闽系阳光城大交易！抱上万科大腿，能阳光起来吗

文丨西部菌

加速洗牌的房地产市场，日前又迎来了一起重磅交易。

8月5日，阳光城宣布，与万科旗下物业管理公司万物云空间科技服务股份有限公司，也即万物云签署意向合作框架协议：

阳光城拟以旗下物业管理企业上海阳光智博生活服务集团股份有限公司100%股权换取万物云4.8%的股份，并新设合资公司。 

万物云是万科物业更名而来，此前它曾表示要颠覆传统模式，打造物业领域的“贝壳找房”。

而交易的另一主角上海阳光智博，作为阳光城旗下物业，今年曾申请上市，现在突然采取换股大交易，到底是出于什么考虑？

此次动作，又能让压力缠身的阳光城更“阳光”吗？

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万物云算得上是物业领域的绝对龙头了。

年报显示，到2020年底，万物云的在管面积达到5.66亿平米，超过碧桂园服务，营收182.04亿元，同比增长 27.36%。

至于阳光智博，体量要小很多。根据年中递交的招股书，截至2020年底，阳光智博在管物业总建筑面积3020万平方米，营收13.72亿元，几乎只有万物云的零头。

来源：克而瑞

随着房地产进入存量时代，物业赛道的权重升级，各大房企为了抢滩，也纷纷开始收并购的交易来快速扩大规模。

不过这次作为行业龙头的万物云，和中小型物企阳光智博的交易，没有采取“大吃小”的传统收并购模式，而是并不多见的换股：

阳光城用100%股权换取万物云4.8%的股份。

并且，在换股之外，二者还将合资成立新公司，合资公司成立初期万物云及/或其指定主体持股75%，阳光城持股25%。

值得一提的是，在交易之后，阳光智博可保留“阳光智博”品牌，同时合资公司可与万物云共设新品牌，对于新增项目，合资公司可根据项目定位选择使用的品牌。

这意味着，阳光城可以在不损失阳光智博品牌的前提下，融入万科万物云的体系中，获得资源上的加持。从长远看，比起直接地“卖身”，这笔交易显然要划算得多。

至于万物云方面，正如CEO朱保全所言，万物云和阳光智博的城市重合率高达97%，通过换股方式融合后，可以提高城市浓度与服务效率，巩固现有的规模优势。

02

从阳光城的角度看，放弃独立上市的考虑，将旗下物业平台换股于万物云，除了万科的资源优势外，更多也是形势使然。

眼下分拆物业上市成为潮流，据不完全统计，2021年以来，已有10家物业公司在港股上市成功，还有更多的物业企业在等候排队。

今年6月，阳光城递交申请书，然而7月1日实施的新的上市盈利方案，整体提高了物企上市的难度，而在一众排队的选手中，阳光智博又不占据太多的优势。

来源：克而瑞

首先是规模不足，阳光智博在管物业总建筑面积3020万平方米，而2020年，TOP50物企在管面积的门槛值为4010万平方米，阳光智博连跻身50强的资格都没有。

营收方面，2020年为13.72亿元，利润总额2.26亿元，净利润为1.73亿元，也是蚊型的体量。

而且，阳光智博对母公司阳光城的依赖同样很重，独立的资源外拓能力不足。

据招股书，2018年到2020年，阳光智博向阳光城地产集团所开发项目提供商业物业运营及管理服务所得收入分别为1.5亿元、1.57亿元及1.75亿元，分别占同年商业物业运营及管理服务收入约96.5%、95.0%及94.4%。

理论上，如果阳光城的地产业务能够持续增长，对物业平台源源不断的资源输送，可以保证阳光智博规模的不断攀升。

但在地产存量时代，阳光城强劲的黑马势头早已不在，2020年的销售额为2180.11亿元，相较于前一年的2110.3亿元，没有显著的提升。

在这种背景下，阳光智博如果无法获取足够多的第三方独立项目，而是持续依赖母公司的资源输送，未来的增长空间自然存疑，单独上市的成功率也不会太高。

所以换股的创新交易，算得是明智的举措了。

万物云背后的万科，规模体量和资源储备毕竟要强大得多，同时相较于卖身，不至于丢掉物业的赛道，还能分享万物云的利好。

03

这次的交易，是否会带来双赢的局面呢？

在当今的行情下，现在还都是未知数。不过对于阳光城来说，确实需要通过物业赛道的辗转腾挪，来打开新的突破口了。

作为总部已迁往上海的闽系房企，阳光城在过去这些年来，以黑马姿态一路高歌猛进，曾在三天买地百亿元。

在高速的规模化扩张之下，其销售体量不断迈上新的台阶：

2017年到2019年，阳光城的合约销售金额分别为915亿元、1629亿元、2110亿元，同比分别增长88%、78%、30%。

在三年之内，阳光城分别实现了千亿和两千亿的突破，这样的扩张势头堪称生猛。

阳光城业绩，来源：克而瑞

然而，阳光城的规模增长，是建立在牺牲利润和债务走高的前提下的，规模和利润增速之间的不匹配相当明显。

根据财报，阳光城2017年到2019年的净利润，分别同比增长55.68%、46.36%、33.21%。看上去很亮眼，但对照销售增速，明显要暗淡许多。

2020年，阳光城的各项指标继续下滑，增长疲态尽显。

2180.11亿元的销售额，同比微增3.3%；营业收入821.71亿元，同比增长34.6%，净利润增速则下降至29.85%。毛利率为20.06%，同比下降6.52%。

债务方面，剔除预收款后的资产负债率为79.1%，超过三道红线中资产负债率70%的门槛，降负债面临较大的压力。

2020年销售降速，意味着阳光城开始转向稳中求进，提升利润表现。而也是这一年，阳光城引入了泰康保险33.78亿战略投资，签署了长达十年的业绩对赌协议。

这份对赌协议的核心，正是过去阳光城在冲刺规模时，权重略显不足的盈利能力：

根据协议，阳光城须在2020年-2024年实现不低于15%的归母净利润年均复合增长率，且累计归母净利润不低于340.59亿元，并在随后的2025年-2029年期间，分别实现5%-10%的业绩增长，如果业绩未能达标，则须对泰康进行相应现金补偿。 

阳光城要在未来十年，如约实现持续的利润增长，难度并不小。

比如土储方面，2020年阳光城新拿的地块中，按城市能级划分，一二线占比约70%。阳光城重仓的地区，正好是调控严格的一二线城市，利润空间被不同程度锁死。

所以，在房地产市场市场下行周期下，要业绩过关，阳光城就需要开拓新的盈利赛道，来填补地产业务未来可能面临的利润下滑。

对阳光城来说，物业板块，显然是替补赛道的重要选项。

此次抱上万科的大腿，或许能开启新的想象。只是，换股之后，也意味着错过了一个可能的融资平台。

而对于一个物业板块本身规模有限的房企来说，想靠着保留下来的品牌，继续在物业赛道上打开利润空间，显然没那么容易。

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