暴踩桂江学区房：一手2.8万起！二手一房2万都有人买

每年公办小学学区划分完，总有粉丝呼唤功夫君谈谈学区房。

虽然佛山不如广州那般疯狂，但优质教育资源同样会给房子加分，尤其是配套成熟的二手房。

今天，功夫君就跟大家聊聊南海桂江小学的学区房，即桂城北板块。

如果你正在考察该区域，一定Mark住了：

▲桂江小学对口楼盘

01

江南名居：

三房成交价降了， 一房交易频繁

首先，咱们来看楼龄超十年的电梯老盘：江南名居。

该盘体量庞大，共分6期，目前在链家上放盘有124套，可选户型很丰富，小至一房，大至五房。

▲江南名居南门

小区绿化率较高，走一圈满眼都是绿树花草，但碍于楼龄较久，公共设施已经明显陈旧。

物业费也是相当便宜，1-4期1.1元/㎡/月，5-6期1.3元/㎡/月，就物业水平来看不过不失。此外，露天停车场的收费也不贵，一天封顶只要10元。

▲江南名居园林

一房和三房的挂牌量相当，今年成交的三套房源中，就有两套是一房，单价约1.5万/㎡。

一位熟悉该盘的中介告诉功夫君，最近成交的一套一房，买家就是冲桂江小学来的，不自住，买了就放租。

目前，该小区一房租金在1300~1800元/月之间，出租相对容易。

▲图源佛山房天下

功夫君算了一笔账，以最近成交的64㎡一房为例，首付3成约30万，租金抵扣之后月供还要2000元。

“这个小区一房的交易比较频繁，不少放盘的房源都是业主二手买回来的，总价基本都超110万。”中介说，如一套毛坯一房挂牌123万，单价接近1.9万/㎡，当初业主是以120万买回来的（含税），所以基本没有议价空间。

需要注意的是，除了64㎡为一房一厅，可明火煮食，更小户型只是单间，且不能明火。

如此一来，如果有自住需求，中介更建议考虑64㎡，但这个面积段都可以在同地段考虑两房住宅了，所以有点尴尬。

▲江南名居五期小户型为两梯11户设计

功夫君实踩过程中，还发现部分业主通过改建增加空间。二期有几栋顶楼原本是一房一厅，业主利用露台面积，将房子改成两房两厅。

至于三房，可选面积段就更多了，92~158㎡都有，挂牌价在1.9~2万/㎡之间，面积越大，单价越高。

中介坦言，挂牌价跟去年比没有太大变化，但实际成交价是降了的，部分三房1.8万/㎡就能成交。

“缺钱的业主会降价卖，不缺钱的觉得现在市场不好，宁愿出租也不想降价卖。”中介说道。

▲江南名居一至四期外立面

02

时代名轩：

一房能改两房，单价2万都有人买

除了江南名居，对口桂江小学另一个有一房户型的就是时代名轩。

后者没有前者体量大，但楼龄较新，分南北两区，共计25栋楼。

一房户型主要集中在北区第13栋楼，这是一栋独栋，没有小区管理，但有保安看守。

▲时代名轩北区13栋独栋管理

不过，对比江南名居，该盘一房可贵多了，一房成交价接近2万/㎡。

原因主要有两点：

一方面，户型更实用，45㎡就有一房一厅，58㎡能改两房，而江南名居60㎡以下的都是大单间。

上一张58㎡户型图给你们看看 ↓

▲58㎡两房户型图

虽然客厅没有直通阳台，但好在业主在东侧开了大飘窗，采光还是很充足的。

来看这张实景图更清晰 ↓

▲58㎡两房餐客厅

另一方面，江南名居只有64㎡能明火，而时代名轩小户型都能明火。

再者，该盘梯户比也要低于江南名居。

不过目前，时代名轩放盘不多，85㎡小三房只有几套，且放盘价都刺破2.1万/㎡。

“时代名轩的买家一般都是买来自住，基本没有着急卖的。”中介说。

03

俊雅花园：

三房起步110㎡，带电梯1.6万/㎡成交

与时代名轩相隔不远的俊雅花园价格要低许多。

▲俊雅花园

该盘有两期，一期是楼梯房，1998年建成，1.3万/㎡左右就能成交。

二期相对新一点，为2008年建成，是电梯房，成交价在1.6万/㎡左右，但放盘不多。

整体户型还算方正，但卫生间的门对着餐厅不太好。

▲125㎡三房户型图

不过三房起码要110㎡，不少房源总价接近210万，价格较高。

功夫君觉得该小区有一个最大的问题是：一二期人车都不分流，存在较大安全隐患。

▲俊雅花园内部环境

此外，星晖园、兴业新村和丽雅苑中、北区也对口桂江小学，不过这些都是楼龄将近20年的楼梯房，这里暂时不做过多推荐。

▲兴业新村

04

宏宇景裕豪园：

桂城北唯一新盘 ，一二手相差近4千/㎡

最后，我们来看看宏宇景裕豪园。

这是对口桂江小学唯一一个一手盘，卖了七年还有货。

▲景裕豪园

目前，该盘在售最后最后一座（15栋），户型包括88-128㎡三、四房，带装修售价2.8-3.3万/㎡。

销售称，由于周边小面积的四房比较少，所以这里四房比三房更好卖，115㎡已经售完，127㎡可选楼层也不多了。

▲景裕豪园沙盘图

对比一手，二手倒是低许多，佛山链家显示，二手成交均价约2.5万/㎡，且一、二期已有不少满二、满五的房源上线。

据了解该盘的中介透露，最近平均每天约有三台客来看房，不少人都是看完一手转头过来看二手。

▲景裕豪园近期成交

疫情期间，笋盘的确有，功夫君走访过程中发现景裕豪园2.25万/㎡的房源，但须一次性付款。

“二手2.2万/㎡，又能贷款的基本是靠路边或楼层不好的房源，好楼层及朝向的基本都要2.5万/㎡起步”中介说。

而不靠大路的另外几栋，楼下就是桂江小学，噪声干扰同样在所难免。

有买家表示：“学校就在楼下是方便，但学校铃声和家长接送车的喇叭声真的会很吵，要上夜班的人不适合住这里。”

▲桂江小学放学时段车流

05

万科金色城市：

爱车小镇旁首付60万，周边配套待完善

同在海八路边上还有一个年轻二手盘：万科金色城市，楼龄大约3年。

该盘以刚需产品为主，户型为89-120㎡三四房，共建有10栋住宅，其中1/2/3栋的受车流噪音影响较小。

▲万科金色城市外立面

目前，89㎡三房200万以内能有交易，单价2万/㎡出头。四房户型挂牌不多，单价比三房高。好在二手房基本都满两年，税费可以少交点。

预算较低，但又想划分到桂江小学和在意楼龄的购房者们，可以考虑该盘，代价则是交通与配套上有所牺牲。

该盘与景裕豪园相隔一条海八路，往桂江小学和千灯湖方向必须要绕过立交桥，加上附近公交线路不多，目前交通还是有些不方便。

另外，小区体量不大，底商配套还没成熟，如要去大型商超要跑到三公里外的大润发或保利水城。

目前，万科金色城市西侧正在建时代中国·爱车小镇项目，该项目定位为大型综合性汽车文化产业小镇，未来将把汽车文化旅游、餐饮娱乐、酒店服务等融为一体。

也就是说，爱车小镇会给这一带带来配套，但短期内施工建设也会带来影响。

▲爱车小镇效果图

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