房地产依赖度排名：海南、郑州、西安敲响警钟
文丨西部君
“房地产依赖度”，是衡量一个地方经济发展含金量的重要指标。其主要计算方法是房地产投资占地方GDP的比重。
最近国家统计局公布了2018年前11个月，31个省份的房地产投资情况。数据显示，其总量达到110,083亿元，已超2017年全年投资额(109,799亿元)。
这意味着，今年全国的房地产投资总额较去年仍是上涨的。
在今年楼市调控不断加码，据称各地房地产调控次数总计达到创纪录的400余次的背景下，这一结果或让人有点意外。
这也再次说明，地方经济对于房地产依赖的告别，没那么容易。
01
广东、浙江成最大房地产投资户
先看具体数据：
上述统计数据，有几个比较突出的点：
1.截至今年11月，全国有广东、江苏两省的房地产投资额突破一万亿元，去年只有广东一省。
2.投资额度达5000亿以上的省份，还有浙江、山东、河南、安徽、四川。
除安徽外，其余6个的经济总量刚好处于全国前六。从这一点可以看出，房地产投资与一个地区经济的紧密联系。
3. 投资不到1000亿的省份，除黑龙江外，都位于西部。综合人口、经济总量，这与投资额排在前面的省份都是经济大省，形成了对应关系。
02
海南、安徽、重庆房地产依赖度最高
不过，相较于投资总量，要看一个地方经济对房地产的依赖度，主要还是得看房地产投资占GDP的比重。
由于数据统计的关系，这里仅看前三季度的情况：
前三季度数据显示，房地产投资占GDP比重最高的是海南，达到34%，也是全国唯一一个比重超过30%的省份。
今年海南官方曾专门强调，“海南不能成为房地产加工厂”。由数据看来，的确是很有针对性。
不过，与去年相比，今年海南的房地产依赖度已经下降了10个百分点。这表明房地产调控展现了一定的效果。
特别是考虑到海南今年获批建设全岛自贸区的政策红利，这一调控成绩值得肯定。
其它在15%以上的，还有安徽、重庆、云南、浙江、贵州、福建、广西、陕西、广东。
它们在分布上无明显的规律，东中西部地区都有。
而低于10%的省份，为山东、山西、吉林、新疆、黑龙江、内蒙古、西藏。除山东外，全属于欠发达地区或是经济出现危机的地方。
比如东三省，因为近年来整体经济陷入低迷，加上人口流失加速，导致房地产投资走低。
其它如山西、内蒙古、西藏，本身经济和人口都有限，房地产投资空间小，占比不高，很正常。
如果对照前三季度的GDP增速情况，一些对房地产依赖度高的地区，也恰恰是GDP增速较快的地方。
像云南、贵州、福建、安徽等的增速都在8%以上，说明这些地方的经济增速，靠房地产的拉动作用较明显。
03
西藏、宁夏房地产投资增速两极化
从房地产投资的变化情况看：
最突出的一点是西藏今年的房地产投资额度较去年猛增了136%。
究其原因，中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，是因为当地棚改货币化安置比例高。另外就是基础设施投资带动了房地产投资。
但如此高的增长率，还是与当地的房地产投资基础小有很大关系。比如前三季度，西藏的投资额度仅有91.75亿元，是前三季度全国唯一一个房地产投资额度未过百亿的省份。
另外，吉林省的房地产投资今年虽然增加了30%，但占GDP比重只有9%，总量低是一个重要因素。
在人口外流的大背景下，东北地区的房地产投资增长有明显的天花板。要避免的是再依靠房地产投资来强力拉大经济。
有7个省份的房地产投资出现下降，其中海南降低了12.8%，这与其占比降低了10个百分点形成呼应。
宁夏降低了30.7个百分点。表面看比较夸张，其实实际情况可能并不算有多么特殊。毕竟，宁夏的GDP总量也才3000多亿元，数字稍一变动，比例都可能很高。
河北的降低或许与雄安新区调控有关。
04
郑州、西安房地产依赖度发出警报
当然，一个省份对于房地产的依赖度，可能缺乏足够具体的参考性。如细化到城市的话，指向性就会更明显。
由于各城市2018年的数据还没完全公开，西部君分别查询了2013年和2017年多个城市的数据情况。
从上图可以看出，25个城市中，从2013—2017年，房地产依赖度上升的只有郑州、南京、济南、佛山、苏州、天津、深圳共7个城市。可见，近5年来，大多数城市对于房地产的依赖度其实是在下降的。
虽然在过去的5年时间里，几乎所有城市的房价都经历了大翻身，但由于调控密集，经济本身的增长速度也不慢，多数城市对房地产的依赖度还是得到了较好的控制。
不过要看到的是，西安、福州、重庆、合肥、郑州、武汉等城市的房地产依赖度仍在20%以上，处于高位状态。特别是郑州、西安还超过了30%。
这两年西安房价有明显上涨，房地产的依赖度能够实现略有下降，一方面说明其它领域的产业布局和投资并没有输于房地产；但另一方面，高达30%的依赖度也还是反映出，西安在其它方面需要加大力度。
5年来，房地产依赖度上升最多的是郑州，达到14个百分点。这几年郑州的GDP增速不算慢，今年更是将迈入万亿俱乐部。但是，房地产投资幅度还是上升过快。
郑州这几年的新区建设以及基础设施建设拉动了房地产投资，应是主要原因。但是，如何实现平衡发展，不能不重视了。
对房地产依赖度下降较明显的大连、哈尔滨、长春，都属于东北区域。主要原因可能不是其它方面的增长势头超过了房地产，而是经济形势原因和人口外流，也同时限制了地方房地产的投资空间。
综合来看，不管是省，还是城市，“经济对房地产依赖度”到底多少合适，并无确切的标准。关键还是要看各地的具体发展阶段和经济形势，不是越高越好，但也未必是越低越好。
只是，从基本面看，一些省份和城市在告别对房地产的依赖上，还有很大的空间需要挖掘。近期，从菏泽到衡阳的调控和限购放松迹象，会不会重新加剧一些地方对于房地产的“刺激”，是个不小考验。
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