100平方米的房子到手仅61平方米，公摊面积该取消了！
为什么普通人提升认知很困难？因为真正的知识都被藏起来了
你敢不敢相信，1+1可以大于2？
有个段子是这样的，每个小区的所有房子的公摊面积加起来，一定会超过这个小区的实际公摊面积，这就是所谓的1+1＞2的实际案例。
虽然这是一个段子，但是在某些地方，却在逐步成为事实。
就在8月16日的时候，一个“110平方米的房子到手仅61平方米”的话题冲上了热搜，一位来自山东省青岛市的李某怎么也想不通，怎么自己一公摊，就把自家房子一半的面积给公摊出去了呢？
需要注意的是，李某可不是什么外行人，同为建筑行业从业者，李某在购房之前就特别关注了公摊问题，曾多次向销售人员求证，确定销售人员所说的公摊面积是31%。
然而等到李某全款买下房屋，交房之后却发现，实际公摊面积高达41%，原本110平方米的房子到手仅为61平方米。
3间卧室没有一间超过9平方米，主卧甚至无法摆下一张双人床。
为什么会出现如此巨大的差距呢？原来房屋外墙的一半厚度被计入了套内建筑面积。
但是关于这一点，销售人员并未如实告知，而是用“公摊系数”、“公摊率”、“套内建筑面积”、“套内建筑面积”等一系列专业术语概念进行混淆。
其套路之深，即便是李某这样的业内从业人员也掉进了坑里。
如果事先知道花几百万买的房子，到手之后将近一半都不是自己住的，你还会买吗？
我相信大部分人心中都有一个答案。
那么问题来了，既然大家都知道公摊面积存在猫腻，那么购房者究竟有没有办法摆脱公摊面积的陷阱呢？
先说答案，基本不可能。
普通人以为的公摊面积就是电梯和过道，了不起再加上楼梯间。但是实际上呢？
除去前面这几样，电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室，甚至值班警卫室和其他公共用房和管理用房等都属于公摊面积。
对了，还有一个很多人都不知道的套内与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
你说你作为一个普通购房者，你可以测量电梯和过道，甚至不辞辛苦地测量楼梯间，但是你能把上述所有的建筑都挨着测量一遍吗？
而开发商呢？只要能够多给你算出来几平方米，那就是几万块的差距，你说这个钱，开发商是赚还是不赚呢？
不得不说，当初提出公摊面积这一想法的人是一个商业天才，它极大地增加了房地产商的收入。
而能与这个天才想法并驾齐驱的当属期房制度了。
什么是对购房者最大的不公平？期房烂尾！
正如著名经济学家任泽平所说：用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这就是对购房者的不公平。
房地产行业为什么连着出了好几位首富？就是因为这是一个可以“借鸡生蛋”，并且利用高杠杆快速扩张的行业。
起初的房地产行业，只是通过银行借贷，风险还算可控，但是随着利润的急剧飙升，口子越开越大，不仅开始向各种金融机构借贷，还发行各种债券，还要上市融资等等。
说白了，房地产企业之间的竞争就是比谁跑得更快。
以恒大为例，其第一个项目是金碧花园，仅一年的时间，从拿地、建房到销售、入住，恒大就完成了整套流程。
此后，就是不断地循环复制，其他房地产巨头大多也走的是这种“短平快”路线。
由此，房地产行业的竞争就开始逐步从正常的借贷发展到“人有多大胆，地有多大产”，高杠杆开始成为房地产行业的常态。
然而高杠杆不是没有代价的！
别看房地产企业表面风光，在高杠杆模式下，他们也是踩着钢丝在发展。为了快速回笼资金，他们别出心裁地想出了期房制度、首付买房模式，极大地促进了销量。
一般来讲，一个楼盘的开发资金组成结构大概是这样的：30%~40%来自于购房者的首付款和定金，40%~50%来自于银行贷款和其他投资，开发商自身出资可能不到20%。
是不是很意外？开发商在开发楼盘时，收取购房者的资金有时候甚至高于其本身的出资！
而这，自然就给了房地产企业用少量资金做高杠杆的机会。
另外，只需首付三成，就能买下一套新房，听着是不是很诱人？然而这实际上不过是房地产商们转移高杠杆的一种手段罢了。
首付越低，杠杆越高。
大多数人基本上都在以1比1.5的杠杆买房，原价100万的房子，最终花费超150万是再正常不过的事情。
更重要的是，有些人买的还是期房，如果开发商不能按时交付，一旦成为了“烂尾楼”，那么买单的最终还是这些普通买房人。
房子烂尾了，贷款却不能不还！
更严重的问题是，房地产企业把自身的高杠杆转移了一部分到买房人身上，不仅榨干了普通买房人几代人的积蓄，甚至于连业主未来几十年收入的一部分也都悄悄赚走。
试问，已经被各种套路榨干了的普通人如何能够撑得起继续上涨的房价呢？
而一旦房价不能持续上涨，那么高杠杆模式还能继续下去吗？
正如著名企业家曹德旺所说，某房地产公司只有39亿的资本，贷款却做到了2万亿，如此高的杠杆，总会有暴雷的一天！
商品房预售制度和公摊面积在全球都很流行吗？答案是不。
事实上，不论是商品房预售制度，还是公摊面积，最早都是从中国香港流入内地的。
放大到全球范围来看，很多国家也都没有正式的商品房预售制度，更没有公摊面积一说。
我们不可否认商品房预售制度在过去几十年对于促进房地产行业发展作出的贡献。
但是就如今而言，我们是不是应该因地制宜，考虑一种更为健全，更有保障的商品房制度呢？比如逐步取消公摊面积和期房制度？
事实上，关于取消公摊面积和期房制度的呼声一直都有，比如央媒旗下半月谈就曾发表了一篇文章，称“烂尾楼”乃是民生之痛，取消商品房预售制度势在必行。
但是究竟会不会取消，何时才能取消，还有待我们继续观察。
认知觉醒：
一切商业的本质都是利益的争夺，房地产行业也不例外。
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