“川味”的成都SKP，到底怎么样？

成都SKP-S LED入口走廊

成都SKP，成为了行业最近讨论最多的话题。

很多人好奇，为什么大家都会这么关注成都SKP，是因为它位置极为重要，品牌组合丰富高端，也因为首店多吗？是因为它长在一个市政公园，一个“P+R”的公共交通枢纽上吗？还是说，它就是一个“寒冬时代”难得的新项目？

这些视角都没错，但最重要的原因恐怕还是因为，SKP是在市场数据上表现最好的商业案例。

自2011年始，北京SKP已经蝉联了中国整整十年的中国商场营业额榜首，在2021年达到了惊人的177亿，并且这个数字依然在逐年递增，即便是在疫情时代；同样，在商业地产最核心的指标——坪效方面，北京SKP不仅是中国坪效第一，更是在2021年超越了伦敦哈罗德百货，成为真正意义上的全球第一。

的确，若论商业综合体的最终目的——营业额，单就论这个数字指标而言，所有项目最终都没打过北京SKP；无论你港资央企还是民企搞出各种玩法，最终都还是SKP站在数据的高点“俯瞰众生”：商业终归要看生意，卖的多的确是个硬道理。

不少同行对此有自己的看法，也能找到些理由：北京有着特殊的商业氛围，城市商圈格局常年稳定，行业竞争也并不如香港上海成都一般充分，给了SKP足够的发展空间；SKP在早期没遇到真正有威胁的竞争者，所面对的客群的消费特征也都相对保守。

这些可能都有影响，但始终无法忽视的是，SKP本身在零售服务上的极致。就像我北京某位朋友，也是位有实力的客人所说的那样，尽管他会觉得SKP是很“传统百货”，但就是能“在SKP买到国内其他商场买不到的货，Sales也是最专业最熟练的，生日月周年庆这种活动也简单粗暴，就是让人想买”。

作为“TOP地位”的项目，SKP也一直在有做由内到外的创新。有自己的买手集合店SKP select，是真正按买手逻辑买货运营的那种；同样也在SKP-S做了彻底的消费场景创新，请了Gentle Monster的团队营造了一整个策展式的零售商业空间，并且还调动了那么多重奢高奢品牌来配合这场景的完整呈现，这些都让人感叹。

那么问题来了。当SKP走出北京，走出自己的“舒适圈”，离开自己熟悉的消费环境和客群之后，它的这一套办法还管用吗？

西安的SKP其实难以说明问题，因为同为北方城市，这里的消费环境其实算是打了折的北京；而这次在成都的亮相，才真正对于SKP是一个考验，这里有被验证的，足以辐射整个西南，有消费活力的客户和需求，当然也有全新的对手——功成名就的成都太古里和IFS就在市中心，北京商业王者SKP会如何应对？会给这个市场带来什么变化？这些都很值得观察。

这也是为什么，“川味”的SKP会如此受到关注。

成都SKP-S城市区位

成都SKP，坐落在成都城南的中心，交子商圈的核心。

作为高新南区的重点招商引资案例，成都SKP成为了成都崭新商圈——交子商圈的一个门脸与核心，在这里的所有项目几乎都会提到SKP，并且对SKP所带来的商业水准提升充满信心，也认为这个商圈会因SKP的到来而大变样。

这还要从两年前的一则土地出让信息说起：2020年4月29日，位于成都高新区绕城高速以北、锦悦东路以南、天府大道北段以东的190亩商服用地（地下）、交通运输用地（地下）成功出让，被成都交投华联置业（北京华联与成都交投的合资公司），以154万元/亩的底价竞得。

这块地其实就在成都环球中心对面的区域。这里不光是成都最活跃的高新南区的几何中心，也同时是这里的公共交通枢纽，直面成都中轴线天府大道，是4条地铁线交汇（1号、16号、18号、29号）的交汇口，本身就自带足够的车流和客流；而同样运营十几年的环球中心也是成都面向川内家庭的商务休闲目的地，尽管如今看上去有些陈旧；

同时，周边还有in99银泰中心、成都大魔方、保利时光里、成都悠方等数个项目环绕，“众星捧月”，品牌也纷纷将这个商圈作为在成都继春熙路商圈后的第二落点，“万事俱备，只差SKP登场”，不管是从规划还是城市发展，SKP都被给足了面子。

只是SKP在这里更像“戴着镣铐跳舞”，在地上，要保证原有市政公园的存在，而在地下则同时需要承担公共交通枢纽的功能，SKP不得不在这里做一次SKP-S之后规模更宏大的场景创新，需要去做一个纯地下，并且露天，与换乘站直接接驳的“公园式商业”，还好这种创新的商业形态，也是成都消费者们所乐见的。

从做高端百货出身，对传统商业形态熟悉，并且有绝对高级次品牌组合，擅长制造高端消费场景的的SKP所营造的“下沉式公园商业”不免话题满满，也堪称是一次独特的公园更新和城市商业更新。

SKP会怎么做？这些品牌和他们真正的客人会买单吗？成都的消费者会喜欢吗？

成都SKP-S轴测图，上下共四层

成都SKP-S户外商业场景

虽然成都SKP的各种设计稿，施工中照片早在项目呈现以前，就已经在社交媒体上传遍，但当真正走入这个项目，在其中游逛的体验，还是让人感到足够新奇。

如今，这种“下沉式公园商业”已经不新鲜。在北京有西单更新场，长安街上距天安门仅一两公里，原来的西单文化广场的地下商业，成为了独具先锋体验的商业秘境。地面上是宽阔的北京城和长安街，帝都气场满满，走入地下则是充满着新鲜气息的商业聚落，話梅和一众年轻潮流品牌、新锐品牌组合出独具当代设计美感的商业场景，那个“星空顶”是我在国内见到的最好的商业裸顶，一个地下商业硬是做成了北京的商业场景代表作，让人赞叹华润做产品的内功。

在成都最有代表性的还是REGULAR源野。它融合了公园自身的松弛气质，保留了绿意，隔离了日常的城市景观，空降出一个充满自然气息同时又有新审美，新生活方式的开放式商业组团，并且在场景中折射出自己的公共性与“不刻意”，用所有“非商业”的日常生活感受，但又融合着高度的商业专业性打造出了一个新商业空间。这么说是不是有点绕？简单来说REGULAR就是很高级，它展现出“高级的日常”与“生活的美好”，却不去显露太过刻意的营销和卖货氛围，它会足够持久。

简单来讲，这种身处公园的商业场景，最大的好处就是“气氛开放但体验可以独立”，可以控制各种场景要素，包括设计、景观、品牌...自成一个新商业场景，当然能结合公园的休闲松弛气息，成就一个大家都爱来逛的公共空间则是更好的。

成都SKP-S户外商业场景

这些要素都利好SKP。

作为一个传统意义上的重奢商业，它首先要做的就是不能“出戏”，不能“流俗”。于是在刚走入成都SKP的那一刻起，你就能鲜明的感觉到它的“贵气的高级”。

整个场内的色系基本就是暗金色与黑白色，不管是整体建筑里面的设计与各个景观细节，扶手栏杆、广场上的灯杆都基本保持了审美的一致性，和北京的SKP与SKP-S风格基本如出一辙。

在整个项目的首层核心区域，最吸引人注意力的就是正中间的水幕盒子，一个正方形的玻璃盒子下面是地铁枢纽向上的通道，显得干净和充满仪式感。首层在SKP与SKP select馆之间的区域是完整的户外商街（K大道与G大道），规规矩矩横平竖直，风格略有些前滩太古里，更或者说像一个高端的奥特莱斯小镇，规整有余，显得干净，但的确缺乏个性，不管是什么品牌基本都按相同的商铺范式往里填内容，你与其说它是街区，其实更像一个户外版的传统百货购物中心。

户外的商业场景的确高级且又保守的精致，但的确缺失一些丰富性和活力。还好在中央“水幕玻璃盒子”旁有一个Dior的限时精品店，被六根灯柱所环绕，让略有些“冷和硬”的户外广场有了一些丰富的点缀，软化了整体空间氛围。

总而言之，SKP户外场景更像一个行政化的城市公共广场，像大型的市政公共建筑，让人有些紧张和距离感，还好空间元素的形态都比较大气和经典，比较耐看，配合不断变换的LED元素和远处的环球中心泛光，在傍晚和晚上还是能给到顾客一些独特体验。

虽然我个人很难认同这种商业空间风格，觉得审美有些过于传统百货和“包浆”，也谈不上什么“在地性”、“社区感”“可持续时尚”这些新商业追寻的热点话题，这可是2022年。成都SKP还是很保守的沿着自己在北京项目的逻辑，按照自己最擅长的百货风格呈现出来，或许它所针对的客群真的很喜欢？这只能交由顾客来评判。

成都SKP北馆及南馆内景

成都SKP的室内部分也属于标准发挥，就是一个标准高端百货；室内场景核心亮点主要体现在南馆，即SKP-S。

这里继承来自北京SKP-S的一贯设计风格——由Gentle Monster所策划营造的“策展式零售”空间，成都SKP-S依然保留了许多如北京馆相似的元素，同样的大型互动艺术装置压阵，融合各种270°环绕的LED廊道，环形的“时空隧道”，打通两三层的中心走廊，走在其中，你依然能强烈的体验到这个场所所带给你的冲撞感。

这就是一个埋在公园里的艺术商业幻境。

而我个人很看好SKP的自营买手集合店SKP select在成都的运营前景。单纯觉得他们很会买货，一些各种渠道很难找到的货源依然可以在select里能发现，在艺术装置和极专业的产品展陈灯光环绕下，吸引人下单。

而这里也已然成为成都综合水准最高的潮流买手集合店，无论从呈现完整度到空间运营，让人震撼，SKP营造这种零售空间的水准和能力依然在，在国内商管平台也几乎是独一份。尤其是具体到买手运营的能力，抛开连卡佛此类不谈，想来想去，也就是天目里的BLOCK能与之相比。

矗立在成都SKP-S上的几根水柱，可以给大家的游逛视觉一个中心焦点，不至于晚上太单调；当然，商业离不开“水”，或者说也离不开“风水”，想想SKP临近的高速入口和锦江流水，天府大道以东的生意不好做，SKP还是讲究。

SKP-S就是成都SKP的核心亮点，单纯的为它而来，也很值得。

成都SKP-S内景

品牌组合恰恰是SKP最不需要去讨论的，因为已经足够强大。

得益于北京项目的非凡成功，SKP在引入品牌方面，尤其是重奢高级次品牌的资源能力在国内数一数二。就如同当年的成都IFS携重奢品牌入场，依托着香港海港城的地位一般，SKP此次来成都的确带来了近1300个品牌及货品，近95%的一线品牌覆盖率，覆盖完整程度要超过以重奢场著称的IFS。

这也是为什么我极少讨论到重奢招商，的确，这太依赖于商管平台自身的资源能力，同时也很依赖这些品牌的拓展周期性：来不来一个城市，往往和这些商场运营的强弱无关，而与品牌自身的战略及市场反馈强相关，大多数项目对于重奢品牌是无可奈何的，只能让出最好的位置和补贴“等风来”，时机好或许一下就等到，但或许几年都等不到。

这也是SKP有望改变成都重奢商业格局，与市中心的项目竞争的核心能力。

SKP在餐饮招商上独具特色。它选择了一些时尚但同时精致感强烈的餐饮品牌，比如一坐一忘，比如元古，OUR BAKERY，大董烤鸭等等；当然也有来自成都本地的银芭S，南堂春雨等等，总体而言在菜系覆盖上基本很全面，风格偏向于精致商务和时尚社交类餐饮，看来大家都很在乎成都城南的餐饮消费力。

站在北京项目的肩膀上，成都SKP足够利用了自身的品牌资源优势，疫情时代里能由如此的招商完整度，的确让人感叹。

成都SKP-S餐饮业态氛围

成都SKP，能在成都市场上掀起多大的波澜？

事实上，新开业的SKP还有太多的细节需要磨合，让人头疼的停车场，若干商户连店员人手都还未配齐，各种导示系统也需要进一步优化，肉眼可见的一些商户还没有进入到服务状态...这些都还有比较大的优化空间。

但在强者如林，港资和央企混战的成都市场，一个项目的最终成功，可不只是做好眼前的基础功课。

成都SKP以后会怎样？现在很难给出一个答案，尽管它体现了在商业平台里独一份的资源能力，但成都不是北京也更不是西安，太古和九龙仓早早的在这里树立出商业地产标杆，做了这么多年深入细致的运营，每一年都有新的优化和调整；而成都的顾客也被培养出这样的消费习惯，接纳了太古里这种融合在地文化与国际时尚融合的理念，IFS也有自己深耕多年，成体系的会员系统。

尽管重奢品牌在成都的门店在过去的一两年，是给出了极好的销售成绩，但成都的市场容量是否足以支持一个新的重奢场的存在？尤其是在消费体验很难占到优势的情况下，仅依托更全面的品牌组合已经更新的购物氛围，是否就可以在成都立足？

SKP一直以自己是个“纯卖货”的场自居，大家来就是“买买买”，SKP也的确对“买货”行为更高效；但同样的品牌，的确成都太古里更大也更个性也更全面，还有不断更新的展陈和会员活动等着你，成都的实力顾客最终是会为体验和内容买单？还是会为“好买”买单？

这些问题终归只有这群客人能回答，但成都SKP要走的路无疑才刚刚开始。事实上就近两三年的“爆款项目”来看，无论项目开始设计的多么出圈和打卡，建筑硬件本身能带来的吸引力，最多难以超过半年，在商业内卷的成都可能会更短。是的，包括SKP-S那些难以更新的巨大艺术装置，包括这个“重奢公园商业”所带来的新奇场景的新鲜度都是有保质期。

要想制造持续的吸引力，还是来自于深度运营，持续变化的商业内容——不只是品牌的调整更新，不只是CRM系统的深度运营，也需要不断的联动商户做活动，做快闪，做展览，并且还要是独特且有引领性的，让这个略有些“硬”的户外广场上始终能有新的呈现。

商业市场始终充满着流动和变化，傲慢和短视才是在市场上生存的阻碍。同样的压力其实也抛给了市中心的资深玩家，重奢的消费力依旧是零和博弈，尤其是在目前市场预期并不明朗的当下，是的，对成都高净值客人的新“围猎”刚刚开始。

成都SKP可不只是一条搅动市场的“鲶鱼：，它也是想要重新分割高端消费市场，再造新核心商圈的“鲨鱼”。

2023，成都零售商业又会有好戏看。

*部分插图源自成都SKP官方公众号、巫宗蔚等；

*部分数据仅供参考；