博鳌观点|丁建刚：连市场都不能算，谈何成熟？

【8月7日 发自海南蓝湾2019博鳌房地产论坛现场】中国房地产市场最高规格的专业论坛——2019博鳌房地产论坛，正式拉开大幕。众多专家、学者、房地产及相关业界精英汇聚在海南蓝湾，进行思想碰撞，观点精彩纷呈。

今年的博鳌房地产论坛，适逢中国经济处于一个重要而敏感的时刻。

就在一周前，7月30日中共中央政治局会议召开，对经济形势的分析和判断，对房地产市场政策的表述，成为论坛的主要议题。

著名房地产研究评论专家、《丁建刚房产》总编辑丁建刚作为多年嘉宾，出席今年博鳌房地产论坛，并参与多场论坛活动。

在8月7日下午的主题论坛——《出夏入秋，成熟市场的房地产增长》上，丁建刚发表观点：

这个市场连真正意义上的市场都不能算，何谈成熟？ 市场是否成熟，不能用15万亿或16万亿的规模，或者城市化率、户均住房面积来衡量。 首先看它是不是一个真正市场化的市场，我从几个方面来说： 第一，中国房地产市场的顶层设计，就是所谓的长效机制，到现在为止一个也没有建立。土地高度垄断，地方财政对土地的高度依赖，这个逻辑一点也没有变。法制化和市场化的金融和税收制度，都没有建立起来。 10多年中，调控基本靠行政手段，且愈演愈烈。正像今天一位嘉宾所说的，可怕的是，把限价等这样的行政措施，当成了长效机制。 第二，包括我所在的城市杭州在内，由于限价政策，造成了一手房和二手房之间有巨大的套利空间。因此出现了“万人摇”、“2万人摇”的现象。 据我调查，参与商品房摇号的人，70%-80%并非真正的自住需求。但是只要摇到一套商品房，就可以明明白白赚到100万以上，不去摇号是傻子，这是不要钱的买彩票，这是在激发投资性需求。 第三，据我们的抽样调查，各城市中60%-70%的人，对自己的现有住房并不满意。 以上这些事实和现象，足以说明中国的房地产市场，不是一个成熟的市场，甚至都不能算是一个真正的市场。 未来的市场空间在哪里？ 正如陈淮先生所说，十九大报告中所谈到的：我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。 首先，新一代的90后、00后，他们在城市之间自由切换和迁徙。 所谓的佛系一代，不结婚的人群，离婚的人群，对婚姻家庭有不安全感不稳定感的人群，都在增加，原来我们只计算结婚家庭所需要的住房，而不结婚和离婚家庭，随着比例的增大，对房屋套数的需求量比结婚家庭更多。 第二，现在所说的4万亿旧城改造工程，还停留在“喊口号”阶段。 资金如何解决？物权的问题如何解决？一个老小区，其中有一户反对，就不能装电梯。 旧城改造，政府可以出资一部分，但以现在的财力，肯定需要业主也承担一部分。如何解决？迫切需要相应的法律出台。 第三，养生、养老、度假、避寒、避暑的需求。 这类需求快速上升，但真正成功的模式和产品，目前还没有非常成功的案例。 当然，所有这一切都有赖于社会和经济稳定发展，如果像前面嘉宾所谈到的出现“灰犀牛”和“黑天鹅”，那一切都无从谈起。

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博鳌房地产论坛在8月7日迎来整个大会的最高潮，开幕全体大会、主题论坛、博鳌之夜轮番上阵，行业专家、学者及业界精英汇聚一堂，各抒己见，精彩观点接连不断。

8月7日博鳌房地产论坛大会现场

部分嘉宾精彩观点分享：

“房地产限什么都行，千万别限房价”
樊纲（中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长）房地产市场限购、限贷等都可以接受，因为限制的是经济变量后面的参数，但是一限价就变成消灭市场机制。限价让摇号等过去短缺经济的现象又回来了，限价是对市场机制的否定，所以限什么都可以，千万别限价。政府可以做其他的事情，包括增加公租房供给、共享产权、积极土地入市等，但最好不要消灭市场机制本身。“房地产挤压消费，是偏见和错误的认知”
陈淮（中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任）买房子是中产阶级不断积累私人资产的过程，是全社会居民私人信用累积的过程。信用的累积才是消费的物质基础。 “政策决定不了市场，只能在有限的时间内修正市场调整的方向” 近几年调控政策出了多少？但是2018年房地产业不论在销售额、销售面积、销售价格上都创下历史新高。我们判断2019年、2020年或者更长的一个历史周期，最重要的是十九大报告中的一句话“我们在今后一个长历史时期内，社会的主要矛盾是人们对美好生活的向往与发展不充分不平衡之间的矛盾。” 房地产有没有前景？还能走多远？还需不需要盖房子？什么政策、市场、资本都不是第一位的，而是取决于人们对美好生活的向往和需求，人人都想过好日子这个趋势。
“中国过去30年房地产市场有太多不理性”
陈启宗（恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长）总结以往二三十年的中国房地产历史，是一个疯狂的阶段：盲目追求销售额、借贷过高、羊群心理等等。 第一是盲目追求销售额。有些房企甚至为了要上前10名的排行榜而不择手段。 第二是借贷过高。住房房地产商借贷百分之七八十是非常保守的，但是超过100%、150%的房企非常多。为了比数字、销售额，能借就借，好像没想过能否还债。目前，有一些房企破产，实际对行业发展是一件好事。未来，就会回归理性、量力而为。 第三个不理性的点就是羊群心理，一窝蜂心态。因为房地产是一个长周期的行业，可能70%的时间也必须有羊群心理。但正因为是长周期的，总会有个拐点，那个拐点来的时候，就要能够逆潮流而去。“房地产服务创新、轻资产模块具备极大的市场空间”
李军（绿城房地产建设管理集团有限公司董事长兼总经理）

在房地产业进入第三个阶段的时候，绿城管理对服务创新、轻资产模块商业有了更深的思考与实践，抢赛道，服务+革命。

结合“投资与开发相分离”的趋势，中国房地产代建模式潜力巨大。截至2019年6月30日，绿城管理代建项目289个，在建面积3161万平方米。

此外，中国未来会推进存量市场，截至2018年底，中国城镇建成的住宅类产品面积超过了220亿平米，如果每年更新3个点，就是6.6亿平方米的更新量。中小房企跃升及巨大的存量市场，需要绿城管理这样的专业服务商。

 因此，这个市场还足够大。“香港城市经营模式已经走到了尽头”
邵宇（东方证券首席经济学家）在城市经营中，香港模式已经走到尽头了，后遗症大家都已经看得非常清楚。过去觉得只有靠房地产投资、高杠杆才能带来城市化的发展，恐怕这20年的黄金时代已经过去了。 落实到具体的城市群，几个大湾区之争是未来中国竞争的核心逻辑。以前是3000多个县的竞争，现在变成超级城市群的竞争。粤港澳大湾区大家都很熟悉，它的缺点是西岸这个轴比较弱，现在的麻烦挺大的，怎么样融合，怎么样互通，怎么样资源连接，这都是当务之急。

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“稳地价、稳房价、稳预期” 锁定楼市预期，房地产市场又受政策、金融、需求等多重内外因素影响，使得下半年市场走势扑朔迷离。 下半年楼市怎么走？成为公众关注和热议的话题，也是8月6日晚博鳌房地产论坛的首场论坛——《博鳌开讲》的重要议题。 丁建刚作为嘉宾主持，与中骏集团营销副总经理陈艳、仲量联行中国区投资部总监叶建成、广西荣和企业集团有限责任公司副总裁朱黎民、戴德梁行高级助理董事、华南区资本市场部主管陈俊儒、英伦投资客创始人傅士鹏、《光华楼评》出品人杨光华，共同进行了一场思想对话。 8月6日晚《博鳌开讲》现场
 丁建刚坦率直言，中国的房地产市场正面临最复杂、最看不清楚的时刻。 就这一话题，参与论坛的嘉宾也表述了各自不同的看法，对下半年楼市做出了预判：

“下半年市场一定更艰难”

陈艳（中骏集团营销副总经理）

从销售市场来看，下半年的市场一定是比上半年更艰难。客户的观望情绪越来越重的同时，开发商的心态也开始发生变化，可能导致整体市场预期反而更差。各城市分化也特别严重，下半年预计目前高位城市的市场会略有降温，而市场已在冰点的城市还有可能会更冷。“有压力、有痛苦、有机会”
朱黎民（广西荣和企业集团有限责任公司副总裁）整个市场不容乐观，有压力，压力不言而喻。与往年相比，开发商原本在年底采取的销售手段，在今年7月份已经开始用了，割肉都很痛苦。有机会，这个机会来自人民币汇率下行趋势的压力，股市的压力，以及人们捍卫家庭财产的压力。“开发商和个人大量海外投资置业，说明国内市场竞争激烈，机会越来越少”

傅士鹏（英伦投资客创始人）

这两年，国内开发商和个人买家海外投资增多。从这一现象来看，开发商觉得国内市场可能趋于饱和，短期内机会更少了，他们也正在寻求别的国家新的利润点。从个人买家角度来看，个人买家也会思考现在中国的房地产是不是在高位，或者说要分散一下风险。

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