杭州楼市近三年需盘活的项目增加，有人行动了
1月8日，浙报传媒地产研究院发布的《2019年杭州楼市研究分析报告》中指出： 2017年开始，杭州在土地新政和“限价”政策双重影响下，近三年有一些项目陷入困境。 特别是2017-2018年成交的163个涉宅项目中，就包括数十个高价地项目。
在163个项目中，还有36个项目至今未上市，其中包括15个现房销售项目，以及7个非现房销售但自持20%以上项目。
过去10年中，杭州楼市跌宕起伏。
在2011年至2014年的那一轮调控中，杭州楼市持续低迷。
国家统计局公布的2014年12月70个大中城市新建商品住宅价格指数，杭州位列同比跌幅第一，同比跌幅高达10.3%。
2014年12月统计局价格指数
2015年底，中央经济工作会议提出房地产“去库存”，政策和市场出现变化，杭州市场也迎来新一轮行情。
2016年，杭州城市发生里程碑式的巨变，去库存和杭州城市能级的提升，产生了巨大的叠加效应，楼市发生根本逆转。
那年春节假期后第一周开始，杭州楼市骤然升温，各售楼处都人头攒动。
元宵节前一天，杭州桥西的某楼盘，最后1幢楼王仅剩的8套房子，180平方米的户型，单价高达3.5万元/平方米，全部被抢光。
9月4日-5日，第11次G20峰会在杭州举办，这或许是杭州城市发展历史上的一个里程碑。
至9月杭州G20峰会前，杭州房价进入快速拉升阶段。
彼时，杭州地价、房价，轮番竞涨。
在无可奈何的情况下，2017年杭州官方对土地招拍挂设置了三道“防火墙”——现房销售、竞自持、竞养老设施。
即使如此，也未能阻挡房企在杭州的拿地热情。
直到2018下半年，杭州土地市场才开始逐步褪去“高热”，而在2017-2018这两年里成交的大部分高自持项目都陷入了困境。
2016-2018年杭州八区土地市场情况
NO.1
随着2016年G20峰会召开、地铁三期规划获批等利好落地，加上2015年底“去库存”政策影响，产生巨大的叠加效应，杭州房地产市场发生惊天逆转。
房地产市场火热，迅速传导到土地市场，地价随之快速上升。
时至2017年春节过后，面对“高热”的土地市场，杭州国土当局果断对土地招拍挂设置了三道“防火墙”。
当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售；溢价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例；当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施的程序。
但当时绝大多数房企都对杭州城市及市场的未来抱有无限良好的预期，这三道“防火墙”似乎根本无法阻挡房企在杭州疯狂拿地的热情。
2017年上半年，杭州成交多宗现房销售甚至高自持比例的高价地。
由于现房销售这一政策，将未来的供应量大大推迟，杭州国土部门在当年7月土地挂牌公告中，取消了“溢价50%现房销售”这一规则。
但依旧保留了“溢价70%竞报自持比例；自持比例达100%后转入投报配建养老设施”的规则。
即使设置了重重门槛，杭州土地市场的“高热”一直延续到2018上半年，直到2018下半年土地市场开始回归理性。
同时，2016年“930”以来，杭州一直执行商品房“限价”政策。
这使得过去三年中，杭州有多个项目出现困难，其中包括高自持比例和现房销售项目。
在2017-2018年成交的163个涉宅项目中，还有36个项目至今未上市，其中包括15个现房销售项目，以及7个非现房销售但自持20%以上项目。
由于自持部分不可分割、不可销售，甚至连租赁期限都不能超过10年，房地产企业无法变现，成为杭州楼市难题。
NO.2
杭州之江项目，就是高自持项目之一。
2017年8月14日，杭州之江宅地以14.5亿元成交，体量约8万方，自持比例达40%。项目方苦于高达40%的自持比例没有解决方案，也或受困于后续资金的投入，一直在多方寻找合作伙伴。
最新消息，信达地产将以“带资代建”方式进入该项目，解决方案与项目方一拍即合，为推进项目开发创造了有利的条件。
幸运的是，这块地本身地价并不太高，楼面价18205元/平方米；更幸运的是，地块的容积率非常低，只有1.5，这样就有较大的腾挪空间。
本公众号独家获得项目方案，项目规划西侧为2幢自持小高层，东侧为纯叠墅住区。
杭州之江项目效果图
这是一个非常吻合地块形状的漂亮并能最大限度将可售部分全部做成叠墅的方案。
信达地产的优化方案一出，杭州之江项目的账就算得过来了：剔除自持部分，项目可售部分保本售价符合预期。
这个项目难题的破解，消除了地方楼市的一块“心病”。当然，并非所有杭州的高自持地块都有这个运气，大部分地块至今仍无解。
NO.3
信达地产在杭州近几年有两个成功亮丽的案例。
第一个是2016年1月6日拿地的信达滨江·壹品。项目坐落于钱江新城核心区，毗邻地铁4号线甬江路站，1公里内汇集了胜利小学、北师大附中、崇文实验学校、万泰城等优质配套。
近期，信达滨江·壹品交付，受到了业主、杭州房产业界以及房产媒体的广泛好评。
信达滨江·壹品实景图
第二个是2016年5月27日竞得的信达中心|杭州壹号院。项目由三宗地块组成，包含高层住宅、商务办公大楼、商业中心等业态，以及地铁控制中心、公交停车场等公共配套设施。
信达中心|杭州壹号院居于杭州地铁6号、7号线两条交汇处的奥体中心，咫尺“莲花碗”、奥体博览中心，既是杭州的城市新中心，也必将成为杭州标志性的TOD综合体。
信达中心|杭州壹号院效果图
这两个项目不仅让信达地产在杭州树立了品牌，也清晰地透露出杭州过去几年房地产市场走势。
拿地的时间节点，恰恰是前面说到的过去三年杭州土地市场出让时间轴线上，没有陷入困境的2016年上半年。
而从2016年下半年开始，再进入土地市场的项目，困难度随时间轴加大，至2017年达到高峰。
对城市，对市场是否有前瞻性的判断，其结果有天壤之别。
信达方面称：以“带资代建”模式进入杭州的存量土地市场，通过专业开发盘活存量土地和项目，提升价值，也是信达地产开拓轻资产业务模式的一种创新。
这一模式，在浙江、福建、江西等区域，已经开始运作。
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