成都之后是眉山，大悦城再次搅动天府新区，能掀起多大浪花？

文丨西部菌

继成都天府大悦城之后，大悦城控股再次搅动天府新区。

据报道，大悦城控股通过旗下公司，在天府新区眉山片区再次拿地，拿地面积逾422亩，成交金额近7亿元。

短短一年多以来，它已经多次在眉山片区拿地。频繁落子背后，大悦城控股正在向成渝地区代表的大西南大举进军。

不过，在为西南地区带来一个又一个知名商圈、住宅IP同时，大悦城控股的扩张之路，未必如表面上的那么风光。

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根据官网，大悦城控股聚焦城市群核心城市及周边辐射区域，形成了“一线核心-二线中心-三线省域中心”的分布格局。

截止到2019年，全国已经开业的大悦城购物中心有10个，分别位于北京、上海、天津、沈阳、成都、杭州、烟台、西安等城市，基本都是一二线重点城市。

来源：大悦城控股官网

不过，天府新区眉山片区由于是国家级新区的重要组成部分，虽然发展能级有限，近年来却备受大悦城控股青睐。

2019年6月，大悦城控股以2.62亿元的总价，拿下了眉山片区五宗地；今年2月，它再以1.51亿元收下两宗地。算上刚入手的422亩地，其在眉山片区的土储达到645亩。

从大悦城控股的拿地节奏来看，如此落子频率，还是相当罕见的。并且，这些地块的位置都相当不错，像2月拿的两宗地，就位于风头强劲的视高区域。

要注意的是，在眉山片区的密集出手，不是要建大悦城购物中心，而是打造眉山加州智慧城项目。

规划显示，眉山加州智慧城项目，旨在打造中国第一个清洁能源互联网“硅谷”，建设用地3000亩，计划于6年内引进并落户200家企业。大悦城控股前两次拿地，组成该项目的首开区。

眉山片区之外，大悦城控股在成都也是动作不断。2015年西南首个大悦城——成都大悦城开业以来，它便又在天府新区成都片区，规划了一座据说规格、品质更高的大悦城。

来源：网络

值得一提的是，去年4月，成都大悦城还和草莓音乐节合作，将“移动大悦城”在成都的首次落地放到了音乐节现场，估计一些去过音乐节现场的小伙伴应该有留意到。

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年中报显示，今年上半年，大悦城控股获取项目11个，主要集中在成都、武汉、西安等中西部高潜区域。

其实不仅是成都，在大悦城控股的扩张路线中，西南区域已经成了重仓的业务重心。

目前大悦城控股在重庆、成都、昆明三城，布局了6个项目，其中大悦城综合体4个。包括开业的成都、昆明大悦城，以及未开业的重庆大悦城、天府大悦城。

另外，2016年引入的贵阳大悦城，和重庆大悦城一样，也是预计在明年开业。

大悦城控股西南商管总经理田维龙曾提到，云、贵、川、渝的城市发展潜力，以及人口红利就难以忽略，仅成都的常住人口就高达1600多万，大悦城控股在西南做大做强是必然。

就实际运营成绩来看，这几个西南重点城市，确实带来了很高的人气。2019年，成都大悦城的客流超2100万人次，昆明客流量超过1100万人次，成绩相当亮眼。

良好的市场前景和开发潜力下，近两年的大悦城控股，在西南地区明显加快了拿地节奏。

成都和眉山之外，重庆地区，大悦城控股去年两次拿地，合计超过12亿元；昆明地区，去年更是斥资40.8亿元，拿下了一处棚改地块。

来源：大悦城控股年报

目前在大悦城控股的所有大区中，不管是总占地面积，还是总计容建筑面积，整个西南地区的土储，都是排在第一的位置。

而按照大悦城控股公布的规划，到2023年底，西南区域的大悦城与“大悦春风里”，合计要达到至少10座。

到2019年年底，已开业的大悦城也只有10座，西南市场在大悦城控股的业务版图中，未来有着怎样的地位，已经不言而喻了。

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大悦城控股重仓的西南城市，重庆、成都、昆明等，经济、产业基本面相当不错，人口持续导入，且成渝双圈已上升为国家战略。

这些条件可以为大悦城控股的扩张提供强大动力。

事实上，2019年完成重组更名之后，大悦城控股就开始加速向规模进发，去年的年中业绩会上，明确提出了3年内实现千亿销售额的目标。

根据大悦城控股的年报，2019年，其全口径的签约销售额，就达到了710.82 亿元，相对于前一年的398.64亿元，实现了78.31%的可观增幅。

按照这样的增长势头，大悦城的3年千亿目标，不出意外将很容易实现。

不过注意，这是全口径销售额。如果按克而瑞的操盘金额计，则不到500亿元，位列百强榜第58位，离千亿门槛尚有一定距离。

在房地产下行周期，为了早日跻身千亿阵营，重组之后的大悦城控股，可谓是四处出击，扩张野心倍增，重仓西南只是缩影。

中指数据显示，2019年大悦城控股的总拿地金额，达到191亿元，位列第44位，远高于销售额的排名。同时，对比2018年的92亿元，相当于翻了两倍多。

根据规划，大悦城控股将在现有的32个城市基础上，力争到2021年，将业务拓展到45~50个城市。也就是说，不少强三线城市，将有望迎来大悦城的IP。

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经过去年备受关注的重组之后，大悦城控股的股权、资产结构，得到了有效优化，但在它扩张提速的同时，同样存在着不少隐患。

2019年报显示，大悦城控股的销售增长，达到可观的78.31%，营收337.87 亿元，较上年同期（追调后）增长52.41%，数据依然不错，但和销售增速并不太匹配。

更加不匹配的是盈利指标。

去年大悦城控股的净利润为37.05 亿元，增长只有3.67%；归属于上市公司股东净利润23.78 亿元，增长也只有15.27%；扣非净利润12.31亿元，增长更是低到0.51%。

来源：大悦城控股年报

这意味着，重组后的大悦城控股，盈利能力并没有显著提升，相反出现了严重的增收不增利的情况。当然，这种局面，不排除跟公司调整变动有一定关系。

不过今年以来，受黑天鹅影响，大悦城控股又面临着新的压力。我们可以简单地看下年中报的数据：

报告期内，公司实现营业收入121.87亿元，同比下滑33.31%；销售签约金额298.86亿，同比增6%；利润总额19.22亿元，下滑57.75%；归属于上市公司股东净利润5.66亿元，下滑69.74%。

各项指标都下滑明显。尤其是归属于上市公司股东净利润，堪称是断崖似的下跌，跌幅明显超过了行业水平。

2019年大悦城控股的资产负债率为76.78%，超过了“三道红线”中70%的标准。

而值得注意的是，今年4月，大悦城控股发布了《关于2020年累计新增借款超过上年末净资产百分之二十的公告》，公告提到：

截至2020年3月31日，大悦城累计新增借款金额约100.21亿元，占2019年末净资产比例为23.56%；于期末借款余额为约791.37亿元。

借款激增，必然会加剧债务承压。在房地产行业调控收紧的大背景下，它无疑会影响到大悦城控股下一步的扩张计划。

所以对大悦城控股来说，尽管有央企背书，且重组后公司结构更优，接下来同样得面临更大的市场风险。

如何稳健安全地做大规模，提升盈利能力，将会是严峻的考验。

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