1530万元出质成都一项目，正荣的压力有多大？
文丨西部菌
地产寒冬之下，房企的自救还在继续。
日前，成都正荣置业发展有限公司出质成都荣惠煜企业管理有限责任公司股权权益数额1530万元的消息引发关注。
公开信息显示，成都荣惠煜企业管理有限责任公司成立于2019年12月12日，由成都正荣置业发展有限公司持股51%，上海资绅企业管理合伙企业（有限合伙）持股49%。
而据氢地产，这次出质涉及的具体项目正是于2021年10月取得预售许可的正荣润锦府。目前，该项目的去化率被指仅有39%左右。
这次出质操作到底会对正荣润锦府的后期去化和开发带来怎样的影响，尚需观察。但将已开售的项目出质，背后所折射的企业压力恐怕不言而喻。
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官网信息显示，正荣集团1998年在福州成立，2016年将总部迁往上海，旗下正荣地产于2018年在香港上市。
目前已投资布局长三角、环渤海、中部、西部、海西和珠三角六大经济区域，涉及36大城市。
正荣进驻重庆、成都的时间，已是2018、2019年左右，不算早。但最初也可谓“来势汹汹”。如2019年、2020年在成都均连续拿地。
不过，形势在2021年可谓“急转直下”。这一年，正荣在成渝并无公开拿地动作。再到此次出质正荣润锦府项目，或进一步反映出在成都市场的压力。
事实上，与最初进驻成都和重庆的意气风发相比，最近几年，正荣在成渝市场的表现，的确只能用平平无奇来形容。
如2021年年中报显示，正荣在重庆和成都的项目，一共只有7个。
并且，一些项目还传出纠纷。
如位于成都都江堰的正荣悦珑府项目，就曾被投诉“开具的合同及补充协议内容不合理”。
此外，正荣入蓉的第一个项目桂湖正荣府，还据说因报名人数较少而取消摇号。
截至2021年年中，成渝所在的华西区域，合约销售额占比只有3.1%。
在上述背景下，此次出质正荣润锦府项目，倒也不算太让人意外了。
02
当然，在成渝区域的“收缩”，或只是正荣承压的一个缩影。
根据前不久发布的未经审核经营数据，2021年1-12月，正荣地产连同合营公司及联营公司的累计合约销售金额约为人民币1456.43亿元，并未完成预期的1500亿目标。
而财报显示，2016年到2020年，正荣全口径销售额分别为392.92亿元、702亿元、1080亿元、1307亿元、1419.01亿元。
可以看出，相较前几年的销售额增速，2021年正荣降速明显。
尤其是2021年12月，正荣地产实现合约销售金额约为人民币100.11亿元，同比下降高达41.42%。
且值得注意的是，正荣长期以来被诟病因为大量采取合作开发模式，联营、合营项目多，导致实际规模严重偏低。
如财报显示，2017年至2019年，正荣地产的全口径销售额分别为702亿元、1080亿元、1307亿元，但权益销售金额分别只有351亿元、361亿元、372亿元，几乎原地踏步。
而在2021年上半年新增的24块地中，仅有广州、西安、厦门的3块地占有100%权益，其他均是合作开发。
负债方面，2020年，正荣的总负债金额为1837.5亿元，而2021年上半年升至2033.05亿元。
且据中国经营报援引专业人士的说法称：
正荣地产与大业信托配合，通过使用信托牌照避开政府对房地产企业负债的监管，以避免明面上债务太高导致无法顺利融资的问题，所以采用信托方式和回购担保等方法压低公司的负债水平。
此举被质疑是“明股实债”。
因此，正荣地产的实际债务压力，或比报表中所呈现的更大。
03
三道红线方面，截至去年上半年，正荣剔除预收账款的资产负债率为72.4%，踩中一道红线，属于黄档房企。
与债务压力形成对应的是，正荣的盈利能力也不容乐观。
其中，毛利率由2020的20.3%，降到2021年上半年的19.1%；净利率则由2020年的9.86%，降到2021年上半年的9.39%，都低于行业平均水平。
正荣目前的压力，看似是当前大环境变化的产物，但实际上，更多还是前期激进扩张的后遗症。
过去几年，正荣地产和多数闽系房企一样，都表现出了极强的扩张效率。如从百亿到千亿的跨越，只用了5年时间。
当然，正荣的“收缩”貌似是在2021年才开始的，但其压力其实早就显现。
如正荣的经营性现金流可谓承压多时。
2016年到2020年，该项财务指标分别为-16.6亿元、-42.39亿元、-26.64亿元、-140.64亿元和-30.18亿元，连续五年为负，直至2021年上半年，才转正。
不过，在经营性现金流转正的同时，正荣的土储却出现了危机。
截至2021年上半年，正荣总土地储备为2930万平方米，并不算充裕，甚至引发评级机构的担忧。
2021年11月19日，惠誉评级宣布将正荣地产集团有限公司的发行人评级展望从“正面”调整为“稳定”，并确认其长期发行人违约评级为“B+”。
惠誉指出，正荣地产的投资回报率低于“BB-”级同行水平，尽管财务结构与“BB-”级开发商相当，但其土地储备寿命较此类同行更短。
一旦市场复苏，正荣地产将面临补充土地的压力，这可能对进一步降低其杠杆率或保持其财务灵活性构成挑战。
一边是资金压力，一边是土储“粮草”不足，双重挑战压身，正荣能否顺利挺过难关？
任耀龙律师团队
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