豪揽成都229亩地，中海地产净利润19年来首次负增长

文丨西部菌

为期三天的成都虎年首次集中土拍正式落幕。

本次集中土拍，共成交地块44宗，流拍土地6宗，成交率接近90%，总出让面积约2565.1亩，总成交金额393.1亿。

从房企端来看，共有33家企业成功拿地，其中保利、成都城投、成华旧改、龙湖、陆港兴辰置业、盛城投资各竞得2宗；中海、人居各竞得3宗。

除了本地房企，最大赢家就是中海地产了。在土拍前两日，中海斥资56.51元接连拿下3宗地，总面积约229亩，并且有两块地的溢价率都超过了10%，重仓成都的意图很明显。

而在成都土拍市场上豪放出手的同时，中海发布了2021年业绩公告。财报显示，中海归母净利润出现19年来的首次负增长，上一次还要追溯到2002年。

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根据财报，2021年，中海地产系列公司实现销售合约额3695亿元，同比增长2.4%；实现收入2422.4亿元，同比上升30.4%。

不过，这已经是中海地产连续第二年未完成销售目标。2020年，中海地产把销售目标定为4000亿元，实际只完成3607.2亿元；2021年，目标仍为4000亿，但实际只完成3695亿元（如果按照港元计算，则算完成）。

而与未完成预期销售目标相比，中海面临的更大挑战是，盈利能力持续下滑。

2021年，中海地产归属股东净利润401.6亿元，同比减少8.54%；毛利率为23.5%，净利润率为16.6%。

在营收增长超30%的情况下，归属股东的净利润却减少了接近10%，增收不增利的特征很明显。

在地产界，中海有着“利润王”的称号，但从近年来的表现看，中海地产的净利率却呈现出持续下滑的趋势。2018到2020年，这一数据分别为27.2%、26.1%、25.7%，而2021年进一步下滑至16.6%。

从财报中可见，去年中海利润缩减的原因与直接经营成本大幅增加、联营项目、投资收益公允价值损益缩水相关。如扣除税后投资物业公允价值变动收益37.8亿元后，股东应占溢利为368.8亿元，同比降低4.3%。

02

其中，拿地成本的上升，应该是最主要的原因之一。2019、2020及2021年，中海新增土储每平方米均价分别为1.03万元、0.99万元及1.28万元，并且成本多占销售均价40%以上。

近几年，在土拍市场上，中海屡屡制造“地王”。

比如，2019年7月，北京中海地产有限公司以79.4亿元夺得北京丰台区花乡造甲村地块，楼面价达到6.66万／平米，一举刷新2019年全国第一总价地王纪录。

2020年8月，中海地产以成交楼面价9508元/㎡，溢价率26.88%，拿下哈尔滨1宗商业用地，刷新了哈尔滨历史记录。

同期，中海在呼和浩特第三次土拍中，以45.9%的溢价在2018年后再夺地王。

2021年3月，中海25亿拿下郑州北龙湖新地王。

这些高价地块遭遇严厉的房价调控政策，对利润的影响可想而知。

但是，整个地产行业的剧变，并没有影响到中海的出手豪情。

2021年，中海地产系列公司新增土地储备98宗，权益购地金额1610.2亿元，新增货值达3822.1亿元。

这其中，去年下半年中海地产获地37宗，全年有23宗地块为底价或低溢价获取，占全年成交地块宗数40%。反过来说，全年有60%的地块的溢价都较高。

并且值得注意的是，2021年中海拿地均价比2019年和2020年高了接近2000元每平方米。这部分成本如何消化，会如何影响到未来几年中海的利润表现，值得观察。

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身为央企，中海的融资优势继续保持。

2021年，中海加权平均融资成本3.55%，仍保持在行业最低区间；资产负债率58.9%，净借贷比率32.3%，继续保持在“绿档”。

截至年末，持有银行结余及现金1309.6亿元，覆盖短期债务绰绰有余。

这或也是其敢于“逆势”扩张的底气。

但是，面对盈利能力的持续走低，且在整个行业行情都持续下探的情况下，中海的土储如何保持合理的利润变现，势必面临比之前更大的压力。

事实上，从中海的质量把控上，我们已经明显看到“隐患”。

从公开信息来看，近几年中海在全国各地的质量维权事件时有发生。

如就在最近，重庆中海十里长江澜庭南区就被指因为质量问题，遭遇业主组织签名拒绝接房通知书。

而去年11月成都中海锦江城万锦熙岸二期小区，也被业主投诉存在相关治理问题，后被职能部门核查部分属实，并要求整改。

此外，2020年9月，成都中海·锦江城壹号也被业主投诉，“墙面出现脱落、地面漏水、墙面渗水、停车场积水等质量问题”，后被相关职能部门介入。

据不完全统计，近几年，北京、上海、广州、郑州、青岛等多座城市，都出现了中海项目陷入维权纠纷的尴尬局面。

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近年来，中海在成都的销售业绩不算低。据搜狐焦点报道，今年1-2月，中海在成都拿下成交金额29.73亿元，销售面积11.88万㎡，成为中海地产西部区域主力。

而2021全年，中海地产在成都的销售额为69亿元，排名未能进入TOP10榜单。但2020年的销售额达到了158亿元。

今年首次土拍的高调出手，或意味着中海试图重新回到往日的战绩。

去年8月，中海西南总部主塔楼项目在天府新区总部商务区开工。这座设计高度达489米的大厦建成后，将刷新成都的高度。

就在3月初，该项目模拟地震振动台模型试验完成。目前，其4主塔楼仍处于基坑围护结构和土方开挖阶段。项目预计修建时间将持续近五年，预计2026年竣工。

有此重磅项目打底，再加上这次又一举拿下三宗地，中海地产未来在成都的存在感不容小觑。

但在这里，西部菌也还是要呼吁中海认真做好质量把控，对得起成都消费者的期待，对得起社会对央企的信任。

在地产行业进入下半场的阶段，有资金优势的央企迎来扩张机会，但希望在质量上，央企同样能够做好示范。这方面，中海地产能不能从“利润王”升级为质量模范生？

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