为什么西樵盘有底气抢南庄客？

上周，功夫君才看完南庄大道一个新盘，户型做得相当极致啊。

比如，75㎡三房两卫还南北对流，87㎡全开间朝南，南庄史上罕见。

南庄大道位于南庄中部，10公里的路段沿线已经分布有五个盘，为啥户型会卷成这样？

功夫君猜测有两个原因：一是抓住新南庄人，二是守住外流至西樵的人。

原来沿着南庄大道往西走到尽头，跨过龙湾大桥便是西樵新城，这里房价更低，还不限购，无形中的确能与南庄PK。

论房价：西樵新城不限购+低总价，足够暴击南庄

南庄大道中段楼盘主要包括二手的绿岛明珠、龙光水悦龙湾、汇银W新港湾，一手的海伦堡玖悦澜湾、美的时光、建投榕华里、华润玖悦，除了建投价格未出，其他在1.3-1.5万/㎡之间。

在置业性价比上，西樵具备不限购+低总价的优势。去年底，西樵新城区几个盘一度降至10xxx元/㎡，直接暴击南庄大道沿线项目。

除此以外，西樵新城区在城市界面及配套上，也可以叫板南庄大道盘，下面会详细讲到。

论规划：南庄大道蹭凤翔湾规划有些吃力

南庄大道位于南庄中部，是连接石湾与南庄旧城区的重要纽带。

跨过石南大桥，绵延10公里的南庄大道，除了几个新建楼盘，沿线大部分为陶瓷仓库或村居，加上烂尾楼，城市界面很一般。

| 南庄大道的面貌

2020年，凤翔湾板块概念释出，南庄大道被分割成两段，沈海高速以东段纳入城市更新单元，规划住宅、医院、学样等配套。

| 凤翔湾规划图

沈海高速以西段纳入泛家居总部经济带，重点发展家居产业，烂尾的海盛东方建材城就是这个产业的缩影。对比来看，东段未来的居住氛围会更好。

但东段目前只有汇银W新港湾、海伦堡玖悦澜湾，而且他们都被默认为半个石湾盘，只有到了南庄大道中段的绿到明珠、水悦龙湾才算真正的南庄盘。

反观主打纺织业的西樵新城，空气质量较好，最近两年也有300亿投资的千亩总部中心规划，使得邻近楼盘有了包装的概念。

| 西樵新城区

楼盘分散的南庄大道，加上绿岛湖的声量还是大于凤翔湾，想依赖凤翔湾规划突围而出，还是有点难度；西樵新城的片状发展就注定了居住氛围比较强。

论交通：地铁对南庄大道辐射有限，但自驾快20分钟

刚刚开通的佛山2号线在南庄大道设置了南庄站，未来2号线二期将从这里往西延伸至西樵新城，两个板块的紧密性与竞争性将会再加强。

但从线路走向看，地铁对西樵新城的辐射几乎是全面的，但对“狭长”的南庄大道辐射力仅限于西段，中东段过去地铁站都要走2公里以上，利好有限。

| 西樵规划地铁对新城区辐射

如果自驾来讲，南庄大道倒是有点优势。

以禅城祖庙为核心，地图测量，从南庄大道出发约需半小时，而从西樵新城区出发，至少多走十来分钟，而且这已经是南庄进入西樵第一站，如果从西樵其他角落出发，至少预留1小时。

| 从西樵出发至祖庙

萨姐分享过一个案例，有粉丝看中石南大桥边上的海伦堡玖悦澜湾，而不选绿岛湖的楼盘，就是图它通勤便利，毕竟一桥就跨入石湾老城区了，跟深入南庄城区的通勤时间差别相当大。

| 从南庄大道出发至祖庙

论配套：南庄大道几乎没有像样的商业

南庄大道一直以来也没有像样的商业体，去年6月说要开业的ccone港威缤纷汇建设进度非常缓慢，至今未拆除排栅。

该项目是港威置业开发的商业综合体，体量达25万㎡，还曾跟希尔顿、惠庭酒店、万达影城等多个商业签约，一旦开业定能为板块商业实现“咸鱼翻身”。

| ccone进度实景

西樵新城，都是小打小闹的本土小商城，如恒邦广场、启源广场、和鼎广场，真正拿得出手的高端商业也没有，无法形成品牌与消费聚集效应，这也是西樵新城商业的硬伤。

| 西樵恒邦广场

论教育：都是镇街教育强势板块

虽然南庄大道板块有点尴尬，但教育却是它的强项，尤其是南庄中学，2020年攀登佛山十大公办初中之列，全校接近10%的学生考入佛山一中线（数据来源：静敏聊升学）。

| 南庄大道边上的南庄中学

有土著分享：“有家长为了读南庄中学，买入水悦龙湾二手房。但也只有这个学校比较强，如果是小学，应该数南庄中心小学NO.1，然而不属于这个学区范围。”

此外，南庄规划与新建学校集中在凤翔湾与绿岛湖板块，南庄大道的教育难以再有突围而出的可能。

西樵新城城区，是镇内学校最多的板块，扩建中的樵北九年制学校、西樵二小、西樵高中，从小学到高中都囊括了，所以这里的盘基本都打教育牌。

| 西樵高级中学

值得一提的是，买入西樵房产还暗藏一个小彩蛋——南海户口，对于追求南海优质民办学校的家长来讲，具备了摇号区内90%学位的资格，比南庄的禅城户口要香。

所以从长远发展来看，西樵新城区的教育还是略胜一筹。

| 在建樵北中学九年制学校

【写在最后】

绵延10公里的南庄大道，几乎所有楼盘的市场声量都比较低，中段相对集中的几大楼盘已经努力改写着居住氛围，但还是缺少强大合力。

对于南庄来讲，目前主要精力还是开发绿岛湖板块，想让10公里的城市主干道面貌大变，并不容易。

而且西樵与南庄在撤市设区前是同属南海管理，天然有一点“血缘关系”，两镇之间来往买房很常见，不管政策如何，南庄人本来就很认可西樵的居住环境，这也会给到西樵盘抢南庄客的勇气。

但西樵新城区的小自信也就站在南庄大道而且才有，要是放在绿岛湖，他们也没有叫板的胆量呀~

——END——

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