正在被理解、被更新的无锡

房地产是个强调周期依赖的行业，我们观察商业地产，依然逃不过这个宿命。中国内地的商业地产，在经历了过去十多年的飞速发展，业内的主流玩法也经历了至少两轮迭代。

2010年前后，从传统百货跨越到以万达广场为代表的标准化购物中心，四五年后，以大悦城、万象城、天街等一众开发商打造的更大更全的盒子产品，在全国各类城市遍地开花。而这类产品同样也在经历一次次的升级换代，比如从最初快时尚+精品超市+电影+自营主题街区，到后来逐步叠加室内动物园、游乐园、植物园等等。

如果说十年后再来回顾复盘，我想2020年可能就是一个重要的分水岭。过去三年，我们见证了后疫情时代消费市场大环境的巨变，同时，当代消费者的行为习惯与偏好，在大数据驱动下也愈发难以捉摸。

那句流行的话怎么说来着？“所有的事，都值得再做一遍。”的确，你会发现近一两年，在一线城市，涌现出更多集合店+仓储式卖场+新零售+营地+市集+公园......你可以理解成是一种市场飞速变化下的被动创新，或许带着无奈，但的确是每一天都在发生。

过去十多年来的商业组合模式在进一步变革以适应新的市场需求。同时，这样的变化更迭也愈发加速。精致土、修正消费主义、符号化消费批判、私域元年、团长、线上演唱会、全球咖啡市、“元宇宙”概念…..都为未来消费趋势的走向开启了一个崭新的阶段。

通过不断地观察，其实我一直在对自己提问：未来3年、5年、10年，商业的机会点在哪里?

今年秋天，气候似乎特别友好，于是去无锡采了个风。这家隐匿在路边街道里的小店，着实把我惊艳到了。白天吃面，晚上秒变bistro，这门头设计，仿佛一秒穿越到南青山的小巷中。

去年我分享过上海街头街铺里出现了一种“拼店”的现象，如果说那是对经营时间的延续，那这家店则是在此基础上，把经营空间和场景以一种最低的代价，进行了混搭和延展，其实都是异曲同工。

又比如这家，深藏于号称无锡本地知名老新村内，咖啡+民宿的混搭，如果不是跟着导航，很可能会错过。店里的布置杂而不乱，走古着风的日杂氛围，出片点很多，无时无刻不在透露着生活本该有的气息。听说窦靖童也来打过卡。

此行像这类种草感很强的街边特色小店，还有不少，如同那碗面，真实地存在于江南大城小镇的街头巷尾，精致讲究又接地气，并早已成为一种日常。

这倒让我对这个在传统商业圈里存在感相对较低的城市产生了好奇。商业更新的风吹到这里，进展如何了？

作为上海、南京、杭州这个等边三角形的正中心，无锡很低调，低调到有些沉默。明明是人均GDP全国第一的城市，上一次影响全城的商业更新却还是2013年无锡恒隆的开业。

彼时恒隆在长三角选址，除了上海，就只选了无锡。十几年前，他们便看重这里的市场潜力。“数百年来，当地市民以教育水平高、创业能力强著称。无锡人的文化程度在内地一直属最佳之列，从今天他们的涵养和高雅品味中可以看到。”（恒隆陈启宗）

这与我无锡朋友的观点不谋而合，他觉得这座城市存在着一个良好的内循环，民族工商业发达的同时，非常重视对教育的投资，注重民生。无锡人是有视野和远见的，对更具审美和品质的消费亦有强烈的诉求。内容丰富、审美在线的特色小店已从街边生长起来，只是仍呈散点状分布。

前几天看到网友对当地一场线下商业活动的评价——“无锡终于有了一个像样的市集了”。这场活动办在无锡核心区古运河旁，一套几乎每周末都会出现在上海、成都的玩法，市集+音乐+咖啡+买手+文创，无锡年轻人也很喜欢，短短三天不到，就吸引了超3万人次到访。

如此数字，代表它已经不是一场简单的市集活动，可能于这座城市，都是一次很有意义的发声，也透露出了一些来自消费端的信号。

本地消费者意识已经觉醒，对这类商业形态和内容具备接受度，市场需求也同样存在。周末每天数十班前往上海的高铁，载着众多无锡年轻人前去感受他们所渴望的生活。

那些代表当下美好生活方式的元素和内容，已经开始向低调而努力的无锡渗透。

2022重返始终Return to forever·艺术生活节

用一场节庆式的活动来做商业项目的预热发声，这个做法，也很赶得上潮流。是的，这场3万人次的活动背后，是华侨城联手在地的江苏古运河、无锡地铁置业，共同酝酿三年的项目「运河汇」。

地理位置上不属于任何商圈，当下无锡的商业重心仍落在比古运河热闹的另一头南长街还要远些的恒隆，且一公里范围内均是老旧小区、工业厂房、小商品市场，一片当地人都不觉得潮流、好玩的三角洲，却通过制造一次事件，迅速被人认识，变成城市里一处新潮有格调的生活焦点。

运河汇效果图（上）

运河汇游客集散中心实拍（下）

这个现象，这一年我们其实频繁在各种二线城市看到。面对类似无锡这样的城市，时间差、信息差就在那儿，其实就看谁能把握住这种潜力，既熟稔一线城市的玩法，又能洞察当地的消费心理。

建立一个「地标」，树立一个「标杆」，创造一个「新物种」，在北上广深成早就卷疯了，都在剑走偏锋，互相较劲以求出奇制胜。那如果将一线城市那些习以为常的打法，系统性、思路清晰地呈现在二线城市，效果会怎样？如果拥有“六边形”能力的商业人，开始把精力放到无锡这样的城市，去扎根本地耕耘对这座城市来说的新物种，效果会怎样？

运河汇团队的思路，操盘逻辑与视野都是具有一线城市的水准的。

比如说，主理人这个概念现在很火了，都知道这些代表着非标、个性的新品牌们容易吸引来同样对品质生活、美好生活有追求的年轻人，集群效应能推波助澜，在一些街巷、一些小园区形成小而美的气象。但当尺度放大到一座城市及生活其中的所有人，理性告诉你要平衡，感性告诉你去放手一搏，你怎么做？势必要在招商过程中做适配与取舍。

沿河一侧，运河汇做品牌，做市场大面上都吃的品质生活一套，将人群扩大到各个年龄段对品质生活有追求的人，M Stand、星巴克、Wagas，同时也找了无锡当地知名度和口碑都很好的韩国料理青鹤谷、烘焙品牌喜马拉雅森HIMALAYAN FOREST，作为本地代表，亲近无锡消费市场，给了未必那么敢于冒险求新的消费者一级容易跨上的台阶。

商街内侧，运河汇就纯粹去做主理人文化，骑行、时尚、宠物、机车，做年轻客群，做买手一条街，做咖啡一条街，形成聚集。

“不可能参考TX淮海，也不想再去做只是用大品牌撑起来的项目”，这是清醒；“主理人可以成为护城河，也能成为运河汇的品牌基因”，这是思考；“做brand mix，创造出一点点的非典型性”，这是取舍与适配。

包括如何找到主理人品牌，团队告诉我，他们这几年把长三角那些网红街道（上海环安福、环愚园、大学路，以及苏州、南京的小街小巷），那些本地他们熟悉的街道，前前后后走了无数遍，“地毯式”扫街调研，将触角伸向每一家品牌、每一位主理人，在一次次的头脑风暴后，找出最适配运河汇的品牌，用项目的价值基因去打动他们。

“我们不是甲方，我们是服务方，我们给我们的租户，给我们那些主理人们提供服务，服务好他们，知道他们的需求，和他们真正建立一种合作关系。”

反坐商意识之所以重要，是因为它在当下的招商环境里已经成为了必要。消费者选择这些品牌，因为他们足够具备对人本身真实需求的洞察，是从情绪、价值观、兴趣、理想生活状态这些精神共鸣层面的东西去触动。尊重这一点的商业项目，才有谈合作的资本，良好的互动、同频的思考，才能调动起这些个性品牌的创造力。

举个例子，买手店MUSHION的主理人jojo是无锡人，但她的买手生意是从英国留学归来后在上海起的家。她清楚判断，对MUSHION来说，在上海的市场份额一定是有限的，更大的机会将在有消费力的二线城市。无锡年轻人未必不喜欢个性漂亮的服饰，但比起上海，他们少的是能把衣服鞋子饰品们穿出去的场景。

“市场需要教育，无锡需要建立起这种氛围感。”穿啥衣服都不奇怪，去到这个地方就是可以穿成自己喜欢的样子，运河汇的这场艺术节就让jojo看到了这样的场景。

而且幸运也难得，三年多来，对整体项目未来将要去往何方，华侨城、江苏古运河、无锡地铁置业，团队内部多方认知高度一致。

运河汇正在无锡当地做着一件超前于本地的尝试，身兼城市更新、文旅活化、商业创新数任，这种情况下最怕什么？但凡过程中出现团队内部方向不一致，有人要盈利，有人要成绩，有人坚持理想，我想这种从定位、设计、招商到推广这一脉相承、上下一条心的状态，随时可能会被打破。

旅游集散中心改造前后

在旅游集散中心这一幢原无锡锡钢厂1号厂房改造更新而来的建筑里，你就能感觉到这种和谐。这个名字指向古运河的文旅，指向功能性，指向游客，但它同时也是一栋将来会容纳艺术策展、乐队表演、生活节、沙龙活动等等有趣内容的建筑。

这块小三角洲里，还有一小片伸进商街深处的小湖泊，古运河投资集团在这里搭建了一个水舞秀的舞台。你完全可以想象出日后这里全面开放的场景，在岸边餐厅、咖啡厅、轻餐吧的外摆，悠闲地以无锡的慢生活节奏看一场精彩的水上表演，再乘着小船沿古运河一路游览古城之美。为游客，但让你不只是匆匆过客；为当地人，又为你带来游客般对新气象的惊奇；与历史一脉相承，传统又年轻，尊重在地，也理解当下人的生活。

在这样“六边形”团队的操盘逻辑下，当我看到现在的品牌组合后，第一反应就是——“嗯，就是那个味儿了”。

因为坚持“创想生活”的定位，想让城市场景在这里无限生长，所以在设计之初，就融入了诸如宠物友好、骑行友好的开放街区规划、路线规划小细节；另外，提前考虑了外摆空间，街区每栋2F都规划设计了露台，也使得招商时节省了一部分沟通成本；基于运河汇团队对当地消费习惯的了解，在品牌的组合搭配、落位、包括用了怎样的招商策略，都无不突出他们高度一致的目标感和信念感。

有心的读者大概会注意的，前几天我们推送了一篇关于商业项目做杂志的文章（延伸阅读《商业自己做杂志做内容，有什么用？》），其实里面就提到过运河汇的公众号运营。

在写这篇推送前，我又重新翻出来仔细读了好几篇，内心还是会感到惊讶。他们对于项目的介绍、内在基因、整个场地的亮点，有得讲，也会讲。

包括运河汇去做城市与人系列/TA说系列，聊城市，与扎根的土地建立联系；去访谈对话无锡100位有趣的人，聊他们的经历，去理解、传播那些美好生活方式背后的文化内涵；去用心打造一个真正让人喜欢的艺术生活节，“像样的”，每一场活动，每一个主题，都在契合项目的调性和内核——真正关注“生活方式”本身。

如今我们看到的大部分商业项目，一份招商手册+一场发布会，就是对外发声的标准操作，但仅从项目公号运营这个小小的切口上，我就看到了用心。

真正对于市场、产品的思考与理解后，形成一份产品图解词典，你可以把它看成是一份漫游指南。和盘托出，不那么刻意，像在你耳边讲故事一般，娓娓道来。文字、插图，每一处细节，都在对外述说运河汇的故事，成长的由来，以及未来的愿景。

可能上述这些，在一线城市里已经是常规操作，但放在无锡这类城市，这样的操盘思路及理念就已经可以做到引领市场。

顺带一提整个项目里，我特别喜欢的一个部分「文化山谷」，它由无锡原锡钢厂的3号厂房，约200米长的巨构空间就地原样重建而来，改造后第一眼看感觉就是“江南TheCommons”。

这种具有鲜明特征的“室内+室外+阶梯+露台+庭院”的半开放空间，让整个场域里的氛围可以相互传导，且完全对公众开放。开放的框架又能与四周的街区形成联动，可行可坐的大体量阶梯，配合模块样式的错层空间，好客、包容，随性、社交，多元美好的生活氛围已经通过建筑形态具象表达。

文化山谷改造前的样子（上）

文化山谷改造后（中、下）

通过最近的一些观察，我愈发觉得，二线部分城市的商业氛围即将全面崛起，这或许也得益于成本可控，团队稳定。总结一些共性的东西，也是疫情后给予线下商业内容的启示：

演绎街道的有趣活法。现代化的店铺和原生街道互相滋养，我们要正视活力和趣味的来源，为了这样的活力走入街道，将生活中的艺术，文化中的创意，空间中的美学，街巷里的生活，汇聚、融合，以独有的方式，演绎各式各样的有趣活法。

为城市带来生活方式迭代。全国除了一线+成都以外，都在从量变中走向美好。运河汇这类商业新生力量，从历史的痕迹中阅读过去，从潮流的声场里感知未来，通过商业空间的创新，重新链接人与城市的关系，升级迭代本地生活方式。

于城市中的人，激发更多可能。最终，一切的行为还是要落在“人”身上，作为长三角一体化中的一员，城市之间互相借力，分享资源，来共同建设更有“品质”的生活空间，让每个身处其中的人，被激发出更多新的可能性。这或许也是实体商业的意义和价值所在。

最后，分享一句特别打动我的话，来自运河汇公众号里曾经的一篇推文：

“重燃人们探索城市的乐趣和好奇心，让实体商业重回黄金时代。”

我想，这个项目应该已经成功了一半。