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文章于 2018年12月12日 被检测为删除。
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比房产税更狠,空置税要来了?

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中国楼市有无数个谜题,最大的谜题当属住房空置率。

 

近日,原住建部副部长仇保兴在接受媒体采访时表示:


我国房屋空置率比较高,其中北京空置率在百分之十几到二十,一般国际上都是5%左右。

 

仇保兴的建议是,征收空置税。


一石激起千层浪。

 

01

为什么有那么多房空置?


北京空置率高达20%,这个结论让很多人大吃一惊。


且不论这个数据真实与否,中国住宅空置率之高,早已不是新话题。只要夜晚到郊区新城的楼盘看看,基本都是乌黑一片。从小区“亮灯率”,就可简单窥见住房空置的真相。


那么,为什么会出现大量住宅空置?


一个原因是,房价上涨预期强烈,空置成本相比于上涨收益,基本可以忽略不计。


同时,在二手房交易上,一直敞空的次新房反而能卖更高价钱。所以,不少业主宁愿空着也不愿出租。


另一个原因是,大量新盘位于人迹罕至的郊区,夜晚连灯都不会亮。


虽然当初在概念炒作之下,房价一路上行,但几乎无人接盘,出租率更是少得可怜,想要不空置也难。


02

住房空置率之谜


长期以来,我国住房空置率一直都是一个谜题。


虽然“亮灯率”可以提供直观观察,但终究只是微观数据。我国每年出售的新房高达1700万套,这些房子流入市场,究竟是用来自住,还是出租,抑或长期空置,一直都没有明确答案。

 

这方面,有一些第三方数据可作为参考。

 

一个数据是,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的“城镇住房空置率及住房市场发展趋势”调研报告:


2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%。


其中重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。

 

不过,这是5年前的数据,现在究竟如何,仍旧没有答案。

 

另一个数据是,前不久,在2018陆家嘴论坛上,原中财办副主任杨伟民在演讲中提到:

 

在中央财办时,曾经请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情况摸底调查,结果显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高,比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高,日本是13%。


这很不正常,说明用来炒的房子真不少,有关部门应该尽快制定空置标准。

 

这个数据应该更权威,也更接近当下的现实。

 

日本是13%的空置率,如果说我国比日本还要高,那就意味着空置率“百分之十几到二十”的论断,并非耸人听闻。

 

03

香港与温哥华

 

征收空置税,听起来很新鲜,其实已经在多个城市落地。


最近的两个案例是香港和温哥华。



今年6月,香港对新房征收空置税。


对于捂盘一年以上的新房征收5%左右的空置税,通过这种举措,刺激新房上市交易。


香港的空置税只对新房征收,存量房源不在其列,其意图很简单,以税收成本防止开发商捂盘惜售,从而刺激新房入市,进一步缓解楼市供求紧张的局面。


事实上,香港人多地少,住房一直都相当紧张。住宅空置率已从2010年的4.7%下滑到如今的3.7%,在国际上也算是合理水平。


与之对比,加拿大温哥华更进一步。


2017年,温哥华就推出空置税,对空置住宅按照1%房价按年征收空置税。


空置的界定标准是一年内居住不满6个月,当时共确定8000套房子符合空置标准。


在具体操作上,温哥华要求业主自主申报,并辅之以水电数据作为参考。


如果存在虚假申报或造假情形,将被课以1万加元(5.32万人民币)的罚款。

 

温哥华的空置率也仅有5%,即便如此,空置税还是粉墨登场。

 

温哥华征收空置税,目的在于遏制海外投机。这个华人规模最为庞大的北美城市,征起税来一点都不手软。


不仅有空置税,还有房产税,更加专门针对外籍人士的房产投机税:转让房产要征收20%的房产转让税。

 

这一招,不可谓不狠。从下半年开始,温哥华房价开始一转大涨行情,掉头向下。

 

04

空置税落地有多难?

 

香港地区和温哥华的例子说明,征收空置税并不难,而且也能起到立竿见影的效果,但回到内地,空置税果真有可能落地吗?


其一,空置率都搞不清楚,如何征收空置税?

 

想要开征空置税,首先必须搞清住房空置率。同样,想要进行精准的楼市调控,也离不开对于空置情况的精准把握。然而,在我们这里,住房空置率却一直讳莫如深。

 

其二,如何界定住房空置,也是一个问题。

 

香港对新房征收空置税,容易界定;温哥华对所有住宅征收空置税,靠的是自主申报,这有赖于国外相对发达的自主申报体系和法律体系。

 

回到内地,如何界定空置房,这面临一系列的技术或法律问题。

 

首先,空置多久算是空置,出国一年或到别的城市工作一年,算不算空置?这方面容易引发社会争议。

 

其次,依靠水电煤气表数进行监管,在智能电器日益发达的年代,同样容易被规避。

 

其三,站在官方的角度来看,与房产税相比,空置税性价比不高,且副作用却很大。


我们在后面重点来讲这一点。


05

空置税 VS 房产税

 

在空置税与房产税的对垒中,从来都没有悬念。

 

在官方各类文件中,房产税自始至终都是主角,并且已经被纳入人大五年立法计划,出台只是时间问题。

 

而空置税,则一直都是学者和各类智库的主战场,从2006年见诸报章,但从来都没有被纳入正式的决策议程。

 

之所以出现这样的局面,原因主要在于:

 

其一,征税的目的并不是降房价。


如果是为了降房价,空置税比房产税更加立竿见影,但对楼市的副作用也更大。可以想象,如果中国住房空置率真的超过20%,一旦开征空置税,影响无异于一场地震。


显然,如今的市场稳字当头,空置税这种“大杀器”显然不会轻易启用。

 

其二,房产税能提供更持久的稳定税源。


房产税是持有税,只要买了房就要一直缴下去,因而可以作为土地财政的替代。空置税更大的作用在于遏制投机,让房子流入租赁市场,虽能在短期带来一定税赋,但缺乏持久性。


所以,现阶段,空置税无论喊得如何震天响,都不会比房产税推出的可能性更大。当然,未来某一天,两个税同时上马,也未必不可能。哪一天开始大张旗鼓调查住房空置率,这个时候,空置税就真的不远了。



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来源:经济日报,作者:马常艳


近日,国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴表示,遏制房地产投机、房地产泡沫是一个长期、艰巨的任务,应拿出房地产税分类进行,率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税,然后再从容考虑物业税


城镇化下半场住房需求将减少


城镇化在推动经济发展、社会进步等方面发挥了重要的作用。仇保兴在近日举办的《参事讲堂》上表示,中国城镇化的上半场取得了决定性胜利。


改革开放40年,中国经历了规模最大、速度最快的城镇化进程。数据显示,中国城镇化率由1978年的17.9%提高到2017年的58.5%,城镇常住人口达到8.1亿人,城市数量由193个增加到657个。


仇保兴认为,中国城镇化进入下半场,将表现为:城镇化峰值将出现在65%-70%之间,住房需求逐渐减少,城市人口的分化明显加剧等。


他此前也曾强调,宏观上中国已经不缺房了,如果放任让房地产来支撑经济的发展,是不合时宜的。


房地产泡沫不能贸然刺破


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针对衡量泡沫的收入房价比,仇保兴说:“在中国的国情下,十倍左右或者再多一点,问题不大,但现在有的城市已经高于二十倍。”


“尤其中国百姓的财富70%在房产里,这个情况下贸然把泡沫刺破,会造成重要影响。”仇保兴强调。


针对中国当前的房地产市场情况,仇保兴认为,要把房地产调控从原来的中央调为主转变为地方调,从行政手段调为主变为经济手段,从集中统一调变为分散调,通过国民经济收入的增长来严格控制房价的涨幅,逐渐地烫平房地产泡沫,而不是一脚踢破。


房地产税分拆四个税来烫平泡沫


如何化解房地产泡沫?仇保兴指出,历史上有几种态度。其一,置之不理,彻底市场化,让房价放任自流,自信市场最终会“自求平衡”;其二,把泡沫快速捅破,让房价快速大跌;其三,理性遏制、逐步烫平房地产泡沫。


为了理性遏制、逐步烫平房地产泡沫,仇保兴认为,房地产税应该分解为四个:率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税,然后再从容考虑物业税。


针对记者关于中国房屋空置情况的提问,仇保兴表示,在我国房屋空置率比较高,不同城市空置率是不一样的,像鄂尔多斯空置率是70%,北京空置率在百分之十几到二十。而从国际上看,一般采取了空置税的国家空置率接近5%左右。


至于这四种税的征收,仇保兴说:“物业税可以等5年,几年以后慢慢考虑。前三种税先行,房地产泡沫就可以烫平而不是刺破,对于保持居民消费能力和财富存量是很有好处的。”


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