南海旧改拟出新规：集体土地、回迁房可转国有！拆迁最多补320平
南海三旧改造拟出新规！
今日，南海区国土局发布一份通知，公开征求《佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）办法（征求意见稿）》公众意见。
《办法》正文长达91页，功夫君摘取部分重点内容，源文件下载可点击底部【阅读原文】。
精华提要版
土地性质：集体建设用地可转为国有建设用地。
开发模式：集体土地可采用“以产业开发为主、住宅开发为辅”的混合开发模式。
拆迁补偿：个人住宅拆迁补偿，小于等于320平的，以房换房，大于320平的部分，评估标准100%货币补偿。
回迁房：回迁安置住宅用地单独安排的，可以保留集体性质，也可以转为国有土地。
旧村居改造拆迁应遵循“先安置、后拆迁”、“先村民和村集体回迁物业，后开发商可销售物业（即融资物业）”的原则。
钉子户：村集体表决通过后，违反相关法规阻挠征收土地、拒不交地的，申请人民法院强制执行。
集体建设用地转为国有建设用地
文件中提到，城市更新项目中的集体建设用地，符合下列条件的，可由村（居）集体经济组织自愿申请转为国有建设用地。
1.已纳入“三旧”改造地块标图建库范围，城市更新项目实施方案已经区城市更新主管部门审核通过（涉及旧村居改造项目的，实施方案已经区政府审批且经村（居）集体经济组织表决同意）；
2.土地权属清晰，无争议，已取得集体土地所有权证；
3.该建设用地已办理合法用地手续；
4.符合土地利用总体规划和城乡规划；
5.经村（居）集体经济组织成员大会（股份合作经济联合社的，可由成员代表会议）依法表决同意。
鼓励村（居）集体经济组织通过城市更新政策完善相关用地手续后，采用自行改造、与有关单位合作改造、选定市场主体进行改造或由政府组织实施改造等多种方式实施改造。
其中，自行改造、合作改造或选定市场主体改造的，可以直接出让给村集体经济组织或其合作公司、或者村集体经济组织公开选择的改造主体。
混合开发
混合开发是指在推进连片改造更新项目中，“以产业开发为主、住宅开发为辅”的土地复合利用方式，其特点是“国有”+“集体”，“住宅”+“产业”，“出让”+“出租”三个层面的“混合”。
混合开发项目可以采用公开出让的方式选取竞得人，也可通过协议出让的方式选取意向受让人。
混合开发项目现状必须为集体土地，可部分或全部转为国有土地，也可部分保留集体土地性质使用。保留集体土地性质的，应办理集体土地使用权证后，按照农村集体经营性建设用地入市和农村集体资产管理的有关要求，以集体土地出让或租赁等形式由竞得人或意向受让人统一开发。
混合开发项目由单个地块构成的，允许住宅功能兼容商服、科研、办公等功能；混合开发项目由多个地块构成的，土地整体供应，国有建设用地和集体建设用地分别出具规划设计条件。
以协议出让方式供地的混合开发项目，采用以下方式选取意向受让人。
①改造后没有住宅建筑的，采用竞村集体补偿款的方式选取单一合作主体。最终竞得人为村集体补偿款最高者；
②改造后有住宅建筑的，采用固定村集体补偿款竞联动改造规模的方式选取单一合作主体。竞联动改造规模具体是指，以改造后的计容住宅建筑面积为联动改造基数，以1%为梯度竞联动改造规模，最终竞得人为联动改造规模最大者，需联动改造的计容住宅建筑面积=规划计容住宅建筑面积*（1+X%），X为竞联动改造规模时的最终梯度值。
旧村居改造
改造模式
旧村居改造可以按以下两种方式实施：
（一）权利人自行改造，包括以下情形：
1. 村（居）集体经济组织（或其全资公司）自行改造；
2. 村（居）集体经济组织公开选取并表决确定市场主体，签订项目改造协议形成单一主体后由其实施，或村集体与市场主体共同成立合作公司（或合资公司）实施。
以上两种改造模式允许采取协议出让的供地方式。
（二）政府组织实施，以公开交易方式供地。
地价计收
旧村居改造项目按照认定建筑面积对土地出让金进行补偿及计收。
（一）采用“挂账收储后公开出让”方式供地的，土地出让收益计提异地教育配套费、“三金”和上缴上级部分后，全额返还给村（居）集体经济组织，支持农村集体经济的发展。
（二）采用“协议出让”方式供地的，认定建筑面积2.2倍以下（含2.2倍）部分不计收地价，认定建筑面积2.2倍以上部分，按照土地标定地价的40%计收。土地出让金计提异地教育配套费、“三金”和上缴上级部分后，全额返还给村（居）集体经济组织，支持农村集体经济发展。
旧村居改造流程
（一）确定旧村居改造范围，划定城市更新单元；
（二）改造意愿表决；
（三）申报城市更新单元计划；
（四）开展详查阶段摸底调查；
（五）编制城市更新单元规划；
（六）通过镇（街道）农村集体资产交易平台公开选取意向企业，并表决确定市场主体（市场主体和前期土地整理人可以为同一主体）；
（七）编制并表决改造实施方案（含拆迁补偿安置方案）；
（八）签订项目实施监管协议；
（九）与土地房屋权利人签订搬迁补偿安置协议，确认形成实施主体；
（十）办理用地手续；
（十一）落实回迁工作。
改造意愿表决
旧村居项目更新单元计划申报前，由村（居）集体经济组织召开成员大会或成员代表会议公开表决改造意愿，达到2/3以上同意的，视为条件满足。
公开选取并表决确定市场主体
城市更新单元规划经批准后，村（居）集体经济组织通过镇（街道）农村集体资产交易平台公开选定项目实施主体，选定的实施主体既负责土地前期整理工作，也负责后期项目实施。
若符合条件的意向企业为3家或2家的，由村（居）集体经济组织召开成员大会表决，票数最多且超过一半同意的确定为市场主体。
若符合条件的意向企业为1家的，也需要召开村集体成员大会表决，票数超过三分之二的，正式确定为市场主体。
旧村居建筑面积认定与补偿
（一）建筑面积认定的原则
针对个人住宅部分，建筑面积认定遵循“合法全部认定、历史合理认定、违法不予认定”的原则。
针对集体物业部分，建筑面积认定遵循“保障村集体长远收益不降低”的原则。
（二）建筑面积认定标准
1.个人住宅建筑面积的认定
个人住宅认定主要针对合法建筑部分，合法建筑包括有土地证及房地证、有土地证无房产证、以及按政策视同为有证宅基地的住宅建筑，具体认定标准如下：
①有土地证有房产证的建筑物按房产证载建筑面积1：1认定；房产证载建筑面积不足证载土地面积3倍的，按证载土地面积的3倍认定；
②有土地证没有房产证的，按证载土地面积的3倍进行认定；
③根据《佛山市南海区农村宅基地管理规定》（南府[2018]13号文），1986年12月31日前已建成房屋，房屋至今未改建、扩建，未办理宅基地土地使用权证的宅基地，视同有证宅基地,参照第②点处理；
④1982年12月4日《中华人民共和国宪法》明确土地属国家所有和集体所有后，持有镇（街道）以上核发的住宅性质的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者施工许可证，但没有办理宅基地土地使用权或者房屋所有权证的建筑物，视同有证宅基地，参照第②点处理；
⑤历史建筑物或土地，经镇（街道）确认符合目前的宅基地管理政策可补办不动产登记的，参照第①②点处理；
⑥无证且按政策不可补办不动产登记的，视为违法建筑，不予认定。
2.集体物业建筑面积的认定
集体物业建筑面积按村集体物业用地（如村旧厂房）毛地面积的1.0倍认定。旧村居改造范围内涉及的“三地”可以一并纳入村集体物业用地，按毛地面积的0.8倍予以认定。
（三）拆迁补偿标准
1. 个人住宅补偿标准
（1）合法建筑部分按认定面积的1:1给予补偿。
①认定的合法建筑面积小于等于320㎡的，全部给予实物补偿；
②认定的合法建筑面积大于320㎡的，给予320㎡的实物补偿，超出320㎡的部分，按该片区税务部门制定的过户价格的评估标准100%给予货币补偿。
（2）合法建筑外的其他土地及地上建筑物，根据“一村一策”的原则，由各村（居）集体经济组织自定补偿标准；
（3）村民回迁住宅的确权登记，不受商品房限购政策限制。
2. 村集体物业补偿标准
村集体物业按商业用途的建筑物或多层的标准厂房作为补偿，补偿面积原则上不应低于认定的建筑面积。村集体物业必须由村民按照股份分享收益，不得分拆到户或分拆到人。
3.个人住宅与村集体物业的补偿，可采取产权置换，也可选择货币补偿，或两者相结合的方式；鼓励个人或集体选择货币方式补偿，具体的补偿标准由各村与市场主体协调确定。
4. 回迁安置住宅以及集体物业部分应按《佛山市城市规划管理技术规定》（2015年修订版）的要求按比例配套停车位等设施。
5. 回迁安置住宅用地单独安排的，可以保留集体性质，也可以转为国有土地。保留集体性质的，主要用于建设社区公寓，用于补偿村（居）集体经济组织成员个人；转为国有的，须协议出让给改造单位，开发成商品房后补偿给村（居）集体经济组织成员个人。
6. 回迁安置住宅用地不单独安排的，项目整体出让给改造单位。
7.回迁安置的集体物业用地单独安排的，可以保留集体性质，村（居）集体经济组织要求出让的，应当集转国并办理有偿使用手续。
8.旧村居改造适用棚户区改造政策，涉及的回迁安置房（包括回迁的村集体物业）免征城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金。
9.回迁安置住宅建筑面积在符合相关规划条件、满足村民补偿安置需求（以签订拆迁安置补偿协议中采取回迁住宅安置的村民所需建筑面积为准）的前提下可适度增加，以满足因特殊情形申购社区公寓的住房需求。
10. 允许市场主体与村集体协商，将回迁住宅物业整体补偿给村（居）集体经济组织，再由村（居）集体经济组织对村民进行住宅物业统筹分配。
回迁安置与分期开发要求
旧村居改造拆迁补偿安置工作应当遵循“先安置、后拆迁”、“先村民和村集体回迁物业，后开发商可销售物业（即融资物业）”的原则，在拆迁补偿落实后，被拆迁人应当在搬迁补偿协议约定的搬迁期限内完成搬迁。
回迁安置物业与可销售物业可以同步建设，但回迁安置物业必须在可销售物业之前竣工验收。
拒不履行协议的处理方法
村（居）集体经济组织少数成员拒不履行经村（居）集体经济组织表决通过并经批准的实施改造方案（含搬迁补偿安置内容），可按照以下情形处理：
（一）改造过程涉及征收集体土地，相关权利人对补偿标准有异议的，依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条规定向批准征收土地的人民政府申请裁决。
对违反土地管理法律、法规规定阻挠征收土地的，按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条规定，由区级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。
(二)改造过程不涉及征收集体土地但必须对村民的房屋进行拆迁的，参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三章补偿相关规定执行。
一、征求意见时间
2019年1月3日至2019年1月17日。
二、公示网址
区人民政府网站
（http://www.nanhai.gov.cn）。
三、公众提交意见
1.电子邮件提交nhcsgx@163.com，如有提出意见或建议的社会公众，请留下您的姓名和联系方式，以便进一步联系。
2.信件寄往“佛山市南海区桂城南海大道北28号，南海区国土城建和水务局（国土）三旧办”，邮编：528000。
四、联系人和电话
佛山市南海区国土城建和水务局（国土），古先生，86369857。
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