2020年，加州开始执行新的建筑法规

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2020年，加州开始执行新的建筑法规

洛杉磯环球国际地产 2020-03-02

在2020年1月1日发布的加州新建筑法规中，对于ADU的修改成为解决目前加州住房问题最直接，最有效的办法。

不过在研究2020年的新建筑法之前，让我们先了解一些关于ADU的常识。

划重点

什么是ADU？

ADU的全称是Accessory Dwelling Units，中文称之为附属居住屋。

ADU是可以在自家土地上，合法增建一个有必要生活设施的第二居住单位，或称为配套住房。它可以是地下室、为配偶家人准备的套房、或车库改装的公寓。通俗来说，ADU是独立于原居住单位的额外居住空间。ADU政策完全打破传统地产开发模式的迷局，不需资本积累、公权力勾兑、赢家通吃，个人效益最高，规模小风险低。

划重点

ADU的几种常见形式

独立式：这种单位独立于主体建筑之外；

附建式：这种单位贴邻建于主体建筑旁边；

改建式：在主体建筑内的空间（例如一个主卧）改建为一个独立居住单位。

自2017年以来，加州立法者通过了多项法案，以简化ADU审批流程，但是一些城市的高昂费用和严格的审批政策仍然阻碍了新ADU的发展。而最新建筑法案旨在进一步消除当地对ADU开发的障碍，并且鼓励单户以及多户住宅的户主在其物业中增加急需的额外住宅单元。

以San Francisco、San Mateo City和San Jose三个城市为例，对新政进行解析，同时对比旧政的一些变化和调整。

San Francisco

	旧条款	新规定
允许的ADU数量	每个合法住宅允许一个ADU。	AB68和AB881更新：转换现有空间以创建ADU可能有资格获得一个ADU和一个JADU。
Lot size 用地大小	最小可建用地面积为2500平方英尺。较小的用地需要经过计算批准才能开发。	AB68和AB881更新：根据条例或适用的分区区域，物业将不受最低用地标准的限制。
ADU size ADU 大小	ADU允许在所有住宅区使用，并且可以根据分区的标准通过转换现有空间或新建建筑来新建。ADU的最大大小仅由底层区域的标准确定。	AB68和AB881更新：一间卧室的ADU最高允许面积为850平方英尺，两卧室的ADU最高允许面积为1,000平方英尺。
Setbacks 退线距离	退线前、后，及两边取决于用地属性和住房密度。需要注意的是，在几乎所有的情况下，都不允许在您的地皮退线25%内（或至少15英尺）内新建建筑物（例如，如果您的地皮是100英尺，退线距离25英尺）。根据用地属性的不同后院可以最多占整个用地的45%。	AB68和AB881更新：分离式新建筑ADU的最大退线距离要求后部或侧面的距离不应超过4英尺。
Parking 泊车	尽管《规划法》在大多数社区中每个住宅单元都需要一个停车位，但第150（c）节指出，仅在将整体所需停车位数增加两个或更多，装修时才需要额外的停车位。添加单个ADU不需要在纽约市任何地方增加停车位。如果将第150（e）和161节替换为1类自行车车位（室内，安全和庇护所），则可以减少现场的停车位。您可能还需要为ADU添加自行车停车位。如果物业到公共交通站的步行距离在0.5英里之内，则新的州级标准规定了对这些停车要求的豁免。	AB68和AB881更新：转换现有车库的物业将不受更换停车要求的限制。
Ownership 所有权	单位不打算与主要住所分开出售，可以租用。（国家规定）	SB13更新：ADU的业主占用要求将在全州范围内失效5年。
Allowed Zones 允许区域	在旧金山市范围内允许使用ADU。自2019年起，如果规划允许住宅使用并且包括现有住宅建筑，则该地段符合ADU的资格。	AB68和AB881更新：所有单户或多户分区区域都将在全州范围内允许ADU。

San Mateo City

	旧条款	新规定
允许的ADU数量	单元的数量。任何地点不得建造多于一个的附属住宅单元。附属住宅单元不得位于一个以上单元的场所。	AB68和AB881更新：转换现有空间以创建ADU的属性可能有资格获得一个ADU和一个JADU。
Lot size 用地大小	最小数值取决于底层区域的最大密度。	AB68和AB881更新：根据条例或适用的分区区域，物业将不受最低用地标准的限制。
ADU size ADU 大小	附属住所的建筑面积不得超过六百四十（640）平方英尺，包括适用于相应底层分区的第27.04.200节所定义的阁楼和地下室面积，但该地块或地块的总建筑面积不超过最大允许的地板面积。初级附属住宅的建筑面积不得超过五百（500）平方英尺，包括适用区域划分中第27.04.200节所定义的阁楼和地下室区域，但该包裹或地段的总建筑面积应不得超过最大允许建筑面积。	AB68和AB881更新：一间卧室的房地产最高允许面积为850平方英尺，两卧室ADU的房地产最高允许面积为1,000平方英尺。
Setbacks 退线距离	退线和其他分区条例。出于退线和其他分区规则的目的，附属住宅单元（已连接和已分离）应被视为主题场所的主要用途的一部分，并应遵守基础分区区域的相同要求，包括相关标准。很多coverage, setbacks, and height。对于现有的合法许可的车库或附属结构，将其改建为附属住宅单元，则无需进行任何挫折。对于在现有法律允许的车库上方建造的附属住宅单元，从侧面和后部土地生产线至少需要缩回五（5）英尺。	AB68和AB881更新：分离式新建筑ADU的最大要求后退距离后部或侧面产权线不应超过4英尺。
Parking 泊车	一般要求。附件住宅单元最多应具有一（1）个标准尺寸的路边停车位，最多可容纳一（1）个卧室，每增加一间卧室则需要一（1）标准尺寸的停车位。豁免：附件住宅单元位于公共交通站点的一半（1/2）英里内，可不设置停车位。附件住宅单元所需停车位的位置。附属住宅单元所需的停车位可位于物业的后三分之一（1/3）处，包括所需的后院后退位置以及所需的侧院和街道侧院后退区域的一部分。所需的停车位不得位于物业后三分之一（1/3）之外的所需的前，内边院或街边院后退区域内。	AB68和AB881更新：转换现有车库的物业将不受更换停车要求的限制。
Ownership 所有权	禁止销售和限制租金。业主居住：场地上的住宅单位之一应为业主居住。应当记录与土地一起经营的契据限制，并在颁发建筑许可证之前将其提交给纽约市，这表明以下内容：除一个或多个记录所有人以外，其他任何人只能居住一个单位。	SB13更新：ADU的业主占用要求将在全州范围内失效5年。
Permit Fees 许可费	https://planning.smcgov.org/ sites/planning.smcgov.org/ files/documents/ files/BLD%20Fee% 20Schedule_2009.pdf	SB13更新：全州将大幅降低ADU的本地影响费。

San Jose

	旧条款	新规定
允许的ADU数量	允许一个附件住宅单元。	AB68和AB881更新：转换现有空间以创建ADU的属性可能有资格获得一个ADU和一个JADU。
Lot size 用地大小	最小数值为3,000平方英尺。	AB68和AB881更新：根据条例或适用的分区区域，物业将不受最低地块标准的限制。
ADU size ADU 大小	ADU的最大大小由批量决定：（a。）3,000至5,444平方英尺的地块，允许600平方英尺。（B.）允许使用5,445至9,000平方英尺，700平方英尺的土地。（C.）允许使用9001到10,000平方英尺（800平方英尺）的地段。（D.）允许使用10,001平方英尺至900平方英尺的地段。	AB68和AB881更新：一间卧室的房地产最高允许面积为850平方英尺，两卧室ADU的房地产最高允许面积为1,000平方英尺。
Setbacks 退线距离	与分区相同。还应遵守以下规定。如果ADU占据5英尺和所需的后部后退之间的面积的50％或更少，则可以减小单层单元的后部后退以使其适合。在附属车库上方–后部和侧面后退高度为5英尺。车库转换-如果将现有的合法车库转换为ADU，则无需额外的挫折。河岸-对于大于或等于½英亩的土地，要求至少100英尺河岸后退。	AB68和AB881更新：分离式新建筑ADU的最大要求后退距离后部或侧面产权线不应超过4英尺。
Parking 泊车	除非ADU符合豁免条件，否则除了主要住宅所需的停车位之外，还有一个空间。（以下豁免清单） 1.停车位必须位于无尘，无尘的表面上。 2.停车位必须位于物业的正面和侧面后方外侧，但如果停车位位于至少18英尺长的车库车道围裙内，则可以在正面后方位置允许停车位。	AB68和AB881更新：转换现有车库的物业将不受更换停车要求的限制。
Ownership 所有权	单位不打算与主要住所分开出售，可以租用。（国家规定）	SB13更新：ADU的业主占用要求将在全州范围内失效5年。
Permit Fees 许可费	http://calculator.sjeconomy.com/	SB13更新：全州将大幅降低ADU的本地影响费。
Allowed Zones 允许区域	Single family	AB68和AB881更新：所有单户或多户分区区域都将在全州范围内允许ADU。