丁建刚：房地产税将这样收——没有新闻的重大新闻
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十五年的房地产税演进历程几经波折，困于中国房地产市场的基本制度，至今立法仍遥遥无期。
昨天，被一条关于房地产税的新闻刷屏——《确定了！房地产税将这样收：谁最害怕？》
财政部长的一份学习辅导材料，成了一条全国关注的重大新闻。
因为房地产税，只要有风吹草动，都会牵动着全民敏感的神经。
跟踪房地产税十五年，早就适应了这种一惊一乍，更加适应了这种说不清道不明的无休止的争论和争吵，也曾备受质疑。
在博鳌房地产论坛上，就房地产税只能立法征收的问题，和贾康先生几番面对面的争论。
和过去多年一样，只要有官员提到房产税或房地产税，舆论就一片哗然，媒体视为重磅新闻。
肖捷部长所透露的这些内容，是政策的重大变化？是重大新闻吗？
坦率的说，这些原则，都是在过去多年已经确定的原则。没有任何重大新闻。
公众大多都不知道房地产税的来龙去脉。但知道这一税种，可能涉及到千家万户，甚至子子辈辈，所以格外牵动全社会敏感的神经。
— 01 —
房地产税的由来
①《中华人民共和国宪法》（1982年）规定：“城市土地属于国家所有。”
1986年9月15日，国务院颁布《中华人民共和国房产税暂行条例》。
这个税种类似于车船税，以买入价计算，并对个人所有非营业用的房产免征。
土地属于国有，这个房产税，只是房子的税，不含土地的税。
②2003年，政府换届之初，在中共十六届三中全会上通过了《完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》（以下简称《决定》）。
《决定》首次提出了“物业税”的概念，并确定：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”
时任国务院发展研究中心副主任、“房地产税制改革”课题组负责人谢伏瞻（现任中共河南省委书记）：
“中央提出来开征物业税，本意就是规范房地产领域的税费，而不是在现有的基础上再增加一个税，我刚才已经说过，征收房地产税是对房地产领域的税费制度的一项综合性的改革，它可能不仅不增加负担，还会减轻负担。”
“此外，由于现行制度下购房者已经在购房款中一次性支付了地价和相关税费，因此房地产税开征后对这部分房产如果不区别对待就会有失公允。我的看法是：新房新办法、老房老办法，对旧房在其土地使用权期限内适用差别税率。”
中央财经大学税务学院副院长、时任“房地产税制改革”课题组成员刘桓：
“政府开征房地产税最主要目的是降低房屋购买环节的税赋，取消一次性缴纳的土地出让金减轻开发商的资金压力，让房产开发商不必投入太多钱就能开发房产，相关税费由购买者在50年或者70年保有房屋的时间中分批缴纳给政府。”
以上两位当时“房地产税制改革”课题组的核心人物的表述，清楚地表明：
➤征收物业税是税费制度的一项综合性改革。
➤征收物业税应该取消土地出让金。
➤新房新办法，老房老办法。
③2010年，在“物业税”多年无法推进，房地产调控又急需有效工具的背景下，将“物业税”偷换概念成了1986年的“房产税”概念。
并于2011年1月27日，在没有法律依据的前提下，在一片争议声中，上海和重庆两地，开始了房产税试点。这一做法，引起了大量法学界学者，甚至整个社会的质疑。
④2013年11月，中共十八届三中全会公布《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，确定：“加快房地产税立法，并适时推进改革。”
事实上，这已经宣告了在上海和重庆的房产税试点没有法律依据。
⑤2015年修订的《中华人民共和国立法法》规定：“税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度”，只能制定法律。
⑥2017年3月4日，全国人大新闻发言人傅莹表示：“今年没有把房地产税草案提请全国人大常委会审议的安排。”
— 02 —
十五年房地产税演进历史的结论
①今天的房地产税，实际上就是2003年提出的物业税。
②今天的房地产税，与1986年的房产税完全不是一回事儿。
房地产税，既包括房，更包括地。房产的增值，实质是来自于土地的增值。
③房地产税是物业持有税，这个税种的税基当然是按照每年的评估价格，这也是国际惯例。
④房地产税必须立法。
税收法定。无法定不纳税，是全世界公认的税收基本法学原则。
⑤从2013年，十八届三中全会提出“加快房地产税立法”，迄今已经整整四年。
立法进程，没有丝毫推进。
— 03 —
房地产税立法之困
2003年至今，房地产税以“物业税”的形式提出已经十五年，但迄今仍然没有看到任何短期内能够推出的迹象和希望。
表面上，难在立法。
实际上，是困于中国房地产市场的基本制度，特别是土地制度。
在土地国有的国度，一次性向业主收取了70年的土地出让金，在这个基础上再征收房地产税，存在着重大的法理障碍。
土地产权不属于业主，虽然也可以将70年的使用权认定为物权，但这一物权是随着使用年限的缩短而逐渐折损的。这是最大的障碍所在。
这个障碍解决不了，房地产税立法，几乎没有可能。
要消除法理障碍，可行的道路，就是遵循“法不溯及既往”的原则，遵循不能在税上征税的税法原则，回到2005年“房地产税制改革”课题组提出的“新房新办法，老房老办法”的道路上去。
另一个思路是，用房地产税，购买70年之后的土地使用权。
中国人通常愿意为子孙后代买单，这或许是一条可行之路。
至于媒体提出的“谁最害怕”之类的说法，如果房地产税无法立法，谁都不用害怕。
—END—
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