广州两日906亿，重庆单日417亿……“两集中”事与愿违？

22城集中供地出让高峰来袭，广州、重庆、无锡等城市率先开拍。

但即使在“两集中”政策背景下，热点城市的土地市场似乎仍难掩高热。

4月26日、27日，广州两天集中出让宅地成交42宗，入账总金额906亿元。

4月28日，重庆中心城区集中出让成交24宗，成交总金额416.8亿元，且多宗地块溢价率在40%以上。

同日，无锡成交的4宗地块全部以上限价成交，总成交金额约90.1亿元。

据不完全统计，4月27日苏州公布首批集中供地清单，合计32宗地块；4月30日上海将宣布集中供地计划；5月7日、8日两天，杭州有超900亿元的土地出让；5月8日，北京也将有千亿土地集中出让。

一场中国房地产市场历史上，前所未有的土拍大戏正在上演。

“两集中”政策真的有效吗？

01

“两集中”，热点城市一年供地三次

2月26日，自然资源部自然资源开发利用司负责人宣布，今年22个重点城市要对住宅用地实行“两集中”新政。

第一、集中发布出让公告。原则上发布出让公告全年不得超过3次，实际间隔时间和出让地块数量要相对均衡。

第二、集中组织出让活动。同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期，以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动。

这22个重点城市，包括北上广深4个一线城市，以及天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙18个二线城市。

据不完全统计，4月以来，长春、广州、无锡、沈阳、重庆、杭州、北京、天津、福州、青岛、深圳、厦门、南京、济南等城市先后发布公告披露首次集中供地的时间，将在4月底至5月期间进行土地集中出让。

02

广州打响一线城市“集中供地”第一枪

4月26日、27日，广州作为22座重点城市中首个进行集中出让的一线城市，备受市场关注。

两天时间，广州共推出48宗宅地，总出让面积278.14万平方米，总建筑面积929.69万平方米。最终，42宗地块成交，6宗流拍。

其中，成交的42宗宅地合计成交金额达906亿元。

越秀、中国旅游集团、招商，成为此次广州集中出让拿地总金额前三房企。弘阳、正荣、联发、天地源、力高、上坤、华宇等房企首次进驻广州。

对比广州2015-2020年出让情况，本次集中出让成交总金额已超2020年成交总金额的四成。

数据来源：中原地产

黄埔黄陂地块是本次出让的热门地块之一，该地块位于科学城板块，邻近地铁6号线金峰站和黄陂站。

有媒体报道，地块共吸引了万科、中海、平安、保利、龙湖、越秀、雅居乐、华发、中交、时代、金茂等34家房企报名，若算上各家的马甲有超过320组竞买人报名。

最终，该地块仅报价30秒时间就封顶转为摇号，楼面价为27274元/平方米。这一楼面价已是目前黄埔地价“天花板”，与2016年中冶拿下的黄埔长岭居地块持平。

当日黑马白云金沙洲地块，吸引超过21家房企报名，令人意外地杀入全市楼面TOP10。最终以总价21.3亿元+2.3万平方米配建由华润竞得，折合楼面价42122元/平方米。

03

重庆集中供地首日揽金416.8亿元

4月28、29日，重庆中心城区连续两天进行首批集中供地出让，每日分早中晚三批次进行，涉及46宗宅地，约6400亩，总起价超444亿元。

其中，4月28日共推出24宗地块，成交总金额达416.8亿元。

除编号21052、21038、21058的三宗地块以底价成交外，其余地块均以高溢价成交，多宗地块的溢价率在40%以上。

招商地产以32.5亿元竞得的沙坪坝区西永组团21026地块，成交楼面价10460元/平方米，溢价率高达129.98%。

位于悦来组团的198亩地块拍出最高楼面价13451元/平方米，最终被融创夺得。融创最终以总金额75.9亿元将蔡家、磁器口、悦来、大学城共计5宗地块收入囊中。

龙湖以总金额75.54亿元竞得蔡家、大渡口共计3宗地块；中交地产以48亿元竞得两江新区2宗地块。

重庆中心城区另外的22宗地块今天（4月29日）在继续出让之中。

此外，无锡也在4月28日至29日开启首批土地集中出让，共计16宗涉宅用地，总建筑面积94.93万平方米，总起始价227.7亿元。

其中，4月28日成交的4宗地全部以上限价成交，总成交金额约90.1亿元。其中，3宗地块溢价率超过10%，最高溢价率达到18.75%。

04

全国“集中卖地”高峰来袭

22个重点城市后续都将陆续进行集中土地出让，土拍高峰即将到来。

4月27日，苏州公布首批集中供地，合计32宗地块，包括28宗住宅用地和4宗商务金融用地、商服用地，总出让面积约247.8万平方米，起始总价约405.84亿元。

4月30日，上海将举行线上“土地信息交流会”，预告第一批住宅用地集中出让相关情况。

5月7日和8日，杭州将进行首批集中供地出让，合计57宗地块，总可建面积约757.2万方，总起价934.7亿元。

5月8日，北京也将进行集中出让，共计30宗地块，总可建面积约345万方，挂牌，总起价超1035亿元。

从目前已集中出让的城市来看，除长春（4月15日集中出让）表现较为平淡以外，广州、重庆、无锡等热点城市土地市场依旧表现火热，“两集中”政策似乎并没有达到预期的目标。

丁建刚评论：

2021年，自然资源部选取了22个城市，实行土地出让“两集中”政策。

此项政策也被列为2021年房地产市场的重要调控手段之一。

毫无疑问，政策的初衷是减缓市场对土地的“饥渴度”。

可以做一个比喻：

婚宴喜酒如果每隔10分钟上一道菜，可能所有的菜都会被吃光，婚礼的主办方和客人都将会非常难堪。

所以婚宴喜酒通常都是在极短的时间内，十几道菜一次性上齐。

想必是自然资源部借鉴了这一道理，希望一年三次土地盛宴，让那些贪食的、每块土地都去争抢的房企，减少一些机会。

但人算不如天算。

在热点城市实际的情况是，开发企业对土地的渴望，犹如一群饥饿的狼对食物的猎捕。一年三次土地集中出让，更增加了他们的“饥饿感”。

集中供应的土地量，仍然远远不能满足需求，而且他们还要为后几个月的空窗期囤足食物。

热点城市的市场热度或许和“两集中”政策没有必然关联度，但至少集中供地既没有改变公众的市场预期，也没有改变房地产企业的市场预期。

因此，这项政策丝毫没有改变市场的走势，该热的城市仍然热，不热的城市仍然冷。同理，热点城市集中供地照样有流拍的地块。

“两集中”政策没有如官方所愿给热点城市和热点地块降温，甚至不排除，事与愿违。

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