大江东房价17800，“刚需海绵”还能吸多久？
杭州板块分析系列
今年十一假期前夕，大江东金色和庄抛出一张预售证吸引了28719户家庭登记摇号，一举刷新了杭州摇号历史上的登记人数纪录，摇号中签率低至0.77%。 每一次大江东的新盘摇号，都是一场激烈的竞赛。 刚刚过去的11月，大江东板块龙湖·江与城、杭州融创城加推，卓越中锐•星央悦府首开，销售均价（高层）均为17800元/平方米引发市场抢购，摇号中签率低至1.1%、2.2%、5.8%。 热摇抢房、17800元/平方米，是大江东最明确的价格标签，含精装的基准价格。
与下沙开发区隔江相望的大江东，东、北、西均以钱塘江界线为界，南接空港新城、党湾、益农等区域，规划总面积约427平方公里。
大江东区位图
17800元/平方米的房价、双地铁汇集、品牌商业综合体、良好的规划预期，大江东板块几乎满足了刚需购房者的所有需求，刚需、投资涌入似乎也是理所当然。
NO.1
2万元内的房价，杭州还能买到哪里？
刚需购房的决定性因素？无非是房价低、有地铁、有学区、有商业综合体，若能有规划前景则是锦上添花。
房价是刚需购房的首要因素，在杭州市区范围内，还有房价2万以内的板块吗？
有。大江东、东湖、星桥、仁和、崇贤、临安、富阳银湖、东洲……
房价2万元内同时又有地铁的板块呢？
也有。大江东、星桥、东湖。当然还有富阳和临安，但只有一条轨道线路，人们的心理距离似乎还是远。
还有品牌商业综合体的呢？
大江东有宝龙广场、龙湖天街、杭州融创城，星桥有苏宁易购广场。
只需占到刚需购房三要素（地铁、学区、综合体）中的两项，对刚需群体的吸引力就已经足够大。
大江东的地铁与综合体都已在建设中，另外再加上今年新开学的优质新学校——杭州高级中学教育集团启成学校（民办九年制学校），大江东用新盘持续热摇的市场事实，印证了大江东对于刚需购房和投资群体的吸引力。
杭高教育集团启成学校鸟瞰图
而尝到规划甜头的人都能了解，只要是政府强力主导发展的区域，未来前景一定不错，有时哪怕将等上十年八年。
有“钱塘新区”规划加持的大江东，在房价2万元内的板块中，不论是地铁还是综合体优势，大江东都是刚需购房者的首选板块之一。
NO.2
“钱塘新区”规划新起点 大江东更令人期待
2016年底，杭州城市总体规划再度修订，大江东作为新的城市格局“两大主中心，七大副中心”之一——大江东副中心，重新进入杭州购房者的视野。
“两主七副”格局图
今年4月，大江东与下沙合并成立“钱塘新区”的消息尘埃落定。
作为杭州2019年“东整、南启、西优、北建、中塑”新的城市发展空间定位的开篇之作，“钱塘新区”的横空出世，让大江东的规划发展高度瞬时又提高了一个台阶。
钱塘新区规划范围图
同时，新区政府驻地落户大江东，相比于已经发展多年的下沙经济开发区，正处于快速开发阶段的大江东更令人期待。
NO.3
“十”字形地铁线路助推 品牌综合体落地大江东
交通是一个新区建设的关键所在，对新区发展的助推作用也毋庸置疑。
2016年底杭州地铁三期工程获批，大江东板块内将有7号线、8号线两条地铁线路分别从南北和东西方向交汇于大江东区域内，且均在2022年通车。
地铁7号线，沿着青六路在大江东区域内共分布5个站点，8号线平行于江东大道，在大江东区域内分布了7个站点，两条地铁于青六路站实现换乘。
两条地铁呈“十”字形交汇于大江东板块中心区域，几乎能辐射大江东中心区域内的所有地方。
从近几年大江东出让的地块分布来看，大多数项目均分布在两条地铁沿线，也足以昭示地铁规划对于新区建设的推动力。
除了地铁交通的建设之外，大型品牌商业综合体的入驻也为大江东增色不少。
大江东宝龙广场，2016年7月由宝龙以1713元/平方米竞得7号线青六路站北侧商住地，目前综合体仍在建设中。
大江东宝龙广场
2017年10月，龙湖以8107元/平方米楼面价竞得7号线北二路站商住地块，杭州第五座“龙湖天街”——大江东龙湖天街落地。
今年2月，融创竞得40万方商住地，将建杭州融创城。项目涵盖近12万方商业，将打造超百米双子塔楼成为大江东新地标。
NO.4
刚需、投资涌入 地价、房价齐飞
预期，是上涨的动力。
大江东在不到3年时间，地价涨幅超400%。
2015年的最后一天，宋都以2470元/平方米的楼面价竞得宋都·丽郡国际项目。
随着杭州楼市进入高温模式，2018年6月11日，卓越以13051元/平方米的楼面价竞得地铁7号线江东二路站宅地（卓越中锐·星央悦府），成为大江东地价标杆。
自宋都拿地至卓越“地王”项目，这两宗相距三站地铁的宅地，在不到3年时间里，地价涨幅超400%。（旭辉宝龙·东湖城拿地时地价更低，但旭辉于2016年10月收购项目时实际楼面价为4349元/平方米。）
土地市场的迅速升温传导至新房市场，嗅觉灵敏的投资、刚需群体迅速涌入大江东市场，商品房成交价格呈现大幅上涨。
2019年1-11月，大江东住宅均价已高达18504元/平方米，相比2015年的6799元/平方米涨幅高达172%。
2015年7月，江东府以5000元/平方米，仅仅是当时萧山主城的1/3价格的均价首开，引发近千人抢购。
2016年，适逢全国“去库存”运动的开展，以及杭州城市能级的跃升，杭州楼市在下半年开启“高热模式”。
2016年年中，滨江华成·大江之星迎来开盘，首开均价约7000元/平方米引发杭州楼市疯狂抢购。时隔半年，滨江华成·大江之星再次加推，均价已暴涨至13000元/平方米左右。在短短一年半时间内，房价涨幅超150%。
近两年，杭州楼市延续高温行情。旭辉宝龙·东湖城、龙湖·江与城、滨江新希望新城·未来海岸、杭州融创城、卓越中锐•星央悦府等楼盘相继推出，大江东的房价站上了18000元/平方米的高度。
大江东在售、待售项目分布图
NO.5
大江东刚需“吸水力”还能持续吗？
在建设中的地铁7号线、8号线均预计将于2022年才能实现通车，品牌商业综合体宝龙城市广场、龙湖天街、杭州融创城等也仍在建设中。大江东会展中心、大江东体育中心、智慧谷等文化地标的规划建设仍在逐步推进中，2200亩的东沙湖景观也尚在规划中。
大江东规划面积达427平方公里（大江东提的口号就是“再造一个新杭州”），几乎是杭州老城区面积的2/3，老城区面积683平方公里，且包括了西湖，大江东后续土地供应量充足。截至11月底，大江东住宅潜在供应量高达112万方，在杭州十区中排名第5位。
杭州十区住宅潜在供应量TOP10
数据来源：浙报传媒地产研究院
此外，大江东目前也尚未有优质学区进驻（杭州高级中学教育集团启成学校为民办九年制学校）。学区作为“刚需三要素”（地铁、学区、综合体）之一，对刚需购房群体的持续吸引力将产生较大影响。
但是，房价起点较低的大江东，虽然近几年涨幅较大，但17800元/平方米的房价，在当前杭州房价体系中，依然是“洼地”。
今年1-11月，杭州市八区成交价格在1万-2万元/平方米的商品住宅共成交10911套，其中，大江东区域内成交了2039套，占八区总成交套数的18.7%。
综合以上杭州“两大主中心，七大副中心”的城市格局，轨道交通的布局，产业布局，商业布局，供应量等方面的分析，如果目前杭州整个房价体系不变，大江东以规划优势、地铁配套优势、综合体配套优势，这块“刚需海绵”的吸水力，仍将持续。
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