净利大幅下滑，目标完成率仅三成，“南移西拓”难救远洋

文丨西部菌

行业大变局之下，不少房企都不得不重新审视过去立下的目标。

比如，远洋。

2018年的业绩报告会上，刚刚站上千亿台阶的远洋就迫不及待的立志——“希望2-3年内可以达到2000亿元的销售规模”。

但现实仿佛和远洋开了个玩笑。

谁能想到，此后的远洋就陷入了增速放缓乃至原地踏步的困境之中。2019年，远洋提出1400亿的销售目标，但最终只完成了1300.3亿元的销售额。

2020年，远洋不得不下调销售目标至1300亿，最终交上一份1310.4亿元的销售答卷，仅增长1%，算是踩线完成。而据克而瑞数据，同期，全国百强房企的全口径销售额，同比增长12.4%。

2021年的远洋，似乎仍未缓过劲来。根据最新公布的上半年业绩报告，2021年1-6月，远洋完成协议销售金额523.7亿元，同比增长25%，但仅完成了年度1500亿元销售目标的34.91%。

可作对比的是，据克而瑞数据，在提出目标的房企中有近9成企业上半年的业绩目标完成率在40%以上，其中25家企业目标完成率高于50%。

公开信息显示，在34家披露2021年销售目标的上市房企中，完成度不足40%的，仅远洋一家。

与此同时，今年上半年，远洋毛利润46.12亿元，同比增长3%，远远低于同期销售额的增速，增收不增利的特点进一步放大。

销售增长失速、增收不增利困境加剧，作为曾经意气风发的TOP20强房企，远洋走到如今这一步，让人唏嘘。

01

远洋近几年的颓势，在销售规模排名的持续下滑上体现得尤其明显。

据克而瑞数据，今年上半年，远洋全口径销售金额排名跌至44位。

去年上半年，远洋排名跌出30强，被称为彻底“掉队”，今年上半年则继续掉出40强。面对更加不确定的行业大环境，远洋是否能够止跌回升，重回往日荣光，实在让人捏一把汗。

在当前的行业大势下，房企数据出现波动，是可以理解的。但是，远洋目前的疲软显然不止于暂时的波动，而是陷入了一个明显的下行通道之中，且目前仍未有反弹的迹象。

比如毛利率，2017年尚有24.52%，2018年则下降至20%，2019年勉强守住20%（20.07%），2020年则继续下滑至18.5%。今年上半年升至22.5%，但仍然不到2017年的水平，并低于2020 年上半年的23.1%。

归母净利润，2017年高达51.15亿元，2018年下降至37.74亿元，2019年再进一步降至26.56亿元，2020年有所回升，增至28.7亿元。而今年上半年，归属股东净利润仅有10.10亿元，同比大减17.42%。

毛利率增长乏力，净利润不升反降背后，一个直接原因就是去化率上不去。

去年，远洋的去化率被指只有54.8%。这种局面，目前也难说得到实质性改变。

有关远洋去化率不足的消息比比皆是。比如，本月初有消息显示：

7月刚刚上市的福州远洋天赋，总共才推出84套房源，结果竟然才售出了8套房子，首开去化率不到10%，即便网签滞后，有传言中的18套，也才21%左右。

此外，据公开报道：

克而瑞数据显示，北京国誉万和城自今年4月开盘至今，总计推出了308套房源，实际网签数量只有14套；
上海远洋虹桥万和源则在今年7月开盘后，总供应320套，只成交了46套；
广州远洋风景自今年4月开盘以来总供应188套，实际成交43套。

这样的去化表现，无疑在很大程度上解释了销售增长的疲软。

销售、利润增速低迷的另一方面，远洋的销售成本反而在增加，2019年，这个数字是407.04亿元，而2020年增加到460.53亿元。去年上半年，远洋销售成本为149.04亿元，今年上半年则增至159.01亿元。

此外，今年上半年远洋的销售和市场推广费用达到7.83亿元，比去年上半年的4.69亿元猛增了67%。报告解释称，该费用增加主要由于2021年上半年有较多新项目开盘。但是，与25%的销售额增速相比，销售费用的增长速度明显不匹配。

花更多的销售成本，去化率似乎并没有明显改善，远洋恐怕要反思自己的产品竞争力了。

02

当然，也并不是没有好消息。今年上半年，远洋融资成本为5.04%，较2020年底进一步下降。这在当前融资环境趋紧的大背景下还是具备一定的优势。

但是，融资优势似乎并没有直接反映到拿地拓储上来。

中报显示，今年上半年，远洋及其合营企业和联营公司购入25幅土地及9个成熟项目，包含16个住宅开发项目、17个物流项目及1个数据中心项目。从数据上看，似乎还不错。但是土地储备实际增长有限。

今年上半年，远洋及其合营企业和联营公司的土地储备甚至由去年的3804万平方米，下降至3796万平方米，而应占权益部分从去年底的1994.5万平方米增至2120.4万平方米，增幅也相当有限。

不难看出，在拿地越来越难的大背景下，远洋的拓储成效并不明显。

另外，要指出的一个细节是，远洋方面发布的通稿中称，2021上半年共获取16个开发项目，新增土储328万平方米，总货值约人民币500亿元，平均土地成本每平方米人民币7679元。这里面似乎存在矛盾，有点让人看不懂。

而据克瑞发布的1-6月中国房地产企业新增货值TOP100排，远洋排名第62位，新增土地货值仅有209亿。

周转效率方面，交付可售楼面面积由去年上半年的124.8万平方米下降10%至今年上半年的约112.6万平方米，这与销售增长的止步不前倒是互为呼应。难怪，远洋强调今年下半年要加快周转。

不过，经历了两三年的增长低迷期，又遭遇当前的行业环境，远洋的周转速度和能力能否逆势反弹，不免要打上一个问号。

此外，远洋的平均销售价格也在一路走高。不包括车位销售，今年上半年远洋平均销售价格较去年上半年上升约1 % 至每平方米20800元。这样的均价，放在当前房价涨幅整体回落的背景下，显然考验市场的接受能力。

03

长期以来，远洋深耕北京和环渤海区域，但由于区域调控和北方地区的经济走势，这一布局的风险逐渐增大。

为此，2020年，远洋启动全新五期战略，提出“南移西拓”等多个转型方向。

从效果看，的确是有进展。今年上半年，北京地区、环渤海地区、华东地区、华南地区、华中及华西地区，分别占销售额24%、18%、22%、15%、21%，其中58%的协议销售额来自华东、华南、华中及华西区域，较去年同期提升8个百分点。

不过，今年上半年，远洋59%物业开发收入來自“南移西拓”区域，却比去年上半年下降了3个百分点。

而事实上，在目前远洋的六大区域中，北京区域的协议销售金额和占比仍然最高，比华西和华中区域的销售之和还要高。

如此看来看，远洋的“南移西拓”离从根本上重塑营收版图还有不小距离。

此外，当前一二线城市调控整体趋紧，旨在以改善经营空间换增长优势的“南移西拓”战略，其前景也增添了更多的不确定性。

颇值得玩味的一个细节是，与这几年销售增长乏力相对应的是，远洋不断对外强调五期战略，“南移西拓”、“健康建筑”等成为对外宣传中的高频词汇。但无论概念再怎么创新，似乎都无法掩盖失速的事实。

而较为尴尬的是，在远洋大力喊出“健康建筑”概念的同时，其质量“健康”问题却在多地频密出现。

比如，北京万和斐丽项目遭遇虚假宣传、违规捆绑销售等质疑；去年，位于杭州的春秋华庭项目更是因为强制收房以及质量问题被央视3·15点名批评。

据西部城事不完全统计，近几年远洋在北京、杭州、青岛、重庆、成都、西安等多地都出现过质量纠纷和业主维权事件。这对于急欲做大规模，开辟新的发展空间的远洋来说，显然非好消息。

身处房地产“最严调控”窗口，又面临失速和转型挑战，远洋是否还能够重新扬帆远洋？

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