比房产税更狠，空置税要来了？
中国楼市有无数个谜题，最大的谜题当属住房空置率。
近日，原住建部副部长仇保兴在接受媒体采访时表示：
我国房屋空置率比较高，其中北京空置率在百分之十几到二十，一般国际上都是5%左右。
仇保兴的建议是，征收空置税。
一石激起千层浪。
01
为什么有那么多房空置？
北京空置率高达20%，这个结论让很多人大吃一惊。
且不论这个数据真实与否，中国住宅空置率之高，早已不是新话题。只要夜晚到郊区新城的楼盘看看，基本都是乌黑一片。从小区“亮灯率”，就可简单窥见住房空置的真相。
那么，为什么会出现大量住宅空置？
一个原因是，房价上涨预期强烈，空置成本相比于上涨收益，基本可以忽略不计。
同时，在二手房交易上，一直敞空的次新房反而能卖更高价钱。所以，不少业主宁愿空着也不愿出租。
另一个原因是，大量新盘位于人迹罕至的郊区，夜晚连灯都不会亮。
虽然当初在概念炒作之下，房价一路上行，但几乎无人接盘，出租率更是少得可怜，想要不空置也难。
02
住房空置率之谜
长期以来，我国住房空置率一直都是一个谜题。
虽然“亮灯率”可以提供直观观察，但终究只是微观数据。我国每年出售的新房高达1700万套，这些房子流入市场，究竟是用来自住，还是出租，抑或长期空置，一直都没有明确答案。
这方面，有一些第三方数据可作为参考。
一个数据是，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的“城镇住房空置率及住房市场发展趋势”调研报告：
2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%。
其中重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。
不过，这是5年前的数据，现在究竟如何，仍旧没有答案。
另一个数据是，前不久，在2018陆家嘴论坛上，原中财办副主任杨伟民在演讲中提到：
在中央财办时，曾经请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情况摸底调查，结果显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高，比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高，日本是13%。
这很不正常，说明用来炒的房子真不少，有关部门应该尽快制定空置标准。
这个数据应该更权威，也更接近当下的现实。
日本是13%的空置率，如果说我国比日本还要高，那就意味着空置率“百分之十几到二十”的论断，并非耸人听闻。
03
香港与温哥华
征收空置税，听起来很新鲜，其实已经在多个城市落地。
最近的两个案例是香港和温哥华。
今年6月，香港对新房征收空置税。
对于捂盘一年以上的新房征收5%左右的空置税，通过这种举措，刺激新房上市交易。
香港的空置税只对新房征收，存量房源不在其列，其意图很简单，以税收成本防止开发商捂盘惜售，从而刺激新房入市，进一步缓解楼市供求紧张的局面。
事实上，香港人多地少，住房一直都相当紧张。住宅空置率已从2010年的4.7%下滑到如今的3.7%，在国际上也算是合理水平。
与之对比，加拿大温哥华更进一步。
2017年，温哥华就推出空置税，对空置住宅按照1%房价按年征收空置税。
空置的界定标准是一年内居住不满6个月，当时共确定8000套房子符合空置标准。
在具体操作上，温哥华要求业主自主申报，并辅之以水电数据作为参考。
如果存在虚假申报或造假情形，将被课以1万加元（5.32万人民币）的罚款。
温哥华的空置率也仅有5%，即便如此，空置税还是粉墨登场。
温哥华征收空置税，目的在于遏制海外投机。这个华人规模最为庞大的北美城市，征起税来一点都不手软。
不仅有空置税，还有房产税，更加专门针对外籍人士的房产投机税：转让房产要征收20%的房产转让税。
这一招，不可谓不狠。从下半年开始，温哥华房价开始一转大涨行情，掉头向下。
04
空置税落地有多难？
香港地区和温哥华的例子说明，征收空置税并不难，而且也能起到立竿见影的效果，但回到内地，空置税果真有可能落地吗？
其一，空置率都搞不清楚，如何征收空置税？
想要开征空置税，首先必须搞清住房空置率。同样，想要进行精准的楼市调控，也离不开对于空置情况的精准把握。然而，在我们这里，住房空置率却一直讳莫如深。
其二，如何界定住房空置，也是一个问题。
香港对新房征收空置税，容易界定；温哥华对所有住宅征收空置税，靠的是自主申报，这有赖于国外相对发达的自主申报体系和法律体系。
回到内地，如何界定空置房，这面临一系列的技术或法律问题。
首先，空置多久算是空置，出国一年或到别的城市工作一年，算不算空置？这方面容易引发社会争议。
其次，依靠水电煤气表数进行监管，在智能电器日益发达的年代，同样容易被规避。
其三，站在官方的角度来看，与房产税相比，空置税性价比不高，且副作用却很大。
我们在后面重点来讲这一点。
05
空置税 VS 房产税
在空置税与房产税的对垒中，从来都没有悬念。
在官方各类文件中，房产税自始至终都是主角，并且已经被纳入人大五年立法计划，出台只是时间问题。
而空置税，则一直都是学者和各类智库的主战场，从2006年见诸报章，但从来都没有被纳入正式的决策议程。
之所以出现这样的局面，原因主要在于：
其一，征税的目的并不是降房价。
如果是为了降房价，空置税比房产税更加立竿见影，但对楼市的副作用也更大。可以想象，如果中国住房空置率真的超过20%，一旦开征空置税，影响无异于一场地震。
显然，如今的市场稳字当头，空置税这种“大杀器”显然不会轻易启用。
其二，房产税能提供更持久的稳定税源。
房产税是持有税，只要买了房就要一直缴下去，因而可以作为土地财政的替代。空置税更大的作用在于遏制投机，让房子流入租赁市场，虽能在短期带来一定税赋，但缺乏持久性。
所以，现阶段，空置税无论喊得如何震天响，都不会比房产税推出的可能性更大。当然，未来某一天，两个税同时上马，也未必不可能。哪一天开始大张旗鼓调查住房空置率，这个时候，空置税就真的不远了。
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住建部原副部长：
将房地产税拆成四个税 可以烫平泡沫
来源：经济日报，作者：马常艳
近日，国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴表示，遏制房地产投机、房地产泡沫是一个长期、艰巨的任务，应拿出房地产税分类进行，率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税，然后再从容考虑物业税。
城镇化下半场住房需求将减少
城镇化在推动经济发展、社会进步等方面发挥了重要的作用。仇保兴在近日举办的《参事讲堂》上表示，中国城镇化的上半场取得了决定性胜利。
改革开放40年，中国经历了规模最大、速度最快的城镇化进程。数据显示，中国城镇化率由1978年的17.9%提高到2017年的58.5%，城镇常住人口达到8.1亿人，城市数量由193个增加到657个。
仇保兴认为，中国城镇化进入下半场，将表现为：城镇化峰值将出现在65%-70%之间，住房需求逐渐减少，城市人口的分化明显加剧等。
他此前也曾强调，宏观上中国已经不缺房了，如果放任让房地产来支撑经济的发展，是不合时宜的。
房地产泡沫不能贸然刺破
仇保兴表示，房地产泡沫形成由来已久，冰冻三尺非一日之寒。用什么工具来衡量房地产的泡沫？“房价收入比”与“租金收入比”是国际上通用的两个工具。1991年6月世界银行提出房价收入比，普遍认为一个国家比较合理的房价收入比是1：7左右；另外一个工具是房价租金比。
针对衡量泡沫的收入房价比，仇保兴说：“在中国的国情下，十倍左右或者再多一点，问题不大，但现在有的城市已经高于二十倍。”
“尤其中国百姓的财富70%在房产里，这个情况下贸然把泡沫刺破，会造成重要影响。”仇保兴强调。
针对中国当前的房地产市场情况，仇保兴认为，要把房地产调控从原来的中央调为主转变为地方调，从行政手段调为主变为经济手段，从集中统一调变为分散调，通过国民经济收入的增长来严格控制房价的涨幅，逐渐地烫平房地产泡沫，而不是一脚踢破。
房地产税分拆四个税来烫平泡沫
如何化解房地产泡沫？仇保兴指出，历史上有几种态度。其一，置之不理，彻底市场化，让房价放任自流，自信市场最终会“自求平衡”；其二，把泡沫快速捅破，让房价快速大跌；其三，理性遏制、逐步烫平房地产泡沫。
为了理性遏制、逐步烫平房地产泡沫，仇保兴认为，房地产税应该分解为四个：率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税，然后再从容考虑物业税。
针对记者关于中国房屋空置情况的提问，仇保兴表示，在我国房屋空置率比较高，不同城市空置率是不一样的，像鄂尔多斯空置率是70%，北京空置率在百分之十几到二十。而从国际上看，一般采取了空置税的国家空置率接近5%左右。
至于这四种税的征收，仇保兴说：“物业税可以等5年，几年以后慢慢考虑。前三种税先行，房地产泡沫就可以烫平而不是刺破，对于保持居民消费能力和财富存量是很有好处的。”
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