在商业地产的至暗时刻，让我们来聊聊理想与远方丨 新公号序言

2020，立春，大疫。

一场立春过出了严冬的错觉。

在我们所有人立志大干一番的年初，祸起萧墙的一场灾难，瞬间打消掉了所有动力，几乎每个人都被按在屋头，用仅有的沟通窗口，每天获取极寒极暖的信息。

我们的情绪也随之波动，一边为国家主义的失败、迟钝和怠惰而痛骂，一边又为国家主义的力量而感动。拜去中心化的自媒体所赐，所有人在各种平台上不断讨论着，在或真或假的谣言和真相中里来回穿梭。

但不管社交媒体上多么火热，街道上一直都没有人。

没有人消费，没有人购物，没有人穿梭在林立的商铺和写字楼里。平日里繁华的街区和购物中心，此时成为了最避之不及的公共场所。

商业地产，无疑是这场严冬里最受伤害的领域。

商业地产，是产业商业服务业的基础承载平台，是一个城市从贫瘠走向繁华的核心动力。

但也堪称是“死法最多”的一个行业。

链条上的每一个节点环节的错误，都有可能会对最终呈现的效果产生伤害：投资-定位-设计-施工-招商-运营，一条路下去无法逆转，投入资源广，试错成本高，每个板块的衔接过程中又有太多的犯错机会。

而所有伤害的结果莫过于一件事：没人来。

人是商业地产的血液。有人来，是保证一个项目存活的基础，也是一切的开始。虽然疫情一时半会阻挡了所有人消费，但当疫情过后，当所有人满怀消费热情出来时，他们依然会有选择，依然会有喜好，飞奔到他们想去的商店，想去的街道和购物中心。

那么问题来了，谁会成为他们宅在家里时日思夜想的目的地？又是什么在左右着他们的决策？又该如何去为他们打造合胃口的商业项目？特别是更年轻更有消费力的人群，他们更在乎什么？

这也是“感性城市”所思考的起点。

拜传统的城市规划思维所赐，中国已经拥有了史上体量最大，数量最多的购物中心和各类商业地产项目。

我们用美国七成的商业楼宇，装载着不到美国三成的第三产业。与此同时，每年还有近千余的购物中心开业，仅万达一家，便号称十年打造一千个万达广场。

不用等到未来，在当下，我们便面对着天量的商业空间的去化问题。而在将来，所有“硬”的空间都将过剩，而所有“软”的内容都将奇缺。

这内容可理解为商户，品牌，人，活动。

同时，也拜这个行业所带来“不出错”的套路和惯性所赐，几年内的大多数商业项目，都会长成同一副模样。

米黄色的氛围灯，石材楼梯，层层叠叠的商铺，优衣库和ZARA把守门口两端，一楼美妆奢侈品，二楼淑女装，三楼贵妇装四楼男装，五楼的餐饮和六楼的电影院，以及负一层的家乐福和永辉超市。

再加上选择有限的招商库，常逛商场的人，闭着眼睛都知道大概有哪些牌子。

为什么会如此？因为这样的打造方式，可以说服绝大多数人，说服测算报表，说服商家，因为看上去“稳妥”、“没错”。但事实上，真的到了落地的那一刻，所有人都要说服市场，说服消费者。

然而现在的消费者已经不再是当年“没见过世面”的样子。他们更加喜欢在美术馆和剧场出现，更喜欢藏在小街道的咖啡馆和买手店，当他们觉得只有太古里最好，面对着十个一模一样的MALL而觉得去哪都无所谓时，危机就出现了。

差不多的项目，差不多的品牌，差不多的位置，差不多的样子。你凭什么让别人来你这里而不去其他地方？这个时候抱怨项目太多将毫无意义，因为这是未来十年所有项目都会遇到的问题，但照样会有人活的活的不好。

那么到底凭什么让人来？

凭内容，凭场景，凭这里带给人的一切，包括理性的购买目的，更包括感性的身心体验。

这个行业的幸运，在于它永远围绕着“人”而服务。

围绕着人的体验，人的感受，人的情绪，并为他们打造匹配的商业空间，让人在这里度过愉悦的时光，不管是购物，还是约会吃饭，参加活动，或者是仅仅在这里坐一会。

这也就意味着，这个领域永远都没有标准答案，因为人在变，人对商业空间的需求更是在不断的变化。

所以我们能注意到，在任何时代，同样是咖啡馆，总有生意火和濒临倒闭的极端，同样是购物中心，也总有人声鼎沸和门可罗雀的极端，总有商家会活的很好。

虽然人多，不一定生意好。但这代表着人气，代表着关注和消费者的追捧和认知，对任何项目而言，这都是不可多得的认可褒奖。

而认可的背后，是对不同世代消费者的洞察。

在当下，我们所面对的本世代核心消费者：Z时代、或是95/00后，他们需要什么样的商业空间？从小玩智能手机、IPAD，从未感受过物质匮乏的他们，需要特别的内容和场景，但行业痛点也由此发生：

首先，关于场景，我们可以直接蹦出一切词汇“潮牌”“极简”“文创”“当代展”“沉浸式艺术”“蹦迪”......当然每一个词都没有错，但对每一个词所代表着的场景内容理解，往往会出现天大的区别：

同样是“文创”，旅游区的义乌批发小商品是文创，美术馆的艺术家衍生围巾是文创，进口的日本居家小物也是文创，所以你说的是哪个文创？

同样是“潮牌”，国潮，潮奢，独立设计师所说的“潮牌”，各自都不是一个纬度的概念。滑板、工装、AJ、极简、去性别之间的风格区别甚至比潮牌和一般品牌的区别更大。

更逞论“沉浸式艺术”。烂大街的梵高、达芬奇幻灯片PPT展，和集结600人团队成果的teamLab美术馆，都可以称自己为“沉浸式数字艺术”，只不过前者在二三线城市收割，后者只在上海落地项目。

对词汇和场景的理解偏差，一直都在让整个行业工作沟通变得困难。

同时，这个传统行业体系的人事特点，也造就了生产者和消费者的无形距离。

理工专业过硬的直男在为00后小姐姐打造他们爱逛的街区，核心的高管决策者在为子女这一代设计潮流打卡地，从小到大的高才生在为听嘻哈的文艺青年打造约会地点。

他们的共同特点是，都没怎么过过对方的生活，甚至在工作生活中，都不曾遇见过对方。

这不能怪任何人，毕竟这个行业涉及的专业壁垒和信息鸿沟太多，很少能有人打通整条业务线，也很少能有人有足够精力去一一理解和体验，只能努力沟通。

最后，也是至关重要的一点：审美力。

你可曾感受过一家人对于装修风格的激烈争论？这很寻常，并不罕见。

毕竟这是一个连90后和95后都会有代沟的年代，而审美则成了矛盾集中的焦点。“好看”和“不好看”成了薛定谔的猫，没发现矛盾仅仅是因为没有讨论。

而真的到项目落地时刻，来自目标人群的埋怨往往会接踵而来“太油腻”，“老干部”，当这群人连逛的兴趣都没有时，原来看似最虚无的“审美”，就成为了最要命的痛点。

尽管这个领域有太多制约创新的因素，所幸的是，在最近几年，在日本和曼谷商业的教育下，以及国内部分项目的努力尝试，已经有不少的商业项目拥有了自己的创新产品，以至于慢慢的被整个行业所接受，成为了开业必备的重要部分。

13年老生长谈的K11和芳草地，将当代艺术装置和美术馆带入了购物中心，从此购物中心没有哥画廊说不过去。15年大悦城带来的骑鹅公社，开启了室内主题式街区的先河，后来几乎所有的新建或已建商场，都有一条“特别”的街道，摆满有趣的品牌。

而真正的高潮来自于过去的2019年，我们甚至可以称之为真正的场景式商业元年。上海的TX淮海，北京的SKP-S，长沙的超级文和友，还有并不抛头露面的长春，所带来的這有山，纷纷开业，伴随着爆棚的人气、话题呈现，一时间成为了所有行业人的关注焦点，考察必看。

虽然这些项目伴随着测算的质疑，伴随着招商和运营效率的质疑，但并没有人质疑过这个方向：内容和场景对于商业地产而言，早已不是特长，而是刚需。

要想在未来商业项目过剩的世代有立足之地，就一定要在商业场景策划营造上有真正的竞争力，而这也将成为未来商业地产人的核心能力。

这能力包含着审美，包含着对内容的分类与理解，对人群内容消费的洞察，对跨专业跨领域思考的要求。

而这也将是这个公号所思考的核心。

是为序。