成都土拍颗粒无收背后，激进正荣踩刹车，盈利困境何解

文丨西部菌

成都第二批集中土拍终于落下帷幕。

在房地产大调整的背景下，这场土拍显得格外特殊。因为限房价、竞地价、定品质，整体热度不高，出现流拍，而且地方国企成为拍地的主角。

房企参拍地块前五名的房企全部为国企和央企。其中，中铁建参拍地块数量最多，报名了15宗地块，保证金42.83亿。此外，首开、中粮、金地和保利各参拍9宗、11宗、10宗和7宗，保证金都在20亿以上。——界面新闻 

当然，也有民企积极报名：

龙湖参拍土地数量最多，报名了12宗地块，保证金共11.17亿。其次，新希望报名了5宗地块，金辉报名了5宗地块，正荣报名了4宗地块。 

来源：克而瑞

今天要说的是正荣。

正荣报名了4宗地块，在如今的环境下，加仓成都的意图很明显。但结果事与愿违，西部菌查询发现，三天的土拍中，正荣全程陪跑、颗粒无收。

公开渠道拿不到地，还如何拓土？

相对于拓土的失利，正荣更棘手的难题在于，规模上去了，但虚胖程度很严重。而作为黄档房企，债务上升，盈利能力下滑，也给它带来了不小的压力。

01

正荣集团1998年在福州成立，旗下正荣地产于2018年在香港上市，截至2020年中，已投资布局长三角、环渤海、中部、西部、海西、珠三角等6大区域。

作为闽系房企，正荣以长三角、环渤海为最主要阵地，2018年开始向珠三角、西部成渝地区进行全国化扩张。

由于聚焦一二线城市，重庆和成都成为正荣地产西进的重要目标。

来源：正荣官网

公开资料显示，2018年7月，正荣联手西藏利农、中关村生态乡村创新服务联盟，在成都市郫都区打造田园综合体，以曲线的方式入蓉。

2019年5月，首次在成都独立拿地。2019年11月，2020年6月，2020年12月，正荣分别在成都市场拿地。至于重庆，正荣进入的时间和成都差不多，是在2018年6月入渝。

值得一提的是，在重庆和成都的拿地突围时，适逢正荣地产的多位高管离职变动，所以这一拓土的动作，对正荣的规模化扩张而言，也有着一定的特殊意义。

不过，正荣地产虽然有深耕意愿，成绩却相当一般。比如在成都首次独立拿地，距成都正荣置业发展有限公司成立，间隔了约一年多。

此外，2021年年中报显示，正荣在重庆和成都的项目，一共只有7个，其中成都5个，重庆2个。如果将成都的桂湖正荣府一期二期合并，那严格来说只有4个。

来源：正荣年中报

销售方面，成渝所在的华西区域，上半年合约销售额占比只有3.1%，长三角为56.7%。

上半年营收方面，华西区域更是可以忽略不计，而2020年的营收占比，同样只有2.5%。

进入成渝三年，如此成绩只能说平平无奇。所以，这次正荣积极报名，和一众地方国企参与成都土拍，并不奇怪。

然而，最终只是打了个酱油。未来正荣在成渝的市场份额，还能否得到有力提升，成渝是否能成为撬动规模的重要支点，这些都要打上大大的问号。

02

踊跃报名的正荣，在成都集中供地上颗粒无收，这也是中小型民企在当前房地产市场竞争弱势的一个缩影。

毕竟，随着政策收紧，成都等重点城市，对土拍进行了严格的限制。限房价、竞地价、定品质的模式，考验的不仅仅是操盘能力，还有房企的财务稳健程度。

来源：正荣年中报

在这方面，正荣相较于那些以稳健著称，且融资更有保障的地方国企，自然缺少足够优势，更容易束手束脚。

以三道红线为例，上半年，正荣剔除预收账款的资产负债率72.4%，相比上年末下降4.2个百分点，踩中一道线，属于黄档房企。

正荣的债务踩线，是前些年激进扩张的结果。

自从2016年总部搬到上海开始，正荣延续了闽系房企一贯的激进作风，在全国四处拿地，拓展业务版图。其中2019年新增了41宗土储，2020年上半年则新增32宗。

得益于强有力的全国拓土，正荣近几年的销售增长几乎是直线上升。2016年到2020年，其全口径销售额分别为392.92亿元、702亿元、1080亿元、1307亿元、1419.01亿元。

2020年受疫情影响有所放缓，但前几年，正荣的销售增长之快肉眼可见。而在去年的克而瑞全口径销售榜上，正荣集团位列第22位。

不过，规模快速扩张伴随的问题是，正荣的债务总量也在日益走高。2020年，正荣的总负债金额为1837.5亿元，而今年上半年为2033.05亿元，增长超10%。

考虑到正荣还存在明股实债的嫌疑，真实负债可能还要更高。这样的财务结构，以及依旧踩线的局面，对未来的融资和拿地，多少会造成一定影响。

03

除了债务踩线的压力，正荣的另一个棘手难题在于，为了给增长提速，它大量采取了合作开发的模式，联营、合营项目多，导致规模注水严重。

财报显示，2017年至2019年，正荣地产的全口径销售额分别为702亿元、1080亿元、1307亿元，但权益销售金额分别只有351亿元、361亿元、372亿元，几乎没有增长。

对于牺牲权益占比来做大规模的扩张模式，正荣直到今天依然有很强的路径依赖。

来源：正荣年中报

比如在今年上半年新增的24块地中，占有100%权益的只有广州、西安、厦门的3块，其他全都是合作开发，并且大量地块的权益占比低于50%。

在如今的环境下，合作开发能够整合各方资源，规避风险，降低开发的成本，但依赖过重不仅导致规模增长成色低，还会拖累企业利润。

今年上半年，正荣的合约销售金额达到了823亿元，同比增长47%。营收为160亿元，同比增长只有10%，净利润15亿元，同比增长18%，和销售增速相比可谓黯然失色。

来源：正荣官网

盈利能力方面，毛利率由2020的20.3%，降到上半年的19.1%；净利率由2020年的9.86%，降到上半年的9.39%，都低于行业平均水平。

而按照今年设定的1500亿元的销售目标，正荣踩刹车的迹象相当明显。

那么，扩张减速后的正荣，能否在优化债务的同时，实现盈利能力的提升呢？

值得一提的是，今年上半年的土储中，新增项目90%位于一二线城市。而2020年，正荣的土储构成中，82%位于一二线城市。

换言之，正荣在一二线城市的投拓力度还有加强的趋势。那么，在一二线城市调控升级、利润压缩的背景下，正荣要改善盈利指标，无疑会更加困难。

MORE

往期精选

商务合作、转载开白联系：微信：zmxzyh50（备注身份优先通过）未经授权请勿擅自复制、转载

---

任耀龙律师团队
为西部城事提供版权及法律服务

---

区域丨地产丨财经