合并成渝、云贵区域公司，中南建设正在为重仓三四线埋单？

文丨西部菌

房地产的大海正在经历震荡，作为池塘的企业自然无法置身事外。出售资产、收购、架构调整……变化几乎每天都在发生。

日前，多家媒体报道，中南建设旗下的中南置地对相关区域公司进行了合并及调整，其中包括将原成渝区域公司与云贵区域公司合并成立新的西南区域公司，并任命吴锐为战区负责人。

起家江苏南通的中南建设，进入以重庆、成都、昆明等为代表的西南区域，不算早。此次将原成渝区域公司与云贵区域公司合并成立新的西南区域公司，意味着一次新的战略调整。

不过，战略调整后的中南，在西南地区的突破，以及在全国范围内如何走出重仓三四线的阴霾，依然充满变数。

01

2017—2018年，中南建设首次进入成都、昆明、重庆。其时，阵仗都不小。

如在成都是豪掷超59亿元连夺主城三宗地；在昆明则是经过55轮举牌搏杀，最终以溢价率53.3%夺得“东大门”地块。

最新的半年报数据显示，今年上半年，中南建设西南区域的重庆、云南、四川、贵州，分别录得39.69、24.59、22.19、15.71亿元的合同销售额，合计刚刚超过100亿元，占1089.8亿元总销售额的10%左右。

从所占比例看，确实是不难理解中南合并成渝与云贵区域公司的动机。毕竟，在业绩占比不高的情况下，合并区域公司有利于减少成本。

不过，这背后或也确实与现实的经营压力有关。

比如，2020年，中南在四川的销售额达到76.50亿元，是今年上半年业绩的3倍多；云南区域今年上半年的销售额，同样不及去年的一半。

从上半年数据看，今年西南区域的全年销售额能否追平去年，有不小的悬念。

2017年以来，西南区域几个中心城市，都迎来了不错的发展机遇，也是全国性房企大举进军的热潮期。就整体情况看，中南在这其中的表现只能用中规中矩来形容，甚至有高开低走之势。

比如，去年云南盛荣房地产开发有限公司投资人发生变更，中南建设全资子公司成都中南世界房地产开发有限公司出资额减少72%，同时持股比例大幅缩减。

今年，成渝两地的前两次集中供地土拍中，中南颗粒无收。

有机构统计的数据显示，截至到今年7月底，中南在重庆的库存只有20万方，去化周期只有0.6，几乎在TOP30中垫底。

区域公司调整后，如何补充弹药，是中南不得不面临的一个最直接的挑战。

此外，中南在成都的拿地区位和时机、产品竞争力，此前也受到质疑。

02

在西南地区的表现，实际是中南置地目前整体状况的一个缩影。

半年报显示，今年上半年，中南建设实现营业收入约384.82亿元，同比增长约29.6%；归属于上市公司股东的净利润约17.48亿元，同比减少约14.72%。

其中，在房地产业务方面，业务结算收入273.8亿元，同比增长31.5%；结算毛利率19.06%，同比下降0.34个百分点。

中南建设方面表示，因为结算结构差异及非并表项目投资收益减少，所以导致结算毛利率下滑。

但其实，中南近几年的毛利率一直在20%上下徘徊，明显低于行业平均水平。去年，中南方面对此回应表示：

由于公司过去在房地产业务领域的战略选择不清晰，在远离核心发展区域的小城市郊区获取了一些规模较大的项目，这些城市市场容量有限，项目销售周期长，导致资金时间成本高，项目利润率低。

这其实也道出了中南目前的最大命门。

上半年的业绩报告显示，中南建设在一、二线城市销售面积占总销售面积的比例为32%，在一、二线城市销售金额占总销售金额的比例为36%。

也就是说，无论是销售面积还是销售金额，一二线城市的贡献都只有三分之一上下。

一个细节是，中南首进四川就是选择了南充，而非成都。

如此严重依赖三四线城市的布局策略，在前些年或许支撑了中南的激进扩张之路。但在新的调控政策和人口流向变化后，该战略的副作用无疑在加速显现。

一方面，三、四线城市的去化周期延长，直接影响了企业的周转速度和资金回笼。

另一方面，三道红线等调控加紧，以及集中供地政策执行，身披红线的中南建设在一二线城市拿地的难度和风险都在加大。

双面夹击之下，中南的转圜空间明显受限。这一点，也影响到了资本市场的预期。

就在这几天，国际评级机构穆迪下调了多家房企的企业评级，中南建设在列。

03

过去短短的四五年内，中南建设一路狂飙，先后站上千亿、2000亿门槛，跻身全国房企20强。

克而瑞数据显示，2020年中南置地以2068亿操盘金额位居房企第14位。

但代价不小。可以说，中南置地正是上一轮房地产周期中“高负债、高杠杆、高周转率”的典型房企之一。

截至今年6月末，中南建设流动负债2625.49亿元，另有581.83亿非流动负债，总计超过3000亿。扣除受限资金后的现金短债比为1.03，踩中一道红线。

另外，中南的融资成本相对较高。如今年上半年，中南建设为子公司担保发行1.5亿美元高级无抵押票据，息票率高达12.00%，远高于行业平均水平。

与此同时，中南建设的担保规模持续增长。2016年到2019年，其担保余额从40.76亿飙升至663.86亿，占期末归母净资产比例也从30.06%一路陡增至309.65%。

据克而瑞研究中心报告，仅2020年11月至2021年1月初，中南建设就担保40次，涉及金额203.8亿元。

由此可见背后的财务压力不容小觑。

当然，如人饮水，冷暖自知。意识到问题的存在，中南建设于2019年开始降杠杆，在拿地方面开始收缩，并将85后二代总裁陈昱含推至台前。

今年以来，中南的战略调整明显加速。如在这次之前，今年5月，中南置地进行六大区域调整，合并成立了苏沪、苏皖、山东、浙东、武合、北方六大区域公司。

不过，在目前的大环境下，调整、修正的难度，可能比任何时候都大。

去年初，陈昱含用一个“难”和两大短板总结了中南置地2019年存在的问题。在其看来，目前中南置地存在两大短板：盈利能力和产品能力。

盈利能力方面，因历史负担侵蚀、地价和成本偏高、产品做错或溢价能力不足导致“毛利显著低”，同时规模优势不足导致费用显著高。

时隔一年多来看，中南置地的上述短板，显然还有待弥补。新的掌舵者能够带领中南建设穿过目前的迷雾吗？我们拭目以待。

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