业主优先进入筹备组。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。第十四条  街道办事处（乡镇人民政府）应当将最终确定的筹备组成员名单、分工、联系方式等在物业服务区域内显著位置公告七日以上，筹备组自公告之日起成立。筹备组发布的通知或者公告，应当加盖街道办事处（乡镇人民政府）印章。街道办事处（乡镇人民政府）应当对筹备组成员开展筹备相关培训。第十五条  业主对筹备组中业主代表成员有异议的，可以书面向街道办事处（乡镇人民政府）提出更换请求，并提供异议请求的有关证明材料。街道办事处（乡镇人民政府）收到业主书面异议请求后，应当以书面方式向提出异议的业主反馈异议审查意见。筹备组中业主代表拟提名为业主委员会成员候选人的，其筹备组成员资格即行终止，街道办事处（乡镇人民政府）应当确定递补人选进入。第十六条  筹备组应当履行下列职责：（一）确认并公示业主身份、人数和业主专有部分面积，确定业主投票权数；（二）确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容；（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；（五）制定业主委员会成员候选人资格，根据街道社区党组织审核意见确定业主委员会成员候选人名单；（六）拟定业主委员会选举办法；（七）召开首次业主大会会议的其他准备工作。第十七条  筹备组应当遵守以下工作原则：（一）筹备组会议由筹备组组长召集和主持；（二）筹备组作出的决定应当经筹备组过半数以上成员同意；（三）筹备组会议要形成书面记录，并经筹备组组长签字确认；（四）筹备组成员是自然人的，不能委托代理人参加会议；（五）筹备组应当自公告成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议。否则，筹备组自行解散。第十八条  筹备组组长履行以下职责：（一）召集和主持筹备组会议；（二）对筹备组会议的会议记录予以签字确认；（三）签发筹备组公告；（四）在筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的书面材料上签字；（五）筹备组赋予筹备组组长的其他职责。筹备组成员就筹备工作事项意见不一致且不过半数的，由筹备组组长作出决定。筹备组组长不履行或者不适当履行前款规定职责的，经筹备组中二分之一以上成员签字确认，可以向街道办事处（乡镇人民政府）书面申请另行指定组长，街道办事处（乡镇人民政府）应当及时指定。第十九条  建设单位、业主、物业服务企业应当对筹备组筹备工作和召开首次业主大会会议给予配合，不得阻扰。筹备组需要查询建筑物面积清册、核实业主身份等事项的，由街道办事处（乡镇人民政府）出具相应衔接函件，自然资源、住房城乡建设等有关主管部门按照函件载明事项，依法予以协助。第二十条  管理规约应当包含以下事项：（一）物业使用、维护、管理；（二）建筑物及其附属设施的维修资金筹集、管理和使用；（三）物业共有部分的经营与收益分配；（四）业主共同利益的维护与共同管理权的行使；（五）业主应履行的义务；（六）违反管理规约应当承担的责任；（七）其他事项。第二十一条  业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：（一）业主大会名称及相应的物业服务区域；（二）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；（三）业主大会会议的表决程序；（四）业主委员会的职责；（五）业主委员会议事规则；（六）业主委员会委员的资格、人数和任期等；（七）业主委员会换届程序、补选办法等；（八）业主投票权数的确定方法；（九）业主代表的产生方式；（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。（十二）业主共有资金账户的使用和管理；第二十二条  业主有弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物及违章搭建、侵占通道、拒付物业费、拒不交存建筑物及其附属设施的维修资金等损害他人合法权益的行为，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。但是，业主参与业主大会会议的投票表决权不受限制。第二十三条  因筹备组成员辞职过半数或者因其他原因已造成筹备组无法履行职责的，街道办事处（乡镇人民政府）在物业服务区域内显著位置公告并说明理由，筹备组自公告之日起解散。第二十四条  新建小区所需筹备经费由建设单位承担，单位小区所需筹备经费由所在单位承担。原有小区所需筹备经费可以根据实际情况通过业主自筹、物业服务企业承担或者由物业所在地物业管理主管部门向同级人民政府申请协调解决等方式筹措。首次业主大会筹备经费仅限用于与筹备有关的会议场地租赁、纸张购买、业主大会文件和选票印制、通信等工作开支。第二十五条  首次业主大会筹备工作结束后，筹备组应当在业主委员会备案之日起十日内，将筹备经费的使用情况在物业服务区域显著位置公示，并向业主委员会移交筹备期间的全部资料后解散。

筹备经费仍有剩余的，纳入业主大会共有资金。

第三章  业主大会活动

第二十六条  业主大会是物业服务区域权利和管理责任主体，履行以下职责：

（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主大会作出决定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定本条前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；决定其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。第二十七条  业主大会会议表决可以通过书面方式或者线上业主大会表决平台进行。在满足实名认证的条件下，鼓励业主采用物业管理主管部门指定的线上业主大会表决平台进行投票表决。表决票选项应当明确为同意、反对、同意多数票意见和弃权四项。业主大会会议采取书面方式表决的，会议召集人应当于业主大会会议召开前，印制好表决票，做好表决票印制数量和编号登记，制作表决票发放签收登记表和投票登记表，并按照预定投票点的数量制作投票箱，投票箱应当放置在有摄像装置的位置，摄像图像资料保存不少于三十日。开启票箱和统票时，应当有不少于二名社区“两委”代表参与现场监督。线上业主大会表决平台召开的业主大会的各类事项表决情况应当建立电子档案管理，并向当事人开通免费查阅服务。对无法使用线上业主大会表决平台或者书面方式进行投票表决的老年人、残疾人等业主，筹备组或者业主委员会等应当入户提供帮助。业主参与表决，应当作出同意、反对、同意多数票意见或者弃权的意思表示。第二十八条  业主大会因未达到法定人数要求无法有效召开的，组织方应当动员缺席未表决业主补充表决，补充表决时间不超过七日。第二十九条  业主大会会议采取记名投票方式进行表决，不得对未公示的议题进行表决。业主大会会议有多项议题，业主仅就部分议题进行投票表决，视为进行有效投票，纳入该议题投票结果的计算。同一业主在投票期限内只能行使一次投票权，投票后不得更改。第三十条  业主可以委托他人参加业主大会会议。被委托人应当提供委托人和本人身份证明材料、委托人签署的授权委托书、委托人不动产产权证明的复印件，按照受委托事项、权限以及时限，代表业主行使权利。第三十一条  业主人数较多，业主可以幢、单元等为单位共同推选业主代表参加业主大会会议，具体办法在业主大会议事规则中明确。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加会议前三日内，就需要业主大会会议表决的事项书面征求其所代表业主的意见，业主代表不能代替业主本人作出决定。表决书应当经业主本人签字后，由业主代表送达业主大会会议投票表决。一个物业服务区域内，一名自然人只能代表一个单位业主。第三十二条  提交业主大会会议表决的事项，应当尊重社会公德，不得违反法律、法规的规定和损害社会公共利益。业主大会会议拟表决事项应当报告并听取街道办事处（乡镇人民政府）或者社区居委会意见后在物业服务区域内显著位置公示，公示期不少于十五日。公示期内，业主可以对拟表决事项提出建议和意见，业主委员会应当予以参考，可以对拟表决事项的具体内容进行修改，并接受业主质询。拟表决事项经修改后应再次进行公告。首次业主大会会议公示期内，业主对公示内容提出异议的，筹备组应当予以复核并作出答复。第三十三条  首次业主大会会议应当对以下事项依次表决：（一）表决通过业主大会议事规则、管理规约；（二）选举产生业主委员会；（三）表决通过需要首次业主大会会议议决的其他事项。业主大会议事规则、管理规约的草案经表决未通过的，筹备组应当征求业主意见进行相应修改后，重新组织表决。第三十四条  因故无法按期完成业主大会会议投票的，可以按照业主大会议事规则的约定，在物业服务区域内公告相关情况及适当延长期限，但延长期限不得超过七日。第三十五条  业主可以幢、单元为单位，共同决定本幢或者本单元范围内的物业管理事务，但不得违反法律、法规、规章及管理规约，不得与业主大会的决定相抵触。事项范围、议事方式、程序应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。第三十六条  业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议每年至少召开一次，具体内容和召开次数由业主大会议事规则约定。业主大会定期会议召开前三日内，业主委员会应当在物业服务区域显著位置公告以下内容：（一）物业管理情况报告；（二）业主委员会工作情况报告；（三）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理情况报告；（四）利用物业共有部分进行经营活动所得的收益和使用情况报告；（五）物业管理的其他有关事项。第三十七条  有下列情形之一的，业主委员会应当自业主提议或者情形发生之日起二十日内组织召开业主大会临时会议：（一）专有部分面积占比百分之二十以上的业主或者人数占比百分之二十以上的业主向业主委员会书面提议的；（二）物业服务区域内发生物业服务企业停止服务等紧急事件或发生重大事故需要及时处理的；（三）业主大会议事规则约定需要召开业主大会临时会议的其他情形。业主委员会未按照规定召集业主大会会议的，二十名以上业主联名可以请求街道办事处（乡镇人民政府）责令限期召开。逾期仍未召开的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织召开。第三十八条  业主大会组织者应当记录业主大会会议时间、形式、表决事项和表决结果等内容，并存档。业主大会的决定，应当自作出决定之日起七日内以书面形式在物业服务区域内公告，公告应加盖业主大会印章。首次业主大会的决定公告应当加盖街道办事处（乡镇人民政府）印章。物业服务区域的业主大会会议只能由筹备组或换届小组、任期内的业主委员会或物业管理委员会、街道办事处﹙乡镇人民政府﹚组织召开。第三十九条  业主大会决定利用共有部分开展经营活动的，可以授权业主委员会管理，也可以以合同方式委托物业服务企业或者其他经营主体经营。利用共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，收益属于业主共有。业主共有部分收益应当优先用于补充建筑物及其附属设施的维修资金。第四十条  共有部分收益应当单独列账。业主大会应当设立业主共有资金账户，共有资金账户由业主委员会管理，共有部分收益应当及时转入共有资金账户。物业服务区域专有部分面积占比百分之二十以上的业主或者人数占比百分之二十以上的业主对共有部分收益收支情况提出书面异议的、业主大会决定或者业主大会议事规则作出约定的，业主委员会应当委托第三方机构对共有部分收益等共有资金进行审计，审计费用在共有部分收益中列支。第四十一条  业主大会组织者应当及时公示业主大会表决结果，公示期不少于十日。业主对表决结果有异议的，应当在结果公示期内向业主大会组织者提出核查请求，并提交有效线索、相关证明材料。业主大会组织者应当在十日内向业主反馈核查结果。业主对核查结果仍有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）核实处理。经街道办事处（乡镇人民政府）核实确有影响表决结果问题的，会商所在地县级人民政府物业管理主管部门后可以废止相关事项表决结果。

业主大会组织者应当在表决结果公示后十日内，将表决情况报告以及业主的选票、表决票和书面委托书等资料移交至社区居委会保管以备查询，保管期限不少于五年。采用线上业主大会表决平台的，业主投票信息保存应当不少于五年。

第四章  业主委员会

第四十二条  业主委员会应当履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益；（二）召集业主大会会议，报告业主委员会履职情况；（三）制定业主委员会财务、印章、会议等管理制度，并建立相关档案；（四）拟定共有部分经营方案和共有资金使用与管理办法并提请业主大会确定；（五）拟定物业服务企业选聘、续聘、解聘方案并提请业主大会确定；（六）代表业主与业主大会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，与退出的物业服务企业办理交接手续，与新选聘的物业服务企业办理承接查验手续；（七）听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（八）督促业主交纳物业费及其他相关费用；（九）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（十）支持、配合社区居委会依法履行职责，接受街道社区党组织、社区居委会的指导和监督；（十一）监督管理规约的实施；（十二）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。业主大会可授权业主委员会聘请专职工作人员承担日常事务，明确工作职责和薪酬标准。第四十三条  业主委员会由业主大会选举产生，五人至十一人单数组成，每届任期不超过五年。业主委员会成员出缺时，设有候补成员的，由候补成员依次递补。业主委员会成员具体数额、具体任期和候补成员候补程序应当在业主大会议事规则中明确约定。第四十四条  业主委员会成员、候补成员应当为本物业服务区域内的自然人业主或者非自然人业主授权的代表，并符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）遵纪守法、公正廉洁、热心公益事业、责任心强，并提交书面承诺；（三）具备履行职责的健康条件、具有一定组织能力和相应的时间；（四）法律、法规规定的其他条件。物业服务区域内配有社区用房的，社区居委会可以授权一名社区专职工作人员作为代表参与行使共同管理权。第四十五条  业主委员会成员候选人通过下列方式产生：（一）业主自荐或5名以上业主联名推荐；（二）业主大会筹备组推荐；（三）街道社区党组织推荐。街道社区党组织应当引导业主中的中共党员积极参选业主委员会成员，业主委员会原则上中共党员人数占比不低于50%。街道社区党组织应当对业主委员会候选人名单进行审核，审核结果应当盖章后交业主大会组织者依法公告。第四十六条  有下列情形之一的，不得担任业主委员会成员、候补成员：（一）被人民法院纳入失信被执行人名单的；（二）在物业管理活动中，违反相关法律、法规受到行政处罚或者被追究刑事责任的；（三）本人、配偶以及本人和配偶的近亲属在本物业服务区域的物业服务企业任职的；（四）拒不遵守管理规约、履行业主义务的；（五）法律、法规规定或者业主大会议事规则约定其他不得担任业主委员会成员的情形。第四十七条  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内持以下材料向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）备案：（一）业主大会设立和业主委员会选举的情况；（二）业主大会表决通过的管理规约、业主大会议事规则；（三）业主大会决定的其他重大事项。备案材料齐备的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到备案材料十个工作日内发出业主大会、业主委员会的备案通知书，并抄送县（市、区）人民政府物业管理主管部门。因管理规约、业主大会议事规则、业主委员会成员等事项内容发生变更时，业主委员会应当自变更之日起三十日内到原备案机关办理变更备案。第四十八条  业主委员会收到备案通知书后，业主委员会持业主大会、业主委员会备案通知书向公安机关依法申请刻制相关印章。业主委员会印章应当刻制业主委员会的名称、届别和任期终止日期。业主大会印章可以由物业所在地居委会代为保管。首届业主委员会应当在收到备案通知后十五日内持业主大会备案通知书向商业银行申请开设银行账户。第四十九条  业主委员会主任和副主任由社区居委会在业主委员会成员中推荐，经业主委员会成员表决后产生。业主委员会主任除应当符合第四十四条规定外，还应当符合以下条件：（一）具有丰富的工作经验和良好的群众基础；（二）具有良好的职业道德，遵纪守法；（三）熟悉物业管理相关法律、法规、规章、政策和标准。第五十条  业主委员会应当自选举之日起七日内召开首次会议。业主委员会会议应当有过半数成员出席，每名成员拥有一票表决权。业主委员会作出决定必须经全体成员过半数同意并书面签字确认。第五十一条  业主委员会应当按照业主大会议事规则、业主委员会工作规则的约定召开业主委员会会议。会议由主任召集和主持；主任不能履行职责或不履行职责的，由副主任召集和主持；副主任不能履行职责或不履行职责的，由半数以上成员从其他成员中推举一名代表召集和主持。业主委员会成员不能委托代理人参加会议。业主委员会自作出决定之日起三日内在物业服务区域内显著位置公告，公告期不少于七日。业主委员会在决定大额建筑物及其附属设施的维修资金使用、小区公共收益支出、公共设施完善等事项前，应当主动向街道社区党组织和居委会报告。业主委员会召开会议时，可以邀请街道社区党组织派代表参加。公开听取业主意见的，可以邀请业主代表旁听业主委员会会议。业主委员会会议应有书面记录，由参会成员签字后存档。第五十二条  业主委员会应当及时在物业服务区域显著位置和相关信息服务平台上公示下列事项，并将相关资料存档：（一）管理规约、业主大会议事规则；（二）物业服务合同；（三）业主大会和业主委员会的决定；（四）物业共有部分的使用和经营收益的收支情况；（五）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；（六）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（七）业主委员会成员支付物业费、交存建筑物及其附属设施的维修资金等情况；（八）业主委员会备案情况；（九）法律、法规规定和管理规约约定的其他应当向业主公开的情况和资料。前款第一项、第二项的事项应当持续公示；前款第三项的事项应当在作出决定之日起三日内公示，公示期不少于三十日；前款第四项至第八项的事项，应当每半年至少公示一次，公示期不少于三十日。第五十三条  业主委员会应当将下列属于物业服务区域内业主共同所有的档案资料编号造册，并指定专人管理：（一）物业服务区域内的物业资料；（二）管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则及物业服务合同；（三）业主大会、业主委员会会议记录、作出的决定等书面材料；（四）业主委员会备案材料和本物业服务区域内其他有关制度；（五）建筑物及其附属设施的维修资金、利用物业共有部分经营所得收益及工作经费的收支情况清册；（六）业主委员会选举工作、印章使用登记、财务会计等档案；（七）业主名册及联系方式、业主建议及意见；（八）相关公示、公告；（九）业主共同决定事项的表决资料；（十）其他有关材料。第五十四条 业主委员会及其成员不得有下列行为：（一）挪用、侵占业主共有财产；（二）抬高、虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修资金、电梯检测维修费用以及业主共同支付的其他费用；（三）索取、收受建设单位、物业服务企业或者利害关系人的不正当利益；（四）明示、暗示物业服务企业减免物业费；（五）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；（六）转移、隐匿、篡改、毁弃或者拖延提供物业管理有关文件、资料；（七）擅自使用业主大会、业主委员会印章；（八）拒不执行业主共同决定的事项；（九）违反法律、法规规定或者侵害业主合法权益的其他行为。有前款行为的，业主、利害关系人有权向有关部门举报，有关部门应当依法处理。第五十五条  业主委员会成员有下列情形之一的，其职务自行终止：（一）不再具备业主身份的；（二）丧失民事行为能力的；（三）依法被限制人身自由的；（四）法律、法规或者管理规约规定的其他情形。第五十六条  业主委员会成员存在以下行为的，由业主委员会或者街道办事处（乡镇人民政府）暂停该成员履行职责，提请业主大会终止其成员资格并公告全体业主：（一）干扰、阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定；（二）虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料或者擅自使用、拒不移交业主大会、业主委员会印章；（三）拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作；（四）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自与物业服务企业签订、修改物业服务合同，擅自决定应当由业主或者业主委员会共同决定的事项；（五）挪用、侵占业主共有财产或者将业主共有财产借给他人、设定担保；（六）收受建设单位、物业服务企业和有利害关系的其他单位、个人提供的财物或者其他利益；（七）违法收集、泄露业主信息；（八）侵害业主合法权益的其他行为；（九）以书面方式提出辞职请求；（十）街道办事处（乡镇人民政府）建立的业主委员会成员其他履职负面清单的行为。第五十七条  经专有部分面积占比百分之二十以上的业主且人数占比百分之二十以上的业主联名，或者三分之一以上业主委员会成员联名，可以向业主委员会提出罢免业主委员会部分成员的书面建议，业主委员会应当自收到罢免建议之日起三十日内提请业主大会表决。业主委员会未按时提请业主大会表决的，提出罢免建议的业主可以请求街道办事处（乡镇人民政府）责令限期召开业主大会会议；逾期仍未召开的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织召开。第五十八条  业主委员会应当在业主委员会成员资格终止之日起七日内，将有关情况在物业服务区域显著位置公示。资格终止的业主委员会成员应当在终止之日起七日内向业主委员会移交由其保管的文件资料及财物。业主大会议事规则可以对业主委员会主任、财务负责人离任审计事项作出约定。第五十九条  业主委员会成员资格终止或者被罢免后缺员的，应当由候补成员递补。候补成员全部递补后仍不足总人数的二分之一的，街道办事处（乡镇人民政府）应当参照本规则首次业主大会会议筹备组的规定组建换届小组，选举新一届业主委员会成员。第六十条  业主委员会应当在距任期届满三个月前书面报告街道办事处（乡镇人民政府），在街道办事处（乡镇人民政府）指导下，按照业主大会议事规则组建换届小组，召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。业主委员会未按期报告并组建换届小组的，街道办事处（乡镇人民政府）应当发出换届通知书，督促其履行职责。业主委员会任期届满仍未组建换届小组的，街道办事处（乡镇人民政府）应当参照本规则首次业主大会会议筹备组的规定组建换届小组。第六十一条  业主委员会任期届满前三个月内不得就选聘、续聘、解聘物业服务企业、使用建筑物及其附属设施的维修资金等共同管理事项，组织召开业主大会会议。但是，发生危及房屋安全或者人身财产安全的紧急情况，需要立即使用建筑物及其附属设施的维修资金的除外。业主委员会届满后不得以业主委员会身份在物业服务区域内发布公示公告，作出的相关决定无效。第六十二条  新一届业主委员会产生之日起十日内，上一届业主委员会应当在街道办事处（乡镇人民政府）监督下将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会。拒不移交的，新一届业主委员会可以请求街道办事处（乡镇人民政府）责令移交。有侵占公共财物、隐匿会计账簿等违法行为的，由公安机关依法调查、处理。业主委员会任期届满，换届未产生新一届业主委员会的，或者其他原因导致业主委员会解散的且六个月内未组织换届的，原业主委员会应当向街道办事处（乡镇人民政府）指定单位移交前款资料，由指定单位代为保管。第六十三条  住宅项目有下列情形之一的，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应当组织成立物业管理委员会代行业主委员会职责：（一）具备成立业主大会条件但确有困难一年内未成立的；（二）业主大会成立后，未能依法选举产生业主委员会的；（三）业主委员会不正当履行职责或者无法正常履行职责达三个月以上的。第六十四条  物业管理委员会由业主代表，街道办事处（乡镇人民政府）和居委会代表组成，人数应为五至九人的单数，其中业主代表人数应占全体成员的半数以上。物业管理委员会主任由街道办事处（乡镇人民政府）指定人员担任，副主任由业主代表推选产生。物业管理委员会中业主代表人选由居委会听取业主意见后，在自愿参加的业主中择优确定。物业管理委员会成员名单应当在物业服务区域内显著位置公示，同时采取短信、网络等其他方式进行告知。业主对物业管理委员会成员资格有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调处理。物业管理委员会持街道办事处（乡镇人民政府）出具的成立证明申请刻制物业管理委员会印章。

第六十五条  物业管理委员会履职期间，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）对能够选举业主委员会的，应当及时指导业主大会选举产生。物业管理委员会应当自业主委员会选举产生之日起停止履行职责，并在七日内与业主委员会办理相关资料及财物移交手续后解散。

第五章  指导监督

第六十六条  建设单位拒不履行协助筹备成立业主大会相关义务的，业主、筹备组可向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）报告，街道办事处（乡镇人民政府）将核实情况书面抄送县（市、区）人民政府物业管理主管部门，县（市、区）人民政府物业管理主管部门责令其限期改正；逾期未改正的，县（市、区）人民政府物业管理主管部门应当依法处罚，并记录信用档案。
第六十七条  业主委员会成员违反业主大会议事规则或者业主委员会工作规则，擅自使用业主大会、业主委员会印章的，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正，并通告全体业主；造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。第六十八条  业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，街道办事处（乡镇人民政府）或者物业所在地的县（市、区）人民政府物业管理主管部门应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。第六十九条  业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违法活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。第七十条  街道办事处（乡镇人民政府）可以协调物业管理主管部门、司法行政主管部门、公安派出所、社区居委会、业主委员会和物业服务企业等各方代表参加的物业管理联席会议方式，协调处理在业主大会设立、业主委员会选举及换届等物业管理活动中出现的重大矛盾纠纷。

第七十一条  县级以上人民政府物业管理主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）或者其他有关部门及其工作人员违法干预业主依法成立业主大会和选举业主委员会的，由其所在单位、主管部门、上级机关或者监察机关责令改正；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；给当事人合法权益造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章  附则

第七十二条  业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。

专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。

业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。

第七十三条  一个专有部分有两个以上所有权人的，共有人所代表的业主人数为一人，应当推选一人行使表决权，在规定期限内未推选的，表决在前的人计入有效表决。

业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。

业主为法人或者其他组织的，采用书面表决的，表决票应当加盖公章。

第七十四条  市、县级人民政府物业管理主管部门可以根据本规则制定业主大会和业主委员会活动的具体细则和流程、表格等样本。

第七十五条  本规则中所称的“以上”“届满”“少于”，包括本数。

第七十六条  本规则自2022年  月  日起施行。

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来源｜江西住建

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