城南10年二手卖2.2万！一手才1.8万起！广州客又出来看房了
禅城是个性价比挺高的地方，配套成熟，交通便利，教育资源数一数二，楼价还不算贵。
因为限价，即使是最核心的祖庙板块，新盘均价也不超2万/平，如岭南盛世；远一点的绿岛湖板块，整体单价1.5万左右，毛坯楼低至1.3万/平。
▲碧桂园岭南盛世沙盘
而二手方面，与一手倒挂成常态。热门地段次新盘成交价基本超过2万/平，即便如此，清明以来已有不少购房者陆续出动。
近日，功夫君顺着广佛线南下，走访普君北路、魁奇路地铁站周边楼盘，为大家带来二手最新动向。
100万笋盘出货快，200万三房多人爱
越秀岭南隽庭
放盘价：2.2-2.3万/平
功夫君第一站来到越秀岭南隽庭。
▲越秀岭南隽庭航拍
该盘距离地铁普君北路站约1.5公里，门口有公交同济东路站，自带底层商业，过马路有文华里商业街，生活便利。
“楼盘对口省一级的佛山九小，有很多业主买来拿学位，放盘不多”，合富梁先生透露。
▲佛山市第九小学
“之前有投资客放出三四套，一个星期就卖掉了，速度很快，主要是比自住业主放的便宜，均价2万/平左右。”功夫君追问得知，该盘大部分房源放盘价在2.2-2.3万/平左右。
对于现在的市场情况，梁先生反映：“岭南隽庭是片区比较受欢迎的楼盘之一，加上今年4月份成交不比其他月份差，贴近市场价的都卖得好。”
值得一说的是，两天前曾有客户向梁先生预约，看怡翠玫瑰园一套百来万的两房单位，谁知当天再打电话确认时，房源已售出。
普君新城华府
放盘价：毛坯2-2.2万/平、带装修2.3-2.5万/平
看房客较多的还有普君新城华府，放盘价2-2.5万/平左右，成交价大约1.9-2.2万/平，其中带装修的房源超过2万/平。总价200万左右的三房单位去货最快。
▲许多家长带着孩子在小区玩耍
报价虚高房源，挂牌1年没人看
活跃在这个片区的链家张先生也表示，笋盘都抢手，不过太贵的没人看。
岭南天地尚苑
放盘价：2-2.7万/平
▲岭南天地尚苑
“像普君北站上盖的岭南天地尚苑，一般放盘价2-2.2万/平左右，这个价格段比较受欢迎，但实际成交会更低一点，约1.9-2.1万/平。”
“我们现在有套119平的笋盘，业主回老家急卖，原来放260多万，现在降到245万，单价算下来2.05万/平，是小区目前最笋的三房户型。”
功夫君参观该房源，发现为三房两厅一卫设计，全明屋，厅大房大，动静分区，其中纯南向的主卧布局深入、空间宽敞，可以另外摆放儿童小床，视野也不错。
不过也有不足之处，整体格局不算方正，没办法做到南北通风对流，且厨房和其中一个次卧朝西，夏天难免闷热，另外对于人口较多的家庭来说，一个卫生间可能不够用。
如果买家能接受以上问题，该房源不失为笋盘一套。一位邻居老奶奶甚至当起说客，称这里住得挺舒服，她在同一楼层买了2套。
除了诚心放卖、急售的，小区也有业主放2.4-2.7万/平，但一年下来几乎没人预约看房。
▲该房源来自链家
“部分业主心态比较强硬，反正自住也不着急，有人看就看，愿意接受就卖，不会怎么降”，中介道。
社保满一年的购房者出动了
功夫君转战魁奇路站板块，中介重点推荐丽日豪庭和丽日玫瑰两盘，主要是近地铁、大社区生活氛围浓厚、商业配套完善，对口绿景小学、省级惠景中学等学校，综合性价比较高。
丽日豪庭
放盘价：1.8-1.9万/平
丽日豪庭放盘的多为130平以上的大户型，均价1.8-1.9万/平，也有80多平的刚需户型，首付50万左右有得选。
▲丽日豪庭小区
丽日玫瑰名城
放盘价：1.9-2.1万/平
丽日玫瑰名城早年开盘单价6千块左右，不少做五金生意的小老板买在这里，用一位老业主的话来说，“当时我们这里是豪宅区！”
因比旁边的丽日豪庭新净一些，丽日玫瑰的放盘价贵1000-2000元/平左右，约1.9-2.1万/平。
附近门店中介透露，该小区两年前价格平稳，当时卖1.5-1.6万/平左右，2016年底突然涨起来，到去年年初突破了2万/平，但现在变化不大。
究其原因，“之前很多广州客购买，觉得这里便宜又方便，业主看好市场喊涨；不过去年限购后一下子就没人了，所以价格也就稳定下来。”
该小区放盘多为130平左右的大户型，如果银行评估价达不到成交价，那么首付可能去到上百万；而100平出头的房源放盘不多，但首付压力相对小，70万左右可以上车。
功夫君看了一套首付60多万的2楼小三房单位，建筑面积约104平，户型方正，带超大露台，房子由业主自己设计改造，功能区布局合理，不足就是楼层低，树木容易遮挡光线，滋生蚊虫。
▲该房源来自链家
丽日玫瑰和丽日豪庭两个社区做比较，前者开发迟两三年，多为高层电梯住宅，价格稍贵；后者多为一梯两户的小高层，部分楼栋没电梯，价格相对便宜，但更近地铁。
两小区都自带幼儿园和商业街，物管约1.5元/平/月，有业主反应质量一般，停车位可租可售，业主租用便宜。
清明以来，两小区已有不少购房者前来看房。
中介透露，上周豪庭同一楼栋卖掉了2套，来看房的主要是刚需客，尤其是为结婚做准备的小年轻，也有换大房的改善型客户看中小区环境，还有一些社保满一年的外地客户，拿到名额就开始出动了。
至于周边，惠景城楼龄较旧，均价低，约1.4-1.5万/平；兆阳御花园小区环境优美，加之兆阳广场开业后带动人气，放盘价较高，一般2.3-2.4万/平左右，部分楼王单位放到2.6万/平；世博嘉园也是大社区，但配套没丽日齐全，放盘价约1.8-2.1万平。
总体来看，魁奇路站片区二手房源聚集，性价比较高，可选空间大，首付不高的客户可以多看看。
一二手倒挂！低首付建议看二手
两个片区走下来，功夫君发现，一二手倒挂成常态！那么到底是买一手？还是买二手呢？
在这里给大家个建议：看首付吃饭！
虽说一手盘单价更便宜更优惠，但有双合同拦路，首付分分钟升高至5成，甚至要一次性全款，像岭南盛世116套新货就要验资200万，只收全款，不少刚需只能望而却步。
相反，虽然有的二手盘单价较高，但首付压力小，预算比较低的小伙伴也能上车。
像魁奇路板块：
*首付50万买楼梯楼三房绰绰有余，如惠景城；
*首付60万可以买到十年电梯两房，如绿景轩、雅庭豪苑、星星花园等；
*首付70万左右，地铁上盖的丽日豪庭、世博嘉园，稍远一点的天御尚城等都可以入手。
总结：人总要有梦想，万一实现了呢？大家要先了解自己首付、月供、第一需求，然后多看多走多对比，做到心中有数，才能找到更贴心意的房子。
P.S.如果你想进群看土拍、看直播、看新闻，扫码添加功夫君咨询吧。
识别二维码加功夫君微信入群
在粤港澳大湾区，有一个美丽的地方，她是经济特区，拥有603公里海岸线，146座大小岛屿…珠海，一座迷人的城市。
房产君选择扎根珠海，与诸位朋友，分享这座城市的楼市点滴，我们将带来真实、客观、及时的资讯，不负这座魅力之都。
关注@珠海房姐，一起开启梦幻旅程！