房地产不需要救市？央行金融“战疫”排除房地产，政策“一日游”……
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3月3日，央行会同财政部、银保监会，部署下一阶段金融支持疫情防控和经济发展工作要求，明确无误地释放了“宽信贷、降利率”的信号。
但同时，会议公告中，特别强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。
明确将房地产排除在下一阶段金融“战疫”以外。
央行3月3日会议
同日，广州政府出台《广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务的若干措施》（下文称“48条”措施）。
其中第31条提到“广州公寓、商铺等商服类项目不再限定销售对象，不再限定最小分割单元”，令人惊呼一线城市是不是要松绑？
结果这一新政3月4日早间在官网撤回后，于当天深夜重新挂出，但原第31条内容关于“解禁商服类项目”的条款已被删去。
01
央行释放“宽信贷、降利率”的信号
但房地产被排除在外
3月3日，央行会同财政部、银保监会召开《金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会暨电视电话会》，部署下一阶段金融支持疫情防控和经济发展工作要求。
有分析人士认为这是一场金融“战疫”，这场“战疫”的核心任务是：
金融部门要加大信贷投放力度，释放贷款市场报价利率（LPR）改革潜力，降低融资成本，帮助企业渡过难关。
这次会议明确无误地释放了“宽信贷、降利率”的信号。
但在会议的公告中，特别强调：
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。
也就是说，下一个阶段的金融“战疫”，将房地产排除在外。
可以明确看出金融管理当局的两个思维：
1.降准降息，加大流动性，降低市场利率，将会利好房地产。因此要尽力将水拦在房地产之外。
2. 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。
这两条政策，实际上仍是疫情之前的思维。
政策仍以调控为主基调，并没有考虑这次疫情对房地产市场的改变和冲击。
02
广州政策“一日游”
可见地方政府的焦虑和纠结
3月3日，广州政府出台“48条”措施，其中第31条内容提及“优化商服类项目建设和销售管理，不再限定最小分割单元、不再限定销售对象、不再限定转让对象”。
“48条”措施 原第31条内容
结果这个新政都没活过24小时，3月4日早间原文从官网撤回。
3月4日深夜，广州政府官网重新挂出“48条”文件，但原第31条内容已不再提及“解禁商服类项目”的条款，内容改为：
（三十一）促进房地产市场平稳健康发展。优化完善商品房预售款监管，允许房地产开发经营企业凭商业银行现金保函，申请划拨商品房预售款专用账户资金。加大住房租赁市场扶持力度，加快拨付对住房租赁企业的奖补资金。（市住房城乡建设局、规划和自然资源局牵头）
其实广州的“一日游”政策，最敏感的就是原第31条。
在此之前，广州对商服类项目的规定是：最小分割单元不得低于300平方米；销售对象应当是法人单位；再次转让时，应当转让给法人单位。
03
疫情后市场走势
会重蹈2003年SARS后的覆辙吗？
疫情对房地产市场的影响，疫情结束后市场走势如何？判断不一。
较为乐观的人士认为：
和2003年SARS一样，疫情过去之后，将爆发一轮行情。
从房地产投资和消费的规律及逻辑来看，似乎不无道理。
但是直到今天，疫情还远远没有结束，还远远不能说已经胜利。
这次疫情对经济和社会的影响，将远远超过2003年的SARS。
这一点可以从以下几个维度印证：
1.对全世界的影响。
SARS涉及32个国家和地区；新冠肺炎目前已涉及79个国家和地区。
（SARS数据截至2003年8月15日，新冠肺炎数据截至2020年3月5日10点，下同）
2.受感染的人数。
SARS全球累计病例共8422例；新冠肺炎目前全球累计病例94962例，超过了SARS的十倍，而且还在大规模的增加。
3.死亡人数。
SARS全球死亡人数919人；新冠肺炎目前全球死亡人数3279人，数字仍在增加之中。
4.全球经济付出的代价。
据亚洲开发银行(ADB)统计，2003年SARS给全球造成约590亿美元的经济损失。
新冠肺炎疫情造成的经济损失虽然还没有准确数据，但世界银行预估疫情将会导致全球 GDP 损失 1%。
知名智库牛津经济研究院(Oxford Economics) 则预估，本次的疫情将可能导致全球 GDP 损失1.1万亿美元。
5.人们心里的恐慌程度，这一点，全中国和全世界人们都有深切体会了。
6.城市化进程的不同阶段。
2003年中国处于大规模城市化的初期，而现在中国城市化率已经超过60%，处于城市化中后期阶段了。
特别是第一条，对全世界的影响。
目前，新冠肺炎疫情已经波及79个国家和地区，确诊病例94962例，多个国家已经将防疫级别提高至最高级。
世界卫生组织也将新冠肺炎全球风险级别提至最高级别“非常高”。
由于世界主要经济体美国、中国、欧洲、日本等都受到了广泛影响，各类产业的全球供应链出现中断现象，世界经济必将受到严重冲击。
况且，全球的疫情还在发展，更谈不上结束。
对经济的冲击和影响，极不确定，但可以肯定的是将会继续加大。
这一切都远不是2003年的中国所能比拟的。
因此，以2003年SARS为模型来分析对房地产市场的影响和未来的走势，可能过于乐观。
04
房地产需不需要救市？
由于疫情还没有结束，影响尚难评估。
但毫无疑问，疫情的影响是全方位的。
经济、社会、就业、收入和人们的心理（包括安全感和对未来的信心）。
这些影响将折射到人们未来投资置业的安排和选择上。
房地产政策对这些影响和改变，应该做充分的预判和准备。
过去10多年中，房地产政策的一个重要教训，就是逆周期调控没有前瞻性和预见性。
常常是问题已经拖延的很严重，才出台政策。这一点，和这次疫情的教训极为相似。
最后常常事与愿违，逆周期调控变成了对市场波动起推波助澜的作用。
如2014年在全国长达三年半的限购、限贷政策造成大量库存的时刻，仍坚持不解除限购，致使2014年底爆发库存危机。
加之叠加2015年的股灾，当年年底大力救市去库存用力过猛，导致2016年春天全国房价暴涨。
市场的经验教训证明，市场调控和抗击疫情道理完全一样，时间就是生命，错过“窗口期”就将付出不可想象的代价。
面对中国经济甚至全球经济的极大不确定性，做好包括房地产市场在内的救市准备和预案是必要的。
05
如何救市？
房地产市场救市的原则应该是：
以清晰和明确的政策，尽可能将真实的、自住型的刚性需求和改善型需求激发出来，而不是左右摇摆，让公众猜测。
并且清晰地释放将最大限度的遏制投资和投机的政策取向的信号。
同时，这一次也是部分行政手段转换为市场手段的好机会。
1.备受诟病的实际上推波助澜了投资的“限价”政策，应退出市场。
根据住房所持有的年限，梯级递减征收“资本利得税”或类似税种。（针对房地产税立法遥遥无期，还是应该研究交易环节的具有实际操作意义的抑制投资投机的税种，起到对市场投资投机的鸣枪示警作用）
2.鼓励所有热点城市，多推地、推好地。
既让公众对市场供应量有稳定预期，又缓解地方政府捉襟见肘的财政。
别把救市理解成就是救开发商、救投资者，更重要的是救地方政府。如果地方政府财政严重失血，拿什么来“六稳”？拿什么来保基本民生、保工资、保运转？
3.应该把房地产的主要权力和责任都交给地方政府，而不是让“一城一策，因城施策”成为叶公好龙。
例如，广州的商办用地政策。
理论上，房地产市场调控就是针对住宅的，而非住宅用地性质的物业，完全应该市场化。
市场需要小户型，政府“有形之手”却一定要规定建造300平方米以上户型，为什么一定要和市场作对呢？
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丁建刚房产
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