丁建刚：在中国，炒房就是炒股
读懂中国楼市
点击上方▲直接收听
房子，就是一个城市的城市股票。在中国，买房子就是买了这个城市的股票。
炒房的事严重到了如此地步，以至于最高领导人在十九大政治报告上说“房子是用来住的，不是用来炒的”。
通常党的代表大会政治报告中，连“房地产”三个字都不会提到。
今天，从一个全新的角度，揭示中国人的炒房秘密……
— 01 —
什么是炒房？
炒房不是一个非常明确的法律概念，也没有明确的法律禁止炒房，或许就是投资投机。在房地产市场上，投资和投机，甚至投资和自住有时都很难截然区分。
— 02 —
有多少人炒房？竟然占了60%~70%！
如果把为了卖而买的纯粹投资者，以及资产配置型的投资者全都加起来，那么在当今中国一二线城市中，甚至包括很多三四线城市，投资者的比例可能高达60%~70%。
这其中最多的就是资产配置型的。住一套留一套，这样的家庭比比皆是。
— 03 —
在中国，房子就是最优质的股票
中国的分税制，事实上，中央政府就变成了一个控股公司，地方政府就是城市公司，或者叫城市经济社会发展和基础设施建设股份有限公司。
在中国，炒房其实就是炒股。
土地由地方政府独家垄断。地方政府向社会出售土地，70年的使用权，这个费用不是分70年交完，而是一次性收取。这就是所谓的土地财政。
理论上这不叫土地财政，财政是靠税收每年收取的。而土地出让金是把70年的使用费提前一次性收取。
这实际上是向社会发行了土地股票。人们所购买的房产增值，并非房子本身增值，而是土地增值。
任何一个城市土地增值都来自于这个城市的基础设施建设和公共服务。
如果不是这样，上海陆家嘴的一平方米的土地和黑龙江北大荒的一平方米土地，价值就没有任何区别，甚至可能后者更高，因为更肥沃。
而恰恰是中国这种土地财政，或者叫土地金融的机制，可以一次性进行大规模地融资，高速度地建设。因此，才有了中国过去20年的波澜壮阔排山倒海似的城市化进程。才使得中国的城市基础设施建设仅仅用了20多年的时间，完成甚至超过了欧美国家一百多年才完成的事情。
这个巨额资金恰恰就是每个城市发行的城市股票（土地出让金）换取的。买了房子的人事实上就相当于买了这个城市的经济社会发展和基础设施建设股份有限公司的股票。当然每个城市之间股价是大不相同的，例如上海10多万元/股（一平方米），西安1万元左右/股（一平方米）。
巨额的土地出让金，用于城市建设，又为这个城市的土地股票未来的增值，提供了强大背书。
▲买杭州的房子，就是买了杭州城市经济社会发展和基础设施建设股份有限公司的股票
— 04 —
中国人为什么更热衷于炒房子股
而不去炒真正的股票A股呢？
其实人们潜意识中都很清楚，如果把不动产的房子作为股票，其流动性并不好。但是它有以下的特征：
第一，这家股份公司的股东只有一个，就是地方政府，高度垄断。
第二，这种股票，区域之间是相互隔断的。铁岭的人可以买总部在深圳的万科A股，但铁岭的房子却不能装上轮子推到深圳去卖，如果能，那可能会增值十倍。
第三，这种股票，中国家家户户都需要购买。
第四，最大的股东——地方政府，拿着手中持有的股票作为抵押物，去进行大规模融资（地方政府债）。这意味着如果这个股票贬值，最惨重的是大股东。
▲如果这个股票贬值，损失最惨重的是大股东
也有人说，A股市场上也有垄断的行业。是的，十年前上市的中石油，开盘价格是每股48元，现在的价格是8元……
这些道理，买城市股票的人（购房者），也许没有那么清晰，但实际上都明白。
— 05 —
其他国家的房地产
就没有这种股票的属性吗？
在土地私有制的国家，政府是收不到这个土地出让金的，开发商只能向原业主购买土地。
政府只能通过财政的机制（那才叫真正的土地财政），每年收取一定的物业税。比如美国，每个州不同，向业主征收物业评估价格的1%-3%的物业税，来补充政府的财政。
▲美国通过征收物业税来补充政府财政
所以他们的城市建设速度，跟中国就没有办法比，中国已经有多个城市，地铁建设向500公里进军了。
— 06 —
人们什么时候才会不炒房？
资本逐利是天生的。
只要房子股票（或者说叫城市土地股票）有可能获得比其他投资渠道更高的利润，只要法律不严格禁止（只要利润足够高，甚至即使严格禁止，也照样有人冒险，比如贩毒），炒房的现象还会继续下去。
房子股票（城市土地股票）的另外一个特征，也是造成炒房的重要原因，就是其价格的大幅度波动。
如果房价每年恒定涨3%-5%，请注意是恒定，该买房的人还会继续买，炒房的人肯定没有了。如果是自有资金，不如去银行理财，如果是按揭贷款，涨幅还覆盖不了财务成本。
但房价走势，常常是像楼梯台阶，一个长周期的窄幅波动，然后突然上一个台阶。有时甚至像总体向上的心电图。
▲房价走势有时甚至像心电图？
人们都想博周期性的抄底。
因此，如果中国房地产市场的基本逻辑不发生根本变化，也就是土地逻辑、税收逻辑不改变，房地产仍然是强金融属性，股票属性，那么“炒”就很难停止。
房子这支股票，你还会继续炒下去吗？
—END—
▼
—音频主持人—
陈行利 住在杭州网记者
▼
致读者
无论是否喜欢，无论是否愿意，我们都必须接受人们信息传播方式的改变。
作为《宪法》的坚决拥护者和捍卫者，一直憧憬着《宪法》赋予公民的言论和出版自由的权利。但真的拥有了这个权利，却不珍惜，更主要的是惰性。
在各方推动下，拖延至今的公众号《丁建刚房产》终于推出。
在此平台上，将原来在传统媒体和微信朋友圈中发表的一些内容和观点做一个集纳。说一点自己想说的，能说的话。
更希望以此平台，与读者、购房者、公众和房地产业界更直接的交流和讨论。
宏观的楼市政策、市场走势、市场热点，微观的户型精装等，都可以交流讨论。
同时，住在杭州网和浙报传媒地产研究院团队联合出品的付费报告“楼市智库”进驻《丁建刚房产》公众号，栏目包含《买房攻略》、《浙江城市报告》、《丁建刚课堂》、《杭州热点》等一系列内容。
本着有话则说，无话不硬说的原则，《丁建刚房产》公众号将不定期推送，请读者海涵。
为了方便读者阅读，每期内容尽可能附上音频。
期待各位读者关注，更期待与各位交流和讨论。
丁建刚
2017年11月3日
©丁建刚房产
长按下方二维码关注我们
读懂中国楼市
【丁建刚课堂】第一期：厘清诉求果断取舍
【买房攻略】2017年11月 | 四季度
【浙江城市报告】 湖州 | 绍兴
长按识别下图“二维码”进入楼市智库
或者在微信公众号
“住在杭州网”、"杭州口水楼市”
底部菜单栏“付费内容”中订阅
▼点击阅读原文，拥有你的买房宝典