丁建刚：不限价会怎样？——一份公开的内参
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如果不限价会怎样？开发商会利益最大化，高房价也会引发市场恐慌。但市场无形之手也会起作用。
11月15日的南京楼市，十盘齐开，上万人抢购3177套房源。
什么原因导致这股热浪？
便宜，有巨大的套利空间。谁不买谁是傻子。
据南京当地的研究人士和媒体匡算：
河西南新房开盘价格3.5万元/平方米，而目前河西南的二手房单价已经高达4.5万元/平方米，新房和二手房价格倒挂。
一套房子，至少白白送你100万，不买难道不是傻子吗？
只要有房票，没有房票也要创造房票；只要有钱，没有钱亲戚朋友凑起来合作投资，也要买。
这是在限价政策持续了一年之后，今年南京1-10月商品房成交量较去年同期大幅下降65%，9月、10月两个月二手房成交较去年同期下降60%；在人们预期已经渐趋平稳的市场中，再次掀起的一股热浪。
限价政策带来的混乱和闹剧，仍然没有终结。可以说，限价是本轮调控的一个错误政策，甚至是一个败笔。
中国房地产市场的这一轮行情，始自于2015年年底，在经历了严重股灾之后，中央经济工作会议确定了“去库存”政策，甚至直接鼓励企业和个人购买商品房（当然，后面加了一句“用于租赁”）。随后出台了“降低首付”、“降低契税”等一系列刺激性政策，掀起了2016年排山倒海式的市场行情。
2016年9月30日，开启了比2011年更为严厉的调控。除了“限购”和“限贷”以外，加上了一项“限价”政策：要求各调控城市价格环比零增长。
在这一高压政策下，为了达到价格环比零增长的目标，地方政府采用了各种手段，包括：限预售证、限网签、高低价格勾兑等等一系列措施。
这些措施让整个市场乱象丛生。
有人说，不管怎么说，限价政策现在也已经接近达到扭转市场预期的目标了。
但市场却留下了一地鸡毛。
如果不限价会怎么样？
毫无疑问，开发商会利益最大化，高房价也会引发市场恐慌。但同时，市场“无形之手”，也会抑制部分投资者。
另外，对整个社会和市场来说，拼价格比拼关系更公平。
当然，如果不限价，应该辅以其他的经济手段，特别是梯级契税等经济手段。大幅度的差别化利率，早就应该实施。
那样的话，市场的后遗症要比现在小很多。
今年7月，曾经给多个部门写过内参。但因种种原因，限价政策似乎是不能碰的高压线。但有一点，政府追求无限权力，就要对结果负无限责任。
限价政策至今仍没有取消。但7月至今近4个月的市场情况已经一一证实了当时撰写的内参中所作的预判。
现将当时的内参公开。
附：2017年7月致有关部门内参👇
2017年上半年，一二线城市楼市仍然延续2016年第四季度以来最严厉的限购限贷等调控政策，并层层加码，但公众以及开发企业的市场预期仍未逆转。
很多城市地方政府为了达到以2016年10月价格为基准线零增长的限价目标，不得不采取限价、限预售证发放、限网签等一系列限制措施。
但限价政策未能起到市场降温作用，事与愿违，已经被证明，并将继续被证明是错误的，强烈建议尽快取消限价政策。
— 01 —
限价向市场传递错误信号引发恐慌抢购
限价政策向市场传递了两个错误信号：
① 绝大多数公众认为限价政策不可能长期持续，而解除之时就是房价暴涨之日；
② 限价政策给出的商品房价格，远低于正常的市场价，甚至低于购房者自己的预期。
这两条错误的市场信号，放大了公众对房价上涨的预期，刺激了原本还在犹豫的部分购房者，疯狂加入到抢房大军，引发全社会的抢房热潮。
2017年上半年，杭州大量楼盘一房难求、购房者到处托关系购房的现象比比皆是。
主城区楼盘开盘几乎无一不掀起抢购热潮。
例如滨江金茂府、大家绿城·金麟府、滨江·锦绣之城、地铁绿城·杨柳郡等等，开盘时几千组购房家庭通过摇号确定几百组的购房名额成为常态，摇到号的购房者犹如中了彩票喜极而泣，而未摇中号的购房者当场捶胸顿足。
尤其类似奥体、钱江世纪城、萧山市北等这些典型热点区域楼盘，楼盘开盘加推都吸引大量购房者抢购，不少购房者只为争得一个购房资格到处托关系的现象层出不穷。
例如融创·时代奥城，限价下的楼盘均价为36000元/㎡左右，但按照当前市场及所处板块热度，市场价格或将在目前价格基础上增加5000元/㎡以上。绿城九龙仓·桂语江南等楼盘同样也在限价政策下以大大低于购房者预期的价格面市。
— 02 —
限价导致市场数据失真
限价、限网签的举措，不仅给市场传递错误信号，同时也使得市场呈现的数据严重失真。
① 成交量失真
2017年上半年，数据显示杭州市区（不含富阳区，下同）新建商品房成交78345套，创下了历史同期次新高纪录。
但是，政府为达到限价目的而采取的限网签的手段，使已售房源网签受阻，积压了大量房源不能进行正常的网签。
据市场调研信息，截至2017年6月底，约有8000余套房源未能网签，上半年实际成交量远远超过目前呈现的78345套，且这些积压未签的房源或将给市场埋下隐患。
② 成交价格失真
市场成交均价也是通过限价、限预售证发放、限网签等措施，高价房和低价房相互勾兑而产生的价格，完全不是真实的市场价格。
有些楼盘开发商将房价转移到车位上，车位价格高达70-80万元/个；有些中小城市政府部门和开发商及购房者默契配合，签阴阳合同，价外加价。
2017年上半年，国家统计局发布的70个大中城市住宅价格指数显示，大部分城市住宅价格环比上涨幅度很小，甚至有些城市呈现出价格环比下跌的现象，表面数据看似平稳，而实际市场却暗流涌动。
6月的最后几天，杭州网签有所松动，成交量激增，月度成交达到近2万套的巨量。
大量高价楼盘的网签也大幅提高了市场成交均价，6月成交均价创下历史新高。而官方为了不至于过于难堪，6月29日开始，透明售房网日数据不得不关闭，至今没有数据，严重影响了政府的信息透明度。
但数据关闭的一个月内，我们掌握的数据显示杭州市区商品房成交最高日均价已超过30000元/㎡（7月18日，市区商品房成交均价高达30736元/㎡）。
6月，杭州主城区二手住宅成交均价已近28000元/平方米。相对新房市场，二手房市场数据更能反映市场真实情况。
在主城区较多在售楼盘都是精装修的情况下，以市中心“老旧小”房源和边缘板块房源成交为主的二手房市场，成交价格应与新建商品住宅存在较大差距。但6月主城区二手房价格与新房相比，成交均价相差仅1600元/平方米左右，实际上二手房价格已经与新房价格发生倒挂。
— 03 —
限价是违规违约行政手段
商品房，并不属于政府定价商品。
在商品房销售过程中，限价政策违反了《中华人民共和国价格管理条例》第四章第十七条中关于企业有权“制定实行市场调节价的商品价格和收费标准”的相关规定。
同时，开发企业在与政府签订土地出让合同时，并未被告知未来商品房上市时有限价规定，且没有签订相关协议。在项目上市时，商品房价格不能由企业自行制定，实则是违规、违约的行政手段。
— 04 —
限价引发权力寻租
导致更大的社会不公
大批购房者到处托关系购房的不正常市场行为，极易诱发权力寻租，甚至社会腐败。
在一房难求的市场中，购房者到处托关系购房，导致部分能够得到购房资格的权利阶层及特殊部门，产生利益输送，从而引起社会腐败和不公。
— 05 —
限价恶化市场供需关系
房地产市场是预期经济，限价政策释放了错误的市场信号，放大公众对房价上涨的预期，导致市场成交激增，销售速度大大加快。
此外，由于限价政策的实施，很多开发企业不愿低价销售而推迟楼盘上市时间，减少了市场有效供应量。实际上，限价政策是帮助开发企业捂盘惜售。
鉴于以上调查和分析，强烈呼吁尽快取消限价政策，辅以其它调控手段。
2016年底，中央经济工作会议再提建立房地产市场调控长效机制。
但由于中国房地产市场的特殊性和复杂性，特别是土地国有并一次性收取高额的出让金，使得在物业持有环节征收房地产税的立法等长效机制一直难以建立。
建议在目前阶段利用现有的法律法规框架，尽快解决长效机制建立前的现实问题。
可利用的手段是：
① 按每户持有住宅的套数，梯级征收契税。
如，第一套征收契税3%；第二套6%；第三套15%；第四套30%。
契税是本身现有的税种，只需要简单修改法律条款，调整税率即可快速实施。
梯级惩罚性的税率可遏制投资和投机性需求。这也是香港等地区的做法和经验。
② 金融货币政策。
首套房按揭基准利率；二套房基准利率上浮20%。
这些手段更具有合法、合理性和可操作性。
2017年7月
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—音频主持人—
陈行利 住在杭州网记者
©丁建刚房产
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